수도권 1기 신도시 현황과 발전 방향 모색

허윤경 한국건설산업연구원 2021 건설이슈포커스 Vol.2021 No.-

2021년에는 분당 신도시 입주가 시작된 지 30년이 도래하며, 2022년부터는 수도권 1기 신도시에서 경과 연수 30년이 넘은 노후주택이 급격하게 증가할 것임. - 수도권 1기 신도시는 우리나라 도시 개발의 대명사가 되어 이후 개발의 주요 모델이 되었으나, 시대변화에 따라 사회적 노후화가 진행되고 있음. - 대량 주택공급의 영향으로 2026년까지 30년 이상 된 주택이 28만호에 달하게 되며, 주택 노후화가 진행되면서 주차, 상하수도 부식, 층간소음 등 주민들의 불편과 불만이 커지고 있음. 수요 측면에서는 여전히 매력적인 주거지의 위상을 유지하고 있으며, 경부축 인접 여부, 교육 여건, 인접지 개발 등이 복합적으로 영향을 미쳐 도시별 상황은 다름. - 매매가격 상승은 유지되고 회전율도 높은데 이는 1기 신도시를 향한 주택수요를 반영함. 또한, 강한 전세가격 상승을 보여 자산으로서 가치뿐 아니라 주거라는 사용가치도 유지되고 있는 것으로 해석됨. - 분당, 평촌은 젊은 인구 및 매입자가 유입되고 소득과 소득 증가율도 높아 강한 도시 생명력을 유지하고 있음. 다만, 분당은 판교가 포괄되어 분석돼 오역의 가능성도 존재함. 평촌은 낮은 무주택 비율과 높은 회전율이 확인되며 이는 수도권 자가시장의 주거사다리 역할을 수행하는 것으로 이해됨. - 일산, 중동은 50대 이상 장년층의 비중이 높음. 추가적 노령화가 이루어지면 도시의 활력 저하의 가능성이 존재함. 일산은 소득 수준에 비해 소득 증가율은 낮고 연체율이 높은 점도 우려스러움. - 소형 주택 중심의 평촌, 산본은 다양한 수도권 지역으로 통근이 가능한 입지에 위치하면서 관할 시군구 내 매입 비중이 높아 실거주자의 높은 선호를 확인할 수 있음. 수도권 1기 신도시가 우리나라 도시 개발의 새로운 패러다임을 제시했다는 점에서 도시정비와 주택정비의 방향성을 보여줘야 하는 의무가 존재하며, 수도권 주택수요 및 개발압력대응을 위해서도 양호한 주거지 유지는 중요한 이슈임. - 노후화가 진행되고 있으나 지금까지는 양호한 도시 기능을 유지하고 있어 공공의 개입 당위가 크지는 않음. 다만, 급속한 노화에 따른 부담이 점진적으로 확대될 것임. - 새로운 개발을 통한 수요 대응도 중요하지만, 기존 도시의 성능 향상 및 노후화 문제를 관리하지 않으면 수도권의 양호 주택지 부족 문제를 심화시킬 수 있음. 계획도시라는 특성을 고려하면 산발적 단지 중심의 정비가 아니라 스마트도시로의 변화 등 도시 전반의 기능 향상 관점에서 새로운 정비 수단을 모색해야 함. - 자족기능 미약, 지역경제 성장의 정체 등을 고려하면 단지 중심의 기존 정비 방안이 아니라, 스마트시티로의 도약과 같은 큰 틀의 도시공간 재편을 고민해야 함. 교육시설과 같이 변화한 수요에 맞추어 도시기능을 재편하고 성능을 향상시킬 방안이 모색되어야 함. - 주택수요 대응, 도시성능 향상 재원 확보 등을 위해 유연한 개발밀도 조정이 검토되어야 함. - 분당과 평촌은 젊은 계층과 경기 남부권 통근자의 선호를 반영한 도시 성능 향상이 필요하며, 중장년층이 많은 일산과 중동은 고령 친화 도시이면서 도시 활력을 유지할 수 있는 균형점이 요구됨. - 산본은 공공의 용지 비중이 커 공공 주도의 도시 기능 재편 모델을 제시할 수 있을 것임.

