公示地價와 鑑定評價價格의 괴리수준에 관한 硏究 : 鑑定評價 事例를 중심으로

남경흥 檀國大學校 2005 국내박사

We set the goal of this study to make an analysis of the gap between an appraisal value and the officially assessed land prices through empirical datum. This study also analyzes that why this gap occurs and what a solution it is, and it offers practical or political point of view in connection with this current. This study selects 5 cities and counties as sample regions, and it makes analysis of 2,818 of samples ( this is the last 5 years property appraisal samples ) which are chosen on the basis of balance classified by purposes of appraisal. The process of analysis is calculating the gap ( Classified by cities scale, a zone of use, a classification of land categories, purposes of appraisal, and years ), a standard deviation, the maximum, and the minimum, and then making a statistical analysis of change and size of the gap, F-approval, and analysis of corelation. The result is as follows. First, the gap was revealed as managing regions> agriculture and forestry regions> the green belt zone> residential areas> commercial regions> industrial regions according to a zone of use, and as forests and fields> farms> rice fields> orchards> site, and these results are similar as a hypothesis. On the other hand, the result was revealed as an appraisal for compensation> an appraisal for auction> an appraisal for mortgage according to purposes of appraisal, and this result overthrew the hypothesis which was set up as an appraisal for auction> an appraisal for compensation> an appraisal for mortgage. This fact caused us to entertain strong misgivings that profits of development are not excluded from an appraisal for compensation. Second, the gap between an appraised value and the officially assessed land prices showed that the average of 5 cities is 2.43 times during 5 years. This result also shows indirectly that the gap between provisions of the existing law and actual works is on a serious level. Third, the gap is increasing annually. The reason why a degree of rising of real price is not reflected well in the officially assessed land prices. Fourth, there is a great difference between the maximum and the minimum of the gap. This is means that the matter of balance of the officially assessed land prices of standard point and assessment of the officially assessed land prices of separate point are still in existence. Fifth, this study analyzed that the change of years, the difference of a zone of use, the difference of land classification, and others have a close connection with the gap between the officially assessed land prices and an appraised value. Sixth, this study analyzed through t-approval that fluctuations in prices of land usually have a positive correlation with the change of the gap. The above analysis and the result of this study present that what problems the system of the officially assessed land prices and the method of land appraisal have and that how we improve these problems. Therefore, this dissertation suggests reform measures on the basis of the result of analysis. They are as follows in short. First, the concept of a reasonable price which is prescribed as the existing 「Law of public announcement of land prices」 should be made clear. In other words, if the policy is determined to lead the officially assessed land prices and an appraised value of land to the current price, the concept should be built up as "Sein" price. Second, “The extra factors that influence to the land prices” was excessively stretched. Therefore, it is appropriate to introduce concepts such as "refrection of other factors for supplement by purpose" or " refrection of other factors for supplement of normalization of prices," and the difference between the level of normal prices and the officially assessed land prices have to be reflected before complete actualization of the officially assessed land prices. Third, according