표준지공시지가 기준 보상평가제도에 관한 연구 = A study on the compensation price of appraisal system based on the officially assessed reference land price

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 연구자가 표준지공시지가 조사․평가업무와 이를 기준으로 보상액 감정평가업무를 수년간 해오면서 “標準地公示地價 基準 補償額評價를 强制”하고 있는 ⌜부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률⌟ 제21조와 특히 공익사업에 편입되는 토지 보상에 있어 ⌜공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률⌟ 제70조 제1항의“표준지공시지가 기준 보상액평가 강제규정”은, 종래와 달리 최근 부동산 실거래가격신고제도와 부동산 등기부기재 의무 제도가 시행되고 있으므로, “실거래사례를 바탕으로 거래사례비교법으로 보상액”을 산정하는 주방식으로 하고, 표준지공시지가 기준으로 보상액을 산정하는 것은 보조방식으로 하는 개선안을 제시하고자 한다. 이 방법으로 개선되는 것이 보다 감정평가이론에 적합한 평가이며, 토지보상법 제1조(목적)의 공익사업의 효율적인 수행을 통하여 공공복리의 증진과 재산권의 적정한 보호를 도모함으로써 공익․사익의 합리적 조절에 현실적인 의의가 있다. 이 주제를 연구하기 위해서는 국내 문헌을 중심으로 주제와 관련된 우리나라와 외국의 지가공시제도를 검토하였다. 현행 표준지공시지가를 기준으로 보상액을 평가하는 제도는 지가공시제도 자체의 문제로 인해 ‘표준지공시지가 기준’을 ‘補償先例·去來事例 기준’으로 보상하는 論理矛盾을 범하고 있으며, 헌법상 보장된 국민의 재산권에 대한 정당보상 여부의 문제가 발생하고, 결론적인 개선방안으로 거래사례비교법을 보상액을 평가하는 주방식으로 하고, 공적지가제도를 종래와 같이 이원화하여 표준지공시지가를 현실화 한 후, 표준지공시지가기준으로 평가하는 방법을 보조방식으로 하여 거래사례비교법에 의한 평가결과를 검토하는 방법으로 개정하는 방안을 제시하였다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 목적 1
• 2. 연구의 범위와 방법 3
• Ⅱ. 우리나라의 지가공시제도 5
• 1. 개요 5
• 1) 제도 도입 배경 5
• 2) 제도도입의 성과 7
• (1) 지가체계의 일원화를 통한 공적지가의 신뢰성 제고 7
• (2) 토지공개념제도 시행의 기반구축 7
• (3) 과세 불균형 해소 8
• (4) 토지종합정보망(토지정보관리체계)의 구축 8
• 3) 공시지가의 조사체계 및 용어정리 8
• 4) 주택가격공시제도의 도입에 따른 부동산가격공시제도 10
• 5) 정부의 새 토지정책방향 11
• 2. 표준지공시지가의 공시 13
• 1) 의의 13
• 2) 법적 성질 14
• (1) 학설 14
• (2) 판례 15
• (3) 검토 15
• 3) 공시절차 16
• (1) 표준지선정 및 표준지가격 평가의뢰 16
• (2) 표준지 선정 조사·지역분석 및 가격평가 16
• (3) 가격균형협의 16
• (4) 표준지 선정결과 심사 16
• (5) 시장·군수·구청장 및 표준지 소유자의 의견청취 17
• (6) 표준지 조사평가보고서 검수 및 접수 17
• (7) 중앙부동산평가위원회 심의 17
• (8) 표준지 지가공시 및 열람 18
• (9) 이의신청 접수 및 지가조정 공시 18
• 4) 표준지공시지가의 효력 및 적용 18
• 5) 표준지공시지가의 조사․평가 절차 및 기준 19
• (1) 표준지선정 원칙 19
• (2) 조사․평가 절차 20
• (3) 조사·평가 기준 20
• (4) 평가방식의 적용 22
• (5) 표준지 관리 23
• 6) 표준지공시지가의 공시에 대한 불복 23
• (1) 이의신청 23
• (2) 행정소송 23
• (3) 하자의 승계 24
• 3. 개별공시지가의 공시 25
• 1) 의의 25
• 2) 개별공시지가의 법적성질 26
• (1) 학설 26
• (2) 판례 27
• (3) 검토 27
• 3) 개별공시지가의 공시절차 27
• 4) 개별공시지가의 적용 28
• 5) 개별공시지가에 대한 이의신청 29
• (1) 이의신청기간 29
• (2) 이의신청의 심사 30
• (3) 불이익변경금지의 원칙 30
• 4. 기타 부동산가격의 공시 30
• 1) 주택가격의 공시 30
• (1) 주택가격의 공시 개념 30
• (2) 표준주택가격의 공시 30
• (3) 개별주택가격의 공시 31
• (4) 공동주택가격의 공시 32
