빌딩 자산관리의 專門化 方案에 관한 硏究 = (A) study on the specialization devices for property management of building

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to analyze the current status and practices of building management, and to find out through a survey with the people in building and property businesses how they recognize the necessity of property management, in order to find a new way of specializing the property management for office buildings.
In order to achieve the purpose of this study, we first examined the earlier studies and literatures related to building management. Second, we examined the statistics from the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs (2007) and the statistical data of rental charge for office and commercial buildings, and the rate of return on investment (2008), as well as the current status of 265 property management companies. We also examined the domestic and overseas literatures on property management systems. Third, we analyzed the result of the survey we carried out with 322 people in the building management and property businesses located in Seoul and smaller cities (Yongin, Ansan, Cheonan).
The data collected was analyzed using SPSS 16.0 Window program. We computed the frequency and percentage of the demographic background of those surveyed, and conducted a cross-tabulation analysis and calculated the chi-square test value to examine the current status of the building management and how they recognize the necessity of specializing the property management for buildings.
The finding of our study is summarized as follows: First, the number of office buildings has been rapidly increasing, particularly in the smaller cities since 1990. Second, the property management market for buildings shows a steady growth since the financial crisis in late 1990’s. However, the majority of these asset management companies remain small, providing mostly FM services, i.e. cleaning, guarding, landscaping, etc. Third, most building managers find it necessary to gain profession knowledge and receive re-education on property management on a continual basis. Forth, they generally agree that the current license system for property management is not as efficient as it is supposed to be, and therefore it would be necessary to develop a new certification system.
Based on the results of the survey, we suggest the following methods to specialize the property management for buildings. First, it is necessary to redefine the concept of property management of building. If the concept of property management of building is defined based on the theory of property management of real estate, the content of building management and the purpose of such activities, it is an overall and comprehensive concept that includes not only FM(Facility Management) but also OM(Operation Management) and AM(Asset Management).
Second, it is necessary to introduce a government certification system for 'property management of building' and to put the existing institutes of training experts for property management of real estate under the government system. If the government certification system is effectuated, it would create enterprises that building owners can assign the management of their assets with confidence and the activities of such enterprises can develop the asset value of buildings into sound social capital. Furthermore, they can protect the consumers such as building lessee and tenant by implementing proper management and maintenance plan.
Among the qualification system currently available for office building managers are CPM (Certified Property Manger) designated by IREM, and building manager certificate issued by the Korea Industrial Education Foundation Institute. However, these licenses are not officially certified by the government, and therefore are not considered as a reliable verification that the license holder has the right qualification to do the business.
Therefore, it would be necessary to keep such private institutes as IREM and Korea Industrial Education Foundation Institute under the public system and control to allow them to play a more active role as public training centers for this particular business area. Then we will be able to bring up more qualified professionals and specialist and enhance the reliability and credibility of the building management industry and promote professionalism in the industry.
Third, it is necessary to introduce a registration system for building-property management companies and to make it imperative for any building more than certain scale to assign building management to a specialist of property management of building so that this can vitalize the building-property management market. From a political and economical point of view, the government's intervention in developing building management business has justifiability of policy as a matter of protecting the consumers such as building lessee and tenant and developing building-property management business.
Therefore, it is necessary to make the building management professionalized through introducing the registration system for property management companies that can integrate the complex and various functions in specific fields necessary for building management work and manage buildings in comprehensive and professional manner. It is also necessary to make it imperative for any building with more than 5 floors or 3,000㎡ of building area to assign the management to building management specialist. And it is necessary to make a legal ground for the responsibility and the obligation of building-property management such as manager's investigating the management status quarterly and reporting the result to administrative institution.
This study has significance in that first, it shows the current status and general perception of the building management in Korea, and second, it provides basic data to introduce certification system for the building property management. However, the findings of this study may not be generalized as the samples were limited to S

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 우리나라 오피스빌딩 자산관리업의 실태를 분석하고, 빌딩관리 종사자 및 부동산 관련업자를 대상으로 빌딩 자산관리에 대한 인식을 조사․분석하여 오피스빌딩 자산관리의 전문화 방안을 모색하는데 목적이 있다.
