주택연금 가입에 영향을 미치는 지역별 특성 분석 = Analysis of Regional Characteristics Affecting Reverse Mortgage Subscriptions

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

South Korea is experiencing population aging. The number and percentage of the elderly population have made huge increased over the last decades. According to data of National Statistical Office, the elderly populated aged 65 or older amounted to 7,381,000 as of July 1, 2018, accounting for approximately 14.3% of the entire population of 51,635,000. This aging of population has caused the poverty of the elderly to rise as a serious social issue. Based on the median income 50% in 2016, the relative poverty rate of the elderly population aged 65 or older in the nation was 43.7%, which was the highest among the OECD member states and has been on the constant rise according to the aging of population. In the aspect of instability of old age income, the percentage of actual assets amounted to approximately 81% in the retired households of 60 years old or older. While 8.0% said that they had enough money to cover their living expenses, 62.3% said that they had no enough money for living expenses. When asked about the source of payment for living expenses, 30.4% said public benefits; 27.9% said family income and allowances from children and relatives; 27.2% said public pension; 10.3% said others; 4.2% said personal savings and private pension. These findings indicate that their sources of payment were weak in quality.
This study set out to analyze the local characteristics influencing reverse mortgage subscription in 162 cities and guns around the nation. For this purpose, the study examined related theories and analyzed the current state of household, housing market, and urban economy characteristics. Multiple regression analysis was performed with 11 independent variables that were identified as significant ones in previous studies and could explain local characteristics and a dependent variable that was the percentage of reverse mortgage subscription. The analysis results show that the percentage of elderly households, changing rate of house sale prices, and Gyeongin dummy had statistically positive(+) effects on reverse mortgage subscription. The percentage of multi-child household, percentage of single-person household, living space per person, and percentage of Babyboomers had negative(-) effects on it. The multiple regression analysis results were summarized as follows:
First, the subscription rate was high in areas where elderly households in large numbers, where the house sale prices were rising, and which were located in the Seoul metropolitan region. Elderly households had high correlations with the subscription rate since the basic subjects of reverse mortgage subscription were the elderly aged 60 or older. The rising house sale prices cause an increase to monthly payments of reverse mortgage, thus having impacts on the rising subscription rate. The Seoul metropolitan region is characterized by high house prices and good population structure and financial infrastructure, thus having positive(+) impacts on reverse mortgage subscription.
Second, the subscription rate was low in areas of many multi-child households, single-person households, large living space per person, and many Babyboomers. When parents have multiple children that are against reverse mortgage subscription, they tend to have higher inheritance motivation(intention). The subscription rate was low in non-Seoul metropolitan regions with a statistically high percentage of single-person households. The rising percentage of single-person households lowers the rate of ownership of one's own house and thus the subscription rate. In general, there is a proportionate relation between living space and house prices. When a household has high economic power, it has a small need for reverse mortgage subscription. Babyboomers were 55-61 years old as of 2016 and had limitations with the sample size of the subscription aged 60 or older, thus having negative(-) impacts on the subscription rate.
Based on these analysis results of local characteristics affecting reverse mortgage subscription, the study provided the following implications for the higher subscription rate:
First, data of Korea Housing Finance Corporation shows that the percentage of reverse mortgage subscribers was 29.9%, 33.8%, and 6.2% in Seoul, Gyeonggi, and Incheon, respectively, at the end of October, 2018. They accounted for approximately 70% of the entire subscribers, which points to the concentration in the Seoul metropolitan region. There is a need to expand the sales bases in non-Seoul metropolitan regions(using 93 branches of Korea Rural Community Corporation around the nation) and prepare community-based promotional measures in order to relieve the regional concentration of reverse mortgage and increase benefits for the elderly living in non-Seoul metropolitan regions. It is also needed to apply weights(special rates by the area) to the mortgage house prices in non-Seoul metropolitan region and the age criteria for reverse mortgage subscription based on special linkage between farmland pension holders(currently 65 years old) and reverse mortgage subscribers.
Second, the National Statistical Office reported that the number of single-person households increased by 152.6% from 2,220,000 in 2000 to 5,620,000 in 2017 and was on the constant rise in recent years with 27.2% in 2015, 27.9% in 2016, and 28.6% in 2017. Given the average retirement age(53-54) among common workers in the South Korean society, average age(72) of reverse mortgage subscription, and 21.2%(512,000) of single-person households against the common households of 55-59 years old, there is a need to search for plans to mitigate and adjust the subscription age by setting special subscription criteria for reverse mortgage for single-person households and expanding the current scope of reverse mortgage subscribers based on a spouse of 60 years old or older in a couple.