to the result of analysis, profits of development are scarcely excluded, therefore it should be originally excluded in compensation appraisal. This problem can be solved if refrection of extra factors for supplement becomes a resonable price, and the officially assessed land prices is readjusted to a realistic level. Fourth, if KAPA analyzes that the gap of the betweens which have a zone of use and the classification of land category by cities scale with the accumulated data in the Association and if this result of analysis is used hereafter as sources for actualization of the officially assessed land prices, these practices will contribute decisively to set up the guideline of the level of actualization by regions. 우리나라는 1980년대 말 부동산 가격 급등에 따른 토지의 효율적 관리의 필요성에서 토지공개념 법제의 일환인 公示地價制度를 도입한 이래 지속적인 개선과정을 거쳐 왔으나 공시지가에 현실가격 수준 반영이 미흡함으로써 現實價格과 公示地價의 괴리문제가 사회적 이슈로 대두되었고 공시지가의 현실화 문제가 화두가 되고 있다. 따라서 본 연구는 이러한 흐름과 관련하여 공공사업을 위한 보상가격의 결정의 기준이 되고 있고 금융권의 담보대출가격 결정기준과 경매 또는 소송가격 결정의 기준이 되고 있는 감정평가 가격과 공시지가의 괴리수준을 분석하고 이러한 괴리가 발생하고 원인을 규명하며 그 해결방안을 모색하는 데 그 목적이 있다. 이를 위해서 그동안 감정평가협회에 축적된 감정평가 사례 중 최근 5년간의 사례를 대상으로 표본지역을 선정하고 이들 지역의 평가사례 중 평가목적별 균형을 고려하여 사례 2,818개를 선정하여 통계분석을 실시하였다. 분석방법은 괴리수준(용도지역별, 지목별, 평가목적별, 연도별, 도시규모별 )과 표 준편차, 최대 및 최소값을 구하여 괴리수준의 변화와 크기, F-검정, t-검정 등 통계적 분석을 실시하였는 바 그 결과는 다음과 같다. 첫째, 괴리수준의 크기는 용도지역별로는 관리지역>농림지역>녹지지역>주거지역>상업지역>공업지역 순이었으며, 지목별로는 임야>전>답>과수원>대 순으로 나타나 본 연구의 가설과 유사한 결과를 얻었다. 반면 평가목적별로는 보상평가>경매평가>담보평가 순으로 나타나 가설에서 예상한 경매평가>보상평가>담보평가 순서와는 일치하지 않는 것으로 나타나 보상평가 시 개발이익이 배제되지 않고 있다는 강한 의구심을 갖게 해주었다. 둘째, 괴리수준의 크기를 보면 5개 도시의 5년간 평균이 2.43이고 중소도시 2.71, 농촌형 도시 2.36, 대도시 1.68로서 상당히 높은 괴리수준을 보여주고 있다. 이러한 결과는 현행법 규정과 실무상 괴리가 매우 심각한 수준임을 시사하고 있는 것이다. 셋째, 매년 괴리수준의 폭이 점점 더 커지고 있다. 이는 정책적 초점이 공시지가의 목적인 지표성과 기준성 중 지표성에 보다 큰 비중을 둔 결과로 인하여 발생하는 현상인 것으로 분석되었다. 넷째, 괴리수준의 최대값과 최소값의 차이가 매우 큰 것으로 나타나고 있다. 이는 공시지가의 균형문제와 개별공시지가 산정상의 문제점이 여전히 상존하는데 따른 결과인 것으로 예측된다. 다섯째, F-검정을 이용하여 용도지역, 지목, 연도 등의 변수에 대하여 ANOVA 분석을 실시한 결과 변수 상호 간에는 매우 유의한 관계가 있음이 검정되었다. 여섯째, 지가변동과 괴리수준의 변화의 관계를 t-검정을 통하여 분석한 결과 대체로 양의 상관관계를 가지고 있는 것으로 나타났다. 그 밖에 도시규모별 괴리수준은 중소도시>농촌도시>대도시 순으로 나타났으나, 이는 최근 개발호재가 있는 지역적 특성이 반영된 것으로서 전국에 확대 해석하기에는 한계가 있었다. 이상의 분석결과는 공시지가제도 및 토지평가방법이 현실적으로 어떠한 문제점을 지니고 있고 어떻게 개선되어야 하는지를 제시해 주고 있다. 본 연구에서는 이러한 분석결과를 토대로 다음과 같은 개선방안을 제시하였다. 첫째, 공시지가와 평가가격 간 괴리수준의 심화현상을 방지하기 위하여 현재의 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 규정하고 있는 適正價格의 개념을 보다 명백히 해야 한다. 즉, 공시지가를 현실가격 수준으로 유도하기로 정책이 결정되었다면 그 개념은 존재(sein)가격의 개념으로 정비되어야 한다. 즉 공시지가의 목적의 비중을 지표성에서 기준성으로 보다 이동시켜야 할 것이다. 둘째, 현행 「감정평가에 관한 규칙」의 “기타 지가에 영향을 미치는 요인 등”의 규정을 확대 해석하여 기타요인 보정치를 과대 계상하고 있는 현실을 감안하여 공시지가를 완전히 현실화하기 전까지 “목적별 보정치”나 “가격정상화 보정치”라는 개념을 도입하여 正常價格 수준과 공시지가의 차이를 감정평가에 반영함이 타당할 것이다. 셋째, 보상평가 시 開發利益을 배제하도록 되어 있으나 분석결과 개발이익은 거의 배제되지 않고 있음을 알 수 있다. 이 문제는 기타 보정치를 적정화하고 공시지가가 현실화 된다면 해결될 수 있을 것으로 판단된다. 넷째, 감정평가업협회에서는 그 동안 협회 차원에서 집적되어 있는 평가사례를 기초로 각 도시규모별 또는 행정구역별로 용도지역별, 지목별 괴리수준을 분석하여 이를 향후 공시지가 현실화를 위한 자료로 사용한다면 지역별 현실화 수준의 가이드라인을 설정하는 데 결정적 기여를 할 수 있을 것이다. 다섯째, 최대치 및 최소치 분석결과 공시지가와 평가가격 간의 괴리가 매우 심한 사례가 임야나 농경지에서 다수 발견되었다. 이는 표준지 공시지가 결정시 사례수집의 애로나 개별지가 산정 시 표준지 적용착오, 인근지역의 설정착오 등이 아직도 발생하고 있음을 암시하고 있는 것으로 향후 표준지공시지가 평가나 개별공시지가의 산정 시 임야나 농경지는 가격조사, 표준지 적용 및 인근지역 설정에 세심한 주의가 필요할 것임을 암시하고 있다.

體感地價(實去來價格)와 公示地價와의 差異에 관한 比較分析 : 水原市·龍仁市·忠州市를 中心으로

尹昇浩 경기대학교 행정대학원 1999 국내석사

Land is essential space where man has lived and it is basic resource of economic activities. To take a brief survey on our country, Korea, the land of this country is very small compared with its population, the land price has soared owing to the rapid industrial development. Raised as economic and social problems, the phenomenon of land price going-up has had an enormous influence on our country's economy and brought about unstable national housing affairs. Hence, the government enacted the land price notification law from the exiting and diversified system of land price in order to make a policy for land price stabilization and for solving