서울시와 뉴욕시 條例 중 建築物의 垈地 안의 空地와 規模規制 手法에 관한 比較·硏究 : 주거지역을 중심으로 = (The) Comparative Study with Seoul City's Ordinance and New York City's Zoning Resolution on how to Regulate the Open Space Area and Maximum size of Building in Residential Districts

국문 초록 (Abstract)

본 논문은 서울시와 뉴욕시 조례의 규정 중 건축물에 대한 규모·형태의 규제 수법에 대하여 비교 ·분석하여 서울시 조례의 미비한 부분의 개선 안을 제시하고 한다.
첫째, 토지의 효율적인 이용과 주거환경을 보호하기 위한 건축물의 규모 및 형태의 규제수범으로서 서울시 조례는 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 도로경계선과 인접대지경계선으로부터의 이격거리 및 전면도로에 의한 높이제한이 있으나, 뉴욕시 조례는 위 규제수범에 추가하여 대지의 전면 너비 및 측면길이, 전·후면 및 양측면 이격거리, 최소대지면적, 건축밀도, 최소 공지율 등으로 보다 더욱 지역의 특성과 환경여건에 맞춰 자세히 규제하고 있다.
둘째, 대지 안의 공지를 확보함에 있어서 서울시 조례는 건폐율, 조경 및 공개공지 등의 설치와 인접대지경계선으로부터의 이격거리(0.5m)로 규제하고 있으나, 건폐율에 의한 공지를 확보하면 기타의 규제에서 요구하는 공지는 충족되기 때문에 이격거리 등의 미흡 등으로 인하여 주거환경의 보전이나 유지가 어려우며, 이로 인하여 민원이 야기되고 있는 실정이다. 그러나, 뉴욕시 조례는 주거지역에서 후면이격거리를 30ft이상·전면은 특성에 따라 8ft∼25ft이상·양측면은 최소 8ft이상 확보하도록 규제하고, 공지율·건폐율 및 최대바닥면적비 등으로 규제함으로써 채광·통풍을 원활하게 하고 소화상 통로 및 인화방지를 충분히 할 수 있다.
셋째, 용도지역을 지정하는데 있어서 서울시 조례는 단일 용도지역을 넓게 지정함으로써 주거지의 입지여건이나 특성을 살리는데 한계가 있으며, 주거용도와 비주거용도의 혼재로 인하여 주거환경을 조성하는데 한계가 있다. 그러나 뉴욕시 조례는 대지의 위치, 크기 및 형상 등을 고려하여 종류·형태 및 규모별로 세분화한 group단위로 지역을 지정함으로써 당해 지역의 입지여건이나 특성에 적합하도록 규제하고 있다. 또한 주거지역 안에 허용되는 비주거용 건축물은 주거지역에 영향을 끼치지 않는 적정한 거리를 띄어 건축하도록 하였으며, 주거지역 안 또는 인근에 설치되는 상업지역도 주거지역의 규제를 따르도록 하여 주거환경을 철저히 보호하고 있다.
넷째, 서울시 조례는 주거지역에서 일조 등을 위한 절대높이 제한지역과 절대높이를 제한하지 않는 지역으로 구분하여 규제하는데, 절대높이 제한 지역인 제1종 전용주거지역의 경우 주거용 건축물(8m)보다 비주거용 건축물(11m)이 오히려 3m 높게 제한되고 있으므로 인해 주거용 건축물이 일조 침해를 받고 있으며, 제1종 및 제2종 일반주거지역은 4층 또는 12층 이하로 절대높이를 규제하고 있으므로 건축물간의 높이 차이로 인해 일조 등의 피해가 발생되고 있다. 특히 절대높이를 제한하지 않는 지역인 제3종 일반주거지역 및 준주거지역에서는 그 피해가 더욱 심하게 나타나고 있다. 그러나 뉴욕시 조례는 4층 이하 저밀도 저층 주택 주거지역과 5층 이상인 중·고밀도 일반주거지역으로 구분하여 저밀도 저층주택 주거지역(R1∼R5)에서는 주택의 종류·형태·최고높이 및 외벽의 높이를 동일하게grouping하여 지정하며, 중∼고밀도 지역인 R6∼R10의 일반주거지역에서는 건축물의 바닥면적이나 층수가 증가하는 비율에 따라 대지 안의 공지면적도 증가하는 공지율을 적용함으로써 일조 등의 주거환경을 철저히 보호하고 있다.
다섯째, 도로에 의한 사선제한은 서울시 조례의 경우 모든 지역에서 건축물의 높이를 도로너비의 1.5배를 초과하지 못하도록 규제함으로 지역의 특성이나 토지 이용측면이 효율적으로 이용하지 못하고 있으나, 뉴욕시 조례는 도로의 너비가 좁고(75ft미만) 넓음(75ft이상)에 따라 도로 양측경계선에 접하여 건축물의 전면벽의 최고 높이를 달리 지정하여 축조하게 하며 그 축조한 전면벽의 최고 높이에서부터 setback하게 하는데 그 또한 수평거리 대 수직거리의 비를 합리적으로 다양하게 지정하게 함으로서 지역의 특성과 토지이용측면에서 매우 효율적으로 이용하고 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A study on the comparison of controls for Open space and Bulk in a site in Seoul and New York especially on the Residential District.
This study is for suggesting a better Ordinance of Seoul City through the comparison and analysis of controls for the size and shape of a building in Seoul and New York.
