인구 고령화와 주택 시장: 연령별 주택 소비 수요의 분석

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 가계 자료를 이용하여 주택 수요의 연령별 패턴을 도출한다는 점에 있어서 기존의 다수 연구들과 유사하다고 할 수 있다. 그러나 본 연구에서는 기존의 연구들과 달리 주택에 대한 소비 수요와 투자 수요를 구분하여 전자에 초점을 맞춤으로써, 향후 인구 연령구조의 변화에 따른 주택 수요의 장기적 변화를 보다 엄밀히 살펴보고자 한다. 주택에 대한 소비 수요에 집중하는 이유는 기본적으로 주택 가격이 매기간 발생하는 임대료의 현재가치의 합으로 주어지기 때문이다. 따라서 인구 고령화가 주택 수요에 미치는 영향을 추정하기 위해서는 주택 소비의 크기를 나타내는 임대 가격이 연령별로 어떻게 다른지를 먼저 분석할 필요가 있는 것이다. 이처럼 본 연구의 분석은 forward-looking적인 주택 가격의 결정식에 기초하고 있으므로 기존의 일부 연구들의 결과와 달리 개인들의 forward-looking 행동과 모순되지 않는다.
본 연구에서는 먼저 한국노동연구원의 한국노동패널 자료와 부동산 뱅크의 아파트 평형별 가격 및 세대 수 자료를 사용할 것이다. 먼저 노동패널 자료를 이용하여 자가 거주인 가계들과 전세 거주인 가계들을 분리한 다음 각 집단에 대하여 주택 수요의 연령별 패턴을 추정한다. 자가 거주 집단에 대한 추정은 기존 연구들의 접근 방법에 해당하며, 전세 거주 집단에 대한 추정은 본 연구의 새로운 접근 방법에 해당한다. 기존 연구와 본 연구의 접근 방법 하에서 어떤 다른 결과들이 얻어지는지 비교해 보는 것은 중요한 작업이라고 판단된다. 한편 본 연구에서는 횡단면 자료를 사용한 기존의 다수 연구들과 달리 패널 자료를 사용하므로 cohort 효과도 보다 효과적으로 통제할 수 있을 것으로 예상된다.
주택 수요의 연령별 패턴이 얻어지면 이를 연령별 인구 자료와 결합함으로써 전체 주택 시장에서의 수요의 크기를 구할 수 있다. 대부분의 기존 연구들은 추정된 연령별 패턴을 경제 전체의 인구 자료에 적용함으로써 인구 연령구조의 변화가 자산 가격에 대한 설명력을 가지는지 검토하고 있는데, 이처럼 경제 전체의 자료를 사용할 경우에는 관측치 수가 작아질 수 밖에 없다. 본 연구에서는 이와 달리 주택 수요의 연령별 패턴을 각 시군구 지역의 연령별 인구 자료와 결합함으로써 지역별 수요와 주택 가격 간에 유의한 관계가 존재하는지를 살펴보고자 한다. 이를 위해서는 통계청의 지역별 인구 자료와 주택은행에서 발표되는 지역별 매매가 및 전세가 자료를 이용할 수 있다. 한편 주택 수요의 변화는 공급 탄력성에 따라 가격의 변화 대신 수량의 변화를 유발할 수도 있다. 따라서 본 연구에서는 부동산 뱅크의 아파트 가격 및 세대 수 자료를 이용함으로써 가격에 대한 효과 외에 수량에 대한 효과도 살펴보기로 한다. 또한 주택 수요의 연령별 차이는 주택 가격 외에 평형에 대한 선호의 차이로 나타날 수도 있다. 예를 들면 고령층 소비자는 가격이 동일한 경우 오히려 소형 주택을 선호할 수도 있다. 이러한 가능성을 고려하기 위해서는 부동산 뱅크에서 발표되는 평형별 자료를 이용하여 각 평형별로 앞에서 설명된 추정을 반복함으로써 연령구조의 변화가 특정 평형에 대한 수요를 더 높이는지 살펴볼 수 있을 것이다.