입주자대표회의의 법적 지위 - 공동주택관리법을 중심으로 -

진상욱 한국토지법학회 2015 土地法學 Vol.31 No.2

집합건물과 공동주택의 관리에 관한 법률로는 집합건물법과 공동주택관리법이 있고, 공동주택의 관리에는 집합건물법이 일반법이고 공동주택관리법이 특별법의 역할을 한다. 집합건물의 관리주체는 관리단, 관리인과 관리위원회이고, 공동주택의 관리주체는 입주자대표회의와 관리사무소장이 있다. 집합건물의 관리단은 관리업무에 관한 권리・의무의 귀속주체이고 법인 아닌 사단이며, 관리인은 관리업무의 집행기관이고, 관리위원회는 의결・감독기관으로 관리단의 대의기관이다. 또한 공동주택의 입주자대표회의는 법인 아닌 사단이라는 견해가 다수설・판례이지만, 입주자대표회의는 의결기관・집행기관・감독기관으로 조직되어 있고, 사실상 관리업무를 집행하고 있으며, 관리업무에서 발생하는 법률상의 권리・의무의 최종적인 귀속주체를 인정하여야 할 현실적인 필요성이 있기 때문에 법인 아닌 사단이라고 하는 것으로 보인다. 그렇지만 입주자대표회의는 그 자신의 목적도 없고, 입주자단체의 규약에 근거하여 조직이 구성되어 있을 뿐이지 그 자체의 규약을 가지고 있지도 않고, 구성원의 가입은 입주자등의 선출에 의하여 구성되므로, 독립된 단체로 인정할 단체성이 없기 때문에 관리주체로 하여금 관리업무를 집행하도록 하기 위한 의결기관 및 입주자단체의 대의기관으로서의 역할을 수행하는 입주자단체의 내부기관일 뿐이다. 집합건물법은 공동주택의 관리에 관한 기본법이므로 관리단에 대응하는 입주자단체는 공동주택에 당연히 설립되며, 동별 대표자의 선출 등의 경우에 현실적 단체로서 권한을 행사하고 있기 때문에 입주자단체의 설립을 인정하여야 할 것이다. 입주자단체의 설립이 인정되면 공동주택의 최고의사결정기관이고, 공동주택관리에 관한 권리・의무의 최종적인 귀속주체가 되는 법인 아닌 사단의 성격을 띠게 될 것이다. 이러한 경우에 입주자대표회의는 입주자단체의 대의기관으로 관리업무를 감독하는 입주자단체의 내부기관에 불과할 뿐 그 자신 독자적인 사회적 실체를 갖춘 단체라고 볼 수 없다. Since a collective housing is a building jointly owned and used by a number of people, restricting the rights of a occupant or a user through the laws and regulations is permitted unless the laws are contrary to the Constitution. As such laws are the Act on the Ownership and Management of Aggregate Building(hereinafter referred to as “Aggregate Building Act”) and the Collective Housing Management Act. According to Article 6 of the Aggregate Building Act as follows: The special provisions of the Housing Act regarding the method and standard of the management of aggregate housing shall be effective, unless they conflict with this Act and damage the basic rights of the sectional owners. It means that the Collective Housing Management Act is a special law. Once a sectional ownership relation is established on a building, a managing body which is comprised of all sectional owners shall be established for the purposes of carrying out a business concerning the management of the building, site, and its annex facilities(Paragraph 1, Article 23 of the Aggregate Building Act). The managing body composed of the entire sectional owners pursuant to the Aggregate Building Building Act is a private association than a juristic person, and A manager shall be appointed if the number of sectional owners is not less than ten persons. Council of occupants' representatives shall be consisted of at least four persons, the representatives elected in each constituency determined by the management rules in proportion to the number of households by buildings. Council of occupants' representatives is a private association than a juristic person, and manages a collective housing. The autonomous management organization shall be subject to the supervision of the council of occupants' representatives, and The council of occupants' representatives shall select and appoint the head of management office of the autonomous management organization by the concurrent votes of majority of its constituents. Also, we should recognize the establishment of a ‘occupants’ association‘. If the establishment of occupants’ association is recognized, the occupants’ association will perform the role of the representative body, and legislative organ. The occupants’ association is a private association than a juristic person, and manages a collective housing.

