생육개량물질을 활용한 노거수의 효과적인 보호관리 방안

이동석 서울시립대학교 일반대학원 2007 국내석사

현재 우리나라에서는 난개발과 환경파괴로 인하여 많은 보호수들과 수령이 100년 이상 된 노거수들의 숫자가 급격히 감소하고 있다. 본 연구는 수목의 정상적인 생육과 활착을 가능하게 하는 생육개량물질의 사용방법을 학술적으로 구명하고자 수행하였다. 묘목 시험으로 2~3년생(실생) 은행나무 묘목을 화분에 재배하여 실시하였다. A(일반토양+일반용수), B(일반토양+발근촉진제), C(생명정+일반용수), D(생명정+발근촉진제) 처리구를 기본으로 하여 C, D 처리구는 생명정과 일반토양의 혼합비율을 각각 8:2, 7:3, 6:4, 5:5로 하여 처리하였다. 처리된 화분에 묘목을 식재한 후 서울시립대학교 온실에 완전 임의 배치법으로 2006년 4월 19일부터 9월 28일까지 200일간 재배하면서 식재 150일, 180일, 200일 총 3회에 걸쳐 생육조사와 식물체 분석을 실시하였다. 묘목시험의 1차 생육조사 결과 근원경, 잎수, 지하부 생체중, 전체 생체중은 A(일반토양100%+일반용수), B(일반토양100%+발근촉진제), C(생명정100%+일반용수), D(생명정100%+발근촉진제)에 있어서 모든 시험구가 통계적으로 유의한 차이를 보이지는 않았다. 묘고는 D-1(생명정8:일반토양2+발근촉진제)과 C(생명정100%+일반용수)가 유사한 생육상태를 나타내었다. C가 D-2(생명정7:일반토양3+발근촉진제)의 시험구와 동일한 엽면적을 보였다. 묘목 시험의 2차 생육조사 결과에 따르면 근원경, 잎의 숫자, 묘목의 묘고는 통계적으로 동일한 값을 보였고 뿌리길이는 C, C-1(생명정8:일반토양2+일반용수), D에서 좋은 생육을 나타내었고 그 외 처리구에서는 발근촉진제 처리로 좋은 결과는 얻을 수 없었다. 지하부의 생체중은 처리간 차이를 확인할 수 없었다. 지상부의 생체중은 D-1처리구가 가장 좋은 생육상태를 나타내었다. 묘목시험의 3차 생육조사 중 근원경 조사에서도 발근촉진제의 처리가 뚜렷한 효과를 보이지 않았다. 엽의 갯수는 모든 시험구에서 거의 동일함을 확인할 수 있었다. 묘고에서는 D-1, D-2, D-3(생명정6:일반토양4+발근촉진제) 시험구에서 가장 높은 수치를 나타내었고 B, D-4(생명정5:일반토양5+발근촉진제)에서는 가장 낮은 묘고를 볼 수 있었는데 생명정보다 우수한 묘고생장을 확인할 수는 없었다. 뿌리의 길이는 D-1의 결과가 가장 좋았고 C, C-1, D의 시험구도 왕성한 뿌리 생육을 보였으나 그 차이는 크지는 않은 것이었다. 지하부 생체중은 큰 차이 없이 거의 동일한 수치를 나타냄을 알 수 있었다. 지상부 생육이 가장 좋은 D-1은 제한된 크기의 분으로 인해 더 좋은 생육을 나타내지 못했다. 3차 생육조사시 전체 생체중은 거의 모든 시험구에서 통계적으로 동일한 수치를 나타낸 것을 알 수 있었다. 묘목시험에서 얻은 생명정의 효과를 확인하기 위하여 용산구 소재 수령 320년인 은행나무(구지정보호수: 1-3-10)를 이용하여 2차 실험을 하였다. 이를 위하여 수목 근원경의 약 1.5배에 해당하는 원을 설정하고 그 원을 16등분하였다. 이 16지점 중 12개 지점을 택하여 이들을 시험구(4처리, 3반복)로 정하였다. 4개의 처리구는 각각 A(원토양+일반용수), B(원토양+발근촉진제), C(생명정+일반용수), D(생명정+발근촉진제)였다. 은행나무 노거수 근부 생육조사는 처리구 A(원토양+일반용수)의 첫 번째 지점에서 65개, 두 번째 지점에서13개, 세 번째 지점에서는 0개의 신근이 유도 되었다. B처리구(원토양+발근촉진제)에서는 첫 번째 지점이 가장 많은 6개, 두 번째 지점은 3개, 세 번째 지점은 1개의 신근이 유도되었다. C처리구(생명정+일반용수)에서는 첫번째 지점은 3개의 뿌리가 유도 되었는데 뿌리의 길이는 긴 것을 알 수 있었으며 두번째 지점은 단 1개의 뿌리만이 유도되었다. 세 번째 지점은 가장 많은 14개의 새 뿌리가 유도된 것을 알 수 있었다. D처리구(생명정+발근촉진제)에서는 첫번째 지점은 가장 많은 33개 가량의 신근이 나타났다. 두번째 지점의 뿌리의 갯수는 7개였으며 직경은 다른 시험구의 뿌리들보다 더 굵었고 세 번째 지점에서는 16개의 신근을 목격할 수 있었다. 생명정을 이용한 노거수의 근부 활성화를 통하여 적절한 유지관리방안을 찾고자 실시한 본 시험에서 생명정은 묘목과 노거수 모두에 적절한 근부의 활성을 유도하는 생육개량물질임을 확인 할 수 있는 결과들이 나왔다. 생명정을 노거수에 이용할 경우 정확한 위치선정이 신근 유도에 큰 영향을 준다는 것도 본 실험을 통하여 알 수 있었다.

