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EVOLUTION OF RESIDENTIAL LAND DEVELOPMENT POLICIES AND PROGRAMS IN KOREA
조주현 건국대학교 부동산정책연구소 1991 不動産政策硏究 Vol.1 No.-
지난 수십년간의 도시화와 산업화의 과정에서 한국은 토지수요의 급격한 증가를 경험하였다. 특히 이렇게 증가된 토지수요는 공간적으로 대도시를 중심으로 집중되면서 토지자원의 제약성을 심각하게 노출시켰고 이로 인하여 지가는 다른 어떤 경제지표보다도 급등하는 양상을 보여왔다. 이러한 문제에 대처하기 위하여 한국정부는 토지이용의 제한과 투기적 거래의 규제를 통하여 지가의 안정화를 기하는 한편, 지방자치단체와 토지개발공사등에 의한 토지개발사업을 통하여 택지공급에 있어서 공공부문의 역할을 크게 증대시켜 왔다. 이론적으로 이러한 정부주도의 택지개발·공급은 토지이용의 효율성, 사업비의 조달, 개발정보의 관리 등에 있어서 심각한 문제를 노출시켜 왔으며 특히 대규모 사업을 중심으로 한 택지개발에 치중하게 됨으로써 개발지의 도심부로부터의 원격화라는 새로운 문제를 야기시켰다. 시대별로 정책의 흐름을 보면 1960년대에는 토지정책에 대한 제도적 기반의 정비단계로서 도시계획법, 건축법, 토지수용법등을 제정함으로써 토지의 이용에 대한 계획적 접근을 위한 제도적 기반정비에 그 초점이 맞추어졌다. 1970년대는 국토이용계획을 마련함으로써 1960년대에 구축한 제도적 기반을 전국적 규모로 확충해 나간 시기라고 할 수 있다. 이 시기에는 특히 1978년의 8·8조치로 대변되는 토지에 대한 투기적 수요의 조절을 양도소득세를 중심으로 한 조세정책에 의해서 시도한 점이 특색이다. 1980년대는 토지의 소유, 이용, 처분에 대한 정부의 정책들이 토지공개념의 종합적인 틀 안에서 완성된 시기로 볼 수 있다. 한편 지가의 변화를 보면 과거 30년 동안 3개년도의 절정(peak)이 나타났으며 이는 약10년의 주기를 보이고 있다. 특히 최근의 지가급등은 대도시의 광역화와 개발토지의 한계에서 비롯된 것으로 보인다. 그동안의 택지개발사업들 중에서 가장 흔히 사용된 개발방식은 토지구획정리방식으로서 사업주체의 재정적 부담을 적게 하면서 대규모 개발을 가능케 한다는 장점은 있으나 저소득층에 대한 직접적 혜택이 적고 지가상승에 의한 이익이 불공평하게 배분되며 궁극적인 개발이 개별 토지소유자에게 맡겨짐으로써 시간적으로 개발이 지연되는등의 부작용으로 인하여 1983년부터는 전면 매수개발방식인 공영개발방식이 더욱 보편화되었다. 그러나 이방식 또한 몇가지 근본적인 문제점을 안고 있는데 토지매입과정에서의 보상가와 보상방법을 둘러싼 지주나 세입자와의 마찰로 인하여 개발과정상에 애로점이 많은 실정이다. 특히 한국 사회가 전반적으로 민주화, 지방화를 지향하고 있는 현 싯점에서 민간 부문이 적극적으로 참여할 수 있는 택지개발제도의 마련이 시급한 실정이다. 기관별로 보면 1980년의 택지개발촉진법에 의한 택지개발 예정지구의 지정을 통한 토지개발공사의 역할이 크게 증대되었는 바, 결국 택지개발에 있어 공공부문의 역할은 더욱 확고해졌고 이들 준공공기관들의 사업수익성은 자동적으로 보장되는 결과를 초래하였다. 주택 200만호 건설계획과 관련하여 최근에 택지개발사업의 핵심이 되고 있는 것은 수도권의 5개 신도시개발사업이라고할 수 있다. 이 사업의 성패는 결국 도심과의 거리를 극복하기 위한 교통시설의 확충이나 서울에서와 같은 각종 편익시설의 확보라고 할 수 있겠는데, 이는 결국 이러한 신도시의 개발 코스트를 크게 증대시킴으로써 저소득층의 접근이 제도적으로 봉쇄되는 결과를 초래할 우려가 있다. 앞으로의 전망을 보면 우선 대규모 개발가능지를 중심으로 한 택지개발 예정지구의 지정은 당분간 계속될 것으로 보이나 이들 지역에서의 자족성 확보가 개발성패의 관건이 될 것이다. 둘째로는 공공용지를 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 여러 제도적 장치에도 불구하고 지주나 세입자등 이해람사자들과의 협의는 민주화, 지방화 시대를 맞이하여 더욱 어려워질 전망이며 이로 인하여 개발 코스트의 증가가 예상된다. 셋째로는 결국 신규개발가능 택지가 점점 더 부족해질 것이라는 점에서 기존 도시내의 저밀도 이용 택지나 불량주택지의 재개발에 대한 개발압력은 더욱 가중될 것으로 예측된다. 다만 재개발 과정에서 기존의 주택가격 보조정책으로 인하여 대형아파트의 건설이 선호되는 경우 토지 이용밀도의 고도화를 기하기 어렵고 도시저소득층의 주거문제는 더욱 악화될 우려도 있다. 결국 택지공급을 확충하고 동시에 토지이용의 효율성 증대를 위해서는 민간부문의 역할을 확충하는 것이 바람직하다고 하겠다. 즉, 기존의 과도한 토지 이용규제를 대폭 완화하고 민간부문에서 자생적인 개발이 이루어질 수 있도록 제도적 보완책이 마련되어야 하겠으며, 지역의 수요에 부응한 개발이 이루어질 수 있도록 지방자치의 진전에 따른 지방정부의 개발결정 기능을 크게 신장시켜야 하겠다. 이 때 개발자금의 조달이 큰 문제로 대두되는데 이는 지방 정부에 의한 채권의 발행이나 토지의 증권화와 같은 혁신적인 정책에 의해서 해결할 수 있을 것이다. 다만 이제까지의 토지정책이 규제위주로 이루어져 왔던 관행에 비추어 볼때, 앞으로 이러한 정책전환은 쉽지만은 않을 것으로 예상된다.
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日本と韓國におけるマンション建替判斷時の「費用の過分性」に對する判斷基準に關する硏究
張喜淳 건국대학교 부동산정책연구소 2000 不動産政策硏究 Vol.9 No.-
It was proposed that understanding in this report at the time of legally for point that the amount of the building discount intersects with total amount of the repair cost to discuss the Reconstruction be appropriate. That is, the amount of the building discount understands the point which becomes equal total amount of the repair at the time of the standard for the Reconstruction. It is necessary to judge thereafter of that in consideration of mutual agreement of the division owner, peripheral harmony with the environment, and the function etc. of the building. Regulations of the passage period of the Condominium Reconstruction are judged based on the grounds material which proves the mending time and the repair cost were paid. Thus, a regular mending and the repair extend the life of the condominium. It is necessary to do an enough education how much economical profit it becomes for the division owner.
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