입주자대표회의의 지위 개선에 관한 고찰

이홍장,박세창 한국부동산경영학회 2017 부동산경영 Vol.16 No.-

공동주택은 단독주택과는 달리 공용부분의 관리를 전제로 분양한다. 그리하여 정부는 공동주택의 보다 투명하고 안전하며, 효율적으로 관리할 수 있도록 함을 목적으로 하는 「공동주택관리법」을 마련하고 있다. 동법상 관리체계는 관리기관으로서 입주자대표회의와 관리사무소장을 요건으로 하여 ‘자치관리’의 경우에는 관리사무소장이 입주민을 대표하여 관리하고, ‘위탁관리’의 경우에는 주택관리업자가 관리사무소장을 배치하여 관리하는 관리체계라 할 수 있다. 그리하여 동법은 관리업무의 집행을 관리사무소장에 집중하고 입주자대표회의의 지위에 대하여는 명확하지 못한 태도를 취하고 있어 입주민과 업무집행자 간에 갈등을 초래하고 있다. 따라서 「공동주택관리법」상 입주자대표회의의 지위를 검토하여 그 개선점을 제시할 필요가 있다. 그리하여 이 논문에서는 입주자대표회의의 지위 개선점으로 먼저 관리단에 갈음하는 지위를 부여하는 동시에 권리능력 없는 사단으로서 실체를 갖추어 활동토록 하고, 「공동주택관리법」이 정의한 ‘관리주체’는 관리업무를 주도적으로 집행하는 자를 기준으로 정의할 것이 아니라, 관리 이익의 귀속 또는 비용부담의 귀속자로 정의하여 자치관리이든 위탁관리이든을 불문하고 입주자대표회의로 하도록 하였다. 또한, 입주자대표회의는 자치관리와 위탁관리를 불문하고 입주자집회, 소위 관리단 집회의 의사결정기관으로서 그 집회 결의에 갈음할 의결기관으로서의 구성과 지위를 부여하여야 하고, 의결사항에 대하여도 관리규약, 관리비, 시설의 운영에 관한 사항 등으로 한정할 것이 아니라, 「규약」으로 달리 위임한 사항을 제외하고는 관리권 전반에 미치도록 하여 의결기관으로서 정당성을 확보하도록 하였다. 그 밖에도 관리단으로서의 입주자대표회의를 법인으로 하여 관리업무집행에 원활을 기하는 동시에 관리에 대한 책임을 명확히 하고, 입주자대표회의 단체를 공익법인으로 법정화하여 공동주택의 효율적 관리를 위한 제도와 기술의 연구는 물론이고, 관리의 잘못으로 발생하는 책임의 분담을 기할 수 있도록 제시하였다. Unlike a single-family housing, multi-family housings are sold on the premise of management of the common part. Thus, the government has enacted the “Multi-Family Housing Management Act" in order to make it’s management more transparent, safe and efficient. On this Act, as a management agency, the council of occupants' representatives and head of the management office shall be required, and management system is in the case of 'Autonomous Management', by the head of the management office is managed on behalf of occupants, and in the case of 'Management Entrusted', by the head of the management office who is placed by the housing management service provider. Thus, the Act has caused conflicts between residents and management executives. because focuses on the administration of administrative duties in head of the management office and unclear the status of the council of occupants' representatives. Therefore, it is necessary to review the status of the council of occupants' representatives under the Multi-Family Housing Management Act and propose improvement points. In this paper, several improvements on status of the council of occupants' representatives are suggested as follows. First, it should be given the same status as the management body, at the same time, the entity should be made up as an ‘Association which is not a juristic person’, and the management entity shall be defined as the beneficiary of the management benefit or cost burden, not defined based on the person who executes the management, to be for the council of occupants' representatives, regardless of 'Autonomous Management' or 'Management Entrusted'. To the council of occupants' representatives, regardless of 'Autonomous Management' or 'Management Entrusted' shall be given the composition and status as a legislative organ, as the ‘Meeting of Occupants’(so-called ’Meeting of Management Body’). and the objects of resolution should not be limited to management contracts, management fees, and matters related to the operation of facilities, but should be expanded to cover the entire management rights so as to secure legitimacy as a legislative organ. In addition, council of occupants' representatives should be legalized as a public benefit corporation clear responsibility for management and share responsibilities arising from mismanagement.