서울시 일반주거지역 세분화에 따른 개발양상 변화에 관한 연구

장남종 서울시립대학교 일반대학원 2008 국내박사

This study aims to prove the influence of residential rezoning through analyzing the process of the residential rezoning and the change of development pattern after the year of 2000. This study considers the process of the residential rezoning and sees the gap between planning criteria of residential rezoning and actual condition which is rezoned. And building permit data(2001~2006) of 25 boroughs in Seoul are analyzed to define changes of development pattern in residential area through GIS and ANOVA test analysis. This result shows how much residential rezoning is coincide with the original purpose and also draws the meaning and limitation of residential rezoning. The major findings of this research can be summarized as follows. First, the planning criteria of rezoning is characterized by harmonizing planning-oriented elements and real condition. Prior negotiation between Seoul metropolitan government and 25 borough governments in the process of rezoning is also included to show each borough's unique statement and planning willingness. Second, residential development pattern after rezoning shows that the number of building permit is decreased. Residential use has more decreased than non residential use, so the ratio of residential use increased about 20%. The trend of building permit is displayed differently in housing type of each zone. And after rezoning, the ratio of detached housing buildings which was permitted increased in the 1st residential zone and the 2nd residential area(under 7 story building regulation), and apartments increased in the 2nd residential area(under 12 story building regulation) and the 3rd residential area. Third, the lot size is increased in most residential developments, but building coverage ratio, floor area ratio(FAR), and Building Height are decreased. This trend shows a little bit different among rezoned areas, but the similar trend is shown in the whole residential area. Fourth, two types of development pattern changes are revealed after rezoning. One pattern change has characteristic that is the increase of lot size but the decrease of building coverage ratio, floor area ratio(FAR), and building height. The other pattern change is the increase of lot size and stories but the decrease of building coverage ratio and floor area ratio(FAR). This can be explained by the movement of developers who want to increase the development size and to heighten the stories to have development profit under land use regulation reinforcement. Based on the findings of the research, suggests for the systematic management of residential area in Seoul as follows. First, residential rezoning shows coincidence with the original purpose which promote the amenity of residential environment. However, the planning criteria of rezoning needs to be revised to prevent the abrupt change of environment around residential development. Second, the increase of non-residential use after rezoning should be concerned. To make up for this concern, the influence of non-residential use on residential environments should be carefully considered to complement the provisions of permitted use in the each residential area. Third, the lot size has been increased since residential rezoning. Artificial large development through merging lots may not be desirable due to transforming the existing urban form, so the negative effect of increasing lot size should be examined to complement the political system. 서울시 일반주거지역 세분화에 따른 개발양상 변화에 관한 연구 이 연구의 목적은 2000년 이후 서울시 일반주거지역의 세분화 추진과정과 세분화 시행 이후 주거지 개발양상에 대한 변화분석을 통해 세분화의 시행효과를 실증적으로 규명하는 데에 있다. 이를 위해서 일반주거지역 세분화의 추진과정을 고찰하고, 세분화의 계획기준과 실제 지정실태 간에 괴리가 있는지 여부를 파악하였다. 또한 세분화 시행 전후 25개 자치구의 건축허가자료(2001~2006년)를 토대로 하여 주거지 개발양상의 변화를 GIS 및 계량분석(ANOVA test) 등을 통해 파악하였다. 이를 통해 일반주거지역 세분화가 당초 목적에 얼마나 부합하는지를 검토함으로써 일반주거지역 세분화의 정책적인 의미와 한계를 파악하였다. 지금까지의 연구를 통해 밝혀진 주요 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 세분화의 계획기준은 계획지향적인 요소를 근간으로 하여 현실추인적인 요소가 반영된 특성을 보이는 것으로 나타났다. 또한 세분화 집행과정에서 서울시와 자치구 간의 사전협의조정은 참여주체들의 입장을 조율하면서 일부 자치구의 특수성과 계획의지가 반영된 것으로 나타났다. 둘째, 세분화 시행 이후에 주거지 개발양상을 보면, 건축허가 건수는 감소하였으며, 특히 주거용도가 비주거용도에 비해서 감소폭이 크게 나타났다. 이로 인해서 비주거용도의 구성비가 약 20% 정도 증가한 것으로 나타났다. 또한 종별 주택유형의 건축허가 동향을 보면 제1종과 제2종(7층이하)에서는 단독주택의 건축허가 비율이 높아진 반면 제2종(12층이하)과 제3종에서는 아파트의 비율이 높아지는 등 종별로 확연한 차이를 보이고 있다. 셋째, 세분화 시행 이후에 주거지 개발에 있어서 필지규모는 전반적으로 증가한 반면에 건폐율과 용적률, 층수는 모두 감소한 것으로 나타났다. 이러한 경향은 종별로 다소간 차이는 있지만 전체적으로는 유사한 변화양상을 보이고 있다. 넷째, 세분화 시행이후의 개발양상은 크게 두 가지 유형으로 나타나고 있다. 하나는 필지규모는 증가하되 건폐율과 용적률, 층수가 감소하는 변화유형이며, 다른 하나는 필지규모와 층수가 증가하고 건폐율과 용적률은 감소하는 변화유형이다. 이는 세분화 이후에 토지이용규제가 강화됨에 따라 사업성을 보전하기 위하여 개발규모를 확대하거나 층수를 높이려는 경향이 반영된 것이라고 할 수 있다. 이러한 연구결과 및 논의를 토대로 서울시 주거지역의 체계적인 관리를 위한 정책적 시사점을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 일반주거지역 세분화는 쾌적한 주거환경과 입지특성에 적합한 주거지를 조성하고자 하는 목적에 전반적으로 부합하는 모습을 보여주고 있다. 다만, 급변하는 주거지 개발환경에 대응하기 위해서는 세분화 계획기준을 지속적으로 보완해 나아갈 필요가 있으며, 세분화 종별 입지기준과 개발여건이 달라서 조정이 필요한 지역에 대해서는 이를 합리적으로 조정할 수 있는 조정기준의 마련이 요구된다. 둘째, 일반주거지역 세분화 이후에 우려되는 주거지 개발양상은 비주거용도의 비율이 증가하였다는 점을 들 수 있다. 이를 보완하기 위해서는 종별로 입지한 비주거용도가 주거환경에 미칠 영향을 면밀하게 검토하여 종별 허용용도의 규정을 보완할 필요가 있다. 셋째, 일반주거지역 세분화 이후 또 다른 변화는 개발되는 필지규모가 전반적으로 증가하였다는 점이다. 합필에 의한 인위적인 대규모 개발은 해당 주거지의 특성을 유지하는데 바람직하지 않을 수 있으므로 필지규모의 증가가 주거지에 미칠 부정적인 영향을 검토하여 제도적인 보완을 강구할 필요가 있다.

