리츠(REITs)에 대한 투자 활성화 방안 : 일반 투자자의 투자의식을 중심으로

강민석 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2011 국내석사

This study attempted to probe the scheme to revitalize ordinary investors' investment by the real estate investment trusts(REITs). For this purpose, the questionnaire research was conducted for ordinary investors in the Seoul and metropolitan areas. As a result, the following findings were obtained : First, it was found that most of the respondents had a very low level of consciousness and understanding about the real estate investment trusts(REITs) and had no experience of investing in it. Therefore, to revitalize REITs, government should provide active support for financial institutions such as banks, insurance companies and securities companies and the like which ordinary investors are apt to visit to establish windows for diverse information and investment to meet REITs products. Second, it was found that old or high-income investors had a high level of consciousness about REITs and had many experiences in investment. Therefore, REITs companies should develop their products for the income brackets other than them and provide them with an opportunity to make customer service easily accessible. And government should provide active support for them and make efforts for them. Third, it was found that most of the respondents had a preference for direct investment in real estate. Therefore, the need for active publicity and product development is emphasized for those concerned with REITs and government to revitalize the indirect investment market of ordinary investors. Fourth, it was found that the respondents thought most importantly of 'stability' and the confidence and transparency of asset operation institutions in investing in REITs products and of 'stable and sustainable operation' in operating them. Therefore, it is necessary to provide a strong legal and institutional arrangement to prevent the moral hazard of the management as well as those concerned with operation. Fifth, most small investors expected an annual rate of return as much as 10~15% at the time of investing in REITs products. Its period was found to be 2~3 years. In this sense, there is a need for the development of diverse REITs products and for active support of government through taxes. Key words : real estate investment trusts(REITs), investment disposition, 1997년 IMF 외환위기 이후 우리나라의 부동산 투자시장은 직접투자 시장에서 간접투자시장의 환경으로 변화하기 시작하였다. 하지만 10여년이 지난 지금, 부동산간접투자시장의 규모는 점점 확대되어가고 있으나 일반 투자자들의 부동산간접투자는 아직도 미진한 상태이다. 따라서 본 연구에서는 이들을 대상으로 대표적 부동산간접투자상품인 리츠(REITs)에 대한 인식정도와 투자성향 및 투자 활성화 요인을 파악하여 일반 투자들의 투자를 활성화 시킬 수 있는 방안을 제시하고자 실증 조사․분석을 하였고 그 결과 다음과 같은 결론을 얻었다. 첫째, 응답자의 대부분은 부동산투자회사제도(REITs)에 대한 인식 및 이해수준이 매우 낮은 것으로 나타났고 투자 경험 역시 없는 것으로 나타났다. 따라서 부동산투자회사제도(REITs)의 활성화를 위해서는 일반 투자자들에게 리츠(REITs)를 알리고 이해시키는 것이 무엇보다도 중요하기에 일반 투자자들이 리츠(REITs) 상품을 접하기 쉽도록 은행이나 보험회사, 증권사 등의 금융기관에서 일반 투자들이 다양한 정보를 접할 수 있도록 투자 창구를 마련을 위해 정부의 적극적인 지원이 필요하다. 둘째, 연령이 및 소득이 많을수록 부동산투자회사제도(REITs)에 대한 인식이 높고 투자경험 역시 많은 것으로 나타났다. 따라서 이들을 제외한 계층을 대상으로 다양한 맞춤형 리츠(REITs) 상품 개발과 고객 서비스의 질을 높여 이들이 리츠(REITs) 상품에 쉽게 접할 수 있도록 관계자는 물론 정부의 적극적인 지원과 노력이 필요하다. 셋째, 응답자의 대부분은 아직까지 부동산 직접투자를 선호하고 있는 것으로 나타났다. 따라서 아직도 대부분의 일반 투자자들이 부동산을 직접 보유하면서 수익을 창출하거나 향후 재매각을 통해 시세차익을 기대하는 경우가 많다는 것으로 이는 부동산 투기의 원인이 되고 있음을 알 수 있었다. 그러므로 리츠(REITs) 관련 종사자와 정부에서는 부동산투자회사제도(REITs)에 대한 충분한 홍보와 지원으로 일반 투자자들의 부동산 투자에 대한 인식 변화를 유도하고 직접투자에 따른 투기를 예방할 수 있도록 간접투자시장을 활성화시켜 부동산시장 안정화에 최선을 다해야 할 필요성이 강조된다. 넷째, 응답자들의 대부분은 리츠(REITs) 상품 투자 시 ‘안정성’과 ‘자산운용기관에 대한 신뢰성 및 투명성’을, 운영 시 또한 ‘안정적이고 지속적인 운용’을 가장 중요하게 생각하는 것으로 나타났다. 따라서 이러한 문제점을 해결하기 위해서는 리츠(REITs)의 정상적인 운용을 위한 충분한 전문 인력의 확보와 투자수익률 제고를 위한 다양한 상품개발 그리고 리츠(REITs) 운영과 관련된 이해관계자와 경영진의 도덕적 해이를 방지할 수 있도록 강력한 법‧제도적 장치가 강화 되어야 한다. 다섯째, 응답자의 대부분은 리츠(REITs) 상품 투자 시 약 1천 5백만원 이하의 소액 투자로 ‘연 10~15%’ 정도의 수익률을 기대하고 있었으며, 투자 기간은 2~3년 정도로 나타나 일반 투자들은 고정적이고 지속적인 수익을 원하는 것으로 나타났다. 따라서 일반 투자자들의 요구조건을 해결하기 위해서는 다양한 리츠(REITs) 상품의 개발과 아울러 수익률을 제고 할 수 있도록 정부의 적극적인 지원이 필요하다. 결국 부동산투자회사(REITs) 활성화에 있어서 가장 관건이 되는 것은 다양한 리츠(REITs) 상품의 개발로 운영수익을 최대화 할 수 있어야 하므로, 이를 위해 정부는 자기관리리츠(REITs)에 대해 법인세 등 세제해택을 주어야 한다. 이상과 같이 본 연구에서는 부동산투자회사제도(REITs)에 대한 일반 투자자들의 인식조사를 통해 투자 활성화 방안을 모색해 보았으나 부동산투자회사제도(REITs) 관련 실무자나 전문가들의 의견을 함께 반영하지 못 한 점은 아쉬움으로 남는다. 따라서 이러한 연구는 향후에도 계속되어야 할 것이다. 주제어 : 부동산투자회사(REITs), 투자성향, 투자요인, 투자활성화, 부동산간접투자.

