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- 저자 : 최계진 (검색결과 2 건)
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오피스텔 開發事業의 事業性 分析에 대한 硏究 : 분당 지역 사례를 중심으로
1985년도 마포에 오피스텔이라는 상품이 공급된 후 지금까지 많은 오피스텔이 공급되었다. 오피스텔은 사무와 주거기능이 혼합된 공간의 새로운 부동산 상품으로 그 시대적 상황과 소비자의 인식변화에 맞춰 초기에는 사무기능 중심에서 그리고 최근에는 주거기능 중심으로 포장되어 분양되어지고 있다. 또한 오피스텔 공급자에 의해 때로는 정부의 방침에 의해 새로운 오피스텔 상품이 만들어 지고 그리고 금지되어지고 다시 허용되어지는 여러 순환을 거쳐 현재에도 소비자의 입맛에 맞는 새로운 상품이 개발되어지고 있다. 이러한 오피스텔에 대한 연구는 공간의 효율적 활용, 인테리어 측면, 투자자의 투자수익률 측면, 마케팅측면에 초점이 맞추어져 왔었던데 반해 본 논문에서는 주로 개발(시행)사업자 입장에서 오피스텔 상품을 어떻게 개발하고 자금을 조달하며 분양 촉진을 효율적으로 할 것인지 그리고 여기에 발생되는 모든 집행 비용과 변수를 검토함으로써 개발사업자 입장에서의 사업성 측면에서 접근 검토하였다. 또한 초기 공급된 오피스텔에서 현재까지의 공급된 오피스텔의 특징과 현황을 주요일간지에 최근 몇 년간 분양한 분양광고란과 여러 초기 논문의 자료를 활용하여 오피스텔의 입지적 분석까지 모든 사업성에 영향을 미치는 요소를 나름대로 정리 하였다. 이를 살펴보면 오피스텔이라는 상품의 특성과 과거부터 지금까지의 상품성의 변화와 가격 변화 및 경기동향을 역추적할 수 있었다. 연구 결과는 다음과 같다. 첫째, 오피스텔은 역사적으로 초기 사무공간에서 주거공간으로 그 비중이 늘어가고 있으며 아파트에 가깝게 공간 활용도가 점점 가중되고 있는 실정이다. 둘째, 오피스텔 입지는 주로 역세권이나, 대단지 주거 배후지를 배경으로 탄생하고 있다. 셋째, 최근 분양되는 오피스텔은 입지성에 따라 차이는 있지만 대부분 분양에 호조를 뛰고 있으며 원인으로서는 최근 저금리와 부동산 경기 활황에 힘입은 바 크다는 분석이며 또 다른 측면에서는 과거 외환위기의 시기에 부동산 경기 침체의 골이 그 만큼 깊었다는 것을 의미한다. 넷째, 과거 통계자료를 통한 결과 분석치는 오피스텔 경기는 전체 부동산 시장의 경기와 맥을 같이하는 것으로 나타났다. 다섯째, 토지매입은 토지시장에서 공개적인 것보다 비공개적이고 법정중개 수수료이상의 비용으로 리스크를 안고 매입하는 경우가 대부분이다. 또한 유동화 시장의 개방으로 자금조달의 편의성이 더욱 강화 되었다. 여섯째, 사업성에는 업무관련 업체들의 상호 유기적 협력관계가 큰 영향을 미친다. 일곱 번째, 오피스텔이라는 상품은 설계에서부터 소비자(수요자)의 취향을 가장 크게 반영한 후 상품화하여야 하며 부동산 정책 방향과 부동산 경기흐름을 잘 분석하여야한다. 여덟 번째, 오피스텔 개발사업은 일반기업의 정상수익률과 시중금리와는 비교할 수 없는 고부가가치의 수익률을 창출 가능하게 하는 업종이다.
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최계진 한신대학교 사회혁신경영대학원 2018 국내석사
개인은 효용 즉, 편익 극대화를 추구한다. 필요한 재화와 서비스를 감당해야하는 비용보다 누릴 수 있는 편익이 클 때 선택한다. 필요한 욕구를 충족시키는 가장 보편적인 방법은 시장거래를 통한 자발적 교환이다. 그런데 만약 자신이 거래를 통해서 얻을 수 있는 편익이 비용보다 작다면? 시장거래 이용자는 자신의 편익을 충족시켜주는 다른 시장거래를 찾아 비용을 투자하거나, 이것이 불가능하다면 기업(협동조합) 소유를 통해 편익을 충족하려 할 것이다. 그런데 무엇인가를 소유한다는 것도 소유함으로써 얻을 수 있는 편익과 소유함으로써 감당해야 하는 비용이 발생한다. 여기에서 말하는 비용은 소유로부터 발생하는 이용자에게 영향을 줄 수 있는 모든 이해와 가치를 포함하고, 편익도 단순히 재화와 서비스뿐만 아니라 이용자가 소유함으로써 얻을 수 있는 모든 이해와 가치를 담고 있다. 이를 소유권비용과 소유권편익이라 부를 수 있다. 기업의 소유자 역할은 복합적이다. 소유자는 투자자이자, 이용자이자, 통제자이자, 커뮤니티 멤버다. 소유자의 이러한 다양한 역할에 의해 소유권 비용과 소유권 편익이 발생한다. 대표적 소유권 비용은 위험부담 비용 · 대리인 비용 · 집단의사결정비용이고, 소유권편익은 경제적회수 편익 · 이용자 편익· 참여의 즐거움 편익 · 커뮤니티 공헌 편익으로 나눌 수 있다. 대다수가 욕구를 충족하고자 하는 필수적 재화가 시장거래의 불완전성으로 사회적으로 바람직한 배분이 발생하지 않을 때, 개개인은 공동소유를 통해 욕구를 충족할 수 있다. 바로 국가다. 국가의 소유자는 국민이므로, 국가는 국민 협동조합이라 할 수 있다. 국가를 경제적 관점에서 아주 큰 협동조합이라 해석할 수 있다면, 국민 협동조합의 편익과 비용을 소유권비용과 소유권편익을 통해 비교할 수 있다. 국민 협동조합이 사회적 수준의 소비를 충족하기 위해서 능력 있는 이타적 기부자의 기여가 중요하고, 소유자 편익 증대를 위해 통제권 행사가 중요하다. 하지만 결정성이 낮아 통제자 역할을 포기하고 대리인 비용 또한 높아 국민 협동조합이 제공하는 재화와 서비스를 인지하기가 어렵다. 사회적협동조합은 지역을 기반으로 열린 통제권을 통해 이웃과 함께 이웃의 문제를 해결하는데 동참함으로써, 이타적 기부자가 누릴 수 있는 커뮤니티 공헌 편익을 충족할 수 있고 이는 곧 자신에게 돌아오는 공익으로 인지해 사회적으로 바람직한 재화 배분을 가능케 한다.
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