국민임대주택 입주자 편익 추정 및 임대료 조정의 편익배분 효과

정의철(Eui-Chul Chung) 한국주택학회 2006 주택연구 Vol.14 No.3

  본 연구에서는 정부의 핵심적인 저소득층 주택정책 수단인 국민임대주택 공급의 소비측면에서의 효율성과 배분의 형평성에 대해 대등변화기법을 이용하여 실증 분석하였다. 실증 분석결과에 따르면 국민임대주택 입주자는 평균적으로 시장임대료의 47.1% 정도를 지불하고 거주하고 있는 것으로 나타났다. 또한 정부가 국민임대주택 입주자에게 지불하는 묵시적 지원비용은 평균 약 30만원으로 추정된다. 국민임대주택 입주자가 입주로 인하여 추가적으로 얻게 되는 효용의 화폐가치인 입주자 편익(EV)은 월평균 26.4만원으로 입주자 평균소득의 18.7%에 해당되는 금액이다. 입주자 편익을 묵시적 지원비용으로 나눈 비율은 0.88로 다른 나라에 비해 상대적으로 높은 수준이다.<BR>  입주자 편익 배분을 추정한 결과 소득수준이 증가할수록 입주자 편익도 증가하는 역진적 구조를 가지고 있는 것으로 나타나고 있다. 또한 지역간 편익 배분도 형평성을 보장하지 못하고 있는 것으로 나타났다. 모의실험을 통해 지난해 정부가 도입한 임대보증금 산정방식 개편의 효과를 보면 규모계수와 지역계수 도입 결과 입주자 편익 배분의 소득 역진성 문제는 일부 완화될 수 있을 것으로 예상되나 지역간 편익 배분의 형평성 개선에는 크게 기여하지 않는 것으로 분석되었다.   In this paper we estimate the tenant benefits of the national public housing program in Korea and examine the distributional aspects of the benefits by household income and region. Based on a Stone-Geary utility function, the Hicksian equivalent variation of consumer surplus is estimated for a sample of the tenants in the national public housing.<BR>  Estimation results show that the tenants pay 47% of the market rent for the national public housing and the implicit subsidy of the program is about 300 thousand won per month. The tenant benefits are estimated to be 26 thousand won per month which is about 19% of the average income of the tenants. The consumption efficiency measured by the ratio of the tenant benefits to the implicit subsidy is 0.88, which is relatively higher than the values of the U.S. public housing programs.<BR>  The distribution of the tenant benefits is found to be inequitable in terms of household income and region: The tenant benefits monotonically increase with income, which implies that a higher income household gets more benefits than does a lower income household. There also exists much difference in benefits among regions. Holding others constant, the tenants in Seoul and Kyonggi province are more benefited than those in other regions.<BR>  Simulations for the recent policies to take account of housing size and region in determining rental payments reveal that the inequitable distribution of the benefits by income is alleviated to some extent. It is mainly because of the incorporation of housing size in rent determination. However, distribution of the benefits among regions is little changed.