실거래가 검증체계의 실태 분석을 통한 제도 개선방안 연구

김유동 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2013 국내석사

부동산 실거래가 신고제도는 부동산 시장 안정화와 이중계약서에 의한 탈세를 방지, 공평과세의 실현 및 나아가 부동산 거래가격 통계 시스템을 구축하여 국가정책수립과 시장에 정보제공이라는 다양한 목적으로 도입 되었다. 제도 시행 초기부터 신고행위 의무 자체는 매우 안정적으로 정착되어 갔으며 신고건수가 매년 4,600,000건 ∼ 4,800,000건에 이를 정도로 자료의 양도 방대하며, 과세기준산정과 매각·보상·담보평가등 국유재산과 국민 재산권에 실질적으로 영향을 미치고 있고 그 활용범위와 중요성이 상당히 높아지고 있다. 하지만, 제도 시행이후 국토교통부가 시·군·구에 신고가격의 적정성에 대해 정밀 검토를 의뢰한 현황을 보면, 매년 5,000건 내외로 전체 신고건수 중 0.1%에 불과하며 정밀 검토를 의뢰한 총 39,660건 중에서 허위 가격신고와 관련하여 행정처분한 건수는 354건으로 극히 미미한 실정이다. 이에 본 연구는 실거래가 신고가격에 대한 신뢰성과 실효성을 제고하고 나아가 부동산 공시가격의 신뢰성과 현실화율을 높이기 위한 방안을 제시하고자 감정평가사들을 대상으로 설문조사하였으며 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 감정평가사들이 실거래가격을 평가실무에서 직접적으로 활용하고 있는 비율은 92.7%로 나타난 반면에 실거래가격에 대해 상당수준 이상의 신뢰하는 비율은 21.2%에 불과 하였다. 둘째, 실거래가의 가격 적정성 정밀 검토 기준이 되는 부동산 공시가격의 시가현실화율에 대하여 ‘신뢰한다’라는 응답이 14.0%에 불과한 것으로 나타났다. 또한 현행 제도하에서 부동산 공시가격의 시가 현실화의 실현 가능성에 대해서도 ‘가능할 것이다’ 수준이상으로 답변한 비율이 17.2%에 불과한 것으로 나타났다. 셋째, 현행 부동산 공시가격의 법률적·행정적 효력과 활용목적이 지나치게 범위가 넓고 감정평가의 기준이 됨으로 인하여 오히려 공시가격과 감정평가의 신뢰성을 떨어뜨린다는 인식을 보여 주고 있다. 이러한 연구 결과를 바탕으로 실거래가 검증체계의 개선방안을 다음과 같이 제시하고자 한다. 첫째, 감정평가사에 의한 실거래가 검증제도를 도입할 필요성이 있다. 현재 국토교통부가 시행하고 있는 검증체계와 방법으로는 실거래가의 신뢰성과 제도의 실효성을 확보하기가 어려운 점이 있다. 특히 검증의 기준이 되는 가격인 부동산 공시가격의 시가현실화율에 대해서 평가주체인 감정평가사조차도 신뢰하지 않고 있다는 점에서 그 필요성이 있다고 할 것이다. 둘째, 검증체계의 기준이 되는 부동산 공시가격의 시가현실화에 대한 전반적인 제도 개선이 필요하다. 감정평가사가 부동산 공시업무 및 감정평가행위를 함에 있어서 중립성과 공정성이 유지되도록 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제44조 벌칙조항에 평가가격에 부당하게 개입하거나 압력을 행사한 자나 기관에 대하여 제재할 필요성이 있다. 또한 부동산 공시 가격의 법적 효력과 활용범위가 너무 방대하여 상호 이해관계가 충돌하고 있는 점이 오히려 시가현실화를 어렵게 하고 있으며 감정평가사들의 전문성을 떨어뜨리는 문제가 있는 만큼 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제10조 표준지공시지가의 효력에서 개별 감정평가사가 토지등에 대하여 감정평가할 경우에 그 기준이 되어야 한다는 조항도 재검토가 필요하다고 본다. 셋째, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조 제1항에서 규정하고 있는 부동산 거래가격 검증체계의 개선이 필요하다. 현재 실거래가 데이터베이스는 신고가격을 기준으로 하고 있으나 개별 매매사례의 경우에는 사정이 개입되기 쉬우며, 거래조건·금융조건 등이 상이하며, 대표성 없는 매매사례도 포함되는 등 통계의 신뢰성을 가지기 어려운 점이 많다. 따라서 신고가격이 아닌 ‘실거래가 조정기준’을 마련하고 감정평가사에 의한 검증을 거쳐서 데이터베이스화하는 것이 제도의 실효성을 확보하는데 반드시 필요하다고 할 것이다. 넷째, 기타 실질적인 신고가격을 강제하기 위한 위반행위에 대한 처벌을 강화할 필요성이 있으며, 공시방법도 부동산 등기부 등본뿐만 아니라 아파트와 같이 전문가에 의해 검증된 조정 실거래가를 인터넷을 통한 공시하여 국민들에게 정보제공의 기회를 넓혀야 할 것이다. 주제어 : 실거래가 신고제도, 실거래가 검증체계, 부동산 공시가격, 감정평가 The reporting system of the actual transaction price of real estate has been introduced for diverse purposes of stabilizing the real estate market, preventing tax evasion by the double contract, realizing fair taxation and further establishing national policy and providing information for the market by constructing the real estate acquisition price statistic system. Since the early stage of implementation of the system, the reporting obligation of the actual acquisition price of real estate itself has been settled very stably, and the volume of data has been vast to an extent that number of reporting cases accounted for 4,600,000 ∼ 4,800,000 cases each year. The reporting system of the actual acquisition price of real estate is exerting an effect on national property and people's property right in relation to the calculation of the basis of taxation, sale · compensation · mortgage assessment and the scope and importance of its application is becoming considerably higher. But this study attempted to investigate the present situation that the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs had entrusted city, country and ward offices with the precise examination of the reported price since the implementation of the reporting system of the actual acquisition price of real estate. 5,000 cases of reports of the actual acquisition price of real estate occur every year and are only 0.1% of the total cases of reports. In relation to the reports of false real estate prices, of the total 39,660 cases asked for precise examination, the number of administrative measures accounted for 354 cases. Therefore, this study was intended to present the reliability and effectiveness of the reported actual acquisition price of real estate and further enhance the reliability and realization rate of the declared value of real estate. For this purpose, the questionnaire research was conducted for appraisers. As a result, the following findings were obtained: First, 92.7% of the responding appraisers were found to apply actual transaction prices personally to the job of appraisal, while only 21.2% of them had more than the considerable level of trust in actual transaction prices. Second, it was found that only 14.0% of the respondents had a trust in the market-price realization rate of the declared value of real estate that became the criterion for the precise examination of the price reasonableness of the actual transaction price. And it was found that 17.2% of the respondents showed the response of 'possible' as to the possibility of market-price realization of the declared value of real estate under the current system. Third, as the legal and administrative effect of the current declared value of real estate is excessively wide in scope and it becomes the criterion for appraisal, it is understood that it lowers the reliability of the declared value and appraisal. Based on these findings, this study presented the improvement scheme of the actual transaction price verification system as follows: First, it is necessary to introduce the system for the appraiser to verify the actual transaction price. And it is difficult to secure the reliability of the actual transaction price and the effectiveness of the system with the verification system and method currently used by the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs. Especially, it can be said that there is a need for it in that even the appraiser, the appraisal entity, does not have a trust in the market-price realization rate of the declared value of real estate, the criterion for verification. Second, it is necessary to improve the market-price realization of the declared value of real estate, the criterion for the verification system. It is necessary to maintain neutrality and fairness when the appraiser engages in the job of real estate disclosure and appraisal. For this purpose, there is a need to impose sanctions on the person or agency unjustly intervening in or exerting pressure on the appraised value in the provision of penality, Sec. 44 of the「Act concerning Real Estate Price Disclosure and Appraisal」. And the legal effect and applicable scope of the declared value of real estate is so vast as to lead to the crash of mutual interests. Rather, this makes it difficult to realize market price and derogates from appraisers' speciality. Therefore, it is thought that it is necessary to reexamine the provision that the effect of the officially assessed reference land price stipulated in Sec. 10 of the「Act concerning Real Estate Disclosure and Appraisal」should be the criterion for the individual appraiser to appraise land. Third, it is necessary to improve the real estate transaction price verification system stipulated in Subsec. 1 of Sec. 28 of the 「Law concerning the Licensed Real Estate Agent's Job and Real Estate Transaction Report」. The current actual transaction price database is based on the reported price, but the circumstances are likely to intervene in the case of individual transaction, and it has many difficulties in having the reliability of statistic such as the difference in the terms of transaction and financial conditions, the inclusion of unrepresentative transaction cases and the like. Accordingly, it is thought that to secure the effectiveness of the system, it is necessary to prepare for the criterion for adjustment of the actual transaction price, not the reported price and build the database through its verification by the appraiser. Fourth, there is a need to reinforce punishment for the offense to make the actual reported price compulsory. People should be provided with an opportunity to provide information by officially announcing the actual adjusted transaction price verified by the specialist as in apartment housing through the Internet as well as the transcript of the real estate register as the method of official announcement. Key words : actual transaction price, reporting system, actual transaction price verification system, declared value of real estate, appraisal

