住宅賃貸借保護法에 관한 硏究

국문 초록 (Abstract)

現行 住宅賃貸借保護法은 1999년 1월 21일 法律 5641호로 3차 개정이 된 상태이다. 그 특징을 보면 첫째, 賃借人이 賃借保證金返還債權의 確定判決 기타 이에 준하는 채무명의에 기하여 競賣申請을 하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 보지 아니함으로써 賃借人이 住宅을 비우지 아니하고서도 競賣를 申請할 수 있도록 하였다(제3조의 2). 둘째, 賃貸借가 종료된 후 保證金을 받지 못한 賃借人이 법원에 賃借權登記命令을 申請하여 賃借權登記가 경료되면 登記와 동시에 對抗力 또는 優先辨濟權을 취득하도록 하고, 만일 賃借人이 이미 對抗力과 優先辨濟權을 취득한 자인 경우에는 종전의 對抗力과 優先辨濟權을 유지하며, 賃借權登記 이후에는 住宅의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 아니하더라도 賃借人이 종전에 가지고 있던 對抗力과 優先辨濟權이 유지되도록 함으로써 賃借權登記의 효력을 강화하고 賃借人이 자유롭게 주거를 이전할 수 있도록 하였다(제3조의 3). 셋째, 民法 제621조의 規定에 의한 賃借權登記에도 이 법에 規定된 賃借權登記命令에 의한 賃借權登記와 동일한 효력을 가지도록 함으로써 優先辨濟權을 부여하였다(제3조의 4 제 1항). 넷째, 임대차기간을 2년 이하로 약정한 경우 賃借人이 2년 이하의 약정기간을 주장할 수 없으나 賃借人은 이를 주장할 수 있도록 하여 賃借人이 주거안정과 賃貸借期間에 관한 선택권을 함께 보장하였다(제4조 제1항 단서). 다섯째, 保證金返還請求訴訟에 관하여 소장송달과 기일지정 등 少額事件審判法의 일부 조항을 준용함으로써 訴訟節次가 신속히 진행될 수 있도록 하였다(제13조). 그러나 여전히 문제점들이 상존해 있는 실정이다. 住宅賃貸借保護法은 ‘住宅’과 ‘住宅의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우’만을 보호대상으로 하고 있으므로 일반상가, 사무실 등의 賃貸借는 적용대상이 아니다. 여기에 대해서는 현재 국회에 店鋪賃貸借法案이 상정되어 있으므로 그에 대한 논쟁은 어느 정도 결말을 보는 것 같다.
제3차 개정법 내용 중에서 제3조의 2 제1항의 保證金回收와 競賣開始要件의 완화와 관련하여 貰入者가 임대차기간 만료 후 保證金의 返還을 받는데는 그 節次上 대단히 어려운 면이 있다. 즉 賃貸人이 保證金을 返還하지 않는 경우에 貰入者는 保證金返還請求訴訟의 確定判決 기타 이에 준하는 債務名義에 기한 競賣를 申請하는 방법을 취하게 되는데, 民事訴訟法 제491조의 2 제1항은「반대의무의 이행과 상환으로 집행할 수 있음을 내용으로 하는 債務名義 집행은 債權者가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공이 있었음을 증명한 때에 한하여 개시할 수 있다」고 規定하고 있기 때문에, 貰入者가 競賣를 申請할 경우에는 賃借住宅을 미리 비워줘야 하며, 住宅을 비워주면 對抗力을 상실하게 되고(제3조 제1항), 競賣配當 先順位에서 後順位로 밀리게 된다. 결국 貰入者들은 保證金返還訴訟에서 승소하였다 하여도 保證金을 확실히 返還받을 방법이 없게 된다.
또한 賃借權登記命令制度와 관련하여 다음과 같은 問題가 있다. 우선 ①賃貸借法은 賃借權의 登記 없이도 賃借人을 保護하기 위하여 特別法으로 만든 것인데, 다시 登記制度를 導入한다는 것은 法律의 一貫性을 결여케 하는 것은 아닌지, 또한 賃借權의 保護問題는 공시의 한 방법인 登記와는 전혀 관계가 없는 것이며 더욱이 주민등록과는 관계가 없는 것인데 이러한 根本的인 問題를 해결하지 않고 다시 登記制度를 導入한다는 것이 과연 현명한 입법이라고 할 수 있는지, ② 설령 登記命令制度를 취한다 하여도 假押留에 관한 規定을 준용하는 것이 가능한지, ③뿐만 아니라 복잡한 절차를 요하는 登記命令制度의 실현성은 있겠는지 등의 법률적인 문제가 산적해 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 序論 1
• 제1절 硏究의 目的 1
• 제2절 硏究이 範圍 및 方法 3
• 제2장 住宅賃貸借保護制度의 一般論 5
• 제1절 住宅賃貸借保護法의 性格 5
• 1. 市民法과 社會法의 前提 5
• 2. 民法의 特別法으로서의 性格 5
• 3. 社會法으로서의 性格 6
• 제2절 住宅賃貸借保護制度의 變遷史 7
• 1. 第1期(1945 이전) 7
• 2. 第2期(1945-1980년) 10
• 3. 第3期(1980년 이후) 11
• 제3절 外國의 立法例 16
• 1. 獨逸 16
• 2. 英國 17
• 3. 프랑스 21
• 4. 日本 22
• 제3장 住宅賃貸借保護法의 法律關係 25
• 제1절 適用範圍 25
• 1. 住居用物件의 全部 또는 一部 25
• 2. 賃借住宅의 一部가 住居 外의 目的으로 使用되는 경우 25
• 3. 未登記傳貰 29
• 4. 適用除外對象 29
• 제2절 住宅賃借權의 對抗力 30
• 1. 對抗力의 內容 30
• 2. 對抗力의 取得要件 32
• 3. 對抗力의 發生 33
• 4. 確定日字 34
• 제3절 住宅賃借權의 讓渡와 承繼 36
• 1. 相續權者 없이 賃借人이 死亡한 경우의 賃借權 承繼 37
• 2. 相續權者가 있는 경우의 賃借權 承繼 37
• 3. 賃借權의 承繼抛棄 38
• 제4절 住宅保證金의 增減請求 39
• 1. 效力發生時期 39
• 2. 要件 39
• 3. 行使方法과 그 效果 40
• 제5절 住宅賃借權의 存續期間 41
• 1. 最短期間 保障 41
• 2. 賃借權登記命令制度 44
• 3. 賃貸借契約의 自動更新 48
• 제6절 保證金의 回收保障 48
• 1. 最優先辨濟權 48
• 2. 保證金의 回收 50
• 제7절 賃借人의 競賣節次 51
• 1. 現況調査報告書 提出 51
• 2. 少額賃借人의 保護 53
• 제4장 第3次 改正住宅賃貸借保護法의 論點事項檢討 58
• 제1절 第3次 改正法의 主要骨子 58
• 제2절 保證金回收와 競賣開始要件의 緩和 59
• 1. 新設趣旨 59
• 2. 保證金返還確保의 立法化 61
• 3. 傳貰金訴訟 및 競賣申請의 暴注憂慮 62
• 제3절 法院의 賃借權登記命令制度 64
• 1. 新設趣旨 64
• 2. 賃借權登記命令制度의 問題點 64
• 제5장 結論 76
• 參考文獻 80
• 國文抄錄 83