land problems, which is expected to function as an unified land price of public notification and function as a clean, fair and right public administration with the trust of the general public. However, the level of it cannot be complied with and the cause of it can be attributed to its negative and unreasonable application to the objective purpose. Therefore, the standard land public notification of land price should be properly assessed and the land price should be correctly assessed which is an indicator of real estate activities and which influences the national economy more than anything else. Ten years has passed since the system of public notification of land prices were introduced into this country. Although the system has suffered from many trials and errors so far, it is taking root by means of incessant efforts, as a step forward compared to the existing system of land price. Nevertheless, it is no denying that the effort of enactment is faced with many problems in its process, and there is much doubt if land prices of public notification function as an unified and public land prices and if it contributes to the least complaints of the Koreans through trust among Koreans. In this study, I have made every efforts to figure out the level of the standard land prices of public notification as well as survey data about the specific regions such as Suwon city, Yongin city and Choongju city. In addition, through the comparative analysis caused by the difference between actual land prices and the standard land prices of public notification, I planned to understand the problems concerned and establish a more effective system of land prices through the study of normalization measures toward the standard land prices of public notification on the basis of the understanding of the given problems. As a result, I came to the following conclusion and obtained a normalization measure toward the standard land prices of public notification. First of all, the concept of proper prices should be established. The proper price, a concept of assessment standard prices for standard land prices of public notification should be established as a concept of the market prices. In this case, market prices should be market one which is supported as an objective data in the current market where certain conditions are given. Secondly, assessment method should be enhanced to a large extent. The reality of land assessment depends on a single assessment method to a large degree, transaction case comparative method, which reflects some limitations to the proper assessment of land prices. So, I think that the astute examination of market prices and the development of assessment technique should be made together with the use of three assessment methods such as the method of marking profit. Thirdly, the gab between the actual land prices and the standard land prices of public notification should be improved. Generally, many people think that the price level of public notification of land prices are now understood not to amount to the actual transaction price. Therefore, the proper relation between actual transaction price and proper price should be established to meet the purport of land price notification law by means of consistent standard for reasonable market price information. Fourthly, the use of specialization of surveyors and alleviation of governmental laws should be made. In order to enhance objectivity and reliability of public notification of land prices, it is essential that assessor who is in charge of each region should be nominated. Besides, in order to take advantage of specialty of assessor, any bad factors which are causing to land price reflection should be removed by means of relieving governmental restrictions. In addition, in order that the price which is off the reality may not happen, the related supervising organization should supervise as the least supervising function.