사적(私的) ‘관리주체’에 대한 행정규제의 문제점과 개선방안

홍용석(Hong Yong-Seok) 한국집합건물법학회 2010 집합건물법학 Vol.6 No.-

2010.7.6. 개정된 주택법 시행령에 포함된 주택관리 관련규정, 같은 날 국토해양부 고시 제2010-445호(제정 2010.7.6), 동년 8.31. 개정된 공동주택관리규약준칙의 내용에 대하여 요즘 입주자대표회의연합회, 주택관리사협회, 주택관리업협회 등 상호간에 그 논쟁이 치열하다. 그 논쟁의 핵심에는 집합건물의 일종인 공동주택은 사유재산권이고 당해 공동주택의 관리업무에 관한 권리·의무의 궁극적인 귀속주체는 입주자 또는 입주자대표회의 라는 점과 주택관리업자 및 사업자선정지침은 계약자유의 원칙을 무시한 행정부의 고시라는 점이 논쟁의 핵심으로 떠오르고 있다. 즉, 입주자대표회의, 입주자, 주택관리소장, 주택관리업자 등의 상호관계는 공법상 관계가 아닌 사법상 관계이다. 따라서 본 논문에서는 이러한 사법관계의 관리주체에 대하여 공동주택전용부분의 단체성에 기인한 효율적 관리를 목적으로 주택법 상 행정규제에 대하여 그 문제점과 개선방안을 다음과 같이 제시하였다. (1) 관리주체 등에 대한 주택법 상 행정규제는 집합건물법 에 저촉하여 기본권을 침해하는 경우 그 효력이 없다. 이와 같이 집합건물법 상 구분소유자의 기본적 권리를 침해할 우려가 있는 행정상 규제가 있는 것으로 다음의 점들을 지적할 수 있다. 1) 주택관리업자 및 사업자선정지침 에서 공동주택의 경비․청소․소독 등 부대용역이나 공사업자의 선정 및 계약업무는 관리주체가 행하도록 한 규정은  위임자가 그 사무의 위임을 위임계약에서 배제시키는 경우 그 실효성이 없고, ➁ 이 지침은 상위법의 위임명령이 없는데도 불구하고 주택법 제2조의 관리주체 중 주택관리업자를 규정하지 않고 관리사무소장만을 규정하여 상위법을 위반한 규정으로서 효력이 없을 뿐 만아나라, 구분소유권자의 기본적 권리의 침해로 될 수 있다. 또한, ➂ 이 지침은 조문형식의 모습을 한 행정규칙의 일종이며, 위탁관리에서 주택관리업자와 관리소장은 고용자와 피고용자의 관계인데 고용자의 동의나 승인 없이 사업자를 선정하는 것은 고용계약관계를 위반한 것이다. 2) 위탁관리업자 선정방식 에서 낙찰자 결정방식이라 하여 경쟁입찰 후 최저낙찰제를 규정하고 있는바, 이러한 지침규정은 ➀ 입주자대표회의와 자치관리기구의 관리소장과 주택관리업자는 위탁계약을 체결한 위임인과 수임인의 관계로서 위임인의 위임내용에 대한 의결 없이 수임인은 업무를 집행할 수 없고, ➁ 위탁관리에서 주택관리업자와 관리소장은 고용자와 피고용자의 관계인데 고용자의 동의나 승인 없이 사업자를 선정하는 것은 고용계약관계를 위반한 것이 되어 역시 효력이 발생할 수 없을 뿐만 아니라. ➂ 용역의 질이나 사업자의 신뢰성 등이 입찰 후 평가에서 도외시 되고 있음이 지적 된다. (2) 주택법령상 관리주체에 대한 행정규제의 개선방안으로는 다음과 같은 것을 들 수가 있다. 1) 관리주체에 대한 개념을 재정립 하여야 한다. 2) 입주자대표회의의 관련규정을 사적 자치에 맡기거나, 아니면 행정규제를 위해서는 입주자대표회의의 구성을 신고제에서 인가제로 전환하고, 이들 단체를 법정화하여야 한다. \ 3) 주택관리업자는 전국적 단위로서 관리에 관한 정보를 제공, 교류토록 확대하고, 주택관리업자가 고용하는 주택관리소장의 업무를 집행 함에 있어 고의 또는 과실로 입주자 등에게 손해가한 때에는 이에 대한 배상책임을 질 수 있도록 공제사업을 의무화하여야 한다. 4) 공동주택의 위탁관리계약 및 각종 용역계약에 대한 적격심사제를 도입하여야 한다. 5) 준주택과 도시형생활주택의 관리방안의 마련은 물론, 관리의 효율성과 전문성제고라는 측면에서 일정 세대수 이상의 공동주택에는 위탁관리방식을 의무화 할 필요가 있다. 관리의 3두 마차인 입주자대표회의, 주택관리업자, 주택관리사 모두 법정단체화 하고 공제사업을 할 수 있도록 하여 서로 균형과 상호협력에 의해 선진화된 공동주택관리에 이바지 하였으면 한다. 07/06/2010 Housing Act amended the relevant provisions contained in the Housing Administration, Ministry of Land on the same day Notice No. 2010-445 (enacted 07/06/2010), the same year, the revised 8.31 Housing Code standards for managing information about the days of Council Tenant Representative Alliance Housing gwanrisa Association of Housing Management Services Association The debate is intense and mutual. At the core of the debate, one of a set of co-housing buildings are private property and the management of the House of Commons question on the ultimate attribution of rights and obligations the principal tenant or tenants and housing management service provider point of delegation meeting, and the bidder of the contract guidelines Notice ignored the principle of freedom of the administration is emerging as a key point of contention. In other words, the tenant representative meeting, tenants, property management director, housing management service provider relationship and the correlation method is a non-judicial relations. In this paper, the relationship of these judicial management of the House of Commons against the principal-only portion of the efficient management of the organization for the purpose of housing on the due administration of laws and regulations on this issue and have suggested ways to improve. (1) Housing for subjects such as managing a set of regulations on the administration of conflict of geonmulbeop If you believe that your rights do not have that effect. Thus, a set of fundamental rights violations in geonmulbeop there is a risk of having you look at the administrative regulations, 1) “housing management service provider and carrier selection guidelines look for, the expenses of the House of Commons. clean. disinfection units of service or construction contractor selection and contract management tasks to be performed by a principal regulations ➀ The Secretary delegated the delegation of trustee in the contract that is not feasible to exclude. ➁ These guidelines sangwibeop delegation in the command as otherwise provided, despite Housing Act under Article 2 Management Body of the housing management service provider stipulates no office jangman define the sangwibeop violated stipulation in effect no more strong nation, which divided ownership character of the civil rights and Of voting rights can be violated. ➂ These guidelines form the appearance of sympathy is a sort of an administrative rule. ➃ Commitment from management and administrative director of housing management service provider relationship of employer and employee s employer without the approval of the agreement and in the selection of operators that are not in violation of employment contract also may not be effective. 2) Management service provider is selected by the way how the successful bidder to provide for nakchalje gyeongjaengipchalhu lowest bar, following these guidelines, rules can be disabled by the logic ➀ Yigyujeong the resident representative meetings and managing director of autonomous management organizations and housing management service provider with a consignment agreement and the Proxy is a relationship of delegation. Is delegated without the approval of the contents of the Delegation of the Proxy service can not enforce. ➁ Commitment from management and administrative director of housing management contractor of Employer and Employee Relations Employer s chosen carrier without the approval of the agreement and that it violated the employment contract is also in effect can not occur. ➂ The quality and reliability of service providers and has been neglected in the evaluation of bids because then a lot of problems. (2) This set does not infringe on fundamental rights in geonmulbeop within the scope of the relationship jutaekbeopr -yeongsang judicial reform measures of the administrative costs of the regulations, if the number of the following things will b