본 연구의 목적을 달성하기 위하여 첫째, 빌딩 자산관리와 관련한 선행연구 및 관계문헌을 고찰하였다. 둘째, 우리나라 빌딩 자산관리 현황을 알아보기 위하여 국토해양부 통계자료(2007)와 오피스· 매장용 빌딩 임대료 조사 및 투자 수익률 추계결과 보고서(2008), 자산관리 회사 265개 업소를 분석하였다. 국내 및 외국의 자산관리 제도를 관계문헌을 통해 살펴보았다. 셋째, 빌딩 자산관리에 대한 현황과 인식을 알아보기 위하여 서울대도시와 지방의 중소도시(용인, 안산, 천안)에 소재한 빌딩의 관리자와 부동산관련업 종사자 322명을 대상으로 설문조사를 실시하고 이를 분석하였다.
수집된 자료는 SPSS 16.0 Window 프로그램을 이용하여 분석하였다. 연구대상의 사회인구학적 배경을 살펴보기 위하여 빈도와 백분율을 산출하였고 빌딩관리 현황과 빌딩 자산관리의 전문화 방안에 대한 인식을 살펴보기 위하여 교차분석을 실시하고 카이검정()값을 산출하였다.
연구 결과를 종합해 보면, 첫째, 우리나라 업무용 건축물은 1990년 이후 지방중소도시를 중심으로 급속도로 증가하고 있다. 둘째, IMF 이후 빌딩 자산관리 시장이 확대되고 있으며, 이에 따라 자산관리 회사가 증가하고 있다. 그러나 대부분의 업체가 영세성을 면치 못하고 있으며, 관리 실태는 청소용역, 경호경비와 같은 업무가 주를 이루는 FM방식에 의존해 있는 실정이다. 셋째, 빌딩 관리자들은 자산관리에 대한 전문지식과 지속적인 재교육의 필요성을 느끼고 있다. 넷째, 현존하는 빌딩자산관련 자격증이 큰 실효를 거두고 있지 못하다고 느끼면서 공인된 자격제도를 필요로 하고 있다.
빌딩 자산관리의 전문화를 위한 방안을 제안하면 첫째, 빌딩 자산관리의 개념에 대한 재정립이 필요하다. 부동산 자산관리의 이론과 빌딩관리의 내용 및 활동의 목적에 기초하여 빌딩 자산관리(Property Management of Building)의 개념을 정의하면, 시설관리(FM)는 물론 운영관리(OM)와 자산관리(AM)를 포함하는 총체적이고 통합적인 개념이다.
둘째, 국가 공인 ‘빌딩 자산관리 자격제도’의 도입과 기존 부동산 자산관리 전문가 양성 교육기관에 대한 제도권 유입이 필요하다.
자격제도를 실시하게 된다면 빌딩 소유자가 자산의 경영을 안심하고 의뢰할 수 있는 기업이 창출되며, 이러한 기업 활동은 빌딩의 자산 가치를 건전한 사회 자본으로 육성할 수 있다. 또한 적정한 관리계획, 수선계획 등을 반영시켜 빌딩 임차인, 사용자 등의 소비자를 보호할 수 있다.
한편, 빌딩관리에 대한 전문가 육성 제도로는 IREM에서 발급하는 CPM 자격증과 (재)한국산업교육원에서 발급하는 빌딩경영관리사 자격증이 있다. 그러나 이 자격증은 아직 자격기본법에 의한 국가공인을 받지 못하여 본 연구결과에 의하면 신뢰도가 떨어지는 것으로 나타났다.
따라서 기존의 부동산 자산관리 전문가를 양성하고 있는 IREM과 (재)한국산업교육원과 같은 민간단체를 제도권으로 유도하여 교육주체로서의 책임과 권리 및 의무를 다하도록 한다면 우수한 전문가의 양성뿐 만 아니라 빌딩 자산관리업계의 신뢰성 향상과 실무자들의 전문성을 확보할 수 있을 것이다.
셋째, 빌딩 자산관리 업체의 등록제 도입과 일정규모 이상의 빌딩은 빌딩 자산관리 전문가에게 위탁 관리할 것을 의무화 하여 빌딩 자산관리업 시장의 활성화를 도모해야 한다.