지역요인을 고려한 공시지가 산정 모형

배영환 연세대학교 2008 국내박사

The objective of this study is to attempt a new land price estimation model where the regional factors being essential for the model for estimation of the officially assessed land price (or the OALP estimation model, on which the mass estimation of the officially assessed individual land price is based) are taken into account, so as to overcome the limitations of traditional models, thereby enhancing the public trust on the officially assessed individual land price (OAILP). This paper reviews the characteristics and issues of the traditional models, and seeks the alternative methods to improve or overcome them. To do so, Seoul - a metropolis where public grievances occur in complex and various ways in regard to the OAILP - was selected as a subject of study. For the convenience of study, this paper divides the entire Seoul area into 3 zones on the basis of land pricing factors, and analyzes the OALP data of the reference land sites provided by the sample municipalities in the said 3 zones. That is, Seoul is divided into a Gangnam Zone having the characteristics of a new town, a Downtown Zone having the characteristics of a commercial & business center, and Gangbuk Zone having the characteristics of a traditional town; and Gangnam-gu, Jung-gu and Unpyong-gu were selected as a sample municipality of them respectively.Here, the Hedonic land price function and the 2 Step Procedure function are estimated, which they take, as a dependent variable, the 4,434 Reference Lands in the three Gu''s appraised in 2005, and which takes, as a explanatory variable, the land attribute data of the zones. The type of estimation function is of a semi-linear type where the value of a dependent variable is log-transformed to reduce the asymmetry and heteroscedasticity of a function. Upon function estimation, a traditional model (Model Ⅰ) where regional factors are not taken into account, a traditional model (Model Ⅱ) where regional factors are taken into account, and a 2 Step Procedure model (Model Ⅲ) which is an alternative for the traditional models are established; and then the estimation results from those 3 models are compared and analyzed. The number of basic codes of urban land attribute items for the year of 2005 Reference Land is 18, and that of sub-attribute items is 207. The explanatory variables applied to the function estimation are the sub-attribute items. For the convenience of study, this paper re-classifies the sub-attribute items into 31 categories based on the attribute criteria of the basic codes, and newly adds 3 accessibility variables (classified as individual factors) and 7 regional variables (classified as regional factors). The 3 individual factors added include the distance from the reference land to the subway station, the distance from the reference land to a nearby large-scale shopping mall, and the number of subway stations