장기공공임대주택 유형별 편익배분에 관한 연구 - 영구임대, 50년 공공임대(재개발임대), 국민임대주택을 중심으로 -

안선영,조주현 건국대학교 부동산도시연구원 2015 부동산 도시연구 Vol.7 No.2

In this paper, we estimate tenant benefits of three public housing programs in Korea: Permanent Public Rental Housing, 50-Year Public Rental Housing, and National Public Rnetal Housing. We also examine distributional aspects of the benefits by household characteristics and regions. Tenant benefits are estimated using Hicksian equivalent variation of consumer surplus derived from a Stone-Geary utility function. Estimation results show that consumption efficiency measured by the ratio of the tenant benefits to implicit subsidy is 0.73∼0.83, the value of which is similar to that of the U.S. public housing programs. The distribution of the tenant benefits is found to be inequitable in terms of income except Permanent Public Rental Housing program. Moreover, regional equity is not well achieved for all three public housing programs. Tenants who live in Seoul get much more benefits than those who live in the other regions. 본 연구는 우리나라의 대표적인 장기공공임대주택인 영구임대주택, 50년공공임대주택(재개발임대주택), 그리고 국민임대주택 프로그램의 소비 효율성 및 편익배분의 형평성을 평가하기 위해 전국을 범위로 조사된 ‘2011임차가구주거실태조사’의 원자료를 이용해 Stone-Geary효용함수를 가정하여 입주자 편익 및 편익배분을 실증 분석하였다. 분석결과 소비의 효율성은 0.73∼0.83으로 비교적 높게 유지되고 있으며 그 중에서도 최저소득층을 정책대상으로 하여 정부의 지원액이 가장 큰 영구임대주택 프로그램이 다른 임대주택에 비해 소비효율성이 가장 높게 나타났다. 입주자 편익의 배분 분석결과를 보면 영구임대주택의 경우 과거의 선행연구와는 달리 소득에 따라 편익이 증가하는 소득의 역진성이 해소된 것으로 보이며 다른 공공임대주택 프로그램은 여전히 소득의 증가에 따라 편익도 증가하는 결과를 보였다. 이는 프로그램별 입주자의 소득분포별 거주비율에서 그 원인을 찾아볼 수 있다. 영구임대주택의 경우 89%의 거주자가 정책대상계층인 소득 1분위 계층이고 부적격자 비율이 과거 2002년 현재 41.4%에서 2011년 현재 12%로 큰 폭으로 감소했으며, 더불어 입주자 자격상실 후 재계약시, 30%씩의 할증 임대료가 부과된 것이 편익배분 개선에 추가적인 영향을 미친 것으로 판단된다. 반면 다른 프로그램의 경우 정책대상계층이 폭넓은 이유로 입주자가 소득 1분위에서 5분위까지 고루 분포하고 있다. 국민임대주택의 경우 규모별로 계수를 적용하여 임대료를 차등부과 하고는 있지만 소득의 역진성을 해소하기엔 역부족인 것으로 보인다. 또한 50년공공임대주택(재개발임대주택)은 입주자 자격기준에 소득제한이 없으며 임대료산정 방법도 소득과 연동되어 있지 않아 소득에 따라 편익이 증가하는 현상을 보이는 것으로 판단된다. 한편, 지역에 따른 편익의 차이는 서울지역 입주자들의 편익이 다른 지역의 입주자들의 편익보다 월등히 높았으며 주거취약계층인 65세 이상의 노인가구의 경우 다른 요인들을 통제하고도 젊은 가구보다 편익이 낮게 추정되었다. 이러한 문제를 개선하기 위해서는 정책대상계층을 명확히 설정하여 입주자 자격 기준을 세우고 임대료산정과정에 있어서 입주자의 소득 및 지역 그리고 주거취약계층을 고려하는 구체적인 기준이 마련되어야 할 것이다.

공동주택 관리제도 발전방안에 관한 연구 - 입주자대표회의를 중심으로 -

나길수(Na, Kil-Soo) 대한부동산학회 2015 大韓不動産學會誌 Vol.33 No.1

국민의 약 70%가 공동주택에 거주하고, 공동주택의 관리와 관련된 비용이 연간 11조 6천억 원에 이르는 등 공동주택 관리의 중요성은 과거 어느 때보다도 커지고 있으나, 공동주택관리의 자치기구인 입주자대표회의는 그 중요성에도 불구하고 구성･운영이나 관리비 등을 둘러싸고 많은 갈등과 분쟁이 발생하고 있으며 이에 따른 최근의 언론 보도도 지속되고 있다. 본 연구는 공동주택의 입주자대표회의에서 발생되는 갈등과 분쟁의 원인을 파악하고 입주자대표회의를 규율하는 공동주택 관리제도의 실태와 문제점을 분석하여 그에 대한 개선방안을 제시함으로써 입주자대표회의의 위상을 재정립하고 공동주택 관리제도의 발전방안을 모색하고자 하였다. In spite of its importance, the council of occupants representatives for collective housing have been riddled with conflicts, corruptions and complaints, making a splash in social media. The purpose of this study is to find ways to conflict management, develop the council of occupants representatives acting as a citizen autonomy organization, and further bring forward reasonable improvement plans for the Collective Housing Management System regulating the Council of Occupant Representatives. According to the result, the development plans are presented as follows; Firstly, it needs to suggest the alternatives by analyzing the problems of the Housing Act and the related acts regulating the Council of Occupant Representatives from the perspective of system and policy; Secondly, it needs to suggest the development plans in operating the Council of Occupant Representatives by analyzing the operating condition of the Council of Occupant Representatives from the perspective of operation; and Thirdly, it needs to suggest the alternatives for the prevention and control of conflicts by analyzing the causes of conflicts and disputes surrounding the Council of Occupant Representatives from the perspective of conflict control;

