유치권 관련 소송당사자의 부담액 추정에 관한 연구

신상용 건국대학교 부동산대학원 2012 국내석사

유치권은 부동산 경매에서 일반 입찰참여자이 접근하기를 꺼릴 정도로 문제점을 앉고 있는 권리이다. 우리나라는 1998년 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기를 극복하면서 고도의 성장으로 제부분에서 많은 변화를 하여 왔다. 그러나 운영상 많은 문제점을 가지고 있는 유치권은, 전문가들 사이에서 시대의 흐름을 반영한 개정이 요구되고 있음에도 아직 개정되지 않고 있으며, 학설과 판례로서 이를 해결하고 있다. 부동산 유치권은 자기가 점유하고 있는 부동산을 그 부동산에 관하여 생긴 채권을 변제 받을 때까지 유치할 수 있는 담보물권으로서 사실상 피담보채권의 변제를 강제하고 있다.(민법 제320조 제1항). 그리고 민사집행법 제91조 5항은 사실상 부동산 경매의 매수인에게 유치권으로 담보되는 채권을 변제하도록 하는 인수주의를 취하고 있다. 또한 경매절차에서 유치권 신고는 의무가 아니며, 유치권의 성립여부를 입찰희망자에게 알려주지도 않고 있다. 유치권은 등기 없이 점유만으로 성립하는 권리로 등기를 공시방법으로 하는 부동산 위의 다른 권리와 충돌이 생기고 있다. 이러한 유치권 제도의 문제점을 악용하여 채무자와 유치권자가 담합하여 허위 또는 과장된 유치권을 신고할 경우 입찰자들이 경매입찰을 꺼려 낙찰가는 하락하고 이로 인해 선순위 담보권은 침해되며, 입찰에 참가한 매수인의 지위는 불안해 진다. 그 결과 유치권 신고된 물건의 이해관계인에 대한 피해가 생기게 되며 특히 정당한 권리를 주장하는 자에게는 그 피해가 심각하게 발생하게 된다. 이에 본 연구는 유치권에 관련된 소송사례를 분석하여 현행 유치권 제도에서 나타나는 소송당사자의 부담 정도를 파악하여 제시함으로써 유치권 제도 개정의 시급함을 알리려고 하는 데 목적이 있다. 우선, 부동산 경매와 유치권에 대한 기본적인 이론 고찰을 통하여, 현장에서 별다른 제약없이 신고하고 보는 유치권 가운데, 권원없이 주장하는 유치권을 분별하기 위해 유치권의 성립요건과 유치권자의 권리를 정리하였다. 그리고 경매개시결정 기입등기 경료이후 신고되는 유치권에 대응하기 위해 압류․유치권․저당권 상호간의 효력에 대하여 살펴 보았다. 그리고 민간 경매정보업체로부터 수집한 경매시장의 현황과 전체 경매건 중 유치권이 신고된 유형별 현황을 조사하여, 유치권 신고가 해당물건에 미치는 영향을 분석하는데 필요한 기본적 데이터로 활용하였다. 이에 사례분석을 위해 유치권 관련된 서울고등법원과 서울중앙지방법원에서 판결된 소송사례와 유치권 관련된 임의경매 특이사례 모두 20건을 분석대상으로 선정하였다. 그리고 유치권이 신고된 물건의 소송사례에 나타난 유치권 인정 사유와 불인정 사유를 유형별로 분류하고, 유치권 존재 판결건의 주요 특징을 살펴 보았다. 그리고 유치권 주장자의 목적물에 대한 점유형태와 그 목적물의 용도, 사례별 유치권 신고금액등을 조사하였고, 유치권 신고가 소송당사자에게 미치는 피해 또는 부담을 산출하여 제시함으로써, 현행 유치권 제도 개선을 촉구하였다. 본 연구에 있어 아쉬운 점은 유치권 신고된 소송 사건의 내면을 조사하는데 부족함이 있었고, 수집된 자료의 분석에 있어서 유치권 신고된 목적물의 가격하락 정도와 소송당사자의 부담금액은 개괄적으로 산출하였으나 평면적으로 접근하는 수준에 머물렀고, 변수요인에 의한 입체적인 영향 분석에 접근하는데 한계가 있었다. 결국, 사법당국의 신속한 유치권 제도 개선을 통한 오늘날 변화의 시대에 맞는 유치권 제도 운영이 되기를 희망하면서 본 연구를 시작하였다.