지구단위계획 유형별 개발특성과 일반음식점 생존특성 연구

방보람 서울시립대학교 일반대학원 2023 국내박사

This research aims to address the research question, "What is the impact of the District Unit Plan (D.U.P.) system in terms of local commercial district management?" by evaluating the ongoing impact of D.U.P. on local commercial district management and proposing recommendations for future improvements. To accomplish this, we conducted an analysis of the development characteristics associated with each type of District Unit Planning (D.U.P.) and evaluated the survival of general restaurants located within the planned areas. Our analysis was based on data collected from general restaurants within Seoul's overall D.U.P. as well as local administrative permits. This enabled us to derive valuable insights and recommendations for the future direction of local commercial district management. Initially, we conducted a theoretical review of the impact of D.U.P. on local commercial district management, and survival analysis of local businesses, and examined relevant previous studies. This review helped establish a framework for assessing D.U.P. for local commercial districts and identifying factors influencing the survival of general restaurants. Subsequently, we analyzed the regulatory status and changes in land use, density, and development scale of case sites in Seoul for each type of D.U.P. (Planned Management Type, Conservation Regeneration Type, and Development Maintenance Type) to derive the development characteristics of each type. Our analysis revealed differences in the planning objectives, physical changes such as regulatory direction and building area, and non-physical changes such as rent and population based on D.U.P. type. Furthermore, we employed survival analysis to determine the survival characteristics of general restaurants within D.U.P. We examined general restaurants in Seoul as a whole, categorized by city center, type, and opening period. The results indicated varying survival probabilities depending on the presence and type of D.U.P., with different survival rates and influencing factors observed across city centers. Additionally, the impact of survival factors differed before and after 2020. Finally, based on the development characteristics of each D.U.P. type and the survival characteristics of general restaurants, we derived implications for the future direction of district-level planning for local commercial district management. Firstly, D.U.P. measures can be effectively utilized in local commercial district management policies. The high survival rate of general restaurants in Seoul's district-level planning areas suggests a positive association between the presence of D.U.P. and restaurant survival. Moreover, the impact on survival and survival trends of general restaurants varied depending on the specific content of D.U.P., highlighting the effectiveness of tailored D.U.P. approaches. Secondly, general restaurant survival analysis and license data offer potential means to evaluate the effectiveness of D.U.P. By examining the survival and development characteristics of D.U.P. types, we can identify connections between physical density, scale, and use regulations. This can serve as an alternative to the limitations of building register data. Thirdly, it is crucial to implement policies that support local businesses and establish and operate region-specific and type-specific D.U.P. initiatives. Our analysis demonstrates that each region and type possess unique characteristics, necessitating strategic classification and the implementation of supportive measures for effective commercial district management. The significance of this study lies in its ability to establish a relationship between local commercial district management and the District Unit Planning (D.U.P.) system. Through a comprehensive analysis, we were able to identify the survival characteristics of general restaurants by conducting case studies and employing survival analysis, considering both physical and non-physical changes associated with different types of D.U.P. Additionally, based on our analysis of D.U.P. characteristics, we offer valuable recommendations for the future development of D.U.P. in the context of local commercial district management. 본 연구는 “지역상권 관리 측면에서의 지구단위계획제도의 영향은 무엇인가?”라는 연구질문과 함께 지속적인 지역상권 관리 측면에서의 지구단위계획제도 영향을 진단하고, 지구단위계획제도의 향후 개선방향의 시사점을 제시하는데 목적이 있다. 이를 위해 서울시 전체 지구단위계획구역과 지방행정인허가데이터의 일반음식점 정보를 활용하여, 지구단위계획 유형별 개발특성과 계획구역 내 일반음식점의 생존분석을 실시하고, 지역상권 관리측면에서 지구단위계획의 향후방향 시사점을 도출하였다. 먼저, 지역상권 관리측면에서의 지구단위계획제도 영향, 지역사업체 생존분석 등에 대한 이론적 고찰과 선행연구 검토를 통해 지역상권에 대한 지구단위계획 검토방안과 일반음식점의 생존영향요인을 도출하였다. 이는 본 연구의 분석의 틀로 지역상권에 대한 지구단위계획 검토방안은 지구단위계획 유형별 개발특성 분석에 활용되고, 일반음식점의 생존영향요인은 지구단위계획 일반음식점 생존분석에 활용된다. 이어서, 서울시 지구단위계획 유형별(계획관리형, 보전재생형, 개발정비형) 사례대상지의 용도, 밀도 및 개발규모 등의 규제현황 및 변화를 분석하여 지구단위계획 유형별 개발특성을 도출하였다. 분석 결과, 지구단위계획 유형별로 계획목적이 다르고, 그에 따른 규제방향 및 건축면적 등의 물리적 변화와 임대료, 생활인구 등의 비물리적 변화에 유형별로 차이가 있었다. 다음으로 일반음식점의 생존영향요인을 바탕으로 서울전체, 도심별, 유형별, 개업시기별 지구단위계획구역 일반음식점의 생존분석을 통해 생존특성을 도출하였다. 분석결과, 지구단위계획여부, 지구단위계획유형에 따라 일반음식점의 생존확률은 다르게 나타났으며, 도심별로도 일반음식점의 생존율과 생존영향요인이 다르게 나타났다. 시기별로는 2020년 이전과 이후의 생존영향요인의 방향성이 다르게 나타났다. 마지막으로 지구단위계획 유형별 개발특성과 일반음식점의 생존특성을 바탕으로 지역상권 관리를 위한 지구단위계획의 향후방향 시사점을 도출하였다. 첫째, 지역상권 관리 정책에 지구단위계획 수단을 활용할 수 있다. 생존분석 결과, 서울시 지구단위계획구역 내 입점한 일반음식점의 생존율이 높아, 지구단위계획구역 여부와 일반음식점의 생존의 연관성을 발견할 수 있었다. 특히, 유형별 지구단위계획 내용에 따라 일반음식점의 생존방향과 영향이 다르게 나타나 유형별 지구단위계획 활용의 실효성을 기대해볼 수 있다. 둘째, 지구단위계획 실효성 검증 수단으로써, 일반음식점 생존분석 및 인허가데이터 활용 가능성을 발견하였다. 지구단위계획 유형별 일반음식점 생존특성과 개발특성을 통해 물리적 밀도, 규모, 용도규제 등의 연관성을 파악할 수 있었으며, 건축물대장데이터 한계의 한계를 대체하는 방법으로 검토해볼 수 있을 것이다. 셋째, 지역별, 유형별로 구분하여 지역사업체 지원 정책 추진 및 지구단위계획 수립·운영이 필요하다. 분석결과, 지역별로, 유형별로 각각 특성이 다르므로, 이를 전략적으로 구분하여 상권을 관리하는 정책지원이 필요할 것이다. 본 연구는 지역상권 관리와 지구단위계획의 연관성을 발견하고 지구단위계획 유형별 물리적·비물리적 변화에 대한 사례분석과 생존분석을 통해 개발 및 일반음식점 생존특성을 도출하였다는데 의의가 있다. 또한, 유형별 지구단위계획 특성분석 결과를 바탕으로 향후 지역상권 관리 측면의 지구단위계획 발전방향에 대한 시사점을 도출한 점도 의의가 있다.

