投資用 오피스빌딩의 收益率 提高 方案에 관한 硏究 : 서울시를 사례로 = (A) Study on the Methods to Increase the Earning Rate of Office Building for Investments : focused on the Cases of in Seoul

국문 초록 (Abstract)

세계적인 금융위기로 인하여 투자용 오피스빌딩의 收益率 管理에 대한 중요성이 더욱 높아지고 있다. 투자용 오피스빌딩의 경우 해당 자산의 最有效利用(the highest and best use)을 통하여 運營收益(operating income)을 제고하고 자산의 가치 증대를 통하여 賣却收益(capital gain)을 최대화하는 것이 그 투자목적이라 할 수 있다. 즉, 투자자산의 효율적인 운영과 비용 관리, 적정한 자본적 지출 공사 시행을 통한 자산 가치 제고 등을 통해 投資收益率을 極大化하는 것이 오피스빌딩에 투자하는 이유라 할 수 있다. 전문적 자산관리는 이러한 투자수익률을 제고하는데 있어 직·간 접적으로 영향을 미치기도 한다.
우리나라에서 전문적인 자산관리 분야는 IMF 외환위기를 겪은 후 비로소 그 중요성이 대두되기 시작하였고, 해외 자본의 본격적인 유입과 해외의 전문 자산관리회사들의 국내진출로 인하여 단순한 사옥관리 수준에 머물 렀던 국내 오피스빌딩 資産管理 시장은 커다란 변화를 맞이하게 되었다.
외국의 경우 전문 자산관리와 투자를 위한 자격증(CPM과 CCIM 등) 제도를 통하여 이미 오래 전부터 오피스빌딩의 자산관리와 투자 분야에 대한 專門性을 갖추고 있으며, 또한 많은 전문 인력을 보유하고 있다. 반면, 우리나라의 경우 IMF 이후에야 비로서 그 필요성을 절실하게 인식하여 CPM과 CCIM 등의 자격제도를 도입하여 자산관리와 투자 분야의 전문 지식을 받아들이기 시작하였다. 따라서 투자용 오피스 빌딩의 收益率을 효과적으로 관리하고 자산의 가치를 제고하여 매각가치를 상승시키는 기법에 있어서는 외국계 자산관리 회사와 비교 시 전문성이 부족하다는 문제점을 가지고 있다.
이에 본 연구는 현재 급격한 변화를 겪고 있는 부동산 시장에서 서울시에 소재한 오피스빌딩을 중심으로 자산관리와 수익률 현황을 파악하고, 투자용 오피스빌딩의 運營利益에 영향을 미치는 요인들을 분석하여 상기 문제점을 개선할 수 있는 방안을 제시하였다. 투자용 오피스 빌딩의 收益率을 효과 적으로 提高할 수 있는 방안은 아래와 같다.
첫째, 투자용 오피스빌딩의 個別的인 特性과 外部 影響 要因들 중 통제 가능한 요인을 선별한 후 적극적인 통제·관리 업무를 수행하여 수익률을 선행적으로 관리하는 것이다.
둘째, 오피스빌딩의 잠재운영수입(PGI)과 기타수입(MI)의 증대를 통하여 總運營收入(EGI)을 증대시키고 공실·임대료 징수 손실(VC)을 최소화 하는 것이다.
셋째, 위와 같이 총운영수입이 증대되더라도 운영비용이 과다하게 지출될 경우 투자용 오피스빌딩의 수익률은 결국 하락하게 될 것이다. 따라서 에너지 비용, 유지관리비용, 손실 비용의 최소화를 통하여 運營費用(OE)을 節減할 경우 순운영이익(NOI)이 증가 되어 투자용 오피스빌딩의 수익률을 제고할 수 있다.
넷째, 전략적 아웃소싱을 最適化하여 경쟁력을 강화시키는 것이다. 최적화된 아웃소싱은 기업의 경쟁력을 강화시켜주고 동시에 오피스빌딩의 순운영이익 증대와 수익률 제고에 시너지 효과를 가져올 수 있기 때문이다.
투자용 오피스빌딩의 수익률 제고를 위해서는 상기의 방안과 함께 정부의 관련법 개정(세제 완화, 설립 조건 완화, 사업 영역 확대 등)이 이루어 진다면 더욱 효과적일 것이며, 현재 세계적인 금융위기속에 더욱 침체되어 가는 不動産 資産管理 市場과 投資 市場에 활력을 줄 것으로 판단된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The importance of profit management of commercial office buildings is rising due to the global finance crisis. For the commercial office buildings, the highest and best use of the asset promotes operating income. The objective of commercial buildings is to maximize the capital gain by promoting the operating income and raising the value of the asset. In other words the effective management and expense control, promotion of assets by appropriate investments, will maximize the profitability. Technical asset management will affect the accomplishment of this goal.
In Korea the importance of technical asset management has been recognized after the IMF foreign exchange crisis. The inflow of foreign capitals and foreign technical asset management groups has changed the internal office building asset management market which was still remaining as a simple management business.
In foreign countries the office building asset management has been specialized by the technical asset management and investment certificate system(e.g. CPM, CCIM), and withholds many talented technicians. However in Korea, the necessity of these standards and systems were recognized after the IMF crisis. CPM and CCIM certificate system has now been initiated and the prejudiced view of asset management and investment has now been changing as a technical field. This is quite slow compared to other advanced company. Accordingly the competitive power of internal asset management groups are weak compared to foreign companies.
The object of this study is to analyze the asset management and profitability of office buildings in Seoul city and classify the factors that effect in this business that is wildly changing right now. Also the problems stated above was considered and solutions were brought up. The effective methods to promote the commercial offices' profit is summarized below.
First, the factors that effect the office building business must be classified into controllable factors and incontrollable factors. The controllable factors must be regulated and managed to maximize the profits.
Second, the EGI must be enhanced, and VC must be minimized by increasing the PGI and MI.
Third, even though the total management profit increases, the profitability might decrease if the expenses are to high. So the energy expenses, maintainment expenses, and losses must be limited to lessen the OE. This way the NOI can be increased to promote the profitability.
Fourth, people could optimize the strategical outsourcing to improve competitive power. Optimized outsourcing can enhance the competitive power of groups which can lead to increase in NOI and profits.
To enhance the profits of office buildings the methods above is a good start to make. Also the revision of related laws (e.g. reduction of taxes, building standards, expansion of business field) may help. These alteration can support the real estate business and help the investment market.