• 2) 상업용 건물 및 오피스텔 기준시가의 고시 33
• 3) 건물기준시가의 고시 34
• 4) 비주거용 부동산의 공시(안) 35
• Ⅲ. 외국의 지가공시제도 36
• 1. 개설 36
• 2. 미국 37
• 1) 미국의 감정평가사 자격증제도 37
• 2) 토지가격 공시 및 평가제도 38
• 3) 토지수용평가 39
• 4) 우리나라와 비교 40
• 3. 일본 40
• 1) 개설 40
• 2) 지가공시제도 40
• (1) 목적 40
• (2) 대상구역 41
• (3) 표준지 선정기준 41
• (4) 표준지 가격 판정 42
• (5) 표준지 가격 공시, 열람조치 43
• (6) 공시가격의 효력 43
• 3) 도도부현(都道府県)지가조사 44
• (1) 도도부현지가조사의 의의 및 목적 44
• (2) 2011년 도도부현지가조사 실시 현황 44
• (3) 2011년 도도부현지가조사 결과로 살펴본 지가동향 현황 45
• 4) 상속세 평가 46
• 5) 고정자산세평가 46
• 6) 일본의 손실보상 기준 47
• 7) 우리나라와 비교 49
• 4. 독일 49
• 1) 개설 49
• 2) 기준지가제도의 법적근거 49
• 3) 감정평가위원회 50
• (1) 감정평가위원회의 법적성격 및 지위 50
• (2) 위원의 법적지위 50
• (3) 위원회의 기능 및 권한 51
• (4) 기준지가의 공시 52
• 4) 기준지가의 산정 52
• (1) 기준지가의 성격 및 산정방법 52
• (2) 기준지가 산정 절차에 대한 구체적 검토 53
• 5) 우리나라의 표준지공시지가와의 비교 55
• 6) 독일의 토지보상 산정기준 56
• Ⅳ. 표준지공시지가 기준 보상평가제도의 문제점 57
• 1. 표준지공시지가 기준 보상과 정당보상 57
• 1) 학설 57
• (1) 완전보상설 57
• (2) 상당보상설 57
• 2) 판례 58
• (1) 헌법재판소 58
• (2) 대법원 58
• 3) 검토 59
• 2. 표준지공시지가와 실거래가격과의 차이문제 60
• 1) 개설 60
• 2) 공시지가와 실거래가격과(시가)의 관계에 대한 각계의 의견 61
• 3) 표준지공시지가에 대한 적정가격 조사․평가의 딜레마(dilemma) 62
• 4) 표준지공시지가기준 보상의 정당보상 여부 63
• 3. 보상액 산정에서 기타요인 보정치 참작여부의 문제 64
• 1) 문제의 의의 64
• 2) 표준지공시지가 기준 보상액 산정에서 기타요인보정 64
• (1) 보상액평가 규정 64
• (2) 비교표준지 선정 65
• (3) 시점수정 65
• (4) 지역요인 및 개별요인 비교 66
• 3) 기타사항참작에 관한 연혁 68
• (1) 기준지가시대 68
• (2) 공시지가초기 시대 68
• (3) 공시지가기준 시대 68
• 4) 기타사항참작에 관한 견해의 대립 69
• (1) 학설 69
• (2) 대법원 판례 71
• (3) 검토 72
• 5) 표준지공시기가기준을 補償先例·去來事例 기준으로 보상하는 논리모순 72
• (1) 문제의 의의 73
• (2) 보상선례기준 보상액을 산정(즉, 補償先例比較法)하는 모순 73
• (3) 거래사례기준 보상액을 산정(즉, 去來事例比較法)하는 모순 74
• 6) 기타요인 보정과 정당보상 여부 75
• 4. 표준지공시지가 기준 보상액에서 개발이익을 배제하는 문제 75
• 1) 개발이익의 의의 75
• 2) 개발이익배제의 정당성과 위헌성 75
• (1) 개발이익 배제의 정당성과 合憲性을 肯定하는 견해 75
• (2) 개발이익 중 一部를 補償額에 包含시켜야 한다는 견해 76
• (3) 판례 77
• 3) 개발이익배제의 방법 78
• 4) 개발이익배제의 제도의 문제점 78
• Ⅴ. 표준지공시지가 기준 보상평가제도의 개선방안 81
• 1. 개설 81
• 2. 표준지공시지가의 현실화 및 공적지가제도를 2원화 81
• 1) 공시지가의 공신력 제고를 위한 정부의 제도개선의 검토 81
• (1) 법령개정 81
• (2) 개별공시지가에 대한 검증실시 82
• (3) 공시지가 적정화 제고 82
• 2) 표준지공시지가 현실화의 장애요인의 검토 82
• (1) 가격균형협의 82
• (2) 토지소유자 의견청취 83
• (3) 시군구청장 의견청취 및 시군구 부동산평가위원회 심의 84
• (4) 국토해양부장관의 조사․평가와 감정평가업자의 감정평가와의 관계 85
• 3) 표준지공시지가의 현실화 85
• 4) 공적지가제도를 2원화하는 방법 87
• (1) 근거 87
• (2) 공적지가제도를 2원화하는 방법 88
• 3. 거래사례비교법을 주방식으로 개정 90
• 1) 개정 필요성 90
• 2) 개정 방향 92
• 4. 보상액산정에서 개발이익을 배제하는 제도의 개선점 93
• Ⅵ. 결 론 94
• 참고문헌 95
• 국문초록 97