주택일반분양자의 개발이익 분석 및 영향요인에 관한 연구 : 서울시 주택정비사업을 중심으로

최지흠 서울시립대학교 일반대학원 2022 국내박사

서울에서 양질의 아파트공급은 주택정비사업을 통해 이루어지고 있다. 높은 경쟁률과 낮은 리스크 때문에 시장에서 수요공급 원리에 따라 일반분양가는 조합원분양가보다 높아왔다. 그러나 최근 정부규제로 이러한 현상이 흔들리게 되었다. 정부의 분양가규제가 장기간 지속되면서 내재된 불합리성으로 인해 시장왜곡현상이 심화됐다. 규제의 반사이익은 일반분양자가 얻게 되었다. 반값분양, 로또분양, 금수저분양이 나타나면서 서민분양의 이미지는 사라졌다. 역할을 기대했던 양도소득세제와 전매제한제 등 제도적 장치는 허술했다. 주택정비사업에서 일반분양자는 창출자로서의 역할은 없지만 수혜자로서 주된 참여자로 인식되어야 한다. 본 연구에서는 정부의 분양가규제로 인해 일반분양자가 사업시행자로부터 이전받은 개발이익과 그 영향 요인을 분석하였다. 분석을 위해 2009년부터 2020년까지 서울시에서 입주자모집공고를 시행한 주택정비구역 중 169개 구역을 분석대상으로 삼았다. 이를 통해 2008년 금융위기 이후 시장의 하락기와 상승기에 걸쳐 개발이익의 변화를 분석할 수 있었다. 전용면적을 84㎡타입으로 한정했고, 브랜드선호도가 높은 8대 아파트브랜드로 제한하였으며, 실거래가격과 분양가격을 구역별 평균값 및 해당 자치구별 평균값을 적용하였다. 개발이익은 발생 원인이 다른 ‘분양시점 개발이익(률)’과 ‘공사기간 중 개발이익(률)’로 구분하여 분석하였다. 경기하락기에는 시장의 수요공급기능이 제대로 작동되어 분양가격을 결정한 것으로 분석되었다. 경기상승기와 함께 시행된 정부의 분양가규제는 ‘분양시점 개발이익’을 급격히 상승시켰다. 규제가 집중된 동남권역의 ‘분양시점 개발이익’이 가장 높았으며, 동북권역이 가장 낮은 것으로 분석되었다. 분양가차이를 표준화한 ‘분양시점 개발이익률’은 동남권역과 함께 서북권역이 가장 높은 것으로 분석되었다. ‘공사기간 중 개발이익’은 정상주택가격 상승분을 공제하기 때문에 재고아파트의 가격상승률이 높은 동남권역이 가장 낮았으며, 서남권역이 가장 높은 것으로 나타났다. ‘공사기간 중 개발이익’은 시장상승기에 재고아파트에 비해 낮은 상승률을 보이는 분양권의 특성을 잘 보여주고 있다. 사업유형별로는 주택재개발사업에서 가장 높은 개발이익과 개발이익률을 나타냈다. 개발이익(개발이익률)의 영향 요인 분석은 데이터 특성을 고려하여 다중회귀분석을 적용하였다. 독립변수는 단지특성변수, 입지특성변수, 지역특성변수, 일반경제지표변수, 정부정책변수 등 5개 범주, 16개 변수를 선정하여 적용하였다. 정부의 분양가규제가 강할수록, 시장경기가 상승기일수록, 재정자립도가 높을수록, 반경 500m내 지하철역수가 많을수록, 초등학교와의 거리가 짧을수록, 임대주택비율이 높을수록, 사업유형이 재개발일수록, 대지면적이 클수록, 용적률이 낮을수록 총개발이익(률)이 높은 것으로 분석되었다. 총개발이익(률)에 가장 크게 영향을 미치는 범주는 시장경기 등 일반경제지표와 분양가규제 등 정부정책변수다. 다음으로 지역특성변수, 입지특성변수, 단지특성변수 순이다. 즉, 거시적인 요인일수록 개발이익에 더 큰 영향을 미치고 있는 것으로 분석되었다. 다만, 단지특성요인 중 임대주택비율과 재개발(사업유형) 등 일부 요인도 높은 영향도를 보이고 있는데 이들 특성은 정부규제와 밀접하게 연관되어 있기 때문으로 해석된다. 이를 통해 정부는 경기상승기에 부동산정책을 시행함에 있어 일반분양자에게 과도한 개발이익이 이전되는 현상을 간과해서는 안 될 것이다. 일반분양자 개발이익에 대한 환수 논의는 다양하다. 다만 본 연구에서는 현재 시행되거나 시행되었던 제도를 통해 보완책을 제시하고자 한다. 사회적 책임을 부여하는 방안으로 현행 전매제한기간을 개선하는 방안, 토지임대부 주택 도입방안, 환매조건부주택 도입방안을 제안하며, 금전적 개발이익환수 방안으로 주택채권입찰제, 부동산세제 개편, 수익공유제 모기지 제도를 제안하고자 한다. 좀 더 나아가서 분양가규제를 넘어서 개발이익과 공공기여에 대한 협상 및 조정을 통하여 시장안정과 사회적 책임을 동시에 달성할 수 있는 방안이 필요할 것이다. In Seoul, the supply of high-quality apartments is managed by the residential improvement project. Due to the high competition rate and low risk, the sale price of housing for sale to the general public has been higher than for the association’s members according to the principle of supply and demand. However, this phenomenon was affected by recent government regulations. As the government’s regulation on sale prices has continued for a long time, the market distortion phenomenon has been exacerbated due to inherent irrationality. The reflective benefits of regulation were given to the general buyers. With the appearance of half-price sales, lottery sales, and gold-spoon sales, the image of the common people’s sales disappeared. Institutional mechanisms such as the capital gains tax system and restrictions on resales, which were expected to play a role, were lax. In housing improvement projects, general buyers do not play a role as creators but should be recognized as major beneficiaries. In this study, the government’s regulation on the sale prices of public housing units, the development profits transferred by general buyers from the project operator, and the influencing factors this study analyzes. For the analysis, 169 areas out of the residential improvement project areas that Seoul announced a public notice of resident recruitment from 2009 to 2020 were targeted. Through this, it was possible to analyze changes in development profits throughout the decline and rise in the housing market cycle after the 2008 financial crisis. Eight major apartment brands with high brand preference in the market were selected and the area for exclusive use was limited to 84 m², and the actual transaction price and sale prices were used with the average value for each area and the average value for each autonomous district. Development profits were analyzed by dividing them into ‘development profits (rate) at the time of sale’ and ‘development profits (rate) during the construction period’ with different causes of occurrence. During the economic downturn, it was analyzed that the housing market’s demand and supply function worked properly and the sale prices were adjusted appropriately. The government's regulation on the sale prices, which took effect along with the housing market upturn, sharply raised the “development profit at the time of sale”. According to our analysis, the “development profit at the time of sale” was the highest in the southeastern region, where regulations were concentrated, and the northeast region was the lowest. In terms of the ‘development profit rate at the time of sale’, which standardized the difference in the sale prices, the northwest region along with the southeastern region was the highest. Since “development profits during the construction period” deducts the normal housing price increase, the southeastern region with the highest price increase rate of inventory apartments was the lowest, and the southwestern region was the highest. The “development profit during the construction period” shows the characteristics of right to purchase ownership, which show a lower rate of increase than inventory apartments during the housing market rise. By improvement project type, the highest development profit and development profit rate were shown in the residential redevelopment project. Multiple regression analysis was applied in consideration of data characteristics to analyze the influencing factors of development profit (development profit rate). The independent variables were applied by selecting 5 categories and 16 variables, including apartment complex characteristic variables, location characteristic variables, regional characteristic variables, general economic indicator variables, and government policy variables. The gross development profit (rate) was shown to increase with the stronger the government’s sales price regulation, the higher the fiscal independence, the more subway stations within a radius of 500 meters, the shorter the distance from the elementary school, the higher the rental housing ratio, the higher the site area, the higher the floor area ratio, the higher the gross development profit (rate). In addition, when the housing market is on the uptrend and when the improvement project type is redevelopment, the total development profit (rate) is analyzed to increase. The categories that have the greatest impact on gross development profit (rate) are general economic indicator variables such as the market cycle and government policy variables including regulation on the sale prices. Furthermore, it is in the order of regional characteristic variables, location characteristic variables, and complex characteristic variables. In other words, it was analyzed that the more macroscopic factors, the greater the impact on development profits. However, among the complex characteristic variables, some factors such as rental housing ratio and redevelopment (business type) also show a high influence which is interpreted as being closely related to government regulations. Through this, the government should not overlook the phenomenon in which excessive development profits are transferred to general buyers when implementing real estate policies during the housing market upturn. There are various discussions on the restitution of development gains from general buyers. However, this study intends to present supplementary measures through the systems that are currently being implemented or have been implemented. As a way to grant social responsibility, we propose a plan to improve the current resale restriction period, a plan to introduce land-leasing housing, a plan to introduce a house with sale and repurchase agreement, and as a way to restitution of development profits, this paper proposes housing bond bidding systems, reorganization of the real estate tax system, and a profit-sharing mortgage system. Furthermore, it will be necessary to achieve both housing market stability and social responsibility through negotiations and adjustments on development profits and public contributions beyond regulations on the sale price.