오피스빌딩의 부동산자산관리개발자 선정요인에 관한 연구 : 중·소형 오피스빌딩 중심으로

박관우 명지대학교 부동산‧유통경영대학원 2015 국내석사

In this study, derived the office building of real estate asset management and development (professional) and the importance and priority of each item required for selection and asset management development (expert) in a study on the selection factors office building, ordering party is taking into account the importance and priority of selection when selecting a real estate asset management and development (experts) who, by selecting the right person of efficient business management development (expert), to maximize the asset value of office buildings, by reducing the increased administrative costs of rental income, real estate asset management and development of the future and (experts), in order to take advantage as the evaluation index, which is objective and standardized at the time of selection there is its purpose. Increase in asset value in the evaluation of the importance of all the items of the general characteristics and professional characteristics that have been shown in the present study (1st), the increase in rental income (2nd), safety management capacity (3rd), assets management system of (4th), results were revealed in the procurement financial instruments (5) Rank of construction costs. Evaluation Item 3rd position indicated safety management capabilities (3rd), may be the result of higher than expected. Safety incidents that have occurred since, our concern to society in a safe that has been rushed, but it can be said that those that are directly reflected in the evaluation questionnaire of this study. Results for this in the future of real estate asset management, developers, always safe management know-how (KNOW-HOW), and take advantage of the expertise, must combine a thorough preparation and proactive capability for safety, such as fire it is possible to secure a dominant position in the market. Systematic evaluation of asset management (4th) item 4 was ranked priority importance. Systematic system of asset management, ie, the fact that the introduction and the need of scientific and systematic asset management approach by manual is required, still domestic real estate asset management, development, market sectors of the developed countries compared to the management level can be the result disproves may not be systematic. Rising income of real estate emerged from the concept of simple management of simple PM system in micro, realistic choices can be realized in the real estate professional comprehensive asset management developers and real estate asset management, such as maximization of asset value, developers desperately it is determined by the required situation. Construction costs of procurement financial instruments (5th) evaluation items during the renovation and maintenance of buildings that aging had appeared the entire fifth ranking of, ultimately issue to provide funds how the most important element it is possible to know that it is. Building renovation and dogs, maintenance, such as via the interior, a method for increasing the value of the building, but know anyone, such as over a media and newspaper articles, and had know-how how to raise construction costs I hear that in many cases you have to maintain the status quo does not have promoted the modification work without knowing how. Future of real estate asset management, developers, and also must combine the knowledge and practical skills of procurement of expert level of construction costs, procurement of construction costs, it will have a can manage expertise dealing with financial instruments. Full rising asset values in the 30 evaluation items ranking (1st), the ranking of rental revenue (2nd place) can be called a natural result. When from the owner of the position of the building to choose a professional and specialized asset management company of the office building asset management development, is specialized to earn a lot of money than it is now of profit structure, the value of the building at the advanced asset management approach was maximized to improve the lessee satisfaction by securing competitive compared to other buildings, developers and real estate asset management real estate professional asset management can reduce the vacancy rate significantly, there are a developer immediately to select the manufacturer without worry in this case. Future real estate asset management, developers should have the know-how and ability to generate revenue for the revenue structure improvement. In the past the management way is that you can not survive. Displayed department and qualifications in the importance rank of all 30 evaluation items(27th), complaint management manual system(28th), the results of the lowest rank of personality(29th), appearance(30th), personality at the time of skill in the selection it appearance is not important and is but a corollary, the results of entries departments and qualifications parts shown in position 27th, it can be slightly unexpected. In other words, still and industry that are engaged in the overall atmosphere and related fields society, even in academic circles, it is not able to see only the result of the importance and social recognition of related industries is insufficient. Toughness of the general characteristics, financial health, customer satisfaction, creditworthiness, evaluation items of credit in the evaluation of the importance of the classification in such as human resources compatibility that appeared high in the first place, the management structure of the past our company the center and the high cost of borrowing than the management of revenue-oriented, low efficiency of the fragile economic structure, it has been a structure since IMF bailout, such as economies of scale, our corporate environment began to change, as a result facts center, profitability center, stability. While changes in the operating environment, such as health, part of creditworthiness is determined to be the result exiting high in evaluation items in the impact. Clearly, real estate asset management, development, market is the Blue Ocean, ie of opportunity market, it is it is no doubt a high value-added service industry. Taking advantage of the market of such a great opportunity, job creation by the government aim, youth unemployment eliminated, be able to participate as actively developing development of service industry, also, the development academia for the related services industry, industry, etc. is urgently required than when any efforts of experts in related fields such as. Keywords : Ordering party, Real estate asset management developers, Standardization, Evaluation 본 연구는 오피스빌딩 부동산자산관리개발자 선정요인에 관한 연구로 부동산자산관리개발자 선정에 필요한 각각의 평가항목을 도출하여 항목들의 중요도와 우선순위를 결정하여 검증된 우수한 오피스빌딩 부동산자산관리개발 적임자를 선정하여 오피스 빌딩의 자산가치를 극대화하고, 임대수익증가와 관리비용을 절감시켜 향후 오피스 빌딩 건물소유자의 만족도를 향상시키기 위하여 개발된 선정요인의 평가지표는 향후 업체선정 및 우선순위 반영이 요구되는 문제에 대하여 표준화된 지표로서의 적용과 객관적인 평가기준 수립으로 주관적 판단기준으로 평가된 결과에 대한 보안 검증하는 방법으로 활용이 가능 할 것이다. 본 연구에서는 일반적 특성과 전문적 특성의 전체 항목 중요도 평가에서 자산가치상승(1위), 임대수익증가(2위), 안전관리능력(3위), 자산관리시스템화(4위), 공사비조달금융상품(5위) 순위로 결과가 나타났으며, 평가 항목 3위로 나타난 안전관리능력(3위)은 예상을 뛰어 넘는 결과라 할 수 있다. 이는 안전 사건발생 이후 우리사회에 다가온 안전에 대한 인식이 평가 설문에 그대로 반영된 것이라 할 수 있다. 이에 대한 결과는 앞으로 부동산자산관리개발자는 반드시 안전에 대한 관리노하우, 전문지식함양, 소방장비 등 안전에 대한 철저한 준비와 사전대응능력을 겸비해야만 시장에서 우월적 지위를 확보 할 수 있다는 것이다. 자산관리시스템화(4위)의 평가항목이 중요도 우선순위 4위를 차지한 것은, 자산관리의 체계적인 시스템화 즉 매뉴얼에 의한 과학적이고 체계적인 자산관리기법의 도입과 필요성이 요구된다는 것이며, 아직 국내 부동산자산관리개발시장의 분야가 선진국에 비해 관리 수준이 체계적이지 못하다는 것을 반증하는 결과라 할 수 있다. 영세하고 단순한 PM방식의 단순관리의 개념에서 벗어나 부동산의 수익상승, 자산가치극대화 등의 현실적 대안을 실현할 수 있는 부동산전문 종합자산관리개발업체 및 부동산자산관리개발자가 절실히 요구되는 상황으로 판단된다. 공사비조달 금융상품(5위)의 평가항목이 전체 순위 5위로 나타난 것은 노후화된 건물의 리모델링 또는 보수시의 문제는 자금을 어떻게 마련 할 것인가가 가장 중요한 요소임을 알 수 있다. 건물의 리모델링이나 개·보수 인테리어 등을 통해 건물의 가치를 높이는 방법은 언론매체나 신문기사 등을 통해 누구나 알고 있으나 진정 어떻게 공사비를 조달 할 것인가에 대한 노하우나 방법을 알지 못하여 리모델링 공사를 추진하지 못하고 현 상태를 유지하는 경우가 많다 라는 것이다. 향후 부동산자산관리개발자는 전문가 수준의 공사비조달 방법과 실무능력을 겸비하여야 하며 또한 공사비조달 금융상품을 취급 관리할 수 있는 전문 노하우를 갖추어야 한다는 것이다. 전체 30개 평가항목 순위에서 자산가치상승(1위), 임대수익증가(2위)의 항목이 전체 1위, 2위로 나타난 것은 당연한 결과라 할 수 있다. 건물소유자 입장에서 오피스빌딩 자산관리개발전문가 또는 전문자산관리기업을 선정할 때 지금의 수익구조보다 더 많은 수익을 창출하고 전문화된 선진자산관리기법으로 건물가치를 극대화하여 기존 건물에 비해 경쟁력을 확보하고 임차인의 만족도를 향상시켜 공실률을 현저히 낮출 수 있는 부동산전문자산관리개발업체와 부동산자산관리개발자가 있다고 한다면 쉽게 업체를 선정할 수 있을 것이다. 앞으로 부동산자산관리개발자는 수익구조개선에 대한 노하우와 수익창출능력이 있어야 한다. 전체 30개 평가항목 중요도 순위에서 나타난 27위, 학과 및 자격, 28위, 민원관리매뉴얼체계, 29위, 성격, 30위, 용모 등의 최하위 순위의 결과는 업체 선정 시 성격과 용모는 중요하지 않다는 것은 당연한 결과지만, 학과 및 자격부분의 항목이 27위로 나타난 결과에 대해서는 다소 의외라 할 수 있다. 이는 아직도 사회 전체적인 분위기나 관련분야에 종사하는 업계나, 학계에서조차 관련 산업의 중요성과 사회적 인식이 부족하다 라는 것이다. 일반적 특성의 인성, 경영상태, 고객만족, 신용도, 인재적합성 등의 중분류 중요도 평가에서 신용도의 평가 항목이 1위로 높게 나타난 것은, 과거의 우리기업의 경영형태는 수익위주 경영보다 차입위주 및 고비용, 저효율의 취약한 경제구조, 규모의 경제 등의 구조였으나 IMF구제금융 이후 우리 기업환경은 변화하기 시작하였고, 그 결과 내실위주, 수익성위주, 안정성. 건전성 등의 경영환경으로 변화 하면서 그 영향으로 신용도 부분이 평가항목에서 높게 나온 결과라 판단된다. 분명 부동산자산관리 개발시장은 블루오션 즉 기회의 시장이며 고부가가치 서비스 산업임은 틀림이 없다. 이런 좋은 기회의 시장을 살려 정부가 지향하는 일자리창출, 청년실업해소, 서비스 산업 발전 육성 등에 적극 동참 할 수 있을 것이며, 또한 관련 서비스산업의 발전을 위한 학계, 업계등과 같은 관련분야 전문가들의 노력이 어느 때 보다 절실히 요구된다.