부동산경매에서 유치권의 문제와 신고의무에 관한 연구

최동홍 건국대학교 부동산대학원 2010 국내석사

부동산유치권은 자기가 점유하고 있는 부동산을 그 부동산에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 유치할 수 있는 담보물권으로서 사실상 피담보채권의 변제를 강제한다(민법 제320조제1항). 이에 민사집행법 제91조제5항은 사실상 부동산경매의 매수인에게 유치권으로 담보되는 채권을 변제하도록 하는 인수주의를 취하고 있다. 그러나 경매절차에서 유치권신고는 의무가 아니며, 유치권의 성립여부를 매수희망자에게 알려주지도 않고 있다. 또한 등기를 공시방법으로 하는 다른 부동산 위의 권리와는 달리 유치권은 등기 없이 점유만으로 성립하므로 서로 충돌이 생긴다. 부동산경매에서 이러한 문제점을 악용하여 채무자와 유치권자의 담합으로 허위 또는 과장된 유치권신고를 할 경우 낙찰가는 하락하고 이로 인해 선순위 담보권 등은 침해되며, 매수인의 지위는 불안해진다. 이 연구는 부동산유치권의 성립과 효력에 관한 여러 문제점과 부동산경매절차에서 유치권 행사가 음성적으로 이루어짐에 따른 부작용에 관하여 판례, 학설, 실무례를 통하여 고찰하였고, 그 결과로부터 해결방안을 제시하였다. 첫째, 유치권은 점유만으로 공시되기 때문에, 그 성립요건을 엄격하게 해석해야 한다. 즉 견련성은 좁게, 불법행위에 의한 점유는 넓게 해석함으로써 유치권의 성립을 통제하고 이를 분명히 해야 한다. 둘째, 상법 제58조 소정의 상사유치권은 민사유치권과는 달리 성립에 피담보채권과 물건사이의 엄격한 견련성을 요하지 아니하므로 상가건물임차보증금 반환채권을 피담보채권으로 하여 상가건물에 관하여 상사유치권이 성립 될 수 있음을 고찰하였다. 셋째, 유치권이 있는 부동산경매의 문제점을 해소하고 정상화시키기 위하여 부동산경매절차에서 배당요구종기까지 그 권리를 증명한 유치권에 한하여 매수인에게 대항할 수 있도록 민사집행법을 개정하여 유치권신고를 의무화할 것을 제안하고, 이와 관련된 모든 문제점을 종합적으로 고찰하였다. 결론적으로, 공평의 원리에 입각한 현행 유치권 체계는 유치권자만을 위한 일방적인 것으로 선순위 채권자 및 매수인의 이익을 침해하는 또 다른 불공평의 문제를 야기하고 있으므로, 부동산 경매절차에서 유치권자 뿐만 아니라 채권자, 채무자, 매수인, 이해관계인 모두에게 공평하도록 유치권제도를 개선해야 한다. As a real estate lien is the legally secured real right that we can detain other's object under our occupation until the secured credit occurring from the object itself is redeemed, it would compel the repayment of liabilities(the paragraph 1 of the Article 320. the Civil Law). Therefore the paragraph 5 of the article 91. Act of Civil Affairs Execution Law requests defacto compulsory redemption from a buyer in auction house for secured credit of a lien. But it is not an obligation to report a lien in an auction process, and the authenticity of the lien is not open to all the people. Moreover, because such a real estate lien is established only by occupation without any registration apart from other prior property rights by being publicly announced at the register, there is high possibility of conflict between a real estate lien and other prior property rights. In case a debtor and a lienor are in collusion each other and report false or overstated liens by abusing the above-mentioned condition, such a false report can cause a lower bidding price, and so other creditors with higher priorities have loss due to the reduction of allotted fund, and the buyer is unstable because of the false or overstated lien. This study has investigated a couple of issues related to the establishment and validity of a real estate lien, and the adverse effects of illicit activations of a lien in the auction process through precedents, theories and actual affairs. From the investigation results, the improvement of a lien system is suggested. At first, because a lien is publicly announced only by occupation, we should interprete the requirements for it's establishment strictly; the correlation between the secured credit and the real estate narrowly, occupation by unlawful act widely, for the controlled and clarified establishment of real estate lien. Secondly, a commercial lien stated in Article 58. Commercial Law is not requiring strict correlation between the secured credit and object for in it's establishment. In majority's opinion, real estate is included in the range of 'object' stipulated in Article 58. Commercial law. From the results of this study, it is concluded that a commercial lien is able to be established on the leased commercial building by the credit for recovery concerning the deposit money for lease. Thirdly, the real estate lien should be made to report the rights by free proof till the closing period of demanding dividend in the auction procedure of real estate so that a buyer may redeem only the secured credit by the above lien reported by proof. This study suggested to amend the Acts of Civil Affairs Execution Law to by making it obligatory to report the lien, through the synthetic consideration of all the relevant issues. As a result, the current lien system based on the principle of fairness is unilaterally advantageous only to a lienor and thereby causes another issue of unfairness by infringing interests of a prior ordered creditor or a buyer. Therefore the lien system should be improved so as to be fair not only with lienor but also with creditor, debtor, owner, buyer and all persons interested.