서울시 도시형 생활주택의 입지 및 도시조직 적응방식에 관한 연구

이현숙 서울시립대학교 일반대학원 2013 국내석사

It has been noticed that the numbers of small-sized household has been increasing steadily so that the City of Seoul had to be able to deal with the specific needs for this small scale housing. In the name of the solution for the new needs, the Government has set up the new law and ordinance which define the new type of housing called “Urban Multi-family Housing”, in order to supply small scale houses as fast as they could. It is remarkable that this housing type is not all about such a huge development process as being run by the Government and the giant contractor companies. This new housing type has been built on private lands by private investors, in the quite same way with one that people usually think of natural urban growth process, called ‘piecemeal development’. This study started from thinking that this new type of development might be a good chance to initiate piecemeal development again, which means it must be invaluable to analyse how well this piecemeal developments have been done so far, in terms of urban tissue. For this purpose, the development samples have been selected within Seoul area, and the study has been conducted about sitings and urban tissues of these samples. For the starting of this study, a wide range of backgrounds have been studied and reviewed. Some researches about 1-family member household which is the very reason why this new type of housing was emerged upon this society have been found and reviewed. There is a very important area which is to be reviewed before commencing the study about the new type of housing; modern multi family housing of 80’s. This modern multi family housing which accommodates around 20 families should be considered as a sort of ‘origin’ of this new type of housing. In fact, most of regulations about this new type has been made up on the basis of the previous regulations for that modern multi-family housing. All these studies about background information can be found in Chapter 2. Chapter 3 is all about site visit report. It is the result of the analysis of new type of housing sites. Almost all “Urban Multi-family Housing have been built within General Residential Area Zone 2, in the type of studio plan. As for the original purpose of this housing type; providing 1-family member household with small scaled housing, they have been developed within subway station area or around universities and colleges. However, much more numbers of this new type housing construction have been done within station area, so that it can be said that the development probability is much more higher in station area than around schools. One more interesting aspect is that we can find many projects of this housing type especially along the subway line number 2 and number 7. It has been shown that the siting of new housing type has specific tendency or aspect in the City of Seoul, based on the research conducted in Chapter 3. Now is the time to look at this new type of development in a lot scale. The study described in Chapter 4 is concentrated on several urban tissue components; such as building footprint, lot, access road, from which we can diagnose what kinds of effect these new housings can have on existing urban tissue around. Those components are so much related with urban density, outdoor space and parking space that previous studies about modern multi-family housings of 80’s also have dealt with those issues many times. It is revealed that the density of new housings heightens overall urban density around, in a quite same way how previous modern multi-family housings have done. The scale of development is to be thought smaller than that of the previous 80’s model, when concerning site area, households number and unit area for one household. The samples with O.S.R(outdoor space ratio) higher than average have a frontage road of more than 4m wide, or they have more than one roads accessible. On the contrary, the samples with O.S.R lower than average have a frontage roads of less than 4m road, or they have a northern frontage road. The studio type within General Residential Area Zone 2, which are most often foundable type in Seoul has O.S.R of 0.38 or less. Moreover, these types has entrances under the pilotis which is surrounded with parked vehicles. This unavoidable physical results have made urban environment undesirable, especially in residential areas. In almost all cases, parking lots are under the pilotis, and the number of vehicles owned by dwellers does not have any special relationship with the distance to the station. This study can be meaningful as one of basic data for studying about desirable housing environments, because it has been trying to understand the advent of new type of housing in term of urban tissue components which are criteria or index of good living environment. A number of this new type of Urban Multi-family Housing has been constructed without proper infrastructure and any city-wide or borough-wide masterplan. Any constraints from this fact must be worried about, although this new type housings have good locations in terms of distance to public transportation nodes. As a result, a whole masterplan and guidelines in city-wide, or in borough-wide, or even in street-wide at least has to be preceded before mushroom blossoming of individual lot development happens, only for the cash benefit. 최근 사회적 여건 변화와 가구구조의 변화로 1~2인가구의 증가로 소형주택의 수요가 증가하였다. 이러한 배경으로 주거의 안정성과 쾌적성이 유지되는 한도 내에서 신속하게 소형주택을 공급하고자 도시형 생활주택이 도입되었다. 본 연구는 서울시를 대상으로 도시형 생활주택의 입지특성과 도시조직 특성을 분석하였으며, 서울시 도시형 생활주택의 건립실태를 고려하여 개별사례를 대상으로 도시형 생활주택의 도시조직 적응방식을 분석하여 시사점을 도출하였다. 2장에서는 도시형 생활주택이 2009년 5월 4일 도입 된 이후 개정된 법과 도시형 생활주택의 개념 및 이론을 검토하였고, 도시형 생활주택에 대한 기존 연구 검토, 도시형 생활주택의 도입 배경이 되는 1인 가구에 대한 이론 등을 검토하였다. 또한 도시형 생활주택이 주거지에 어떻게 적응하여 개발되는지 알아보기 위하여 도시조직 요소를 중심으로 관련 이론을 검토하였으며, 과거 주택부족으로 단독주택지에 다세대․다가구유형이 제도화 된 점과 최근 도입된 도시형 생활주택의 그 목적이 유사하다고 판단되어 다세대․다가구에 관한 이론을 검토하였다. 3장에서는 일반 현황 분석으로 도시형 생활주택이 대다수가 제2종 일반주거지역에 건설되고 그 유형은 대부분이 원룸형으로 개발됨을 확인하였으며, 입지적 특성으로 도시형 생활주택은 지하철과 밀접한 관계를 가지고 개발됨을 확인하였다. 또한 대학가 보다는 역세권에 집중되어 건설되었으며, 밀집빈도가 높았으며, 2호선과 7호선에 집중되어 건설되었다. 4장에서는 보다 구체적인 분석을 위하여 도시조직 분석 요소로 건물, 필지, 도로로 보고 각 사례를 분석하였다. 다세대·다가구 선행연구를 바탕으로 밀도, 외부공간, 주차공간에 주택계획상의 문제점이 발생 할 우려가 있다고 판단되어 이와 관련하여 분석하였다. 밀도와 관련해서는 다세대‧다가구와 유사한 밀도로 주거지역의 밀도가 전반적으로 높아지는 변화가 일어났음을 확인하였다. 대지면적, 세대수, 1세대 당 면적은 비교적 소규모 개발이 활발하였다. 옥외공간은 옥외공간율이 평균 이상인 집단은 4m초과도로와 접하거나 2면 이상 도로와 접한 경우로 옥외공간율이 높게 경향이 나타났다. 옥외공간율이 평균 이하인 집단은 4m미만 도로와 접하거나 북측도로와 접할 때 영향을 많이 받는 것으로 분석되었다. 제2종 일반주거지역 내 원룸형 도시형 생활주택의 가장 많은 유형은 옥외공간율이 0.38이하이면서 필로티를 통과하여 주호에 진입하는 형식으로 획일적이고 규격화된 건설 방식으로 주거지의 가로 활성화를 저해하는 환경을 조성할 우려가 있다. 주차형식 분석으로 필로티로 바로 진입하여 주차하는 형식이 가장 많았으며, 거주민 소유 주차대수는 지하철역과의 거리와 관계가 낮았다. 본 연구는 새롭게 도입된 주거유형인 도시형 생활주택의 입지특성을 이해하고 도시조직 적응방식에 따라 사례를 분석함으로써 도시형 생활주택이 바람직한 주거유형으로 발전하기 위한 방안의 기초자료로 활용함에 그 의의가 있다. 도시형 생활주택이 위치적으로는 교통이 편리한 곳에 위치하고 있으나, 다가구·다세대 주택과 같이 주거환경측면에서 과밀, 난개발로 도시환경을 저해시킬 우려가 있음을 확인하였다. 제2종 일반주거지역내 단일필지 내에서 건설이 활발하므로 개별 주거환경, 가로환경등을 고려하여 주거지역 내 점진적이면서 바람직한 주거환경을 조성할 필요가 있다. 더불어 시대의 변화에 의해 새롭게 도입된 도시형 생활주택이 도시주거의 한 유형으로 자리 잡을 수 있도록 종합적인 도시설계 차원에서 가이드라인 등이 보완할 필요가 있다고 판단된다.

