도시재생활성화지역의 공공사업 재원확보를 위한 조세증가분금융(TIF) 적용에 관한 연구 : -천안시를 중심으로- = A Study on Applying Tax Increment Financing(TIF) for Public Works in Urban Regeneration Revitalization Area : focused on Cheonan City

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since 1972 when the Housing Construction Promotion Act was enacted and the Housing Rebuilding Project was introduced, city centers were mainly focused on development-oriented rehabilitation projects. However, development-oriented rehabilitation projects have caused many problems such as a hollowing out phenomenon, fragmentation of urban space, demolition of community, uniformity of residential type. Moreover the profit-oriented business promotion system used in those projects is not suitable as a solution to improve the declined areas. For this reason, the paradigm for urban regeneration is shifting from development-oriented planning to management-oriented planning.
The purpose of this study is to find out how to finance a urban regeneration project in Cheonan city as a way of securing the financial resources of the local government to cover the urban regeneration project in the urban regeneration revitalization area by the 「Special Act on Urban Regeneration Activation and Support」, and to analyze its applicability to the city.
 Firstly, there is no case where TIF is applied in Korea. Therefore, we examined the process, and the structure of TIF, the funding method, the utilization of resources and the volume of taxation through the analysis of precedent researches and overseas cases. Secondly, the tax scope and a business scenario were set up to apply TIF, and it was applied to the Urban Regeneration Revitalization Area in ​​Cheonan city. As a result of the analysis, it was predicted that it would be possible to procure funding resources in advance corresponding to 16.4~20.7% of the infrastructure cost of the Urban Regeneration Revitalization Area. even to 47.3% at the maximum depending on the project contents. In addition, according to the research by Kim Young-ho, who analyzed the fact that if all of the funds raised by TIF were used for infrastructure installation, 11.4% of the sale price can be reduced, it is expected that the sale price in other housing redevelopment and reconstruction projects in the revitalization area can also be decreased if the advance funding resources utilized for infrastructure.
However, there are problems to be solved when applying TIF in Korea. There are two institutional issues. Firstly, it is necessary to agree on the spatial extent of applying TIF because of the feature of TIF which reinvests and collects the increased amount of tax from infrastructure installation. Secondly, a dedicated organization composed of professional personnel is needed. This is because TIF projects are usually long-term projects requiring 20 years of time, are needed integration, coordination and periodic evaluation of each project, and look for expertise in financing through the bond issue and investment.
There are two more issues in terms of policy. Firstly, in order to enhance the effectiveness of TIF, a tax system should be reorganized from the transaction tax base to the property tax base, and local governments should improve the efficiency and the authority of budget execution. Secondly, urban regeneration related projects and policies should be operated within a single institutional framework. It is necessary to integrate and manage the projects under the individual laws into the Special Act on Promotion of and Support for Urban Regeneration.
In this study, it is meaningful to address that TIF confirms the possibility as a new means of financing, even though it is not enough to procure all infrastructure installation cost for urban regeneration. In the future, TIF legislation should be launched in order for TIF to be used as a tool for the local government in Korea to raise the finance and more deepened-studies needed for this in terms of legal and institutional aspects. After the introduction of TIF, it is necessary to continue to supplement and improve the system, and empirical studies should be continued based on a TIF project actually implemented.

국문 초록 (Abstract)