管理團과 入住者代表會議의 關係에 있어서 그 法律的인 問題點과 그 改善方向에 관한 硏究

박태신 홍익대학교 2008 홍익법학 Vol.9 No.2

집합건물에 있어서 관리단과 입주자대표회의는 매우 유사한 업무를 수행 하는 것으로 집합건물법과 주택법이 규정하고 대법원도 관련법의 해석에 있어서 양자의 관계설정에 관한 모을 전제로 지속적으로 판결하고 있는 점을 찾아 볼 수 있다. 그렇다고 한다면, 대법원이 판시한 바와 같이 양자가 모두 법적 성격이 권리능력 없는사단이면서도 법적인 조정이 없이 하나의 집합건 물에서 두 개의 관리기구의 태동 등이 되어 동일한 업무를 하겠다고 나설 경우 그 조정은 누가 할 것인가? 그리고 입법적 동기가 다르게 태동한 두 입법 즉, 집합건물법과 주택법의 우선관계를 어떻게 조정해 줄 것인가? 법집행에 있어서 매우 유감스러운 상황이라고 말하지 않을 수 없다. 따라 서 개인적으로는 이에 대한 입법적인 조정이 시급할 것으로 생각된다. 사견으로 관리단을 일방적으로 당연설립기관으로 해 놓고 방치해 놓는 것 때문에 발생되는 문제점이 많기 때문에 이를 극복하고 기관의 성질을 구분소유자의 의사결정 기관으로 입법적으로 정리한 다음 입주자대표회의는 관리 단의 결정 에 따른 업무를 집행하는 기관으로 분명하게 입법적인 정리를 하여야할 필요 가 있다고 생각한다. 그렇게 될 경우 비로소 양자의 혼란을 피할 수 있고 관리 단을 당연설립 기관이 아니라 구분소유자라고 한다면 의무적으로 가입하는 형식으로 조직행위를 통해 설립되고 법인화하여 운영되도록 권유와 지원을 하는 관련법의 개정이 전제되는 것이 바람직할 것이다. 그리고 주택법에 의 하여 포괄적으로 규율할 것이 아니라 일본의 맨션법의 범주에 속하는 집합건 물의 후생복지 등을 위한 각종 법률과 같이 비교법적 검토를 통하여 집합건 물의 성격에 따라 각종 적절한 규율을 할 수 있는 규범을 만들도록 정부는 세심한 노력을 주하여야할 것이다. The National Assembly enacted the Condominium Law(1984) and the Housing Law(2003). Both of them have many common points. The former rules the condominium like office but the latter rules the house that many families live. So Both of them differ at the range of the application and the object side. But the Condominium Law prescribes that the management method of the multi-family housing and the special rule of the Housing Act is be effective, unless it hurts a basic right of unit owner in conflict with this law. Therefore, the Housing Law acquired the legal grounds that could be applied to the management of the condominium. However, two legislations have the problems that it was not able to be done a legislation assuming a unified opinion. According to the related provisions, each instrument has very similar authorities and there is a threat that many problems crop out when they use each authority while insisting that each instrument is one's authority. There are a threat that it collides and there is a threat that I bring monopoly of the duty or laziness of the duty. Therefore, for the happiness of unit owner, maintenance of the legislation is requested absolutely.

관리방식에 따른 공동주택 관리업무 관심분야에 관한 연구 : 입주자대표회의 의결사항을 중심으로

박병남(Park, Byung Nam),김윤옥(Kim, Yun Ock),김갑열(Kim, Gab Youl) 韓國不動産學會 2016 不動産學報 Vol.65 No.-

본 연구의 목적은 공동주택 관리방식에 따른 입주자대표회의 의결업무에 대한 중요도를 파악하고, 주택관리사의 인식에서 관리업무의 중요도에 대한 차이가 있는지를 밝혀내는 것이다. 연구방법은 공동주택관리에 관한 이론과 선행연구 등 각종자료에 대한 문헌연구를 실시하였다. 그리고 실증분석에서는 전문가를 대상으로 FGI를 실시하여 중요한 관리업무를 선정하고, 주택관리사를 대상으로 설문조사를 통하여 관리방식에 따른 입주자대표회의 의결사항의 중요도를 평가하였다. 분석결과 첫째, 업무의 중요도에 따라 의결과 집행 주체에 대한 명확한 구분과 조정이 필요하다. 둘째, 자치관리방식이 위탁관리보다 세부항목의 중요성이 높게 나타났다. 연구결과 시사점은 다음과 같다. 첫째, 자치관리방식 하에서 입주자대표회의의 업무는 단지실정에 맞는 관리규약을 제정하고, 입주자들의 생활관리 서비스를 중시하여야 한다. 둘째, 위탁관리방식 하에서 입주자대표회의 운영관리는 주체별 업무의 명확한 구분이 필요하며, 관리지원능력을 강화시켜 관리목표를 달성하는데 업무의 중점요인으로 두어야 한다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The research objective in this study is to check the importance of the works of matters for decision of representative meeting of residents in accordance with the multi &#8211; family housing management and to find out the differences of importance of management task in the awareness of house manager. (2) RESEARCH METHOD For the research method, the theory and the advanced research etc, the literature of various materials for multi-family housing management have been considered. And, main control tasks have been selected through experts for empirical analysis implement the FGI to subject experts and the importance of matters for decision of the representative meeting of residents has been evaluated through the survey targeting for housing managers. (3) RESEARCH FINDINGS For the research findings, firstly, it is necessary to classify and adjust the subject of resolution and implementation clearly in accordance with the importance of tasks. Secondly, the importance of detailed items of self-management has been suggested higher than the management in trust. 2. RESULTS The implications of results are as following. Firstly, the tasks of representative meeting of residents under self-management method should establish the rules of management and should focus on the life management service for residents. Secondly, clear classification of tasks per subject is required for the operation and management of the residents and should give importance of main factors of tasks in achieving management goal by strengthening the ability of management support under the trust management.