상가권리금에 대한 부동산중개수수료 도입방안

한현동 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2013 국내석사

It is the practice in Korea to receive commercial building premium when signing lease contract on commercial building. This practice is not ruled judicially or by public law. However, business custom and Supreme Court cases approved this practice. When signing a commercial building lease contract and premium contract jointly or separately, there is no laws and regulations of real estate commission on receipt of premium other than payment of ordinary commission. There is no method of calculation of commission on premium and a better idea on this issue has not come up yet. Premium is a problematic issue because it is not declared and due to the deficiency of law. Also another issue is the basis of calculation and breakdown of premium is not clear. After all, all these issues are due to laws and regulations which are not properly modified. This analysis is to propose introduction of commission on premium and to make foundation and regulation for just payment of commission by introducing calculation method. This can prevent a leaseholder from being damaged or given burden by doing approving transaction. Therefore, this study is designed to analyze commercial building premium and present condition and issues of commission system after reviewing outline of commercial building premium and brokerage system. Also it is designed to suggest the introduction of plan of calculation method and commission on commercial building premium after reviewing Supreme Court cases. The value of this research is to suggest method of legislation for proper payment of commission by adding the payment of commission by multiplying conversion deposit and brokerage rate, and by calculating certain rate of premium(determined by the City of Seoul Ordinance according to Ordinance of Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs) multiply brokerage maximum rate 0.9%. In conclusion, this research suggests a plan of introduction of real estate commission and method of calculation on commercial building premium and the outline of a plan are as follows: First, the practice of commission payment on commercial building premium charged by business custom must be modified and introduced into positive law. Second, commission on commercial building premium = (a conversion deposit + premium) × 0.9% of fixed real estate commission rate method must be introduced. Third, method of premium calculation breakdown must be introduced on commercial building transfer contract. Fourth, the creation of a real right of commercial building premium and public announcement system must be introduced when a fixed date is given on commercial building lease contract. Fifth, modification of laws and regulations to solve disputes on commercial building premium is required. Key Words : commercial building rental, commercial building premium, conversion deposit, real estate brokerage, introduction of commission, method of calculation of commission, cases analysis of commercial building premium 상가권리금에 대한 부동산중개수수료 도입방안 한 현 동 명지대학교 부동산·유통경영대학원 부동산학과 지도교수 조 인 창 상가건물에 대한 임대차계약을 체결하면서 임차인은 임대인에게 임차보증금을 지급하는 외에 직접 ‘상가권리금’ 또는 ‘권리금’이라는 명목으로 금원을 지급하기도 한다. 또 임차인은 직전 임차인에게 이른바 ‘권리금’이라는 명목으로 별도의 금원을 지급한 후 자신도 임대차계약의 해지 또는 임대차기간 만료 후 새로운 임차인으로부터 자신이 직전 임차인에게 지급한 권리금과 같은 성격의 권리금을 지급받는 것이 우리나라 상가건물 임대차계약에서 관행이다. 이것은 우리 나라에만 있는 권리금수수 관행으로서 사법인 「민법」과 민사특별법은 물론 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」과 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」등 공법상에도 입법의 불비로 규정되어 있지 않지만, 거래 관행과 소득세법령, 「귀속재산처리법 시행령」 제7조 규정 및 대법원 판례가 모두 인정하고 있는 독특한 거래관행이다. 그런데 부동산 중개실무에서 상가건물 임대차계약과 동시에 또는 별도로 권리금 계약을 체결한 경우에, 일반적인 중개수수료 지급 이외에 권리금 수수에 관한 부동산중개수수료 지급규정과 방법이 없기 때문에, 중개의뢰인과 부동산중개업자 사이에 분쟁 발생과 함께 많은 문제점을 내포하고 있다. 그 이유는 중개수수료 산정시 권리금이 포함되지 않아 문제가 되는 것이다. 즉 권리금에 대한 중개수수료 산정방식도 없으며, 그에 대한 묘안도 제대로 나오지 않고 있는 실정이다. 따라서 상가권리금에 대한 중개수수료 수수 방안을 도입하고, 더 나아가서 중개수수료 산정방안을 도입하여 이를 현실화시켜 주어야 할 필요성이 있다. 더 나아가서 중개업자의 입장에서 볼 때 임대차 거래관행에서 수수하고 있는 중개수수료 산정시 환산보증금에 의한 수수료 요율을 책정할 뿐 권리금까지 포함하는 환산보증금에 일정한 수수료요율을 적용하여 수수료책정을 하지 않고 있다. 그래서 중개업자들로서는 해약의 위험성이 있고 다·소의 권리금이 있는 상가건물 중개행위까지 모든 공력(功力)을 들여서 수행하고서도 권리금을 포함하는 중개수수료를 지급받지 못하는 경우가 있어 문제가 된다. 이처럼 권리금은 입법불비 및 공시가 되지 않고 있어 문제가 된다. 또 권리금의 산출근거와 내역이 명확하지 않고 있는 것도 문제이다. 이러한 모든 문제는 결국 권리금에 대한 법령정비가 제대로 되어 있지 않기 때문에 발생하는 문제이다. 상가권리금에 대한 중개수수료제도를 입법적으로 도입하고, 중개수수료 산정방식 도입방안을 모색하는 것은 중개업자로 하여금 일반 중개행위에 따른 중개수수료 이외에 권리금계약에 따른 중개수수료를 그 동안 근거가 없어 임의로 지급하던 수수관행에서 벗어나 적법하게 지급받을 수 있는 대안이 될 수 있다. 그 대안으로서 환산보증금액에 권리금을 더하고 거기에 다시 국토해양부령에 따라 서울특별시가 조례로 정한 확정적인 상한요율 0.9%의 중개수수료 요율을 곱한 금액으로 수수하는 방법을 도입하여야 한다. 또 상가권리금 입법화 및 중개수수료 도입에 따른 문제점을 보완하는 제도적 장치도 마련하여야 한다. 이렇게 함으로써 순가거래(인정거래)를 하여 임차인에게 피해를 입히고 큰 부담을 안게 하는 것을 방지하는데도 기여할 수 있다. 이러한 연구의 가치는 중개업자로 하여금 기존에 환산보증금에 단순히 중개수수료 요율을 곱한 금액으로 중개수수료를 수수한데서 한 걸음 더 나아가서 환산보증금에 권리금까지 포함시킨 후 거기에 다시 국토해양부령에 따라 서울특별시가 조례에서 정한 일정한 수수료 상한요율 0.9%를 곱한 금액을 산출해서 이를 정당한 중개수수료로서 지급받을 수 있는 입법론을 마련하는데 기여할 수 있다. 따라서 본 연구는 이러한 문제 인식하에 상가권리금과 부동산중개제도의 개요를 검토한 후 상가권리금 및 중개수수료제도의 현황과 문제점을 분석하고, 대법원 판례의 입장을 검토하여 상가권리금에 대한 중개수수료 및 산정방식 도입방안을 제시하는데 그 목적이 있다. 이상의 연구결과를 종합하여 상가권리금에 대한 부동산중개수수료 도입 및 산정방식 도입방안의 주된 내용을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 지금까지 관행에 따라 수수하던 상가권리금에 대한 중개수수료 수수관행을 정식으로 실정 법령에 도입하여야 한다. 둘째, 상가권리금에 대한 부동산중개수수료로 지불할 금액 = (환산보증금 + 권리금 금액) × 국토해양부령에 따라 서울특별시가 조례에서 정한 수수료 상한요율 0.9%의 확정적인 부동산중개수수료 요율 방식을 적용하는 중개수수료 산정방식을 도입하여야 한다. 셋째, 상가권리금 양도·양수계약서에 권리금 산출내역 기재방식을 도입하여야 한다. 넷째, 상가건물임대차계약서에 확정일자 부여시 상가권리금의 물권화 및 공시제도를 도입하여야 한다. 다섯째, 상가권리금 분쟁해결을 위한 법령정비가 필요하다.

