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부동산 전세매매가격비율 변동이 은행여신자산 건전성에 미치는 영향
이림천 국민대학교 일반대학원 2015 국내석사
미국의 서브프라임 모기지(Mortgage)로부터 시작된 2008년 금융위기의 영향으로 한국에서도 부동산시장의 침체에 따른 금융시장 불안정성 확대에 대한 우려가 있었다. 이와 함께 지난 수년간 외적성장을 이룬 국내 시중은행들은 2008년 3분기 이후 글로벌 금융위기에 따른 실물경기 침체, 부동산 PF대출 부실화, 부실우려 업종에 대한 기업구조조정 지속화 등의 영향으로 부실채권이 증가함에 따라 자산 건전성이 저하되고 있어 이에 대한 주의가 요구되고 있다. 글로벌 주택경기가 권역별로 상이한 흐름을 보이는 가운데 국내 주택 경기는 장기 정체국면으로 인한 주택산업에 대한 불확실성이 지속되었다. 이에 따른 국내 주택경기의 하강주기에서 나타난 특징으로는 <주택가격 약세 전세가격 강세>기조, <주택 매매, 임대 간 시장 분할> 강화, <가계 및 건설 산업 디레버리징(Deleveraging)>진행, <대출을 통한 주택수요 창출 여력> 소진 등을 들 수 있다. 이에 본 연구에서는 순수한 주택가격 대신 전세매매가격비율을 이용하여 은행여신자산 건전성에 미치는 영향을 실증적으로 분석하고자 한다. 주택매매가격의 하방 경직성으로 인하여 주택 시장에서 발생하는 갑작스런 수급의 변화는 즉각적인 주택매매가격의 변화보다는 전세시장의 수급에 영향을 미쳐 주택전세가격의 변화를 먼저 야기하는 경우가 많다. 그러므로 본 연구에서는 주택 시장의 수급 변화를 제대로 잡아내기 위하여 주택매매가격뿐만 아니라 전세 시장의 변화도 함께 고려하여 은행 건전성에 미치는 영향을 분석하고 이러한 분석 결과로부터 금융시장의 안정성을 제고하기 위해 주택자금대출제도의 선진화 방안을 제고하고자 한다. 구체적으로 본 연구에서는 2000년대 이후 전세매매가격비율의 변동이 국내 일반은행 여신자산 건전성에 어떠한 영향을 주는지를 분석하고자 하였다. 이에 전국 7개의 시중은행과 6개의 지방은행을 표본으로 2000~2013년도의 분기별 자료를 이용하여 패널분석을 진행하였다. 특히 전세매매가격비율이 증가할 때와 하락할 때, 그리고 서브프라임 이전과 이후에 따라 전세매매가격비율이 은행여신자산 건전성에 미치는 효과의 차이를 분석하였고, 또한 전세가격 또는 매매가격의 상대적인 변화 정도 및 변화 방향과 은행 건전성과의 관계에 대하여 추가적으로 살펴보았다. 그 결과 분석기간 동안 전세매매가격비율은 일반은행의 부실대출비율과 1%에서 유의한 양(+)의 값을 가지는 것으로 나타나 전세매매가격비율이 증가하면 일반은행의 부실대출 비율이 증가하는 것을 보여준다. 한편 추가적인 분석은 전세매매가격비율은 부동산가격 하락기의 은행 자산건전성 악화 폭이 부동산가격 상승기의 은행 자산건전성 개선 폭보다 크며, 서브프라임 이후 그리고 전세매매가격비율의 증가율이 증가할 때 은행의 여신자산 건전성은 더 악화됨을 보여준다. 또한 전세가격과 매매가격이 같은 방향으로 변화하거나, 전세가격 또는 매매가격이 상승하는 경우 은행의 여신자산 건전성은 완화됨을 발견하였다..
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