주택법상 입주자대표회의의 전횡제한을 위한 법제 연구

이우도 ( Woo Do Lee ) 홍익대학교 법학연구소 2013 홍익법학 Vol.14 No.4

주택법상 입주자대표회의는 공동주택 관리를 위한 의결 및 감독기구임에도 불구하고 그 권한을 남용하여 직접 관리에 관한 집행업무에 개입함으로써 공동주택 관리의 근본적인 문제들을 야기하는 원인이 되고 있다. 이러한 문제점들은 이미 매스컴을 통해서도 다양하게 노정되어 그 개선방안이 제시되고는 있으나, 가장 근원적 해결책인 정확한 법리검토에 의한 체계적인 개선방안은 제시되지 않고 있다. 주택법은 집합건물의소유및관리에관한법률의 특별법으로서 동법 제5장에서 주택의 관리를 명문화하고 있음에도 불구하고, 의결기구인 입주자대표회의가 집행기구인 관리주체를 장악하고 있는 실정이다. 이는, 관리주체가 입주민을 위한 독자적인 업무집행을 제대로 하지 못한 채 임명권자 또는 주택관리업자의 선정주체로서 우월한 지위에 있는 입주자대표회의에게는 예속될 수밖에 없음에 기인한다. 또 집행기구가 행하여야 하는 관리주체의 업무를 입주자대표회의가 직접 시행함으로써 관리주체와 입주자대표회의 상호간에 자행되는 비리 등을 막지도 못하고 오히려 동조하거나 은폐하는 역할조차 할 수도 있다는 점은 심각한 문제를 야기 시킨다. 따라서, 이러한 문제들을 해결하기 위해서는 입주자대표회의에게는 실정법인 주택법이 명시한 의결권한이 아닌 집행업무는 하지 못하도록 하고, 관리주체에게는 집행업무에 관한 한 입주자대표회의의 부당한 간섭을 받지 않도록 입주자 등으로부터 적법절차에 의거하여 독립적으로 견제력 있는 권한을 위임받도록 하여야 할 것이다. 이와 같이 견제와 균형을 이루도록 함으로써 적법·타당한 업무는 상호 협조하고 위법·부당한 업무는 저지할 수 있도록 하기 위해서는 주택법령의 관련 규정을 위와 같은 법리 하에서 제·개정함으로써 비로소 가능하리라고 판단된다.