within 300 meters from the reference land. In determining the distance for the accessibility factor variables, the linear distance to an object was measured via GIS work referring to a digital map. The new regional factor variables include the number of subway stations per Dong (indicating the accessibility variables of sub-zones); ratio of commercial district per Dong (indicating the zoning density of sub-areas); ratio of gross floor area of commercial & business facilities per Dong (indicating the building density of sub-areas); and population density, ratio of apartments to total residential housing, and distribution of school count per Dong (indicating the social factor of sub-zones); and the per-capita burden of local taxes per Dong (indicating the income level and economic factor of sub-zones).The results of analysis are summarized as follows:First, the value of the coefficient of estimation(R2) indicating the land price estimable ability is 0.910 for the Model Ⅰ, 0.942 for the Model Ⅱ, 0.912 for the 1st step of the Model Ⅲ (where individual factors are applied), and 0.759 for the 2nd step of the Model Ⅲ (where regional factors are applied). Thus, the descriptive ability of such models has been appeared generally high. The R2 value of the Model Ⅲ-2 is relatively lower than that of the 1st step, and the major reason of which seems to be that the number of regional factor variables applied to the 2nd step function estimation is smaller than that of individual factor variables of the 1st step. The number of the explanatory variables applied to the 1st step model equation is 34, while that of the 1st step in the 2 Step Procedure model is only 7 (regional factor variables).Second, when the Model Ⅱ are compared with the Model Ⅲ, the number of variables which are out of the significant range of 5% is 10 from total 41 variables for both models, respectively.Third, in the traditional model (Model Ⅱ) with regional factors considered, the t-values of 2 regional factor variables from 7 regional factor variables applied to the function estimation equation are out of the 5% significant range. In the Model Ⅲ, however, all of the 7 regional factor variables are significant within the 5% range, suggesting that this model (Model Ⅲ) is superior to the Model Ⅱ in terms of the significance of the regional factor variables per Dong, a sub-market. The estimation of land price using the 2 Step Procedure linear model may be particularly useful in analyzing the real estate market of other metropolitan areas where there are various land price estimation factors per sub-market, and the degree of impact thereof differs accordingly. Given the characteristics of the 2 Step Procedure model, change of regional factors may enable more definite evaluation of its impact on the OAILP, when compared to the Hedonic function.Fourth, regarding the accessibility factors, the coefficient value of the distance to subway