주택 재개발사업의 추진과정에 따른 사업지와 주변지역의 지가변동에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 1960년대 이후 급격한 산업화와 도시화로 인해 인구 과밀화 현상이 초래하게 되어 심각한 주택 부족 문제가 발생하게 되었다. 이를 위해 공동주택 건설의 활성화를 바탕으로 주택의 양적 공급측면을 해소하였지만, 당시 건축되었던 공동주택은 현재 노후화되고 불량화 되어, 도시의 기능을 유지하고 강화하고자 도시·주거환경정비기본계획을 수립하여 주거환경개선, 주택재개발, 주택재건축, 도시환경 정비 등의 도시 및 주거환경 정비 기법들이 활용되고 있다.
이러한 재개발·재건축 사업의 추진은 해당 지역에 신규주택을 공급함으로써 개발지역 및 주변지역의 지가에 영향을 미치는 것으로 알려져 있다. 주택 정비사업과 같이 단계별로 이루어지는 사업에서 지가의 변동은 사업추진 단계별로 일어날 것으로 사료되며, 개발완료 이후 대상지 및 외부지역의 지가는 큰 변화를 일으킬 것으로 사료된다.
따라서 본 연구에서는 기존에 실행되어진 주택 정비사업의 추진과정에서 주변지역의 지가가 각 사업추진과정에 따라 어떻게 변화하는 지를 분석하였다. 본 연구의 연구사례지역은 신도심지역인 해운대구 우 2동 1008번지 일원의 ‘우동 4주택재개발사업’, 구도심지역인 부산진구 연지동 380번지 일원의 ‘연지 1주택재개발사업’, 그리고 현재 쇠퇴지역인 영도구 청학동 382번지 일원의 ‘청학 3주택재개발사업’을 선정하였으며, 연구사례지역의 지가변화를 파악하기 위하여 1990년부터 2012년까지의 공시지가를 파악하였다.
연구사례지역별로 사업시행인가 시, 착공 시, 중공 시 개별공시지가를 비교·분석한 결과 해운대구는 사업시행인가년도에는 그 수준을 유지하거나 소폭 상승하는 모습을 보였으며, 착공이후에는 하락하였다. 준공이후에는 대폭 상승하는 필지와 1-2년 지가를 유지하다 상승하는 필지로 나누어지는 것을 알 수 있다. 부산진구는 사업시행인가 단계에서 대폭 상승세를 보였고, 착공 후 상승함과 동시에 준공 후에는 대상필지를 제외한 인근 필지는 하락세를 보였다. 영도구는 사업인가년도와 착공년도에 유지와 상승하는 필지들로 구성되며, 준공이후에는 전 필지가 상승하는 결과를 볼 수 있었다. 준공 후 우동 4주택재개발사업과 인근 지역의 개별공시지가가 하락하는 것은 보상가격과 기대심리로 인해 가격이 상승하였다가 IMF 이후의 한국경제의 침체에 의해 하락한 것으로 판단되어진다. 즉, 주택재개발사업의 추진과정에서 사업시행인가부터 착공까지 개별공시지가가 상승하는 결과를 나타내었다.
본 연구는 주택재개발사업의 추진과정에 따른 주변지역의 개별공시지가 변화패턴을 분석하여 지가정책 및 토지이용정책 수립에 참고자료로 활용될 수 있으며, 나아가 사업집행자와 시장참여자들의 합리적 의사결정에 도움이 될 것으로 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• Ⅰ. 서 론·························1
• 1 연구의 배경 및 목적 ·················1
• 2 연구의 범위 및 방법 ·················3
• Ⅱ. 선행연구 고찰·····················5
• 1 토지와 지가 ·····················5
• 1.1 토지와 지가의 특성 ················5
• 1.2 공시지가 ·····················6
• 2 지가형성요인과 지가형성이론 ·············9
• 2.1 지가형성요인 ···················9
• 2.2 지가형성이론 ···················11
• 3 도시 및 주거환경정비사업 ··············12
• 3.1 도시 및 주거환경정비사업의 개념 ·········12
• 3.2 도시 및 주거환경정비사업 기본계획 ········13
• 3.3 도시 및 주거환경정비사업의 종류 ·········14
• 3.4 주택재개발사업 진행절차 ·············21
• 4 선행연구 고찰 ····················25
• Ⅲ. 주택재개발사업의 지정현황 및 특성 ··········29
• 1 부산광역시 주택재개발사업의 지정현황 ········29
• 1.1 부산광역시 주택재발사업 예정구역 현황 ······29
• 1.2 부산광역시 주택재개발사업 예정구역의 동태적 변화 ·31
• 1.3 부산광역시 주택재개발사업 추진실태 ········32
• Ⅳ. 주택재개발사업의 진행절차에 따른 변화율 분석·····34
• 1 부산광역시 표준지가 변화율 ··············34
• 1.1 부산광역시 해운대구 표준지가 변화율 ······ 33
• 1.2 부산광역시 부산진구 표준지가 변화율 ·······34
• 1.3 부산광역시 영도구 표준지가 변화율 ········35
• 2 사업대상지 주변 지가 변화율 분석 ··········37
• 2.1 사업대상지별 사업개요 ··············37
• 2.2 사업대상지별 지가변화율 ·············41
• 2.3 사업대상지별 비교분석 ··············77
• 3 사업대상지와 주변지역 지가 변화율 분석 ·······80
• 3.1 우동 4 주택재개발사업 ··············80
• 3.2 연지 1 주택재개발사업 ··············81
• 3.3 청학 3 주택재개발사업 ··············82
• Ⅴ. 결론 ························83
• 참고문헌 ·····················86