상가부동산의 가치극대화를 위한 마케팅 전략연구

이은미 건국대학교 부동산대학원 2010 국내석사

국내 상가 부동산은 그 특성이나 입지, 구성방법에 따라 단지 내 상가, 근린상가, 복합상가, 쇼핑몰 등 수많은 이름으로 명명되고 있다. 상가 부동산은 IMF를 통해 그 공급이 급등된 후 2005년 '상가 후 분양제'를 거치면서 급속하게 공급의 하향세를 보이고 있다. 상가부동산 개발업자와 분양업자, 그리고 피분양자와 임대인 모두의 목표는 상가의 활성화일 것이다. 상가의 활성화를 위해 개발업자는 유명 영화관을 앵커 테넌트로 입점시키고, 분양업자는 이를 근거로 좀 더 높은 분양가를 책정할 것이며, 피분양자와 임차인은 유명 앵커 테넌트의 집객력을 믿고 영업을 시작할 것이다. 상가부동산의 가치를 높이기 위한 전략으로써의 앵커 테넌트와 테넌트와의 관계, 부동산 가격과의 관계를 분석하고자 한 본 논문은 서울, 인천, 경기에서 운영되고 있는 100개의 상가부동산을 사례로 상기와 같은 연구를 실증 분석하였다. 분석방법으로는 영화관, 찜질방, 대형마트가 입점된 상가의 건축물대장을 이용하여 각 상가의 용도를 판매, 식음료시설, 엔터테인먼트 시설, 서비스시설로 구분하여 각각의 면적을 산출하여 빈도분석과 상관분석을 하였다. 분석결과 4개의 용도를 가지고 있는 상가는 서울 48%, 경기 40%, 인천 12%로 나타났으며, 연면적의 크기도 서울 > 경기 > 인천 순으로 조사되었다. 앵커테넌트 가운데 영화관 66 > 찜질방 33 > 대형마트 9 개의 순으로 나타났으며, 영화관의 경우 서울 24, 경기 35, 인천 7개로서 서울 보다는 경기에 입점된 영화관이 더 많은 것으로 나타났다. 찜질방의 경우는 서울이 21개로 67.7%를 차지하고 있고, 대형마트인 경우는 서울 7, 경기 2, 인천은 입점된 곳이 없는 것으로 나타났다. 앵커테넌트의 배치를 분석한 결과 영화관의 경우는 중상층 이상이 70% 이고, 찜질방은 최상층과 최하층이 71%, 대형마트는 100%가 최하층에 입점되어 있었다. 테넌트의 구성특성을 분석한 결과는 다음과 같다. ① 테넌트의 분류별 면적 구성비는 판매 : 식음료 : 엔터테인먼트 : 서비스 39.2% : 16.2% : 23.3% : 20.8%이다. 입지별로 분류했을 때는 판매시설이 가장 높은 곳은 경기이고, 식음료와 서비스 시설은 인천이 가장 높다. ② 총 연면적과 임대면적, 각 테넌트의 면적으로 상관분석을 하였다. 총 연면적과 엔터테인먼트시설의 상관계수가 가장 컸으며, 임대면적과는 판매시설의 상관계수가 가장 큰 것으로 분석되었다. 앵커테넌트와 테넌트의 관계 분석은 아래와 같다. ① 앵커테넌트 시설의 면적은 대형마트가 가장 크고, 대형마트가 입점된 상가 부동산의 연면적이 영화관과 찜질방 입점 상가규모보다 크다. ② 대형마트 입점 상가의 테넌트 믹스 비율은 판매 : 식음료 : 엔터테인먼트 : 서비스 58.57% : 9.42% : 11.05 % : 20.96% 이다. 영화관 입점 상가는 43.01% : 17.42% : 23.39% : 15.45 %이고, 찜질방 입점 상가는 28.90% : 14.29% : 24.25% : 32.54%로 조사되었다. 대형마트 입점 상가의 경우 대형마트가 입점되더라도 소매점의 분양면적이 줄지 않는다는 것을 설명할 수 있다. 영화관과 대형마트 입점상가보다 찜질방의 입점상가의 서비스 시설 면적이 현저히 크다는 것을 알 수 있다. ③ 앵커테넌트의 시설수와 임대면적과는 상관성이 있으나, 총 연면적과는 상관성이 크지 않다. 마지막으로 각 테넌트들의 면적과 상가의 기준시가를 회귀분석을 통해 부동산 가격과의 관계를 분석하였다. Domestic shopping center property is called many names such as stopping center within the apartment complex, neighborhood shopping center, mixed-used shopping center, shopping mall and the like according to its characteristic, location and composition method. Supply of shopping center property sharply rose through the IMF-supported regime and then is showing the rapid downturn while going through the 'store post-sale system' in 2005. The goal of shopping center property developers, sellers, buyers and tenants would be to revitalize store property. To revitalize shopping centers, the developer would get the famous cinema house occupied as the anchor tenant, the seller would set a little higher sale price on this basis and the buyer and tenant would begin to do business with the belief in the guest-gathering ability of the famous anchor tenant. To analyze the relationship between anchor tenant and ancillary tenant and the relationship to real property prices as a strategy to raise the value of shopping center property, this study attempted to make an empirical analysis of it with a focus on 100 shopping center properties operating in Seoul, Incheon and Kyonnggi. As the analysis method, frequency analysis and correlation analysis were conducted by dividing the use of each shopping center into sale, food and beverage establishment, entertainment establishment and service establishment using the building register concerning the shopping centers occupied by the cinema house, poultice parlor and large mart and calculating the area of each establishment. The results of analysis showed that the shopping centers having four uses accounted for 48% in Seoul,40% in Kyonggi and 12% in Incheon and that the architectural area was in orders of Seoul >Kyonggi>Incheon. And it was found that the proportion of the anchor tenants accounted for 66 cinema houses > 33 poultice parlors > 9 large marts. The number of the cinema houses accounted for 24 in Seoul, 35 in Kyonggi and 7 in Incheon, which indicates that the cinema houses numerically occupied the shopping center more in Kyonggi than it did in Seoul. The number of the poultice parlors accounted for 21(67.7%) in Seoul and the number of the large marts accounted for 7 in the shopping centers located in Seoul, 2 in those located in Kyonggi and zero in those located in Incheon. The results of analysis on the layout of the anchor tenants showed that the cinema house occupied the floors higher than the medium-upper floors(70%), the poultice parlor occupied the lowest and highest floors(71%) and the large mart occupied the lowest floor(100%). The results of analysis on the compositional characteristics of the tenant were as follows: ① The compositional ratio of sale by classification of tenants was sale(39.2%), food and beverage(16.2%), entertainment(23.3%) and service(20.8%). The compositional ratio of sale by locational classification showed that the shopping centers in Kyonggi had the highest proportion of sales establishments and the shopping centers in Incheon had the highest proportion of food and beverage and service establishments. ② An attempt was made to conduct correlation analysis between total architectural area, leased area and each tenant's area. It was found that the correlation coefficient between total architectural area and entertainment establishment were highest and that the correlation coefficient between leased area and sales establishment was highest. The results of the analysis on the relationship between anchor tenant and ancillary tenant were as follows: ① The area of the anchor tenant establishment was greatest in the large mart, and the architectural area of the shopping center occupied by the large mart was larger than that of the shopping center occupied by the cinema house and the poultice parlor. ② The mixing ratio of tenants of the shopping center occupied by the large mart was shown to be sale : food and beverage : entertainment : service(58.57% : 9.42% : 11.05 % : 20.96%). The mixing ratio of tenants of the shopping center occupied by the cinema house was shown to be sale : food and beverage : entertainment : service( 43.01% : 17.42% : 23.39% : 15.45%). The mixing ratio of tenants of the shopping center occupied by the poultice parlor was shown to be sale : food and beverage : entertainment : service(28.90% : 14.29% : 24.25% : 32.54%). It can be explained that in case of the shopping center occupied by the large mart, the sold area of the retailing store does not reduce though the large mart occupies the shopping center. And it can be found that the area of the service establishment of the shopping center occupied by the poultice parlor is remarkably larger than that of the cinema house and the large mart. ③ There was a correlation between the number of establishments for anchor tenants and the leased area, but there was not a great correlation between it and the total leased area. Finally, an attempt was made to analyze a relationship to real estate prices through the regression analysis of each tenant's area and the standard market price of the shopping center.