저당권실행에 의한 법정지상권의 법률적 효과분석 : 토지와 건물의 이원적 체계를 중심으로

서도희 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2011 국내석사

Until now, our legislation of real estate has treated land and building as the individual real estate. Therefore, if owners of land and building are different each other for real estate auction, land using right must be realized for building owner. Like that, the legal superficies system is existed as a right using other's land for the auction, because of the dualistic system of land and building. But, the legal superficies, a right which is officially announced in the certified copy of real estate register, is harmful for auction order as it caused difficulties for auction bidders to judge if the legal superficies are achieved or not because of not only uncertainty of its building concept but also uncertainty of achievement condition. Furthermore, buildings which are combined by movable assets are registered in public books such as land register, etc. or treated as the independent real estate although it is not registered in real estate register, if it is recognized to have stiffness differentiated from movable assets according to the social common idea during the construction. It's vague when it can be treated as an independent real estate, not movable assets and there is no clear regulation for it. The legal superficies have difficulties to adjust and operate harmoniously the conflict interests between building's value guaranteeing and land owner's right guaranteeing which are the original purposes because of the uncertainty of building concept and achievement condition which are objects of protection. Therefore, legal superficies must clarify concept of building which is an object of protection, achievement condition suitable for the original purpose of legal superficies, etc, adjust the conflicting interests in real estate market and seek the measures to operate it properly. The legal superficies are existed under the public reason to prevent social and economic loss giving land using right to building owner and destroying building and land because current legislations of real estate treat building and land dualistically. However, legal superficies can be contrast to the principle of private autonomy which is the broad principle of current civil law as the system recognizing forcibly by forge his own opinion according to the certain object condition. Therefore, the reason to recognize legal superficies cannot be found in only public reason and the range to recognize legal superficies must not be expanded by being contrast his own assumptive opinion or expected possibility. In Supreme Court or academic world, the foundation to recognize legal superficies in the past was for the public purpose preventing building demolition and recognized the range of achievement widely, but it rejects legal superficies which lays its foundation of recognition for according with rational opinion and benefits of mortgage settler recently and settle legal superficies which are contrast to his own expected possibility, like the public reason. Therefore, this study has emphasized legal superficies' aspect of building protect till now, so there are pointing and judgement that legal superficies are recognized in contrast to private autonomy or his own expectable possibility. Therefore, today, not only the value to protect building's existence for the building which is an object of protection of legal superficies but also the efficient using of land are important, so it is suggested to recognize the achievement of legal superficies for the buildings which have the value of protection. And, legal superficies have difficulties to judge building condition and achievement condition as an object of protection, so bidders have difficulties to judge if they bid or not in the real estate auction because of the problem and it brings distortion of deal because the achievement of legal superficies is uncertain in the real estate deal. Therefore, for improving the problems caused by the uncertainty of legal superficies' achievement, the announcing function of legal superficies must be strengthened. For it, it's necessary to give registration application of legal superficies with de lege ferenda. On the other hand, in the current regulation of real estate, the argument for legal superficies is treated as the individual real estate of land and building fundamentally and real right fluctuations for each are recognized. But, in the current legislation of real estate, the distinction of land and building started in the 10th year of Kwangmoo (1906) and if examining the examples of legislation, duplicated system of land and building is not recognized in Rome law and Germany law. Furthermore, in current private law, there is no regulation treat land and building as the individual real estate although interpretation theory is exclusive. Therefore, it's necessary to discuss if it's inevitable to treat land and building dualistically in relation to proper operation method of legal superficies. For it, this study intends to consider foreign countries' legislation examples, history, etc. for dualistic system of land and building, solve problems of demolishing building for land owning right as the problem of legal superficies' achievement because the owners of land and building is divided and suggest measures not to treat land and building individually. Finally, for solving problems of legal superficies and its protection, building, blanket auction right must be applied actively. Although the problems caused by uncertainty of building which is an object of legal superficies' protection are difficult to be changed to legislation integrating land and building actually in the current legislation of real estate, it must prevent it by making owners of building and land same and minimizing the cases treated by dividing building and land using rights. For it, in the interpretation of blanket auction right regulated in the Article 365 of civil law, the meaning “after setting mortgage right whose purpose is land, the mortgagee can demand auction for land and building when building is established on the land.” is interpreted as an imperative and blanket auction is possible. In spite of it, if the blanket auction is not registered, it is necessary to minimize the cases dividing owners of land and building in the auction of real estate by auction registration is recognized for only land, if considering it as the right abuse. In short, this study suggests the improvements of the result of legal effects analysis of legal superficies right (Article 366 of civil law) by mortgage enforcement, focusing on the dualistic system supplementation of existing land and building. The first, for overcoming the uncertainty of building concept of legal superficies, the achievement of legal superficies must be recognized by limiting in the buildings which have the value of protection. The second, for improving the uncertainty of achievement condition of legal superficies, the announcing function of legal superficies right must be strengthened. The third, for harmonizing value right of land owning right, mortgage, etc. (real rights granted by way of security) and building using right (usufructuary right), blanket disposal system of land and building is necessary. The forth, legislation·political alternatives are necessary for the fact if the dualistic system of land and building, that the existing legislation of our real estate has been continued, must be maintained continuously. Key Words: legal superficies, legal superficies by mortgage enforcement, dualistic system of land and building, existence of building, blanket auction right 지금까지 우리 부동산 법제는 토지와 건물을 각각 별개의 부동산으로 취급하고 있다. 이에 따라 부동산경매에 있어 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우 건물 소유자에게 토지 이용권을 현실화하여 주어야 한다. 이와 같이 토지와 건물의 이원적 체계로 인하여 경매에 있어 타인의 토지를 이용할 권리로서 법정지상권제도가 존재한다. 그러나 법정지상권은 부동산등기부등본에 공시되지 않는 권리로서 법정지상권의 건물개념의 불명확성은 물론 성립요건의 불명확성으로 인하여 경매 입찰자들에게 그 성립 여부에 관한 판단의 어려움을 주어 경매질서를 해하게 된다. 게다가 건물은 동산의 결합체로서 건축 과정에서 사회 통념에 따라 동산과 구별되는 견고성을 가진 것으로 인정될 경우 토지대장 등 공적장부에 등재거나 부동산등기부에 등기되지 않더라도 독립한 부동산으로 취급하게 되는데, 어느 시점에 이르러야 동산이 아닌 독립한 부동산으로 취급할 것인지 여부도 애매하고, 이에 대한 분명한 규정도 없다. 법정지상권은 이 같은 보호대상인 건물개념 및 성립요건의 불명확성으로 인하여 그 본래의 목적인 건물의 가치권보장과 토지소유자의 토지소유권보장이라는 상충된 이해관계를 조화롭게 조절하여 운영하는데 어려움을 지니고 있다. 이에 따라 법정지상권은 보호대상인 건물의 개념과 법정지상권의 본래 목적에 부합하는 성립요건 등을 명백히 하여 부동산 시장에서 상충된 이해관계를 조절하며 바람직하게 운영될 수 있는 방안을 모색하여야 한다. 법정지상권은 현행 부동산 법제가 건물과 토지를 이원적으로 취급함에 따라 건물 소유자에게 토지 이용권을 부여하여 건물이 철거되는 사회, 경제적 손실을 방지하고자 하는 공익상의 이유로 존립하는 것이다. 그러나 법정지상권은 일정한 객관적 요건에 따라 당사자의 의사를 의제하여 강제적으로 인정하는 제도로서 자칫 현행 민사법의 대원칙인 사적자치의 원칙에 반할 수 있다. 따라서 법정지상권의 인정이유를 공익적 이유에서만 찾을 수는 없고, 당사자의 추정적 의사나 예측가능성에 반하면서까지 법정지상권의 인정 범위를 확대해서는 아니 된다. 대법원과 학계에서도 과거 법정지상권의 인정근거를 건물 철거를 방지하기 위한 공익적 목적에 두고 그 성립 범위를 폭넓게 인정하였으나, 최근에 들어서는 공익상의 이유 못지않게 저당권설정자의 합리적 의사와 이익에 부합하는데 법정지상권의 인정근거를 두고, 당사자의 예측가능성에 반하는 법정지상권의 성립을 부정한다. 이에 따라 본 연구에서는 그 동안 법정지상권제도가 건물의 보호라는 측면이 강조됨으로써 사적자치 또는 당사자의 예측가능성에 반하여 법정지상권이 인정되는 경향이 있었음을 지적하고 비판한다. 이를 통해 오늘날에는 법정지상권의 보호대상인 건물에 관하여 건물의 존립을 보호하려는 가치뿐만 아니라 토지의 효율적 사용이 중요하므로 보호할 가치가 있는 건물에 한하여 법정지상권의 성립을 인정해야 한다는 점을 제시한다. 그리고 법정지상권은 보호대상으로서의 건물요건 및 성립요건에 대한 판단에 어려움이 있는바, 이 같은 문제로 인하여 부동산경매에서 입찰자들은 경매의 입찰여부를 판단하는데 어려움을 겪게 되고, 부동산 거래에 있어 법정지상권의 성립이 불분명하여 거래의 왜곡을 가져 오게 된다. 따라서 법정지상권의 성립 여부가 불분명하여 발생하는 문제점을 개선하기 위해서는 법정지상권의 공시기능을 강화하여야 하는데, 이를 위해 입법론으로 법정지상권등기명령신청권을 부여하는 등의 방법이 필요하다. 한편 현행 부동산 법제에서 법정지상권을 둘러싼 논란은 근본적으로 토지와 건물을 각각의 별개의 부동산으로 취급하고 있고, 각각에 대한 물권변동을 인정하고 있기 때문이다. 그런데 현행 부동산 법제에서 토지와 건물에 대한 구별은 광무 10년(1906년)에 비로소 시작된 것이며, 입법례를 살펴보더라도 로마법과 독일법에서는 토지와 건물에 대한 이원적 체계를 인정하지 않고 있다. 더구나 현행 민법에서도 해석론은 별도로 하더라도 명시적으로 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하는 규정은 없다. 따라서 법정지상권의 바람직한 운영방안과 관련하여 궁국적으로 토지와 건물을 각각의 부동산으로 2원적으로 취급하는 것이 필연적인 것인지에 대한 논의가 필요하다. 이를 위해 본 연구에서는 토지와 건물의 이원적 체계에 대한 외국의 입법례와 연혁 등을 고찰하여 토지와 건물 소유자가 달라져 토지소유권에 기하여 건물이 철거되는 문제점을 법정지상권의 성립여부의 문제로 해결하는 것뿐만 아니라 토지와 건물을 별개로 처분하지 못하도록 하는 방안을 제시하고자 한다. 끝으로 법정지상권과 그 보호대상인 건물을 둘러싼 문제점을 해결하기 위해서는 일괄경매청구권을 적극적으로 활용하여야 한다. 법정지상권의 보호대상인 건물 개념의 불명확성으로 인한 문제점은 현행 부동산 법제에서 현실적으로 토지와 건물을 일체화하는 법제로의 전환이 어렵다고 하더라도 가급적 건물과 토지의 소유자가 달라지지 않게 하여 건물과 대지사용권이 분리되어 처분되는 경우를 최소화시키는 방법으로 방지하여야 한다. 이를 위해 민법 제365조에서 규정하고 있는 일괄경매청구권의 해석에 있어 “토지를 목적으로 하는 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다.”라는 의미를 강행법규로 해석하여 일괄경매청구를 할 수 있음에도 불구하고 일괄경매를 신청하지 않는 경우 이를 권리남용 등으로 보아 토지만에 대한 경매신청을 인정하지 않음으로써 부동산 경매에 있어 토지와 건물의 소유자가 분리되는 경우를 최소화할 필요가 있다. 요컨대 본 연구는 기존의 토지와 건물의 이원적 체계 보완을 중심으로 하여 저당권실행에 의한 법정지상권(민법 제366조)의 법률적 효과분석 결과 그 개선방안을 제시한다. 첫째, 법정지상권의 건물개념의 불명확성을 극복하기 위해서 보호할 가치가 있는 건물에 한정하여 법정지상권의 성립을 인정하여야 한다. 둘째, 법정지상권의 성립요건의 불명확성을 개선하기 위해 법정지상권의 공시기능을 강화하여야 한다. 셋째, 토지 소유권 또는 저당권 등의 가치권(담보물권성)과 건물의 이용권(용익물권성)과의 조화를 위해서 토지와 건물의 일괄처분제도가 필요하다. 넷째, 기존 우리 부동산 법제가 지속해온 토지와 건물의 이원적 체계를 계속 유지하여야 하는 것이 반드시 필요한지 여부에 대한 입법적·정책적 대안이 필요하다. 주제어 : 법정지상권, 저당권실행에 의한 법정지상권, 토지와 건물의 이원적 체계, 건물의 존재, 일괄경매청구권