station (V14) and distance to a large-scale shopping mall (V16) in the new variables shows negative(-) effect in terms of distance, and it is common for all the three models - Model Ⅰ, Model Ⅱ and Model Ⅲ. The function estimation equation demonstrates the land price theory: in case of the accessibility variable, the further the distance is, the lower the land price becomes.Fifth, from the 7 regional factor variables of the 2nd step of the 2 Step Procedure model (Model Ⅲ-2) whose t-value shows significance at the 5% level, the said value of 6 variables excepting the population density per Dong (V20) shows negative(-) effect. This suggests that, if a Dong has more number of subway stations, higher ratio of commercial district, higher ratio of gross floor area of commercial & business facilities, higher ratio of apartments to total residential housing, more number of schools, and heavier per-capita burden of local taxes, then its land price is boosted further. Sixth, contrary to our expectation, the population density (one of social factors influencing the estimation of land price) has a negative(-) impact on the land price; and the two major reasons of which are summarized as follows: 1) the significant portion of the population in the high-density Dong in a same municipality have the income below the average level, and their houses are clustered in a narrow residential space, thus having a negative(-) impact on the land price; and 2) the urban people''s dwelling is different from their work place. The result of comparing the average OALP of the Reference Land per Dong with population density per Dong shows the followings: the specified Dong in the Jung-gu downtown where land price is high is crowded with floating population, but the statistical index of its population density is lower than that of a residential district of suburban areas because of donut phenomenon. This suggests that there is a limit in using only the static population index as a land price estimation variable without considering the floating population since the land price is more influenced by the actual floating population than by the figures recorded in a resident registry.To reflect the land pricing factors unique to the real estate sub-markets on the OAILP estimation model, it is required to enhance the land price estimatability by increasing the number of land attribute items for survey which have been used by municipalities in common. In this study, the R2 value of the traditional model (Model Ⅱ) adopting new factors (e.g. regional factors) is higher than that of the traditional model (Model Ⅰ) adopting only the existing variables, showing that the land price estimatability of the former has been improved.Furthermore, in order to reflect the various regional factors of sub-markets on the OALP estimation model, it is required to attempt alternative models such as the 2 Step Procedure model. The 7 regional