부동산개발사업 자금 조달 활성화 방안 연구

심연진 건국대학교 부동산대학원 2012 국내석사

국내 부동산 개발시장의 자금조달기법의 발전은 1980년대 이후 급격한 경제의 발전이 금융기법과 병행하여 발전해 오기보다는 수출주도형 발전에 치중되면서 선분양 위주의 자금조달로 발전해 오면서 금융기법발의 발전을 찾아보기 힘들게 진행 되어 왔다. 이후 외환위기를 겪으며 외국자본의 유입이 자유로워지고 유동화가 진행되기 시작하면서 새로운 국면을 맞이하게 된다. 이후 프로젝트 파이낸싱(이하 ‘PF’) 기법이 새로이 등장하면서 시공사 위주의 부동산 개발에서 시행사와 시공사가 분리되기 시작하였다. 금융기관에게는 일반 기업금융에 비해 고수익이 보장 되었고 건설사에게는 일종의 부외금융 효과를 누리게 했던 부동산 PF가 금융위기 및 부동산 건설경기의 침체를 겪으며 이제는 양 편의 갈등을 조장하는 요인이 되고 있다. 금융위기 이전까지 주로 부동산 개발 자금조달을 위해 사용되어오던 기존의 PF기법은 우리나라의 사회적, 경제적 여건으로 인해 전통적 개념의 PF의 형태를 띄기 보다는 시행사의 열악한 자금력으로 인해 시행사의 신용위험 뿐만 아니라 사업 전체에서 발생하는 모든 리스크를 사업성 평가기법이나 사업위험에 비례한 이자율 조정이 아닌 시공사의 신용보강 즉, 시공사의 연대보증 또는 시행사의 채무인수라는 형태로 진행 되어 왔다. 그러나 2008년 금융 위기 이후 시공사에게 편중된 PF의 문제점이 사회 전반적으로 인식되자 2011년 현재 진행 중이던 프로젝트를 비롯 신규 부동산 개발이 일부 신용도가 뛰어난 건설사의 지급보증 없이는 거의 모든 부동산 개발이 사실상 중단되고 있는 실정이다. 이에 본 연구는 미국 및 일본의 자금 조달 기법들을 살펴보고, 2004년 법인세법과 조례특례제한법 일부의 개정으로 설립 가능하게 된 PFV의 구조 및 사례연구를 퉁해 이를 활성화 할 수 있는 방안을 강구하며, 부동산 투자를 부동산 현물이 아닌 이를 시행하는 회사의 증권에 투자하게 하는 부동산 간접 투자 상품인 REITs와 부동산 펀드의 현황을 살펴보고 이를 활용할 수 있는 방안을 찾아보기로 한다. 또한, 메자닌 파이낸싱을 활성화 하고, 보다 강화 된 개발사업의 평가방식을 마련하며, 금융권의 대형화 방안을 연구하여 보다 원활하고 선진화 된 자금조달의 기법들을 현실에 적용할 수 있는 현실적인 제안을 하고자 함이 목적이다.