국문 초록 (Abstract)

한국은 인구 고령화를 경험하고 있다. 지난 수십 년 동안 고령 인구의 수와 비율이 큰 폭으로 증가했다. 통계청 자료에 따르면 2018년 7월 1일 기준 한국의 65세 이상 노인인구 수는 738만 1,000명으로 전체인구 수 5,163만 5,000명의 약 14.3%에 이르고 있다. 이러한 고령화로 인하여 노인빈곤 문제가 심각한 사회 문제로 부각되고 있다. 2016년 중위소득 50% 기준으로 한국 65세 이상 고령 노인 인구의 상대적 빈곤율은 43.7%에 이르러 OECD 회원국 중 1위를 나타내고 있으며 고령화 진행과 함께 지속적인 증가 추세에 있다. 또한 노후소득 불안정 측면에서 60세 이상 은퇴 가구 실물자산 비율이 약 81%에 달하고 있으며 생활비 충당 정도는 여유 있다고 응답한 가구가 8.0%인 반면 부족하다고 응답한 가구는 62.3%에 달하고 있고 생활비 마련 방법에서도 공적수혜금 30.4%, 가족의 수입 및 자녀･친지 등의 용돈 27.9%, 공적연금 27.2%, 기타 10.3%, 개인저축액 및 사적연금 4.2%를 통해 마련하고 있는 것으로 조사되어 질적인 측면에서 취약한 것으로 나타났다.
본 연구에서는 전국 162개 시·군을 대상으로 주택연금 가입에 영향을 미치는 지역별 특성을 분석하고자 한다. 이를 위해 이론적 고찰 및 가구특성 현황, 주택시장특성 현황, 도시경제특성 현황을 분석하고 선행 연구에서 유의한 변수로 도출된 변수 중 지역별 특성을 설명할 수 있는 11개의 독립 변수 선정 및 주택연금 가입비율을 종속 변수로 선정하여 다중회귀분석을 실시하였다. 분석결과 주택연금 가입에 통계적으로 정(+)의 영향을 미치는 변수는 고령가구비율, 주택매매가격변동률, 경인더미로 나타났다. 반면 주택연금 가입에 부(-)의 영향을 미치는 변수는 다자녀가구비율, 1인 가구비율, 주택1인당 주거면적, 베이비부머비율로 분석되었다. 도출된 다중회귀분석 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 고령가구가 많은 지역, 주택매매가격이 상승하는 지역, 수도권 지역이 가입비율이 높은 것으로 나타났다. 이는 고령가구의 경우 주택연금 가입의 기본대상인 연령(만 60세 이상)에 해당되므로 가입비율과 상관관계가 높다고 할 수 있으며 주택가격의 상승은 주택연금 월지급금이 증가하는 결과를 초래하므로 가입비율의 상승에 영향이 있다고 보이고 수도권 지역의 경우 높은 주택가격과 인구 구조 및 금융 인프라 등이 양호하여 주택연금 가입에 정(+) 방향의 영향을 미치는 것으로 판단된다.
둘째, 다자녀가구가 많은 지역, 1인 가구가 많은 지역, 주택1인당 주거 면적이 큰 지역, 베이비부머세대가 많은 지역이 가입비율이 낮은 것으로 나타났다. 이는 다자녀가구의 경우 자녀의 수가 많으면 자녀의 주택연금 가입반대로 부모의 상속동기(의향)이 높아지는 경향이 있고 1인 가구비율이 통계적으로 높게 나타나는 비수도권 지역의 가입비율이 낮게 나타나고 있으며 또한 1인 가구비율이 상승하면 자가 보유율이 하락하여 가입비율의 동반 하락을 초래하는 것으로 보인다. 일반적으로 주거면적과 주택가격은 비례하는 것으로 인식하고 있다. 따라서 경제력이 높은 가구는 주택연금 가입의 필요성이 낮다고 볼 수 있다. 베이비부머의 경우 본 연구에서는 분석대상인 베이비부머의 연령이 2016년 기준 만 55세-61세로 가입대상인 만 60세 이상 표본 수에 제한되는 한계가 있어 가입비율에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 판단된다.