목차 (Table of Contents)

• 第 1章 序論 = 1
• 第 1節 硏究의 背景 및 目的 = 1
• 第 2節 硏究의 範圍 및 方法 = 3
• 1. 연구의 범위 = 3
• 2. 연구의 방법 = 4
• 第 3節 論文의 構成 = 5
• 第 2章 오피스빌딩의 基本 理論 = 6
• 第 1節 不動産과 오피스빌딩 = 6
• 1. 부동산의 특성 = 6
• 2. 부동산의 자산관리 = 13
• 第 2節 오피스빌딩의 資産管理의 理論的 論議 = 18
• 1. 오피스빌딩의 특성 = 18
• 2. 자산관리의 기능 = 20
• 3. 오피스빌딩 자산관리의 필요성 = 32
• 4. 오피스빌딩의 자산관리 제도 = 36
• 第 3節 오피스빌딩의 收益率과 純運營利益 = 39
• 1. 오피스 빌딩의 수익률 = 39
• 2. 오피스 빌딩의 순운영이익 = 41
• 3. 오피스 빌딩의 수익률 산출 = 48
• 第 3章 오피스빌딩의 收益率 實態 分析 : 서울시를 사례로 = 50
• 第 1節 오피스빌딩의 投資收益率 = 50
• 1. 서울지역 오피스빌딩의 투자수익률 = 50
• 2. 서울지역 오피스빌딩의 실질수익률 = 53
• 3. 외국 오피스 빌딩의 투자수익률 = 54
• 第 2節 收益率 指數와 純運營利益 = 55
• 1. 서울지역 오피스빌딩의 수익률 지수 = 55
• 2. 서울지역 오피스빌딩의 순운영이익 = 57
• 第 3節 서울시 오피스빌딩 收益率의 特性 = 59
• 第 4章 投資用 오피스빌딩의 收益率 提高 方案 = 60
• 第 1節 快適性과 影響要因 管理를 통한 收益 增大 = 60
• 1. 오피스빌딩의 개별적인 특성 요인 관리 = 60
• 2. 오피스빌딩의 외부 환경요인의 활용 = 62
• 3. 수익률 영향 요인의 선행적인 관리 = 65
• 第 2節 總運營收入의 增大 = 66
• 1. 잠재운영수입의 증대 = 67
• 2. 기타수입의 증대 = 70
• 第 3節 運營費用의 節減 = 74
• 1. 유지관리 비용의 절감 = 74
• 2. 에너지 비용의 절감 = 78
• 3. 손실 예방 = 80
• 第 4節 아웃소싱을 活用한 收益 提高 = 81
• 1. 아웃소싱의 효과 = 82
• 2. 아웃소싱 최적화를 통한 수익 증대 = 85
• 第 5章 結論 = 88
• 參考文獻 = 91
• ABSTRACT = 94
• 感謝의 글 = 97