GIS기반 수요대응 버스 노선최적화에 대한 연구-수원시 사례를 중심으로- : Focusing on the case of Suwon city

박철규 서울시립대학교 일반대학원 2014 국내석사

ABSTRACT Seoul and the surrounding metropolitan areas heavily rely on the mass public transit including subway and bus line. In case of the subway and railway, the construction requires astronomical burden in terms of the construction cost and time. Further, once the rail line is constructed, it if virtually impossible to alter or relocate. On the contrary, bus service is easily adjusted to accommodate the changed demand. Despite the flexibility of bus service, its relocation should overcome the following problems: first, Bus line rearrangement should consider the balance between the demand and the supply to enhance the transit equity among the users scattered around the area that Supply against demand imbalances. Second, The existing demand analysis is to crude since the demand was analysed based on TAZ, mainly based on the Dong unit. Utilization of the GIS-GWR and GIS-T data can resolve the problem. In this paper, the limitation of the conventional transit demand analysis model is overcome by deploying the GWR model, which identifies the transit demand based on the geographic relation between the service location and those of the users. GWR model considers the spatial effect of the bus demand in accordance with the distance to the each bus stops. For this, BIS (Bus Information System) and SCD (Smart Card Data) of the area for one weekday are analysed in this study. The population, total number of students, total number of employees, and the accumulated commercial area are used as the independent variables for the model. The analysis results shows that the total number of students and total number of employees are the two most important variable that affect to the bus demand. Based on this finding, the potential bus demand of the entire area was computed in an 100 meter by 100 meter spatial unit. This demand map was then superimposes with the existing bus route which identified the areas where the balance between demand and supply is severely skewed. Since the analysis was computed with numerical attribute data, e.g., numbers of passenger and service headway at every bus stops, the shortage and surplus of bus service of entire study area could computed. Further, based on this computational result and considering the entire bus service capacity data, the sample relocation computation of the bus service for Bus routes optimization from the oversupplied areas to the undersupplied area was illustrated. Thus this study clearly compares the benefits the GIS based bus demand analysis. 최근 서울 및 수도권 도시에서 철도확장 또는 버스체계개편으로 대중교통 활성화 방안이 다양하게 추구되고 있다. 이중 철도는 천문학적인 건설비용과 장시간 건설시간이 소요되고 한번 건설된 노선을 변경 또는 폐지하는 것이 어렵다. 반면 버스노선은 수요에 대응하여 탄력적인 노선 조정이 가능하다. 다만 버스의 노선 조정은 다음과 같은 문제점의 해결이 선행되어져야한다. 첫 번째, 현재 버스 노선 배정의 가장 큰 문제점은 버스의 이용현황을 적절히 고려하지 못한 점, 중복노선 문제 등 수요에 대비한 공급의 불균형을 들 수 있다. 두 번째, 버스 이용은 지리적 공간 내에서 일어나는 상호작용 있어서 동단위로 교통 수요를 예측함으로써 교통 수요가 세분화 되지 못하고 과대, 과소평가가 되는 문제점이 있다. 이러한 문제점들의 해결방안으로 GIS-T Data 및 GIS의 지리적 가중 회귀분석(GWR)을 통한 버스정류장, 버스노선의 버스 잠재 수요를 파악하고 공급 현황을 분석하여 버스의 수요와 공급의 균형여부를 파악함으로써 효율적 버스 노선을 구축할 필요가 있다. 본 논문은 기존의 전통적 회귀모형인 OLS모델이 교통수요를 충분히 설명하지 못하는 문제점을 해결하기 위한 GWR모델(Geographically Weighted Regression)을 이용하여 공간적 수요관계를 도출하였다. 공간효과를 고려한 GWR모델을 통해 버스수요을 예측하고 공급과 비교하여 공급 과부족을 파악하고 노선의 최적화를 계량적으로 제시하고자 하였다. 수원시 일반버스 814대의 BIS(Bus Information System, 이하 BIS) 자료와 SCD(Smart Card Data, 이하 SCD) 자료를 활용하여, 기존 노선도의 수요를 파악하였다. 특히 SCD로 구축된 승차인원, 하차인원를 통해 수원시 일반버스 수송인원을 파악했다. 이러한 수원시 정류장 500m 이내의 수송인원을 GWR모델의 버스수요 대리변수로 하고 버스수요에 영향을 주는 독립변수는 총인구수, 총수용학생수, 총직장인수, 상업지 연면적으로 설정하였다. 교통공급을 나타내는 버스노선도를 구축하기 위해서 수원시의 집계구 단위로 이루어진 행정구역 Layer, 「한국교통연구원」의 교통 네트워크 도로 Layer을 사용하였다. 수원시의 버스수요예측모형의 분석결과 수요에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 총수용학생수와 총직장인수로 나타났다. 이 두 변수를 사용하여 버스수요를 밀도로 표현하고 일반버스와 광역버스, 좌석버스가 운행 중인 4차선이상도로와 2차선이상 도로를 겹쳐보았다. 분석결과 택지개발지구인 호매실지구와 입북동지구은 현재 아파트와 학교가 건설 되었지만, 대중교통 인프라가 구축되지 않는 지역으로 향후 버스 노선 고려가 되어야할 최우선 지역으로 나탔다. 수원시 일반산업단지는 현재 직장인들이 대중교통이 부족한 지역으로 자가용을 주로 이용하는 지역으로 노선 고려 대상이 되어야 한다. 직장인이 밀집한 지구인 영통1동 지역은 주변에 삼성전자 본사와 하청업체가 있는 지역임에도 불구하고 주변 아파트 지역에서 대중교통으로 접근하기에 어렵이 있는 지역으로 판별되었다. 또한 차선 노선 고려지역으로 구도심지인 화성 일대는 도로 확장어려운 지역으로 향후 마을버스를 증차하는 해야 하는 것으로 판단되었다. 특히 가장 혼잡이 예상되는 수원 호매실 택지지구내 운행 중인 버스 노선을 증차시키고 가용부분이 발생하는 권선동 지역에서 버스를 감차시킬 필요가 있다. 이를 통해서 신규도로 건설이나 새로운 인프라 구축되는 동안 효율적인 버스 운행과 버스노선 최적화을 도모할 수 있을 것이다.

FEM을 이용한 파쇄대 지반의 흙막이 벽체 거동 분석

신효희 서울시립대학교 일반대학원 2013 국내박사

최근 급속한 경제성장과 산업화로 우리나라는 지상공간의 활용에 한계상태에 달하고 지상 구조물의 시공에 따른 지하수 고갈, 소음 및 진동 등의 각종 환경민원으로 인해 사회적으로 많은 분쟁이 발생하고 있다. 이러한 문제점을 해결하고 국토면적을 경제적이고 효율적으로 활용하기 위하여 지하 대공간 활용이 점진적이고 활발하게 이루어지고 있다. 지하 굴착 시 지반은 거동을 나타나기 시작하며, 이를 최대한 억제시키기 위하여 흙막이 공사를 수행한다. 하지만 지하굴착공사의 대상인 지반은 형상이 매우 복잡하고 다양한 특성을 지니고 있어 흙막이 벽체가 붕괴되는 사례가 빈번히 발생한다. 붕괴사고 원인으로 지하수위 변화, 대심도 굴착에 따른 영향, 지반조사 불명확, 공법 선정 미흡, 설계 및 부실시공, 계측관리 미흡 등 다양한 원인이 존재할 수 있다. 위에서 설명했듯이 흙막이 붕괴 원인은 다양하지만 지반 공학적입장에서 암종별로 구분해서 보면 편마암과 편암에서 붕괴가 가장 많았으며, 붕괴 원인으로는 연암 파쇄대 현장조건이 많았다. 연암 파쇄대는 단층, 절리, 틈, 균열 등이 발생하여 생기는 것으로 지하수나 우수가 침투하면 파쇄대는 더욱더 확장 되거나 심할 경우 붕괴로 이어진다. 특히 동절기 시 우수가 침투되어 동결되면 파쇄대 부분이 팽창하여 큰 악영향을 미칠 것이다. 그러므로 파쇄대는 암반 사면이나 흙막이 공법에서 중요한 요소중의 하나이다. 이러한 연암 파쇄대에 관한 연구는 지반 조사나 터널에서 주로 이루어 졌으나, 연암 파쇄대에 설치된 흙막이 벽체에 대한 안정성 연구는 미흡한 상태이다. 따라서 본 연구는 연암 파쇄대에 설치된 조건과 연암 파쇄대에 미설치된 조건에 따른 흙막이 벽체의 거동을 비교․분석하기 위하여 C.I.P와 어스앵커, Strut로 시공되고 연암 파쇄대가 분포되어 있는 현장을 선정하였다. 굴착공사 시 부터 공사 완료 시 까지의 굴착 단계별로 흙막이 벽체의 거동을 현장 계측데이터와 일반적으로 사용하는 수치해석 프로그램인 SUNEX, 유한요소프로그램인 VisualFEA/GEO 등을 이용하여 수행하였고, 이 결과를 심도별 지층 변위, 흙막이 배면의 침하 및 구조물 부재력 등을 비교․분석하였다. 분석 결과, 흙막이 벽체에 작용하는 수평변위는 현장계측결과와 유한요소해석법의 수치해석상 거의 일치하였으나, 일반적으로 사용하는 수치해석은 현장계측결과와 차이가 나는 것으로 확인되었다. 연암 파쇄대를 고려한 조건이 파쇄대를 고려하지 않은 조건보다 수평변위 수치해석 결과는 많은 차이를 나타냈으며, 그 차이는 일반적으로 사용하는 프로그램에서 더욱더 많은 차이가 발생하였다. 또한, 흙-구조물 상호 작용으로 해석한 유한요소해석법이 일반설계법 보다 연암 파쇄대 조건을 정확하게 적용하여 해석된 것으로 판단된다. 흙막이 구조물 부재력 분석결과도 FEM해석결과가 현장조건을 유사하게 모사하여 신뢰성 있는 것으로 나타났지만, 일반적으로 사용하는 수치해석은 흙막이 벽체 배면지반의 불확실성에 관한 조건을 반영하지 못한 것으로 확인되었다. 이 결과를 토대로 추후 설계 시 이를 현장에 효과적으로 이용할 수 있는 연구 사례를 제시함으로써 안전을 최우선으로 한 시공에 적용함을 목적으로 하고 있다.