부동산 중개사고 유형 분석

정태원 건국대학교 부동산대학원 2017 국내석사

우리나라 가계자산 중 부동산 자산은 전체의 74%를 차지할 정도로 높은 비중을 차지하고 있으므로 부동산 거래에서 당사자는 신중하며 부동산 전문가에게 의존하는 경향이 클 수밖에 없다. 따라서 현재 공인중개사법령 상 전문자격사로서 공인중개사는 대부분의 부동산 거래를 매개하며 부동산 전문가로 활동하고 있다. 그러나 공인중개사는 선발시스템의 불완전이나 재교육 부족 등으로 아직 완전한 전문성을 갖추었다고는 보기 어려운 것이 현실이다. 이에 더하여 간혹 발생하는 중개사고는 공인중개사의 전문성에 대한 사회적 신뢰 저하는 물론 나아가 부동산 유통 질서의 불신을 조장하기도 한다. 따라서 부동산 중개사고를 유형화하고 그 원인과 방지안을 분석하는 것은 부동산 거래계에서 더욱 중요한 과제가 되고 있다. 또한 공인중개사법은 1983.12 ‘부동산중개업법’으로 제정·시행된 이래 여러 개정을 거치면서 공인중개사의 위상을 크게 변화시키고 있다. 즉, 공인중개사의 업무영역은 양적으로 부동산의 중개에서부터 부동산경매 등의 알선·입찰대리까지로 확대되고, 그 지위나 역할은 질적으로 단순한 개인 사업자의 지위에서 거래질서를 확립하고 소비자의 이익을 옹호하는 공익적 지위를 겸하게 되었다. 따라서 중개사고를 방지함으로써 공인중개사의 위상을 높이고 부동산 거래 시장의 신뢰성을 공고히 하는 것은 더는 선택이 아닌 필수적인 사회적 요청이 되었다. 한편, 중개사고 방지는 그 유형과 원인분석에서부터 출발해야 하는데, 중개로 인한 부동산 거래과정은 중개의뢰로부터 거래완성, 그 이행에 이르는 일련의 과정이므로 부동산 중개사고의 유형분석은 동적·발전적으로 접근할 필요가 있다. 또한, 판례는 부동산 중개과정별로 내재되어 있는 사고 위험요소가 현실화된 것이므로 중개사고에 대한 유형분석에서 판례를 빼놓고는 생각하기 어렵다. 따라서 본 논문은 부동산 중개과정별로 발생하는 판례화된 중개사고를 유형적으로 분류하고 그 빈도를 측정하여 어느 과정에서 어떠한 중개사고가 빈번한지와 그에 대응하기 위한 중개사고 방지안을 확인하고자 한다. 또한, 이와는 별도로 중개실무자들에 대한 설문조사를 통해 중개과정별중개사고의 발생 위험성을 측정하고, 중개사고 방지안에 대한 중요도를 분석하여 최종 부동산 중개사고 방지안을 제시하고자 한다. 본 논문이 부동산 중개사고 감소와 부동산 거래 전문가로서 공인중개사의 위상을 공고히 하는데 조금이나마 기여하였으면 하는 바람이다. Real estate assets account for as much as 74% of total household assets in Korea, so the parties are prudent in real estate transactions and tend to depend on real estate experts. Therefore, as a professional qualification for the real estate agent, the real estate agent is acting as a real estate professional, mediating most real estate transactions. However, it is a fact that it is hard to say that the certified specialists are still fully specialized because of incomplete selection system or lack of retraining. In addition to this, the occasional brokerage accident not only lowers the social trust in the expertise of real estate agents, but also promotes distrust of the real estate circulation order. Therefore, it is becoming more and more important task to classify the real estate brokerage accident and to analyze the causes and preventive measures. Since the enactment and enforcement of the Real Estate Brokerage Act in December, 1983, the real estate brokerage law has undergone several revisions and has greatly changed the status of real estate agents. In other words, the work area of ​​a certified real estate agent is expanded from the brokerage of real estate to real-estate auction etc., and its position and role are in the quality of simple individual business, establishing the order of trade and advocating the interests of consumers It became a public interest position. Therefore, it is not an option but an indispensable social request to raise the status of real estate agents by preventing intermediary accidents and to strengthen the credibility of the real estate market. On the other hand, the prevention of brokerage must start from the type and cause analysis. The real estate transaction process due to brokerage is a series of processes ranging from brokerage commissioning to transaction completion and its implementation. There is a need. In addition, it is difficult to think about the precedent in the type analysis of the brokerage accident because the accident risk factor inherent in the real estate brokerage process is realized. Therefore, this paper tries to tentatively classify judged brokerage incidents that occur by real estate brokerage process and measure the frequency of these brokerage incidents to identify which brokerage incidents frequently occur and to prevent mediation accidents to cope with them. In addition, a survey on brokerage practitioners is conducted separately to measure the risk of brokerage accidents by intermediary process, and to analyze the importance of prevention of brokerage accidents. I hope this article contributes to the reduction of real estate brokerage accidents and to solidifying the position of real estate broker as a real estate transaction expert.

부동산중개업 창업에 관한 연구 : 분당지역 공인중개사인 중개업자를 중심으로

임명규 건국대학교 부동산대학원 2012 국내석사

중개업창업은 누구나 할 수 있다. 그러나 창업을 하였다고 모두가 성공하는 것은 아니다. 처음에는 의욕적으로 창업을 하지만 여러 가지 이유로 인하여 실패하는 업소들이 많은 것이 현실이다. 과도하게 포진한 현재의 중개업시장에서 살아남기란 그리 쉬운 일이 아니다. 부동산경기가 침체상태에 있는 요즈음은 더욱 그렇다. 그러면 중개업을 성공적으로 이끌 수 있는 방법은 어떤 것이 있을까? 첫째는 창업자의 마음가짐이다. 창업자는 창업에 있어 가장 핵심적인 인적요소이다. 그러므로 강한 신념과 굳건한 의지를 가지고 직접 발로 뛰어야한다. 자신의 취향과 경험 그리고 능력을 십분 활용하여 전문가적인 정신으로 무장하여야 한다. 또한 추진력과 인내력 그리고 적극적인 사고방식을 지녀야한다. 둘째는 철저한 사전준비가 필요하다. 모든 창업에는 왕도가 없다. 창업을 계획하고 실행하는 단계마다 검토와 확인 그리고 자문을 받는데 최선을 다해야한다. 이러한 과정들은 사업을 성공으로 이끄는 밑거름이 확실히 될 것이다. 셋째는 창업 후의 경영과정이다. 사업체를 만들고 시스템을 완벽하게 구축하였다고 성공하는 것이 아니다. 창업 준비와 더불어 사업경영의 중요성은 새삼 강조할 필요가 없을 것이다. 경영에 있어서는 마케팅활동과 고객관리 그리고 사무실을 포함한 조직관리 등이 중요하다. 효율적인 마케팅을 통하여 영업이익을 최대로 높여 부동산업의 궁극적인 목표인 부를 창출하여야한다. 또한 고객정보를 정확히 파악하여 그 고객이 단골이 되도록 하여야하며 기존고객을 지속적으로 관리하는 것이 중요하다. 고객은 우리의 소중한 재산이며 앞으로도 오랫동안 관계를 유지할 대상이므로 고객에게 계속적인 만족을 주기위한 교제활동이 필요하다. 경영에 있어서 또 하나 중요한 것은 내부적인 사무실관리이다. 마케팅과 고객관리를 통하여 외부적으로 훌륭한 성과를 가져왔지만, 내부적으로 문제가 발생하면 그 조직은 존속되지 않을 것이다 이처럼 부동산중개업은 단순서비스업이기 보다는 종합적인 성격을 갖는 산업으로 분류될 수 있다. 사회·경제가 발전하고 국가자산의 대부분을 차지하는 부동산의 이용이 점점 늘어갈 수밖에 없는 상황에서 중개시장도 더욱 확대발전을 할 것이며, 이에 대처하는 중개업자의 마음가짐도 필요할 것이다. 그리하여 부동산중개업은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하고 국민경제에 이바지함을 목적으로 하며 부동산업의 궁극적인 목표인 부를 창출할 수 있는 방향으로 나아가야한다.