집합건물의 관리에 관한 법제의 개선방안

감남근(Kim Nam-Geun) 한국집합건물법학회 2010 집합건물법학 Vol.6 No.-

우리 집합건물법은 1984년 집합건물법 제정 이후 몇 가지 조항의 개별적 개선은 있었지만 전반적인 집합건물법의 개선작업은 이루어지지 않은채 지금에 이르고 있다. 집합건물의 수와 규모가 커졌음에도 집합건물을 효율적으로 관리할 수 있는 법제가 정비되지 못하다 보니 집합건물의 비효율이 심각해지고 집합건물 내부에서 관리단(입주자대표회의)과 구분소유자 사이에 분쟁이 격화되고 있는데도 이를 민주적 해결할 절차가 부실하여 집합건물 관리를 둘러싸고 긴장과 갈등이 고조되고 있다. 예를 들어, 공동주택을 제외한 일반 집합건물의 경우 집합건물 관리단의 구성과 관련하여 당연구성의 법리만 선언되어 있고 구체적인 집행기관의 설립이나 규약제정 절차 등이 마련되어 있지 않아 대부분의 집합건물에서 집합건물 관리단의 집행기구 조차 설립되어 있지 않다. 공동주택(아파트)의 경우는 입주자대표회의와 입주자사이에 많은 분쟁이 발생하고 입주자대표회의와 부녀회의 비리 사건 등 입주자대표회의 운영문제가 사회문제화 되었다. 입주자들의 권리의식이 향상되어 입주자대표회의에 대한 정보공개, 회계감사, 선거참여 등 공동주택 관리에 관한 참여민주주의 요구가 높아지고 있다. 서민아 파트의 경우 연체관리비가 증가하고 있으나 이를 효율적으로 회수할 수 있는 법리나 법제도가 정비되지 않아 공동주택의 노후화 방지와 효율적 관리에 필요한 관리비를 징수하지 못하고 입주자대표회의가 단전단수 등 강압적 수단으로 연체관리비 지급을 압박하다가 형사처벌을 받는 사례도 자주 발생하고 있다. 이러한 심각한 집합건물 관리상의 현안에 주택법 시행령 개정을 통하여 대응해 왔는데 단발적인 시행령 개정이 이루어지다 보니 공동주택 관리체계 전반에 관한 체계적인 법령정비가 되지 않고 있다. 그래서 공동주택 관리의 가장 기본체계라 할 수 있는 입주자대표회의 법률상 지위와 구분소유자를 대표하여 공용부분의 관리에 관한 소송을 수행할 수 있는 방법 등 기초적인 제도마저 정비되지 못하고 있다. 집합건물의 고층화로 용적율을 높여 더 많은 개발이익을 얻는 수익성 위주의 재건축 사업은 어렵게 되었다. 이제는 정말로 법령에 정해진 수명인 60년을 가기 위해서는 집합건물의 노후화를 막기 위한 철저한 관리가 필요하다. 재건축에 초점을 맞추는 것이 아니라 집합건물의 철저한 관리로 정책방향이 바뀌어야 한다. 또한 인구의 감소와 높은 주택보급율 등으로 더 이상 아파트를 재산증식의 수단으로 보기 어려운 시대에 돌입하면서 주택을 소유가 아니라 주거의 공간으로 보는 의식의 변화가 뚜렷하게 나타나고 있다. 비록 가격이 비록 낮더라도 주거의 질을 높이기 위하여 비슷한 직업과 소득이나 연령, 학력의 사람들이 동호인 공동체처럼 소규모의 공동주택 단지를 폐쇄적으로 운영하려는 요구가 높아지고 있고 실제로 그러한 목적으로 건립되는 타운하우스와 같은 새로운 공동주택이 출현하고 있다. 이러한 다양한 집합건물의 등장에 맞추어 새로운 집합건물의 관리를 통일적으로 규율할 수 있어야 한다. 집합건물법은 법무부에서 주택법은 국토해양부에서 관리하는 이원적인 법률관리의 행정체계가 두 법 사이의 괴리를 크게 벌리고 있는 점도 주목하여 차제에 집합건물법과 주택법의 관리 행정기관을 통합하는 것도 필요하다. Korean Condominium Act has not amended overall until now, although several provisions was amended since it was enacted in 1984. As the legislation by which they can manage condominium effectively was not prepared, inefficiency of the management was deeping and disputes between executive boards of condominium associations and unit owners have been intensified. But as the democratic arrangement procedure is insufficient, tension and discords within condominium is increasing. For example, mostly in the condominium except apartment even executive board is not constituted on because only the law principle of natural constitution was declared in the condominium act and the concrete provisions about the establishment of executive board or enacting of the article was not prepared. As the right consciousness of unit owners become more improved, the demand for such participatory democracy in the management of apartment as the information opening, auditing, participation in election etc. In the case of popular apartment, the executive board had not been able to levy management expenses which need to be used for preventing condominium from being superannuated because the legislative system by which they can draw in management expenses in arrears was not arranged in spite of increasing of amounts of them. Worst of all, there happened frequently the cases that the directors of executive boards suffered criminal punishment when they suspended power and water supply to units owners who was delaying management expenses for the purpose of forcing the units owners to pay the expenses. The systematical legislative preparation relating the management of condominium had not been conducted as the administrative concerned had dealt with the grave outstanding problem in the way how it amended enforcement ordinance expediently. Even such the basic legal system as the legal status of executive board or how it carry out litigation relating to the management of condominium on behalf of unit owners had not been arranged. In the consequence of the present condition of highrise apartment building, it is hard to conduct profit-centered reconstruction. Now we have to manage condominium thoroughly for preventing from superannuation so that condominium continue to be preserved for the endurance life of 60 years which is regulated by law and ordinance. The government policy about condominium also should be changed from reconstruction to the thorough management. Besides, people s points of view about house are being changed from ownership to concept of residence distinctly because the time when it is difficult to consider apartment as the measure of property multiplication is coming according to the decreasing of population and increasing of house supply portion. There are emerging also demands that persons interested in the same subject as income, age, scholarship co-operate small condominium site closedly for the purpose of improving qualities of residence though the price of it is cheap. The legislative which can regulate the management of diverse kinds of condominium unifiedly is needed. We have to pay attention to the point that the gabs between condominium act and housing act become bigger by dual administrative system that Ministry of Justice control the condominium act and the Ministry of Construction and Transportation manage the housing act. Now the management administrative system of two acts also should be unified.