일반 공중에 제공되는 개인소유 토지의 사용·수익 제한에 관한 연구 : 사실상의 도로를 중심으로

안대호 서울시립대학교 일반대학원 2023 국내석사

Private land provided to the public is a product of rapid urban development led by the state in the past. The state and local governments needed urbanization through rapid housing supply and infrastructure expansion, and in particular, they preemptively secured major infrastructure roads through urban planning decisions, but financial conditions were not supported. As buildings were built around the road site, the road site gradually took the form of a road, but it was provided to the public without compensation for the loss to landowners, and landowners continue to insist on claim for removal of disturbance, unjust enrichment claims, and land delivery claims. Ownership is a right to absolutely use, benefit, or dispose of within the scope of the law, but it is difficult to claim for removal of the disturbance against the public in de facto roads and allows the state or local government to return unfair profits. In this situation, the Supreme Court is trying to resolve the confusion by developing Korea's own legal principles for "abandonment of exclusive right to use and benefit," but there is still a lot of controversy in academia over violations of Principle of Real Right. Therefore, this study examines the key background and theories based on the situation of private land provided to the public, changes in precedents, and recent lawsuits by the Seoul Metropolitan Government, and suggests directions of rights remedy for landowners whose ownership has been violated for a long time. Key words : de facto road, abandonment of exclusive right to use and benefit, right of passage, claim for removal of the disturbance, unjust enrichment claims, Rights Remedy 일반 공중에 제공되는 개인소유의 토지는 과거 국가 주도의 급격한 도시개발 과정에서 생성된 산물이다. 국가와 지방자치단체는 신속한 주택 공급과 기반시설 확충을 통한 도시화가 필요하였고 특히 주요 기반시설인 도로에 대해서는 도로망 구축계획과 함께 도시계획 결정을 통하여 선제적으로 도로예정부지를 확보하는 조치를 하였지만, 재정적 여건이 뒷받침되지 못한 것이 사실이다. 이러한 가운데 도로예정부지 주변으로 건축물들이 축조되면서 이러한 도로예정부지는 점차 도로의 형상을 갖추게 되었으나 토지소유자에게 아무런 전보 없이 일반 공중에 제공되면서 현재에 이르게 되었으며, 토지소유자들은 지속하여 소유권에 기한 방해제거청구, 부당이득반환청구, 토지인도청구 등의 권리를 주장하고 있다. 소유권은 절대적 권리로서 법률의 범위 내에서 사용ㆍ수익ㆍ처분할 수 있지만 이미 일반 공중의 통행에 제공되어 사실상의 도로로 이용되는 토지는 공공적 특성 때문에 일반 공중을 상대로 통행금지 등의 방해제거청구는 현실적으로 어려우며, 사실상의 지배주체로서의 점유자로 인정되는 국가나 지방자치단체를 상대로 부당이득금반환 청구를 하게 되는 것이다. 이러한 상황 속에서 대법원은 ‘배타적 사용ㆍ수익권의 포기’라는 우리나라 특유의 법리를 발전시켜 혼란을 해소하려 하고 있지만 여전히 학계에서는 물권법정주의에 위배되는 등의 문제로 적지 않은 논란이 있는 것도 사실이다. 따라서 본 연구에서는 일반 공중에 제공되는 개인소유의 토지에 대한 발생 경위, 관련 이론과 견해, 대법원 판례의 변화 및 입장, 최근 서울특별시 관련 소송사례 등을 바탕으로 근원적 배경과 핵심적 학설 및 이론을 검토한 후 사실상의 지배주체로서의 지방자치단체의 점유 문제에 대하여 살펴보고 우리나라 법체계에서 보호받지 못하는 상태로 오랜 기간 소유권이 침해되고 있는 토지소유자의 권리구제의 방향을 제시해 보고자 한다. 주제어 : 사실상의 도로, 배타적 사용ㆍ수익권 포기, 통행권, 방해제거청구, 부당이득반환청구, 권리구제

서울시 개발밀도 영향요소의 변화에 관한 연구

윤혜림 서울시립대학교 일반대학원 2014 국내석사

서울시의 개발밀도는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’과 ‘서울시 도시계획조례’에 근거한 ‘용도지역제’에 의해 건폐율과 용적률이 정해지고 있다. 2000년 7월 ‘도시계획법’ 시행령 개정에 따라 일반주거지역 세분화 시행이 의무화되면서 일반주거지역은 제1~3종일반주거지역으로 세분화 되었고, 세분화된 용도지역에 따라 건폐율과 용적률이 하향 조정되었다. 이 외에 지역특성과 여건에 따라 개발밀도를 세밀하게 조정하기 위해 ‘지구단위계획’, ‘도시 및 주거환경정비법’ 등의 예외적 수단도 운용되고 있다. 그러나 이러한 수단들이 실제로는 종상향, 규제완화의 수단으로 이용되고 있어 단순히 지가나 용적률을 상승시키고 있다. 즉, 시대적 상황, 제도변화에 따라 개발밀도 관련 제도가 지속적으로 변화하면서 서울시의 개발밀도도 꾸준히 증가하고 있다. 향후 이러한 문제들은 지속가능한 도시 관리 측면에서 가용 토지를 지속적으로 공급하지 못하는 문제를 야기 시킬 수 있다. 따라서 지역특성, 여건에 따라 개발밀도를 차별적으로 관리해야 할 필요가 있다. 이에 이 연구는 개발밀도 영향요소 및 시대적 상황 및 제도변화에 따른 개발밀도 영향요소의 변화를 파악하는데 목적이 있다. 이를 위한 연구의 공간적 범위는 서울시 행정동이며, 시간적 범위는 2002년, 2011년이다. 연구의 방법은 개발밀도 관련제도 및 제도의 변화를 파악하고, 현황용적률, 용도지역의 변화양상을 파악한다. 그 다음으로 개발밀도와 영향관계를 가질 것이라 판단되는 요소를 파악하여 변수를 설정하고, 다중회귀분석을 실시하였다. 이 연구의 결과를 종합하면 다음과 같다. 첫째, 분석에 활용된 308개 행정동의 현황용적률은 2002년 평균 152.09%에서 2011년 170.48%로 약 18% 증가하였다. 2002년과 비교해 2011년의 전용주거지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역 비율은 감소한 반면, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 중심상업지역, 유통상업지역 비율은 증가하였다. 한편 주택재개발사업 비율은 약 4.3% 증가하였다. 이는 2002년~2011년 동안 지구단위계획, 정비사업 등으로 인한 종상향이 있었으며, 용도지역 변경이 현황용적률에 영향을 미쳤음을 나타낸다. 둘째, 2002년과 2011년에 현황용적률에 영향을 미치는 요소는 미미한 차이가 있는 것으로 분석되었다. 2002년과 2011년 두 시점 모두에서 유의미한 변수로 나타난 요소는 제1종일반주거지역 비율, 제3종일반주거지역 비율, 일반상업지역 비율, 도로율, 구릉지 비율, 역사특성지역 비율, 수변축 비율, 인구, 공시지가, 유입통행량으로 나타났다. 반면 준주거지역 비율과 사업체수는 2002년에만, 중심상업지역 비율은 2011년에만 유의미한 변수로 나타났다. 이는 시대적 상황 및 제도변화와 관계없이 대부분의 요소들이 도시계획적 규제인 용도지역의 법적상한용적률에 의해 통제되고 있으며, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 근거한 ‘용도지역제’는 개발밀도를 결정짓는 절대적 수단임을 다시 한 번 증명해 준다. 또한 시대적 상황 혹은 정책적 목표에 의해 변화되는 용도지역의 지정면적, 건축허가 건수, 사업체의 입지 변화 등도 개발밀도에 직접적인 영향을 미침을 파악할 수 있다. 한편 이 연구는 시대적 상황 및 제도변화에 따라 개발밀도에 영향을 미치는 요소가 변화하는지 실증 분석하였다는 점에서 의의가 있다.