농산물유통환경 개선방안에 관한 연구 : 가락농수산물도매시장 채소시장을 중심으로

김대윤 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2010 국내석사

1985년 가락농수산물도매시장이 공영도매시장으로 최초로 개장된 이후 도매시장은 농수산물 유통의 핵심적인 역할과 함께 유통개선의 선도적 기능을 수행하고 있으나 1996년 유통시장 전면개방으로 대형할인점, 기업형수퍼마켓(SSM) 등 다양한 유통기구의 출현과 경쟁구조의 심화로 유통체계의 급속한 변화로 농수산물 공영도매시장은 유통환경에 신속하게 대응하는데 한계를 나타내고 있다.급변하는 유통환경 속에서 가락농수산물도매시장은 농수산물 유통의 중추적이고 효율적인 유통기구로 발전할 수 있는 기능을 재정비하고 이에 따르는 중장기 전략을 수립하는 것이 무엇보다도 시급한 과제라 생각된다. 특히 가락동농수산물도매시장에서 배추, 무, 마늘 등의 주요 채소를 취급하며 농산물 유통의 중요한 역할을 담당하고 있는 중도매인의 경우 개별점포가 아닌 경매장내에서 영업을 하고 있는 실정이다. 이에 따라 가락농수산물도매시장의 농산물 유통체계의 문제점을 발견하고 향후 진행될 가락시장 시설현대화 사업에 맞는 농산물 유통체계 개선방안에 대해 제안하고자 한다. 본 연구는 변화하는 환경에 대응할 수 있는 농산물 유통환경 개선과 고객만족을 위한 유통․물류 기반시설 확보 및 농산물 유통 선진화 방안을 제안함으로써 가락농수산물도매시장의 채소시장이 경쟁력 있는 농산물 유통기구로 발전하기 위한 방향을 제시하는 데 그 목적이 있다.본 연구를 통해 나타난 문제점과 개선방안을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 물류기능의 중요한 역할을 담당하고 있는 보관시설, 저온창고, 유통가공시설, 하역기기․시설 등 물류시설이 취약한 것으로 나타났다. 이에 채소 포장용기의 표준규격화, 하역기계화, 보관·저장시설을 개선해야 한다. 둘째, 경매장환경과 편의시설에 대한 평가가 대체로 부정적이기 때문에 문제점이 있는 것으로 나타났다. 이에 차상경매를 개선하기 위해서는 포장유통 확산을 높여야 하고 채소경매장의 바닥재를 교체하고 매일 고압세척 청소를 통해 청결하고 위생적으로 경매장을 관리해야 한다. 또한 주차공간 확보와 거래관계자와 중도매인을 위한 휴게시설 공간을 확보해야 한다.셋째, 채소를 취급하는 중도매인은 무점포판매로 인해 고객상담 및 고객관리의 어려움, 상품진열과 포장의 어려움, 위생관리 및 신선도 유지 등에서 후진성을 면치 못하고 있는 것으로 나타났다. 이에 채소시장 중도매인의 영업상담, 고객관리, 유통정보시스템 구축과 신속한 업무처리, 상품의 신선도 유지 및 품질관리를 위한 점포확보가 필요하다. 마지막으로, 채소시장에는 유통가공 및 포장을 할 수 있는 시설이 구축되어 있지 않기 때문에 상품 개발과 소포장 판매비중이 높지 않다. 중도매인의 공동화(협력) 또는 아웃소싱을 통해 단계적으로 유통가공․포장상품을 확대 취급하여 유통환경 변화에 대한 대응력을 강화해야 한다. An agricultural and marine public wholesale market is showing with a limit to respond quickly by distribution environment by a change to be fast of a distribution system to heartburning of a large discount store, an appearance of a distribution organization various a type of company supermarket (SSM) and competitive structure by 1996 distribution market is opening. distribution environments that I changed suddenly, agricultural and marine wholesale market is a central enemy of agricultural and marine distribution, and it is an assignment to be firstly urgent to establish a mid- to long-term strategy a realignment does the function that can develop to an efficient distribution organization. Specially, it is the misgovernment that it is in case of commission merchant which it goes, and it treats main vegetables such as a Chinese cabbage, radish. garlic etc. and is taking charge of role to be important of agricultural marketing at dynamic agricultural and marine wholesale market, and is doing business at the auction house which isn't individual store. According to this I will propose it about agricultural distribution system improvement plan to meet to the Garak market facilities modernization business and find out a problem of an agricultural distribution system of agricultural and marine wholesale market. In brief, I am as follows to a problem and the improvement plan which appeared through this study. In the first, appeared so that logistics facilities such as storage facilities, a low temperature warehouse, distribution processing facility, loading and unloading appliances/facilities taking charge of important role of a logistics function were vulnerable. improve standard standardization, material handling equipment anger of vegetables packing courage, storage facilities to this. the second , evaluation regarding auction facilities environmental and convenience facilities was negative, appeared to things with problems. According to this, raise packing distribution spread in order to to improve the auction of upper on truck. replace foundation of vegetables auction facilities, clean and sanitary, and shall manage an auction facilities through daily high pressure washing cleaning. also shall ensure the resting facilities space and parking space security for business relations and commission merchant. the third, commission merchant was difficult of customer consultation by nonstore retailing and customer management, was difficult of a commodity exhibition and packing, appeared with backwardness to inferior things in sanitary management and degree of freshness maintenances etc. So business consultation that it is of vegetables market , customer management, distribution information system construction and prompt business process, degree of freshness maintenances of a commodity and store security for quality control is necessary. Finally, it isn't high under merchandise development and package selling charges as made-up distribution facilities which can pack aren't established in vegetables market. According to this, Expansion treats a packing commodity processing distribution and shall strengthen by stages conformity regarding distribution change of environment through the cavitation that it is joint business or outsourcing.