factor variables whose t-value is significant in the 2nd step of 2 Step Procedure model (Model Ⅲ-2) are recognized as important regional factor variables which can be adopted to enhance the land price estimatability through the improvement of OALP estimation model in the future.Nowadays, metropolitan areas are developed to have higher development density, lower building-to-land ratio and higher floor area ratio due to the redevelopment of urban centers and development of subcenters in the suburbs, compared to the small- and medium-sized city or none urban areas. Accordingly, the land price structure of metropolitan areas tend to have more complex hierarchies and sub-classifications as it goes down to sub-markets. In the real estate market of metropolises, various and complex land pricing factors are created and changed at a local level. Only through the adjustment of scales in the Comparative Reference Table prepared by selecting the limited number of variables, it is difficult to take into account immediately the drastic changes in the land pricing factors of metropolitan areas resulting from urban development in a realistic way. In practice, the limitation... 본 연구의 목적은 개별공시지가 대량산정의 근거가 되는 공시지가산정모형에 지가형성의 주요한 요인인 지역요인을 고려하고 새로운 모형을 시도함으로서 기존모형의 한계를 극복하여 개별공시지가의 공신력을 높이는 데에 있다. 기존모형의 특성과 문제점을 살펴보고 문제점을 개선?극복할 수 있는 대안적 방법을 모색하였다. 이를 위해 개별공시지가 민원이 복잡다양하게 발생하는 도시지역인 서울시를 연구대상지역으로 선정하였다. 연구의 편의상 전체지역을 3개의 지가형성요인 권역별로 나눈 후 3개권역의 표본자치구의 표준지공시지가자료를 분석대상으로 하였다. 서울시를 크게 신시가지 지역특성을 가진 강남권역, 상업업무의 중심지 지역특성을 가진 도심권역, 기존 구시가지 특성을 지닌 강북권역으로 나누고 이들 권역의 표본 자치구로 강남권역의 강남구, 도심권역의 중구, 강북권역의 은평구를 선정하였다. 이들 3개구의 2005년도 공시지가표준지 4,434필지를 종속변수로 하고 이들 지역의 토지특성자료를 설명변수로 하는 헤도닉 지가함수와 2step procedure함수를 추정하였다. 추정함수형태는 함수의 비대칭성과 이분산성을 축소하기위해 종속변수 값을 로그로 변환한 semi-linear 형태이다. 함수추정시에는 지역요인을 고려하지 않은 기존모형(모형Ⅰ)과 지역요인을 고려한 기존모형(모형Ⅱ), 기존모형의 대안적 모형으로서 2step procedure모형(모형Ⅲ)을 정립한 후 3개 함수 추정결과를 분석·비교하였다. 2005년도 공시지가표준지의 도시지역 토지특성항목 기본코드는 18개, 기본코드 하부의 세부특성항목은 207개이다. 함수추정시 적용하는 설명변수는 세부특성항목이다. 본 연구에서는 연구의 편의상 기본코드 특성기준에 따라 세부특성항목을 31개로 재분류하고 신규로 개별요인인 접근성 변수3개와 지역요인 변수7개를 추가하였다. 추가된 개별요인 변수는 표준지와 지하철역까지 거리, 표준지와 대형쇼핑몰까지 거리, 표준지반경 300m이내 지하철역수이다. 접근성 변수의 거리측정은 전산도면상의 GIS작업을 통해 인접 직선거리로 산정하였다. 신규 지역요인변수는 하부지역의 접근성변수로서 동별 지하철역수, 하부지역의 용도지역밀도로서 동별 상업지역 비율, 하부지역의 건물밀도로서 동별 상업업무용시설의 연면적비율, 하부지역의 사회적 요인으로서 동별 인구밀도, 동별 주거용중 아파트 비율, 동별 학교분포 수, 하부지역의 경제적 요인으로서 소득수준을 나타내는 동별 1인당지방세부담액이다.분석결과를 요약하면 다음과 같다.첫째, 지가추정력을 나타내는 결정계수(R2) 값이 모형Ⅰ이 0.910, 모형Ⅱ가 0.942, 모형Ⅲ의 1st step(individual factor 적용)이 0.912, 모형Ⅲ의 2nd step (regional factor 적용)이 0.759로 나타나 모형의 설명력은 모형Ⅱ, 모형Ⅲ의 1st step, 모형Ⅰ, 모형Ⅲ의 2nd step순으로 높게 나타났다. 모형Ⅲ 2nd step의 결정계수(R)의 값이 1st step의 결정계수(R)의 값보다 상대적으로 낮게 나타났는데 이는 2nd step 함수추정에 적용한 지역요인 변수의 개수가 상대적으로 1st step의 개별요인변수의 개수 보다 적은 것이 주요한 원인으로 보인다. 2step 모형에서 1st step 모형식에 적용한 설명변수의 수는 34개인 반면 2step 모형에 적용한 설명변수의 수는 지역요인 변수7개가 전부이다.둘째, t값의 유의성에서 모형Ⅰ은 31개 변수 중 V2(면적), V3a(주거지역), V3b(상업지역), V4d(미관지구), V10(형상정형), V11(남향유사향), V12b(광로) 등 7개 변수가 유의범위 5%를 벗어나 모형의 일부변수가 통계적 유의성이 낮은 것으로 나타났다. 