해외 부동산 개발사업 위험요인에 관한 연구 : 카자흐스탄 개발사례를 중심으로

김건희 건국대학교 부동산대학원 2016 국내석사

우리나라 부동산시장 활황기를 이루웠던 2000년대 정부는 과열된 부동산시장의 안정화 정책 일환으로 다양한 부동산정책이 제시되었고, 부동산 개발업자는 국내경영 여건의 악화 및 정부의 세계화 추진정책에 힘입어 세계화 글로벌화라는 이름으로 신규시장 개척을 위한 해외진출이 다양하게 이루워졌다. 해외건설 분야 대규모 개발사업의 경우 금융구조 지원방법인 프로젝트파이낸싱 구조화를 통해 지원되었으며, 해외진출 국가로는 아시아지역의 비중이 가장 높았고, 주요 대상국은 필리핀, 베트남, 중국, 인도네시아, 말레시아, 중동지역, CIS국가인 러시아, 카자흐스탄, 우즈베키스탄, 키르키스탄 등으로 확대 되었다. 해외 부동산 개발사업의 경우 일반적인 단순 도급공사와는 달라 충분한 사전검토 및 분석이 되어 있지 않은 상태에서 새로운 시장개척 의지만으로 진출할 경우 실패를 초래하게 되고 그로인해 자국내 모기업까지 영향을 받게 되어 도산한 기업들도 다수 존재 한다. 이에 본 연구에서는 국내건설사가 진출한 국가중 사회주의로부터 시장경제 체제전환을 이룬 중앙아시아 지역의 카자흐스탄의 부동산 개발사업을 통해 부동산 투자의 전반적인 이론을 살펴보고, 카자흐스탄 부동산시장현황과 법제도 검토를 통해 시행착오를 최소화하여 해외 개발사업 진행시 주요문제점을 진단 개발사업 전단계의 리스크의 유형 및 관리방안을 분석하여 리스크를 최소화하기 위한 개선 방안을 도출하는데 본 연구의 배경과 목적이라 할 수 있다. 연구범위 및 방법으로는 첫째, 지역적으로 카자흐스탄의 수도 아스타나와, 금융허브 도시인 알마티를 한정하였으며, 둘째, 내용적으로 카자흐스탄 부동산 개발사업 관련제도 및 법률, 경제현황, 부동산시장 환경 검토를 통해 셋째, 시간적으로 본 연구대상사례 토지매수시점부터 완공, 부실채권단계까지의 사례자료를 통한 위험요인의 사례분석 및 민감도 분석 등을 통해 위험요인의 관리방안을 분석하였다. 이러한 연구과정을 통해 해외부동산 개발사업 리스크에 대하여 사업유형별 리스크 정도의 차이를 분석하고, 리스크요인과의 중요도를 검토하여 보다 객관적이고 체계화된 리스크 관리 방안으로 해외부동산 개발사업 진행시 예측할 수 있는 위험유형에 대한 사전 분석을 통해 향후 카자흐스탄 부동산 개발 사업을 검토하고 있는 금융기관 및 사업자에게 리스크를 최소화 할 수 있는 계기가 되기를 바란다. In the 2000s when the Korean real estate market was boomy, government presented diverse real estate policies as part of the policy of stabilizing the overheated real estate market. Influenced by the worsening of the domestic business conditions and the government's policy of promoting globalization, real estate developers made inroads into overseas countries to find the emerging market in the name of globalization. Large-scale development projects in the overseas construction field were supported through the structuring of project financing, the financial structure support method. And construction companies made inroads into Asian countries at the highest rate and extended the provinces of their business to major countries such as the Philippines, Vietnam, China, Indonesia, Malaysia, Middle East countries and CIS countries such as Russia, Kazakhstan, Uzbekistan, Kyrgyzstan and the like. In case they make inroads into overseas construction markets only with the will to pioneer a new market without sufficient prior examination and analysis in case of the overseas real estate development project, unlike general simple contracted constructions, it would be likely to lead to failure. Actually, it influenced mother companies in Korea and made them bankrupt. Therefore, this study attempted to investigate the overall theory of real estate investment through the real estate development project of Kazakhstan in the Central Asian area transforming from the socialist country into the market economy into which Korean construction companies made inroads. It aimed to elicit the scheme of improvement to minimize risks by minimizing trials and errors through the examination of the current situation and legal system of the Kazakhstan real estate market, diagnosing major problems in promoting the overseas development project and analyzing the type and management plan of risks at the prior stage of the development project. First, the scope of this study was confined to Astana, the capital of Kazakhstan, and Almaty, the financial hub city. Second, it attempted to examine the system and laws related to the real estate development project in Kazakhstan, its current economic situation and its real estate market environment. Third, it attempted to analyze the management scheme of risk factors by making their case study and sensitivity analysis through case data from the point in time of land purchase to the stage of completion and insolvent obligation. Through this research process, this study attempted to analyze a difference in the degree of risk by project type in the overseas real estate development project and to examine the factor and importance of risks. It is expected that the findings of this study will assist financial institutions and developers in minimizing risks when examining the real estate development project in Kazakhstan in the future through prior analysis of the predictable types of risks in promoting the development project as the more objective and systematized risk management scheme.