1972년 주택건설촉진법 제정과 함께 주택재건축사업이 도입된 이래 도심부는 개발중심의 재생사업이 주를 이루었다. 그러나 개발중심의 재생사업은 공동화 현상, 도시공간 파편화, 커뮤니티 해체, 주거유형 획일화 등 많은 문제를 양산하였다. 그리고 수익성 위주의 사업추진 시스템은 쇠퇴지역을 개선하는 해법으로 적절하지 않다는 공감대를 형성하였으며, 이러한 이유로 개발중심의 계획을 지양하고 관리 중심의 계획수립으로 도시재생의 패러다임이 변화하고 있다.
본 연구는 도시재생 정책의 변화로 새롭게 제정된 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따라 지정되는 도시재생활성화지역 내 도시재생사업의 재원을 충당하기 위한 지방자치단체 차원의 재원확보 방안으로서 조세증가분금융(TIF)을 천안시의 도시재생활성화지역을 대상으로 하여 적용가능성에 대해 분석해 보고자 하였다. 이를 위해 첫째, 국내에는 TIF를 실제로 적용한 사례가 없으므로 TIF 도입과 관련한 선행연구와 해외 사례분석을 통하여 추진 절차 및 구조, 재원조달 방식, 재원의 활용 및 세수규모 등을 고찰하였다. 둘째, TIF를 적용하기 위해 적용 세원의 범위, 사업 시나리오를 설정하였고, 천안시의 도시재생활성화지역에 적용하여 재생사업 전후 세수예측, 재원조달 가능규모를 분석하였다. 분석한 결과 도시재생활성화지역 내 기반시설 설치 비용의 16.4~20.7%에 해당하는 재원의 선조달이 가능한 것으로 예측되었으며, 사업내용에 따라 최대 47.3%까지 가능할 것으로 예측되었다. 또한 TIF로 조달한 재원을 모두 기반시설 설치비용으로 충당하였을 경우 11.4%의 분양가 인하효과가 있다고 분석한 김영호(2010)의 연구결과에 비춰봤을 때, TIF로 선조달한 재원을 활용하여 기반시설 설치를 지원한다면 도시재생활성화지역 내 주택재개발․재건축 사업의 분양가 하락효과도 기대할 수 있을 것이라 판단된다.
그러나, 조세증가분금융(TIF)의 국내 적용에 있어 해결해야 할 과제들이 있다. 제도적인 측면에서는 첫째, 기반시설 설치로 인한 세수증가분을 모아 재투자하는 TIF의 특성 때문에 공간적 적용 범위에 대한 합의가 필요하다. 둘째, TIF 사업은 20년 간의 장기 프로젝트이며, 개별사업 간의 통합․조정․주기적 평가가 이루어져야 하고, 채권발행을 통한 자금조달 및 자금의 투자 등 전문성을 요하므로 전문인력으로 구성된 전담조직이 필요하다.
정책적인 측면에서는 첫째, TIF의 효과를 증진하기 위해서는 지방세 비중이 낮고 거래세 중심의 세수구조를 보유세 중심으로 개편하여 지방정부의 예산 집행 효율성과 권한을 높일 필요가 있다. 둘째, 도시관리 중심의 도시재생 패러다임에 따라 도시재생 관련 제도들이 하나의 제도적 틀 안에서 운용되어야 하며, 개별 법률로 추진되고 있는 사업들에 대해서도 새롭게 제정된 도시재생특별법으로 통합 운용할 필요가 있다.
본 연구를 통하여 TIF가 도시재생사업에 필요한 기반시설 설치 비용을 전부 조달하기에는 부족하지만, 새로운 재원조달 수단으로서의 가능성을 확인하였다는 데에 의의가 있다고 하겠다. 향후, TIF 제도가 국내에 도입되어 지방정부의 재원조달 수단으로 활용되기 위해서는 관련 제도가 입법되어야 하며, 이를 위해서는 법∙제도적 측면에서 심층적인 연구가 필요하다. TIF 도입 이후에도 지속적인 제도보완이 이루어져야 하며, 실제로 실행한 TIF 프로젝트를 토대로 실증연구가 지속되어야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 및 구성 5
• 제2장 이론적 고찰 및 해외사례 검토 9
• 제1절 이론적 고찰 9
• 1. 도시재생 패러다임 변화와 개념 9
• 2. 금융기법을 활용한 재원조달 수단의 검토 13
• 3. 조세증가분금융(TIF)의 개념과 특징 14
• 제2절 해외사례 검토 20
• 1. TIF 운용사례의 선정 20
• 2. 시카고 Central Loop TIF 23
• 3. 밀워키 Beerline B TIF 32
• 4. 시사점 37
• 제3장 조세증가분금융(TIF)의 적용 가능성 38
• 제1절 TIF 관련 선행연구 검토 38
• 1. 지방도시의 도시재생활성화를 위한 재원조달 수단 38
• 2. TIF를 활용한 도시정비사업 공공지원 방안 39
• 제2절 TIF 국내적용을 위한 사례지역 검토 41
• 1. 사례지역 선정 배경 41
• 2. 천안시 현황 42
• 3. 도시정비사업 지정 현황 43
• 4. 도시재생활성화지역 추진 현황 45
• 제3절 도시재생활성화지역에 대한 TIF 적용 가능성 48
• 1. 공공사업비용 재원조달 수단 48
• 2. 도시정비사업의 연계 추진 수단 49
• 제4장 TIF 재원조달 규모 분석 및 적용방안 51
• 제1절 분석을 위한 전제 51
• 1. 적용 세원의 범위 51
• 2. 세수예측 및 재원조달규모 추정방법 53
• 3. 분석 시나리오 56
• 제2절 TIF를 통한 재원조달 규모 추정 59
• 1. TIF 적용 대상지역 현황 59
• 2. 도시재생사업 시행 전 기준세수의 예측 63
• 3. 도시재생사업 시행 후 총세수의 예측 66
• 4. TIF 재원조달 규모 추정 69
• 제3절 분석결과 및 TIF 적용 효과 76
• 1. 분석의 결과 76
• 2. TIF 적용 효과 78
• 제4절 국내 적용방안 81
• 1. 공공시설 개선사업의 입지를 고려한 TIF 구역의 설정 81
• 2. 도시재생 전담조직을 활용한 TIF 운용 82
• 제5장 결론 84
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 84
• 제2절 정책적 제언 86
• 1. TIF 효과 증진을 위한 보유세 중심의 세제 개편 86
• 2. 도시재생관련 제도의 통합적인 운용 87
• 참고문헌 89
• ABSTRACT 93