모형Ⅱ에서 5% 범위 내 유의하지 않은 기존변수는 V1d(지목 농경지), V2(면적), V3a(용도지역 주거지역), V4d(용도지구 미관지구), V7(공법규제의 보전임야), V10(형상정형), V11(남향유사향)의 7개이다. 1st step모형에 적용한 개별요인 변수 34개중 5%수준에서 유의하지 않는 변수는 V1d(지목 농경지), V2(면적), V3a(용도지역 주거지역) 등의 10개이다.셋째, 지역요인을 고려한 기존모형(모형Ⅱ)에서는 함수추정식에 적용한 지역요인 변수 7개 중 2개 변수의 t값이 유의수준 5%범위를 벗어났으나, 2step모형의 2nd step(모형Ⅲ-2)에서는 지역요인 변수 7개 전부가 5%범위 내에서 유의한 것으로 나타나 2step모형의 2nd step(모형Ⅲ-2)이 하부시장인 동별 지역요인 변수의 유의성에서 모형Ⅱ에 비하여 우월하였다. 2 Step Procedure 선형모델을 적용한 지가추정의 경우 하위시장별로 지가결정요인이 다양하고 그 영향력의 정도가 다른 대도시권 부동산 시장의 분석에 특히 유용할 것으로 판단된다. 2 Step Procedure 모형의 특성상 지역요인이 변화될 경우 헤도닉 함수에 비해서 개별공시지가에 미치는 영향력을 보다 명확하게 평가할 수 있다고 본다.넷째, 신규 변 중 접근성요인에서 지하철역 거리변수(V14), 대형쇼핑몰 거리변수(V16)의 계수 값은 모형Ⅰ, 모형Ⅱ, 모형Ⅲ 공히 거리에 대해 음(-)의 방향을 보이고 있다. 지가이론상 접근성 변수는 거리가 멀어질수록 지가가 낮아진다는 것을 함수 추정식에서 실증적으로 보여주고 있다다섯째, 2 Step Procedure모형의 2nd step(모형Ⅲ-2)에서 t값이 5%수준에서 전부 유의하게 나타난 7개 지역요인 변수중 동별 인구밀도(V20)를 제외한 6개 지역요인 변수는 계수값이 전부 양(+)의 방향으로 나타났다. 동별 전철역수가 많을수록, 동별 상업지역비율이 높을수록, 동별 상업업무용시설의 면적비율이 높을수록, 주거용중 아파트비율이 높을수록, 동별 학교분포수가 많을수록, 동별1인당 지방세부담액이 높을수록 당해동의 지가수준이 높아진다는 것을 보여주고 있다.여섯째, 지가형성의 사회적 요인에서 인구밀도가 예상과 달리 지가에 음(-)의 방향으로 나타났다. 자료 검토 결과 그 이유는 2가지로 요약되었다. 첫 번째는 동일자치구내에서 인구밀도가 높은 동의 인구의 상당수가 평균소득수준 이하의 계층이고 좁은 주거공간에 밀집되어 있어 지가에 음(-)의 영향을 미친 것으로 분석된다. 두 번째는 도시지역 인구의 직주분리현상이 한 원인으로 지적된다. 표준지공시지가의 동별 평균지가와 동별 인구밀도를 대조한 결과 지가가 높은 중구 도심지역에 소재한 특정동의 경우 유동인구 밀집지역이지만 도심공동화 현상으로 비도심지역에 소재한 주거지대의 인구밀도보다 통계지표상 수치는 낮게 나오는 경우가 있었다. 주민등록상 인구보다 실제유동인구가 지가결정에 더 큰 영향을 미친다는 점에서 유동인구를 감안하지 않은 정태적인 인구지표만을 지가결정변수로 활용 하는 데에는 한계가 있음을 알 수 있다.부동산 하부시장의 고유한 지가형성요인을 개별공시지가 산정모형에 반영하기 위해서는 기존의 자치구 공통으로 활용되는 토지특성조사항목을 늘려서 기존 모형의 지가추정력을 높여야 한다. 본 연구에서도 지역요인 등 신규변수를 고려한 기존모형(모형Ⅱ)의 결정계수(R2) 값이 종전의 변수로만 추정한 기존모형(모형Ⅰ)보다 높게 나와 지가추정의 설명력이 향상되었음을 알 수 있다.나아가 하부시장의 다양한 지역요인을 공시지가산정모형에 반영하기 위해서는 2step 모형과 같은 대안적 모형의 시도가 필요하다. 2step 모형의 2nep(모형Ⅲ-2)에서 t값이 유의하게 나타난 지역요인 변수7개는 향후 공시지가모형의 변수 보완시 지가추정력을 높일 수 있는 채택가능한 주요 지역특성변수로 인식된다.오늘날 대도시는 중소도시나 비도시에 비해 도심재개발, 외곽지의 부도심 개발 등으로 인해 개발밀도가 높아지고 개발형태도 낮은 건폐율, 높은 용적률로 압축화 되는 현상을 보이고 있다. 이에 따라 대도시의 지가구조도 하위시장으로 갈수록 지가구조의 계층화?세분화가 진행되고 있다. 대도시 부동산 시장은 지역적으로 복잡·다양한 지가형성요인이 생성?변화한다. 제한된 변수의 선정으로 작성된 비준표의 배율 조정만으로는 도시개발에 다른 대도시의 급격한 지가형성요인의 변화를 공시지가 산정시 제때에 반영하기에는 현실적으로 쉽지 않다. 실무적으로는 감정평가사의 개별공시지가검증제도로 현행 통계적 방법의 한계를 보완하고 있다. 현재와 같이 도시 전체의 공시지가의 공신력을 높이는 방향으로 공통적인 공시지가산정모형을 지속적으로 연구?개선해 나가되 보완적으로 자치구별 평가모형의 개발과 운용이 필요하다고 본다.본 연구는 기존 공시지가산정모형의 통계적 유의성을 분석하여 접근성 등의 개별요인과 사회경제적 요인들을 지역요인 변수로 추가하여 기존모형에서 개선된 공시지가산정모형을 제시하였다. 본 연구 결과의 활용가치는 다음과 같다.첫째, 기존 모형에 접근성 및 지역요인 변수의 반영으로 지가함수의 지가결정력을 제고할 수 있다.둘째, 기존모형의 대안적 방법으로서 2step procedure모형으로 공시지가를 산정할 경우 하부시장의 지가추정에서 기존모형보다 지역요인 변수의 유의성을 높일 수 있음을 보여주었다.셋째, 공시지가모형에 본 연구의 결과가 반영될 경우 개별공시지가 대량 산정시 접근성요인과 지역요인이 고려되어 이를 근거로 한 비준표 개선으로 개별공시지가의 현실성과 공신력이 제고될 수 있음을 보여준다.본 연구의 결과는 통계모형에 의한 개별공시지가산정의 현실성을 제고할 수 있는 가능성을 보여 주었다고 판단된다. 향후 본 연구의 분석틀을 토대로 보완된 변수와 축적된 데이터베이스를 활용하여 지가추정력을 제고할 수 있는 개별공시지가 대량산정모형에 대한 시계열적인 후속 연구의 필요성이 제기된다.