부동산PF부실채권의 발생요인과 개선방안에 대한 연구

이선희 건국대학교 부동산대학원 2016 국내석사

글로벌 금융위기로 인하여 국내 부동산 개발 사업이 전반적으로 어려움을 겪으면서, 내수경기와 금융환경에 민감한 부동산사업의 부실사업장이 크게 증가하고, PF대출에 대한 채무상환에 대한 불이행사태로 발생하면서 국내 시공사들이 부도 등 맞으며 건설경기의 침체가 지속되고 있다. 본 연구에서는 부실채권 발생에 대한 정의와 발생원인, 공적 AMC의 역할과 사례를 통하여 근본적인 PF 채권 부실화를 살펴보고 부실채권의 회수 현황 및 사업정상화 방안과 관련하여 금융구조 발전방안에 따른 효율적 회수 및 관리 방안에 대하여 연구한다. 사례를 통해 분석한 결과 공적기관의 투자 참여의 한계점과 대형 민간 AMC의 과점경쟁으로 인해 투자자들은 risk를 안게 된다. 가격왜곡의 시장기능 약화와 다양한 투자자들의 거래가 제한되고 있는 점을 파악하고 문제점을 해결하여 개선해 나갈 수 있는 방안을 분석하려고 한다. 본 연구의 진행은 부동산 개발사업의 부실채권 정상화를 위해 진행 중인 한국자산관리공사(KAMCO), 예금보험공사 등의 사례를 중심으로 알아보고, 문제점 및 개선방안을 연구하여 좀 더 효율적으로 부실채권시장을 관리하고 회수 할 수 있는 방안과 앞으로의 발전 방향을 제시한다. The impact of global financial crisis on local real estate development projects have a hard time overall. The failure of sensitive real estate businesses in the domestic economy and financial environment have dramatically increased in non-performing business. In this study, the concept of real estate development business, structure, and characteristics are specifically analyzed and discussed in order to improve the cause of insolvency. The definition of non-performing loans and its cause in a real estate development project bonds PF insolvency are also proposed. Through the roles of public AMC and the case studies of PF identify the underlying debt insolvency in relation to the status and recovery of non-performing loans business normalization on the efficient recovery and management plans in accordance with the improved current financial structure. After analysing cases, the main findings were ; there was breaking point of public institutions’ investing participations and investors took risks from the oligopolistic competition of massive AMC In order to identify problems in price distortions and limited tradings in markets, this study analyzed reports on the ways to improve those problems and countermeasures. The progression of this study on Real Estate Development Projects aims to provide possible solutions for normalization of non-performing loans mainly using the data of Deposit Insurance Corp., and Korean Asset Management Corporation (KAMCO). The identified problems and suggestions for improvement may provide the further direction for managing distressed debt and return effectively.

리츠 투자 의사결정 요인의 중요도 분석에 관한 연구 : 상장된 자기관리 리츠를 중심으로

심혁주 건국대학교 부동산대학원 2012 국내석사

본 연구는 리츠에 투자하는 금융기관(은행, 보험, 증권),연기금 및 투자회사, 개인투자자들을 대상으로 투자의사 결정시 중요하게 고려하는 요인을 살펴보았다. 부동산투자회사인 리츠의 입장에서는 투자자들로부터 효과적인 자금조달을 원활하게 하여 리츠의 활성화를 기대 할 수 있고, 투자자의 입장에서는 다른 투자자들은 어떠한 요인을 중요하게 고려하고 있는지를 헤아려 투자의 합리적인 의사결정을 하는데 도움이 되었으면 한다. 투자의사 결정시 중요하게 고려하는 요인과 그 정도를 파악하기 위해 각종 자료 및 선행연구 등 문헌연구와 아울러 AHP기법(Analytic Hierachy Process ; 계층분석적 의사결정방법)을 활용하였고, 전문가 및 일반 투자자 설문을 통하여 리츠 참여자들의 합리적 의사결정에 관한 행동실태에 대하여 요인별로 분석을 실시함으로써, 바람직한 의사결정 모형을 구축하기 위해 노력하였다. 금융기관에서 근무하는 투자전문가 46명(83.6%), 개인투자자5명(9.1%), 일반회사3명(5.5%), 연기금명(1.5%)등 55명이 설문에 응답하였다. 분석 결과를 요약하면, 대분류 항목에서는 리츠 대상 부동산의 개별 특성이 가장 높은 중요도를 차지하고 있고, 다음으로 리츠 투자환경, 그리고 리츠 자산 pool특성, 마지막으로 리츠의 경영 및 관리 특성 순으로 나타났다. 이는 해당 리츠의 투자 대상 부동산의 입지와 용도, 그리고 해당 부동산의 매입가격과 기타 권리관계가 리츠의 수익률에 중요한 요소로 작용 하기 때문이다. 중분류 항목에서는 리츠 투자환경 항목에서는 부동산시장 환경, 자본조달 환경, 거시경제변수, 자기관리리츠 환경 순으로, 리츠 자산 pool 특성 항목에서는 자산의 수익성, 자산의 구성, 투자기간, 자산의 규모 순으로, 리츠 대상 부동산 개별 특성 항목 내에서는 부동산 입지, 부동산 가격 ,부동산 권리관계, 부동산 용도 순으로, 리츠의 경영 및 관리특성 대상에 대한 분석 항목에서는 사업성 검토, 운용 전문 관리의 주체와 CEO의 신뢰성이 동일하게 나타났고, 감시 기능 구성원의 순으로 나타났다. 중분류 항목 16개의 영향 값 분석결과 부동산의 입지가 가장 높게 나타났고, 부동산시장 환경, 부동산 가격, 자산의 수익성, 권리관계, 자본 조달 환경, 부동산 용도, 사업성 검토, 거시 경제 변수, 자산의 구성, 자기관리 리츠 환경, CEO의 신뢰성과 운용 전문 관리의 주체, 투자기간, 자산의규모, 감시 기능 구성원 순으로 나타났다. 소분류 항목 전체 50개 요소 상호간의 영향 값을 분석해 보면 상위 5개 항목은 서울 및 수도권 소재 여부, 부동산 실거래가, 역세권, 부동산 가격상승 전망, 전체회수기간 순으로 나타났다. 위의 항목을 대분류 단계에서 살펴보면 상위 5개 항목중 리츠 대상 부동산 개별특성 항목에서 3개 요소, 리츠 투자 환경 항목에서 1개 요소, 리츠 자산 pool특성 항목에서 1개 요소가 각각 추출되었다. 결론적으로 대분류 항목 중요도 분석 결과와 같이 리츠 대상 부동산의 개별 특성이 최종 가중치를 고려한 대분류 항목의 중요도에서도 리츠 투자 환경, 리츠 자산 pool특성이나 리츠의 경영 및 관리특성보다 중요하다는 것을 알 수 있다. 대체로 투자대상 물건의 개별 특성을 거시적인 환경보다 더욱 중요시하고 있다는 것을 반영하고 있다고 볼 수 있다. 결론적으로 리츠 투자시 투자자들은 리츠의 경영이나 관리에 대한 세부적인 요인 보다는 리츠 대상 부동산의 개별 특성에 대한 요인을 중시하여 투자의사결정을 하고 있고, 세부적으로는 리츠 대상 부동산의 개별 특성중 부동산의 입지를 최고로 중요시하면서 수익성을 판단하는 지역으로는 서울 및 수도권을 꼽았다. 본 연구의 한계점으로는 계층구조를 개발하고 설문항목을 구성하는 과정에서 일부 요인이 누락하였을 가능성과, 중요도 요인 분석 결과를 해석함에 있어 설문자들 본인의 직관 내지 주관으로 해석하였다는 점을 간과 할 수 없으며, 이는 향후 연구과제로 부동산 소유를 통한 과도한 이익을 얻고자 하는 과욕을 지양하고 리츠가 일반주식 보다 안정적이면서도 투자수익률은 채권보다 높은 상품 특성을 가지고 주식과 채권의 중간형태 투자기회를 제공하고,일반 주식과 낮은 수준의 상관관계를 나타냄으로써 투자자가 분산투자를 하고자 할 경우 리츠 주식을 포트폴리오에 포함 함으로써 효율적 투자선(efficient frontied)을 좌상향 이동 시킬 수 있는 상품 신용철, 「리츠 투자 의향에 영향을 주는 요인에 관한 연구」,단국대학교 대학원 박사논문, 2003. 이 되도록 일반 투자자의 인식을 실증 분석하여 그 활성화를 위한 해결책을 모색하는 연구가 시급하다고 하겠다.