상업용 부동산 유동화증권 활성화방안

이지나 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2013 국내석사

부동산거래 안정화를 위한 에스크로우제도의 활성화 방안에 관한 연구

권영식 명지대학교 부동산유통경영대학원 2009 국내석사

The escrow system is the system already generalized in the US to secure the stabilization of real estate transactions but is still the system strange to people at home. The escrow system is the system for the neutral third party to keep the key money related to real estate transactions in the capacity of the agent for both parties until the contract is terminated. In general, the real estate transaction accidents are very crafty in their techniques and are considerably difficult to prevent from occurring beforehand. Real estate transactions are mostly considerably large in scope compared to other economic transactions, and in case they occur, the losses of property expand to the social and national problem beyond one individual. The public trust of registration is not admitted in Korea and the registry and the register are dualized. The occurrence of the defects occurring in the process of real estate transactions and the unidentified defects embedded in real estate itself causes the title to the part or the whole of real estate transactions to be lost or the restriction on the exercise of rights to occur. But the reality is that the system to secure the effective right between the bona-fide parties to damage and the damage compensation system are still poor in real estate transactions. It is impossible to prepare for the advancement of real estate transactions only with our system. Nevertheless, government and related business enterprises have neglected to make efforts to raise the stability of real estate transactions in some sense. Insensibility to the accident of transactions between the parties to real estate transactions, real estate purchaser can be said to be a greater problem. This insensibility has acted as the factor postponing the introduction of the advanced system. Accordingly, this study attempted to investigate the types of real estate transaction accidents and the cause of their occurrence in order to secure the stability of real estate transactions, elicit the legal and institutional deficiencies and problems and introduce the advanced system to prevent the real estate transaction accidents. And it presented the need to respond to the rapid increase of real estate transaction accidents, secure the safety device, open and the real estate market to foreigners and computerize it. It sought to present the scheme to construct the integrated system at the time of real estate transaction, expand the involvement of existing real estate agents, entrust the escrow agent with the job of loan from the financial institution and expand external and internal public relations and speciality. This study attempted to investigate the revitalization system of the escrow system as mentioned above. The escrow system should necessarily take root as the precautionary system to prevent the bona-fide victim from occurring because of the real estate transaction accidents. The certified public agents related to real estate engaged in the field are not well acquainted with the real estate escrow system. For this reason, it is necessary to enhance the awareness of necessity and safety about the real estate escrow system through the education and publicity of the real estate escrow system. This is the scheme to lead the real estate escrow system to take root as soon as possible. It is expected that it will develop in the future. 에스크로우제도는 부동산 거래의 안전성 확보를 위하여 미국에서는 이미 일반화된 제도이나 국내에서는 아직 생소한 제도이다. 에스크로우제도는 중립적인 제3자가 쌍방대리인의 자격으로 부동산거래에 관련된 보증금 등을 계약이 종료될 때까지 보관하는 제도이다. 일반적으로 부동산거래사고는 그 수법이 매우 교묘하게 이루어지고 있어서 미리 방지하기가 상당히 힘들 뿐만 아니라, 부동산거래는 다른 경제거래에 비해 그 규모가 상당히 큰 것이 대부분 이므로 부동산거래사고가 발생하였을 경우에는 그 재산상의 손실은 한 개인을 넘어서 사회, 국가적인 문제로 확대되고 있다. 우리나라는 등기의 공신력이 인정되지 않고 등기와 대장이 이원화되어 있다. 부동산 거래과정에서 일어나는 하자와 부동산자체가 가지는 확인되지 않은 하자 발생으로 인해 부동산거래의 일부분 또는 전체에 대한 소유권이 상실되거나 권리행사의 제한이 발생되기도 한다. 그러나 아직까지 부동산거래에 있어서 선의의 피해당사자 간에 대한 유효한 권리확보를 위한 제도와 피해보상제도는 아직까지 미흡한 실정이다. 현행 우리나라의 제도만으로는 부동산거래의 선진화에 대비할 수 없다. 그럼에도 불구하고 그동안 정부나 관련업계에서는 부동산거래의 안전성 제고에 관한 노력에는 소홀한 측면이 있었다. 부동산거래 당사자들, 특히 부동산 구매자의 거래사고에 대한 불감증은 더 큰 문제라고 할 수 있다. 이러한 불감증은 선진제도의 도입을 더디게 하는 요인으로 작용하였다. 따라서 본 논문에서는 우리나라 부동산거래의 안전성 확보를 위해서 먼저 부동산 거래사고의 유형과 발생 원인을 살펴보고 법적 · 제도적 미비점과 문제점을 도출하여 부동산거래사고 방지를 위한 선진제도를 소개하였다. 부동산 거래사고의 급증과 안전장치의 확보 및 부동산 시장의 대외개방 및 정보화에 부응하기 위한 필요성을 제기하였으며, 활성화방안 으로는 부동산거래 시 일괄시스템을 구축하고 기존 중개업자의 참여를 확대하며 에스크로우 주체로는 금융권의 대출부문에서 담당하며 대내외적인 홍보와 전문성을 확보하는 방안을 제시 해 보았다. 상기와 같이 에스크로우제도의 활성화 방안에 대해서 살펴보았는데 에스크로우제도는 부동산거래사고에 대한 선의의 피해자를 막는 사전 예방적 제도로서 국내에 꼭 정착이 되었으면 한다. 현업에 종사하는 부동산관련 자격사들 조차도 부동산에스크로우 제도에 대해 잘 모르고 있기 때문에 부동산에스크로우 제도의 교육과 홍보를 통해 부동산에스크로우 제도에 대한 필요성과 안전성에 대해 인식부터 제고시키는 것이 부동산에스크로우 제도를 국내에 빠른 시일 안에 정착시키는 방안 이며 부동산에스크로우 제도의 발전을 기원한다.