이와 같은 주택연금 가입에 영향을 미치는 지역별 특성 분석결과를 바탕으로 가입비율 제고를 위해 다음과 같은 시사점을 제시하고자 한다.
첫째, 한국주택금융공사 자료에 따르면 최근 2018년 10월 말 기준으로 주택연금 가입자가 서울 29.9%, 경기 33.8%, 인천 6.2%로 전체 가입자의 약 70%를 차지해 수도권 지역에 편중되어 있는 것으로 나타났다. 주택연금의 지역 편중 현상을 완화하고 비수도권 지역에 거주하는 고령자들의 혜택을 늘리기 위해서는 비수도권 지역의 영업거점 확대(한국농어촌공사 전국 93개 지사 활용) 및 지역 밀착형 홍보대책을 마련할 필요가 있다. 또한 비수도권 지역 담보주택가격에 대한 가중치(지역별 특례 요율) 적용, 농지연금 가입자(현행 만 65세)의 주택연금 가입연동 특례 기준 마련을 통한 주택연금 가입연령 기준 적용 등의 대책이 요구된다.
둘째, 통계청 보도 자료에 따르면 1인 가구의 변화는 2000년 222만 가구였던 것이 2017년 562만 가구로 152.6% 증가하였으며 최근 연도별로는 2015년 27.2%, 2016년 27.9%, 2017년 28.6%로 지속적인 증가 수치를 기록하고 있다. 한국사회의 일반적인 직장인 평균 퇴직연령(53-54세), 주택연금 가입자 평균 연령(72세), 일반가구 대비 55-59세 연령대 1인 가구 비율 21.2%, 512 천명 등을 감안할 때 현행 부부 중 1명이 만 60세 이상으로 되어있는 주택연금 가입대상 범위를 1인 가구에 대해 주택연금 가입특례 기준 마련을 통한 가입연령 완화 조정 등의 방안 모색이 필요할 것으로 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 가. 연구의 배경 1
• 나. 연구의 목적 5
• 2. 연구의 범위 및 방법 6
• 가. 연구의 범위 6
• 나. 연구의 방법 7
• 3. 논문의 구성 7
• Ⅱ. 주택연금 이론적 기초와 선행 연구 고찰 11
• 1. 주택연금의 의의 11
• 2. 주택연금 관련 선행 연구 고찰 12
• 가. 가구 특성에 관한 선행 연구 20
• 나. 주택시장 특성에 관한 선행 연구 28
• 다. 도시경제 특성에 관한 선행 연구 34
• Ⅲ. 주택연금제도와 시장 현황 분석 43
• 1. 주택연금의 제도적 특성 43
• 가. 외국 43
• 나. 한국 55
• 2. 국내 주택연금 시장의 현황 61
• 가. 지역별 시장규모 61
• 나. 가입가구의 특성 65
• 3. 지역별 주택연금 가입 특성 현황 72
• 가. 지역별 가구 특성 현황 72
• 나. 지역별 주택시장 특성 현황 83
• 다. 지역별 도시경제 특성 현황 92
• 라. 지역별 주택연금 가입비율 특성 현황 100
• Ⅳ. 주택연금 가입 특성 실증 분석 109
• 1. 변수의 구성 및 기초 통계량 분석 109
• 가. 변수의 선정 및 구성 109
• 나. 변수의 기초 통계량 분석 115
• 다. 변수의 상관관계 분석 117
• 2. 주택연금 가입비율 다중회귀분석 및 결과 121
• 가. 주택연금 가입비율 다중회귀분석 121
• 나. 주택연금 가입비율 다중회귀분석 결과 122
• Ⅴ. 결 론 131
• 1. 연구의 요약 및 시사점 131
• 가. 회귀분석 결과 요약 131
• 나. 연구의 시사점 135
• 2. 연구의 한계점 및 향후 연구 136
• 참고문헌 138
• 국문초록 148
• 감사의 글 151

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