은행과 저축은행의 부동산 PF 특성과 부실화요인 비교분석

이갑섭 건국대학교 부동산대학원 2011 국내석사

본 연구는 부동산 PF의 부실로 인한 금융기관의 자산건전성 악화가 지속되고 있는 상황에서 은행과 저축은행을 중심으로 부동산 PF 특성과 부실화 요인을 비교분석하여 금융기관 자산의 부실을 예방하고 자산건전성을 제고할 수 있는 대안 마련을 목적으로 하고 있다. 본 연구의 기초자료는 국내 6개 금융기관의 2010년말 기준 부동산 PF 대출 총 412건 중 중복되는 사업들을 제외한 총 317건을 대상으로 하였으며, 금융기관별 부동산 PF 특성 차이 분석은 분산분석과 교차분석을 실시하였고, 금융기관별 부동산 PF 부실화 요인 비교분석은 이항 로지스틱 회귀분석과 다중회귀분석을 실시하였다. 은행과 저축은행의 부동산 PF 특성 차이를 살펴보면, 은행은 수도권 사업지에 우량건설사의 신용보강등을 통해 부동산 PF를 취급하여 기한의이익 상실율이 높지 않고, 부실에 대비한 충당금을 충분히 적립하고 있는 반면, 저축은행은 비수도권 사업지에 중소형 건설사들을 대상으로 연계대출 형태로 부동산 PF를 취급하여 기한의이익 상실율이 매우 높고, 부실수준에 대비하여 충분한 대손충당금을 적립하고 있지 않음을 보여주고 있다. 전체 금융기관, 은행권 및 저축은행으로 3분하여, 대출을 부실화시키는 부실화요인을 실증 분석한 결과, 종속변수에 공통적으로 영향을 미치는 독립변수는 시공사 신용등급과 사업부지의 입지(수도권·비수도권)라는 점을 확인하였으며, 비수도권 입지에 시공사 신용등급이 낮을수록 부실화 가능성이 높아지는 것으로 보이고 있다. 반면, 금융기관별로 차별적으로 영향을 미치는 독립변수들 역시 발견할 수 있었다. 종속변수 ‘기한의이익 상실’에 영향을 미치는 개별적인 독립변수는 전체 금융권의 경우 신디케이션대출 여부 및 대출기간이었고, 은행의 경우 신디케이션대출 여부, 그리고 저축은행의 경우 사업용도(주거·비주거) 및 대출기간으로 나타난다. 또한, 종속변수 ‘대손충당금’에 유의한 영향을 주는 독립변수는 전체 금융권의 경우 자금용도, 은행의 경우 대출유형(연계대출·기한부대출) 및 자금용도인 반면 저축은행은 유의한 독립변수를 추가적으로 확인할 수 없었다. 은행은 총대출자산 중 부동산 PF가 3%에 지나지 않는 반면, 저축은행은 그 비중이 19%를 차지하고 있어서 저축은행 내부에서 자체적으로 손실을 흡수할 여력이 높지 않아 저축은행권 전반의 시스템 리스크로 전이될 가능성이 매우 높은 것으로 보인다. 따라서 금융감독원의 저축은행 감독기능 강화, 금융기관의 사업성 평가능력 강화 및 심사시스템 개선, 금융기관 담보채권에 시행권 포함 및 선분양제도의 개선 등을 통해 자산건전성을 제고하여 전 세계에서 주기적으로 발생하는 부동산 경기변동에 따른 금융기관 부실채권 증가, 실물경제 침체의 악순환을 사전에 차단할 수 있어야 한다. 본 연구는 은행과 저축은행의 부동산 PF대출의 특성을 비교·분석하였으며, 부실화요인의 실증분석을 저축은행으로까지 확장하여, 선행연구들의 한계를 보완한 성과가 있었다. 저축은행 PF대출은 은행권 PF대출보다 신용위험 수준이 높은 반면, 대손충당금 적립수준 역시 충분하지 아니하여 제2금융권 시스템 리스크 실현 가능성을 확인한 것 역시 본 논문의 현실적인 기여라 할 수 있다.