외국인의 인도 부동산 매매절차에 관한 연구

안광민 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2007 국내석사

“Finally, it's India!” Of the now government's policies, maybe real estate policies will be the most controversial and kaleidoscopic. The main point of many of real estate measures is as follows: our government restricts the gaining, holding and selling of real estate. And then our government will block up or have redemption of the excessive unearned income at the source. Of this lean-to-one-side policy of real estate restrict. there is something different: Our government has eased restrict gradually regarding ‘foreign' real estate. So far many of open market funds were restricted because they could not find investments. However, now they are interested in or already invest foreign real estate in direct or indirect way. This trend is to get broader step by step from now on. If so, we get to have a problem: which country should we invest? Investment in real estate means investment in future value. So if we want to find foreign country which have high future value, we can think first ‘BRICs’, because BRICs are considered as the future economic giants. Of BRICs, India is both the world's consumption market and production base. Most of the World State regard India as the prior foreign country for investment. That reason is as follows: the high growth rate which continues recently, the possibility of the second China, IT industries which have a worldwide competition and Active open to democracy system, etc. Although India is growing and changing fast itself, in-depth study and information on the India economy are very insufficient. Especially, that is the reality there is hardly a information on the real estate market in India. However, now we have a good chance to invest in India, because India is growing to the world's best country for investment. Also because we Korean are able to get foreign real estate gradually. But with the investor's view, it is the reality that study and information on real estate in India are less than USA or Southeast Asian market. So our chances to invest are cut off much. Therefore, I started to study India with a point of view of the real estate market. First, on Chapter 2, I inquired rough economy and general matters in India. Then I analyzed the investment environment in India. Also I grasped the trend of foreigner's investment, and looked into the concrete cases. And on Chapter 3, I compared the possibility of investment and demand and supply, looking into the present rent condition of real estate market in India. Then I compared the investment environment in India with China, which is India's role model of development and competitor. I grasped the recent status of India's real estate market. Then I finished Chapter 3, searching with which law we are in conflict if we get real estate in India, which have value to invest. On Chapter 4, I had a concrete investigation of procedure: by which procedure real estate in India are sold and bought? Also I examined the regulations of foreign exchange deal, which are related to get foreign real estate. Also I compared with the procedure of sale and purchase in Korea, to which we are used, so I helped the understanding of the procedure of sale and purchase in India. And I presented the problems and the improvement methods of getting real estate in India to reduce the risk of investment. On Chapter 5, I mentioned the merits of real estate in India in conclusion. And I described what Korea should do, keeping pace with the sudden change of the related policy of India's real estate. To study the above mentioned form, I investigated through the documents study and the actual visit. As a result, I found that informal methods are precedent. To overcome the above point, above all, we should the related laws, of course. However, it is very important for us to know the people in India. That depends on the rise and fall of business in India. As we know above, India is the future giant which will lead the world's economy, and also is a big country. However, there are hardly the related sources and documents regarding India's real estate in Korea. That is the reality. I think that the recent government policies, which are in the process of easing the regulations of purchasing foreign real estate, are not only up to the easing of regulations, but also are to investigate real estate in foreign countries to some extent, to prevent the outflow of the valuable national wealth. Judgment and decision on investment depend on companies or investors concerned. So they are responsible for their investment. However, on the side of expansion of sound Korean national funds, stability, foreign exchange, and financial management, it is important for the role to reduce the percentage of failure regarding funds to abroad. That is what I think. It's a great pity that I didn't get data accumulation and joint ownership of information through diplomatic offices in the foreign country such as KOTRA and connected seminars between universities. I think there is urgent situation in data accumulation of concrete reports regarding real estate from government-founded institutes such as KOTRA and Korea Institute for International Economic Policy hereafter. Here we should accumulate datum continually through the exchange with many of academic societies and undergraduate(graduated) schools. This is the first thesis focused on real estate in India. So I feel much insufficiency and difficulty. However, I've made out this thesis as if I laid a cornerstone in the enormous sea of BRICs. I hope that this thesis will be a touchstone and help younger students or investors in India's real estate. "결국은 인도(INDIA)다" 참여정부가 펼친 정책 중에서 가장 말도 많고 변화도 많았던 정책은 아마도 부동산정책일 것이다. 많은 부동산관련 대책들의 요점은 부동산을 취득하고, 보유하고, 매각하는 행위에 대해 제약을 가함으로써 부동산을 이용한 과도한 불로소득을 원천적으로 봉쇄 또는 환수하고자 하는 것이다. 이러한 부동산 규제정책의 일변도에서 색다른 점은, 같은 부동산이지만 해외부동산에 대한 취득에 대해서는 점진적으로 계속 규제를 완화해 나가고 있다는 것이다. 그로인해 투자처를 찾지 못해서 묶여 있던 많은 市中資金이 해외부동산에 눈을 돌리거나, 직· 간접투자를 하고 있고, 이러한 추세는 향후 점차 더욱 확대 될 것이다. 그렇다면 어느 나라에 투자를 해야 하는가의 문제가 생긴다. 부동산에 대한 투자는 미래가치에 대한 투자라 할 것인데 미래가치가 높은 국가를 찾고자 하면 미래의 경제대국으로 꼽히는 BRICs를 우선적으로 생각할 수 있다. 그중에서도 인도는 세계의 소비시장이면서 生産基地로서 세계국가의 대부분이 우선 투자 대상국으로 꼽고 있다. 그러한 배경으로는 최근 지속되고 있는 높은 성장률, 제2의 중국으로 부상할 가능성, 세계적인 경쟁력을 보유한 IT산업, 민주주의 체제에 대한 적극적 개방 등을 들 수 있다. 이처럼 인도가 급부상하고 있고 또한 자체적으로도 급변하고 있음에도 인도 경제에 대한 심층적인 연구 및 정보는 매우 부족한 실정이다. 특히 인도의 부동산 매매시장에 대한 정보는 거의 없다시피 한 것이 현실이다. 인도가 세계 제1의 투자대상국으로 부각되고, 우리나라에서는 해외부동산취득의 문호(門戶)를 계속 열어나가고 있는 점 등은 투자의 호기(好期)일 것이다. 그러나 투자자의 입장에서 보면 미국이나 동남아 시장들 보다 인도부동산에 대한 연구나 정보의 부족으로 인해 투자의 기회가 많이 차단되어 있는 것이 현실이다. 이에 인도를 부동산 시장적 관점에서 바라보는 연구를 하였다. 먼저 본문 2장에서 개략적인 인도의 경제 및 일반사항을 알아보고 인도의 부동산 투자환경을 분석하였으며, 외국인의 투자 동향도 아울러 파악하면서 부동산에 대한 구체적 사례를 살펴보았다. 그리고 3장에서는 인도부동산 시장의 임차료현황을 살펴봄으로써 투자의 가능성과 수요와 공급을 비교해 보았고, 인도의 발전모델이자 경쟁 대상인 중국과의 부동산투자환경을 비교함으로써 인도부동산 시장의 현 위치를 파악해 보았다. 이러한 투자가치를 지닌 인도의 부동산을 취득하려면 어떠한 법률에 저촉되는지에 대해 알아보면서 3장을 마무리 하였다. 4장에서는 어떠한 절차에 의해 인도부동산을 매매(賣買)하는지의 절차를 보다 구체적으로 알아보면서 우리나라에서 해외부동산을 취득함에 있어 관련되는 외국환거래 규정에 대해서도 살펴보았다. 또한 우리가 익숙한 우리나라와의 매매절차를 비교하여 인도부동산 매매절차의 이해를 도왔고, 인도부동산 취득의 문제점과 개선방안을 제시함으로써 투자의 Risk를 줄여 보고자 했다. 5장에서는 결론적으로 인도부동산이 갖는 장점에 대해서 언급하고 급변하는 인도의 부동산관련 정책에 발맞춰 우리나라가 해야 할 일들을 기술하였다. 위와 같은 형식의 연구를 하기 위해 문헌조사와 실질 현장방문을 통해 알아본 결과 비공식적인 방법이 앞서가는 것이 있었다. 이러한 면을 극복하는데 있어서의 방법은 우선 관련 법률은 당연히 알아야 하겠지만 사람을 아는 것 역시 사업의 성패를 좌우할 만큼 중요하다는 것이었다. 앞에서 살펴본 바와 같이 인도는 향후 세계경제를 주도해 나갈 국가이고 넓은 국토를 갖고 있음에도 현재 우리나라에는 인도부동산 관련 자료와 문헌 등이 너무 없는 것이 현실이다. 해외부동산 취득에 대한 규제를 완화해 가는 과정에 있는 현재의 정부정책이 규제의 완화로만 그칠 것이 아니라, 소중한 국부유출을 막기 위해서는 해외각국의 부동산관련 조사도 어느 정도까지는 있어야겠다는 생각을 해본다. 투자에 대한 판단과 결정은 기업이나 투자 당사자가 하고, 책임도 당사자에게 있는 것이다. 그렇지만 건전한 국내자본의 확산과 안정성, 외국환 및 재정관리차원에서도 해외로 나가는 자금에 대한 실패 확률을 줄여주는 역할이 중요하다고 보기 때문이다. KOTRA 등의 해외공관과 대학 간의 연계세미나를 통한 자료축적과 정보 공유가 이루어 졌더라면 하는 아쉬움이 많았다. 향후 KOTRA, 대외경제정책연구원 등의 정부부설연구기관의 부동산 관련 구체적인 보고서등의 자료축적이 시급하다고 보여 지며, 여기에 각종 학술단체나, 대학(원)과의 교류를 통해 계속적으로 자료를 축적해 나가야 할 것이다. 이 논문은 부동산에 초점을 맞춰 인도를 바라본 첫 논문이기에 많이 부족하고 어려움이 많았다. 하지만 BRICs라는 거대한 바다에 주춧돌을 놓는 마음으로 작성한 이 논문이 試金石이 되어서 후학들 또는 인도부동산의 투자자에게 도움이 되었으면 한다.

친환경 농산물 유통개선에 관한 연구 : 산지유통실태를 중심으로

최성길 명지대학교 부동산.유통경영대학원 2011 국내석사

친환경농산물 시장은 중앙정부와 지방정부의 적극적인 친환경농업육성정책에 따른 친환경농산물 생산량 증가로 지속적으로 확대되고 있다. 국내 친환경농산물 시장규모는 2008년에 약 3조 2,000억 원으로 전년대비 47% 정도 급성장하였다. 친환경농산물이 전체 농산물 시장에서 차지하는 비중은 10% 정도로 증가해 틈새시장에서 주류시장으로 진입하고 있으며 향후에도 지속적으로 성장을 할 것으로 전망된다. 이와 같이 친환경농업에 대한 사회적, 국제적 관심과 소비자의 선호에도 불구하고 친환경농산물 생산출하조직은 영세성을 면치 못하고 있으며 환경변화에 적응하지 못하고 있는 실정이다. 친환경농산물의 산지유통실태를 조사 분석하여 유통개선 방안을 제시하고자 산지출하조직인 농협과 영농조직을 대상으로 실태를 파악하고 유통상의 문제점을 파악하여 이에 대한 개선방안을 다음과 같이 제시하였다. 첫째 친환경농산물 산지조직화의 필요성과 방향을 제시 하였으며, 둘째 시장지향적 마케팅전략 수립 시행이 매우 시급하다고 판단하여 구체적인 대안을 몇 가지 제시하였다. 셋째 친환경농산물의 신뢰성을 확보하기위한 제안도 언급 하였다. 그러나 본 연구에서 불충분했던 향후 연구과제로 유통전체의 단계별 문제점과 개선 대책을 제시하여 앞으로 친환경농산물의 시장 확대로 농가소득증대에 기여하기를 바라는 바이다. The market of environment-friendly agricultural products based on environment-friendly agricultural programs by central and local governments has been expanding continuously. Its domestic market size grew about 3.2 trillion won, which is up to 47 per cent higher than the last year. These products in total market shares rose to 10 per cent, moving from niche to mainstream market and are, also, expecting to continue to grow. Even though the social and international interests and preferences of consumers are getting bigger, their association of shipments have been smaller and failing to adapt to environmental changes. Therefore, it is to present possible solutions of distribution problems by analysing to improve the distribution shipments. First, it is to suggest the direction and need on the origin about environment-friendly agricultural products. Second is the market aimed strategies because of an urgency and a few concrete alternatives proposed. The other is a reliable system upon the environment-friendly agricultural products. Consequently, future research in this study were insufficient to complete each stage of distribution problems, so it is to suggest measures to improve the eco-friendly agricultural products in the future as the market expands to contribute to increasing farmer's income.