1. A Ordinance of Seoul City has use of a building, lot coverage ratio, FAR, Back this standing distance from of the lot line and limitations on building height as controls of the size and shape of a building to effectively use lands and to protest residential environment. But New York's Zoning Resolution has regulations with addition to Seoul City's the front-wideness and side-size of Soul City's lot, . . . . , minimum Open Space Ratio and so on by the characters of regions and environmental conditions.
2. To make open space in a site, a Ordinance of Seoul City makes control with But it is Lot Coverage Ratio, Landmark and Open Space and Yard. But it is difficult to conserve and remain residential environment through them.
In conserve of New York's Zoning Resolution, there are regulations in a residential area such as Yard from front rear and sides of building and Open Space Ratio, lot coverage ratio, FAR and so on. These make sure enough lighting, proper ventilation and a path for extinguishing and fire prevention ..
3. Seoul City's Ordinance, which designate use groups, realizes the limitation of adjusting to site condition and characteristics, for designating alone use groups so widely, New York's Zoning Resolution, on the other hand, properly, regulates use groups with considering the location, size and shape of a site, which are subdivided by a kind, shape and size.
4. The regulation of Seoul City's Ordinance divides residential area for lighting into unlimited maximum height district. It's division brings about lighting damage by the difference of hight between buildings.
Whereas, New York's Zoning Resolution classifies residential area into low densitied area(R1- R5) and middle and high densitied residential area(R6∼Rl0), which completely protects residential environment with applying appropriate ratio of open space.
5. Height limit from road, in case of Seoul City's Ordinance, prohibits building hight from being over more than one and half time in all area. But New York's Zoning Resolution has rationality and diversity, which are applied by read wide, in controling building heights. As a result, which is very effectively used in the side of regional character and land use.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 국문요약 = ⅰ
• 그림목차 = ⅳ
• 표목차 = ⅵ
• Ⅰ. 서론 = 1
• 1.1 연구의 배경과 목적 = 1
• 1.2 연구의 범위 = 2
• 1.3 연구의 방법 = 3
• 1.4 서울시와 뉴욕시의 인구, 인구밀도, 면적 등 = 3
• 1.5 용어의 정의 = 7
• Ⅱ. 서울시와 뉴욕시 조례의 관련 주요 법령의 조문과 지역의 분류 = 9
• 2.1 서울시 = 9
• 2.1.1 관련 주요 법령의 조문과 지역의 분류 = 9
• 1) 대지 안의 공지와 건축물의 규모규제에 관련되는 주요 법령 = 9
• 2) 주거지역의 지정 목적과 분류 = 10
• 2.2 뉴욕시 = 11
• 2.2.1 관련 주요 법령의 조문과 지역의 분류 = 11
• 1) 대지 안의 공지와 건축물의 규모규제에 관련되는 주요법령 = 11
• 2) 주거지역의 지정 목적과 분류 = 12
• Ⅲ. 서울시와 뉴욕시의 건축물의 대지 안의 공지와 규모규제 내용에 관한 고찰 = 18
• 3.1 서울시의 주거지역별 규제내용 = 18
• 3.1.1 주거지역별 건축물의 규제 내용 = 18
• 1) 전용주거지역 = 18
• 2) 일반주거지역 = 20
• 3) 준주거지역 = 21
• 3.1.2 전면도로 너비에 의한 건축물의 높이제한 = 22
• 3.2 뉴욕시의 주거지역 = 24
• 3.2.1 주거지역별 건축물의 규제내용 = 24
• 1) 저밀도 저층주택 주거지역 = 24
• 2) 중·고밀도 일반주거지역 = 34
• 3.2.2 도로 측으로부터 건축물의 높이제한 = 41
• 1) 기본규정 = 41
• 2) 완화규정 = 44
• 3) 도로 측으로부터 건축물의 높이제한을 받지 아니하는 타워(tower)형 건축물 = 45
• 3.2.3 상업지역별로 허용되는 주거용 건축물의 규제 등 = 46
• 1) 주거지역의 건축물 규모규제에 관한 규정을 적용받는 상업지역과 주거용건축물 = 46
• 2) 각 상업지역에서 주거용 건축물의 최대 바닥면적비 = 47
• 3) 주거지역으로 둘러 쌓여있는 상업지역의 건축물의 높이제한 = 49
• Ⅳ. 규제수법에 관한 비교·분석 및 결과 = 54
• 4.1 규제수법에 관한 비교·분석 = 54
• 4.1.1 주거지역의 지정에 관한 규제 수법상의 비교·분석 = 54
• 1) 서울시와 뉴욕시 주거지역별 규제수법 종합 = 54
• 2) 주거지역의 지정에 관한 수법상의 비교·분석 = 57
• 4.1.2 대지 안의 공지확보와 건축물의 높이 규제수법에 관한 비교·분석 = 59
• 1) 대지 안의 공지확보 수법에 관한 비교·분석 = 59
• 2) 건축물의 높이 규제수법에 관한 비교·분석 = 77
• 4.2 비교·분석에 관한 결과 = 88
• 1) 용도지역의 지정에 관한 비교·분석의 결과 = 88
• 2) 공지확보 수법에 관한 비교·분석의 결과 = 89
• 3) 높이 수법에 관한 비교·분석의 결과 = 91
• Ⅴ. 결론 = 94
• 부록 = 97
• 참고문헌 = 141
• Abstract = 144