빌딩관리업의 육성에 있어 정부의 개입은 정치 경제학적 관점에서 볼 때 부동산 임차인, 사용자 등의 소비자 보호와 빌딩 자산관리업의 육성 차원에서 정책적 당위성을 지니고 있다.
따라서 빌딩관리 업무에 필요한 복잡하고 다양한 특정분야의 기능을 통합하고, 빌딩을 총체적이고 전문적으로 관리할 수 있는 자산관리 업체들에 대해 등록제를 실시하여 빌딩 자산관리의 전문화를 꾀할 필요가 있다. 또한 5층 이상이거나 건축연면적 3,000㎡ 이상인 건축물은 그 관리를 빌딩관리 전문가에게 위탁하여 관리할 것을 의무화 할 필요가 있다. 그리고 관리자는 분기별로 관리상태 조사하여 그 결과를 행정청에 보고하는 등 빌딩 자산관리의 책임과 의무에 대한 법률적 기준을 마련할 필요가 있다.
본 연구에서는 빌딩 자산관리의 현황 및 자산관리업의 실태를 파악하기 위하여 국토해양부(2007) 자료와 CPM 가이드북에 수록된 업체를 대상으로 자료를 수집하였다. 그러나 가이드북에 수록된 950개의 업체 중 250개 업체만이 기업정보 제공이 가능하여 상당수의 자료를 분석에 포함하지 못한 아쉬움이 있다. 또한 빌딩 자산관리의 실태분석에서 조사대상을 서울도심권과 지방의 중소도시 중 안산, 용인, 천안의 빌딩관리자로 하였기 때문에 전국적 표집에 한계를 가지고 있다.
이러한 한계에도 불구하고 본 연구는 빌딩 자산관리를 위한 전문화 방안을 모색하기 위하여 첫째, 우리나라 오피스빌딩 자산관리업의 실태를 분석하고, 빌딩관리

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구 목적 1
• 2. 연구 범위 및 방법 4
• 3. 선행연구 고찰 7
• Ⅱ. 빌딩 자산관리의 이론적 고찰 12
• 1. 빌딩관리 13
• 1) 빌딩관리의 정의와 특성 13
• 2) 빌딩의 분류와 관리방식 18
• 3) 빌딩의 LCC와 건축기획(초기) 단계에서의 관리계획 26
• 2. 빌딩 자산관리 32
• 1) 빌딩 자산관리 개념 32
• 2) 빌딩 자산관리 업무의 구분 37
• 3) 빌딩 자산관리 업무의 내용 40
• 3. 빌딩 자산관리업의 발전 방향 50
• 1) 빌딩 자산관리자의 역할 50
• 2) 빌딩 자산관리업의 시장 발달 단계 51
• Ⅲ. 빌딩 자산관리 현황 분석 54
• 1. 우리나라 빌딩 자산관리 현황 54
• 1) 빌딩 현황과 관리형태 54
• 2) 빌딩 자산관리업의 현황 조사 64
• 3) 빌딩 자산관리 시장의 변화와 발전과정 73
• 2. 국내 및 외국의 빌딩 자산관리 제도 76
• 1) 국내 빌딩 자산관리 제도 76
• 2) 일본의 빌딩 자산관리 제도 78
• 3) 미국의 빌딩 자산관리 제도 80
• 3. 빌딩 자산관리업의 특성과 외국의 제도적 특징 85
• Ⅳ. 빌딩 자산관리 전문화 방안 91
• 1. 빌딩 자산관리 실태 분석 91
• 1) 조사 방법 91
• 2) 빌딩 자산관리 실태 98
• 3) 빌딩 자산관리 필요성에 대한 인식 104
• 4) 빌딩 자산관리 자격제도에 대한 인식 117
• 2. 빌딩 자산관리 전문화 필요성 128
• 3. 빌딩 자산관리 전문화 방안 132
• 1) 빌딩 자산관리 개념의 재정립 132
• 2) 빌딩 자산관리 자격제도의 도입 134
• 3) 빌딩 자산관리업 시장의 활성화 138
• Ⅴ. 결론 141
• 1. 연구 결과 141
• 2. 연구의 한계와 향후 연구방향 144
• 참고문헌 145
• 부록 152
• Abstract 164