인구고령화와 경제성장에 관한 연구

김도영 서울시립대학교 일반대학원 2012 국내박사

Since Adam Smith's book, "An inquiry into the nature and causes of the wealth of nations" was published, many economists has ardently studied economic growth. Among them, A 1995 Nobel Prize laureate Robert Lucas referred economic growth of Korean society as a miracle in his article, "Making a Miracle" on Econometrica and pointed human capital as the primary cause. That is, human capital plays an important role in accumulation of the factors of production and in determination of productivity. In general, the primary causes for economic growth include the factors of production, i.e., physical capital, human capital, technology, and efficiency of the society, and population aging faced by Korea recently is expected to have tremendous effects on the causes. It is because population aging reduces saving rates, which in turn affects economic growth, and raises the demand for social welfare, which places pressure on the budget. In addition, since the increase in the number of elderly people translates into the fall in the labor force participation rate, expenditures on pension and health insurance increases while the rate of increase in the number of members who pays the fee falls, the pension sustainability and budget balance will deteriorate or the amount of annuity will skyrocket. In this thesis, I designed a overlapping generations model where technological improvement is determined exogenously based on the models in Auerbach and Kotlikoff(1987), Shin and Choi(2008, 2009, 2010), and Chang and Kim (2006, 2007, 2008). From the model, I analyzed the expected changes in economic growth by considering macroeconomic effects and public pension from population aging. The simulation results present that the effect of population aging on economic growth ranges from -1.4% for low variant to -0.6% for middle variant and for 0.0% for high variant. Therefore, the differences in economic growth rates can measure up to 1.4%. Also, economic growth rate for low variant falls to -2.1% in 2055 when the premium is expected to rise by 15% due to the depletion of the fund followed by a temporary recovering period, and then keeps decreasing to -1.2% before it reaches to steady-state. As for middle and high variants, the rates fall to -1.75% and -1.6% relatively, and rise to -0.49% and 0.09% in between the recovery and the steady-state. In short, I have found that population aging cuts back economic growth rates via various routes, such as, a reduction in the labor force participation rate, a reduction in the stock of physical capital for production due to lower saving rates, budget deficit due to annuitization. As the model forecasts the macroeconomic effects of population aging on Korean society, we must put forth a long-term and multilateral efforts, such as, to encourage aging population, people not in the labor force, and foreign workers to participate in labor market, and to reform the social welfare system. Furthermore, when assumptions of endogenous determination of human capital, small open-economy, and uncertainty are introduced into the overlapping generations model developed to analyze the effects of population aging on economic growth, the model will become more realistic. 1776년에 출간된 아담스미스의 국부론(An inquiry into the nature and causes of the wealth of nations)이후 많은 경제학자들은 경제성장에 관하여 관심을 갖고 연구하였다. 그 중 1995년 합리적 기대이론 연구의 업적으로 노벨경제학상을 수상한 로버트 루카스(Robert Lucas)는 1993년 3월에 Econometrica에 발표한 논문 『Making a Miracle』에서 한국의 경제성장에 대해 기적이라고 말하고 그 주요원인으로 인적자본이라 평가했다. 즉, 국가들 사이의 경제성장을 설명하는 주요원인은 생산요소의 축적과 기술과 효율성으로 대표되는 생산성의 차이인데 인적자본은 생산요소의 축적과 생산성에 중요한 역할을 수행한다는 것이다. 일반적으로 경제성장에 영향을 미치는 직접적인 요인은 생산요소인 물적자본과 인적자본의 축적, 기술 그리고 그 나라의 효율성인데 최근 우리나라가 직면한 인구고령화는 경제성장에 영향을 주는 요인들에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 왜냐하면 고령화는 저축률을 하락시켜 경제성장에 영향을 주며, 복지와 사회후생 수요를 증대시켜 재정부담을 증가시킬 것이기 때문이다. 또한 고령인구의 증가로 인하여 생산가능인구비율은 하락하므로 연금 수급자와 건강보험 지출은 증가하는 반면, 보험료를 지불하여야 할 가입자의 증가율은 상대적으로 낮아지게 되어 연금제도 자체의 장기지속성 훼손과 재정수지 악화 혹은 연금기여금의 과도한 상승 등을 유발하게 되기 때문이다. 본 연구에서는 이러한 우리나라가 직면한 인구고령화가 경제성장에 어떠한 영향을 미치는지 분석하기 위해 Auerbach and Kotlikoff(1987), 신성휘·최기홍(2008, 2009, 2010), 그리고 Yongsung Chang and Sun-Bin Kim(2006, 2007, 2008)의 모형을 참고하여 기술진보율이 외생적으로 결정되는 중복세대 일반균형모형(Overlapping Generations Model)을 개발하였다. 그리고 인구고령화에 따른 거시경제 효과 및 국민연금을 고려한 경우에 경제성장이 어떻게 변화하는지 살펴보았다. 시뮬레이션 결과, 인구고령화가 경제성장에 미치는 영향은 경제성장률에 있어서 저위가정의 경우 최저 약 -1.4%에서부터 중위가정에서는 -0.6%, 고위가정에서는 0.0%까지 떨어지는 것으로 나타났다. 따라서 인구고령화 전망에 따른 경제성장률의 차이는 약 1.4%까지 차이가 날 가능성이 있다. 또한, 국민연금을 고려한 경우 기금이 소진되어 보험료가 15%까지 상승하는 시점인 2055년에 경제성장률이 저위가정에서는 -2.1%까지 감소하였다가 충격이 일시적으로 완화되지만 지속적으로 감소하여 정상상태에 이르기 전에는 -1.2%까지 감소한다. 중위 및 고위 가정에서도 각각 보험료가 상승하는 시점에 -1.75%, -1.6%까지 감소하였다가 충격 완화이후 지속 감소하여 정상상태 이전에는 -0.49%와 0.09%로 나타났다. 즉, 인구고령화는 생산가능인구의 상대적 축소, 저축률 하락으로 인하여 생산에 투입될 자본축적의 감소, 연금지급으로 인한 재정수지의 악화 등 다양한 경로를 통해 경제성장률을 약화시킨다는 사실을 확인할 수 있었다. 이러한 인구고령화의 거시경제 충격은 우리나라 경제에 큰 영향을 미칠 것이기에 우리는 장기적이면서 다각적인 시각에서 노령계층의 노동시장 참여확대, 비 경제활동인구에 포함된 여성과 구직 단념자의 노동시장으로 유도, 여성의 출산율 증가, 외국 인력 도입문제, 사회보장제도의 개선 등의 정책적 대비책을 마련해야 한다. 또한, 이렇게 인구고령화가 경제성장에 미치는 영향을 분석하기 위해 개발된 중복세대 일반균형 모형에 인적자본의 내생화, 소규모 개방경제의 도입 그리고 불확실성을 반영한다면 보다 현실성이 높아질 것으로 판단된다.