도로 입체개발 활성화 방안

허윤경 한국건설산업연구원 2020 건설이슈포커스 Vol.2020 No.-

● 도심의 가용 토지는 부족하나 주택 수요의 증가 등 다양한 도심 공간 수요는 지속적으로 증가하고 있어 입체개발을 통한 창의적 공간 활용의 필요성이 확대되고 있음. - 택지 공급의 감소, 개발제한구역 해제의 어려움 등 대규모 택지 공급은 한계에 봉착하고 있으며, 중소규모 개발을 위한 가용 토지도 극히 제한적임. - 최근 들어 세대수 집중과 주택가격 상승 등 도심을 중심으로 주택 수요는 오히려 확대되는 양상임. 민간과 공공 모두 총량적 관점에서 도심 주택공급을 위한 다양한 여건 마련이 무엇보다 시급한 실정임. - 노후주택 정비 수요 급증, 용도 전환, 복합용도 개발 등 공간 수요가 다변화되면서 다양한 형태의 입체개발 수요가 커지고 있어 이를 위한 개발 수단을 확보해야 하는 시점임. ● 현행 제도에서는 개별법에 산발적으로 도로의 입체개발을 규정하고 있어 종합적인 관점에서 개발이 용이하지 않고, 사권 보호가 미약하여 민간 참여가 어려운 상황임. - 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시계획시설의 결정, 구조 및 설치기준에 관한 규칙」, 「도로법」, 「건축법」, 「공공주택 특별법」, 「국유재산법」, 「공유재산 및 물품관리법」 등을 통해 규정하고 있음. - 공공 목적이 아닌 경우에는 도로 점용을 극히 제한하고 있어 민간의 접근은 어려움. ● 2017년 2월 국토교통부가 도로 공간의 입체적인 활용과 관련한 대책을 발표하였고, 20대 국회에서 관련 법률안의 제정 및 개정 논의가 진행되었으나 국회를 통과하지 못함. 이후 공간 입체개발과 관련한 논의는 지지부진한 상황임. ● 전 세계적으로 도심 내 가용 토지 한계, 노후 시설물 개량 등 다양한 요구에 따라 입체적 개발이 확대되고 있음. 특히, 민간의 적극적 참여를 통해 기술적·공간적 혁신의 계기가 됨. - 일본의 토라노몬 힐, 캐나다의 지하 개발, 시애틀의 알라스칸 하이웨이, 뉴욕의 록펠러대학 사례를 확인하면 고밀 지역, 교통 통제 기한 제약, 기존 시설과의 연계성 등 다양한 한계 조건에서 시공이 이루어짐에 따라 시공 기술 혁신의 계기가 되고 있음. - 개발 이후에는 기존 도심 내 새로운 공간이 탄생함에 따라 지역의 랜드마크로 자리잡음. 공간 연계성의 강화, 복합 기능의 강화 등으로 재창조되어 지역 경제의 새로운 활력이 되고 있음. ● 도로의 입체적 활용을 위해서는 통합 법률을 조속히 제정해 개발의 효율성을 높이고, 사업시행자의 권리를 보호할 수 있는 제도적 방안을 마련하여 민간 참여를 확대시켜야 함. - 조속한 통합 법률 제정을 통해 효율적인 입체개발의 제도적 기반을 마련해야 함. 20대 국회에서 발의되었던 도로 공간의 입체개발에 대한 법률(안)을 재검토해 21대에서는 법률 제정이 이루어져야 할 것임. - 「도로법」을 개정해 도로 상하부에 건축물의 신축 및 개축 허용 범위를 확대함으로써 도로점용 허가와 소유권이 인정되는 영구 시설물의 축조 등 사업시행자 등의 권리를 보장해야 함. - 민간 참여가 확대되기 위해서는 사권 설정이 법률적 효력을 갖출 수 있는 방안이 모색되어야 함. 예를 들어 구분 지상권의 설정과 보호의 실효성 강화 등이 될 것임.

미국 주택기업의 비즈니스 모델 분석

허윤경,김성환 한국건설산업연구원 2018 건설이슈포커스 Vol.2018 No.1

자산가치의 등락과 임대료 상승이 존재하는 미국 시장에서 주택기업의 비즈니스 모델을 확인하여 시사점을 도출하려 함. - 장기적으로 우리나라 분양시장의 규모 축소가 불가피하여 주택산업의 체질 개선과 새로운 사업 모델 모색이 필요함. 자산가치와 임대료가 동반 하락한 일본 모델을 벤치마킹하기에는 환경적 요인이 다름. 최근 미국의 주택시장은 재고 대비 0.8%를 상회하는 신규 공급이 이루어지고 있고, 금융 위기 이후 매매가격과 임대료가 동반 상승함. 주거용 부동산의 수익률은 6%를 상회함. - 주택 재고는 1억 3,405만호이며 공실률은 11% 수준임. 재고 대비 연간 0.8∼0.9%의 신규 공급이 발생하고 있음. 단독주택 비중은 62.6%이며 주로 자가로 활용됨. 임대주택은 공동주택 형태가 다수임. - 금융위기 이후 주택 매매가격은 40% 이상 상승함. 임대료는 연간 3∼4%대의 안정적인 상승률 기록 건설업 기반, 디벨로퍼 기반, 투자 기반의 6개 기업과 사례를 선정하여 분석함. - 본 연구에서 다룰 기업은 건설업 기반의 ① 디알호튼, ② 썬 커뮤니티즈, 디벨로퍼 기반의 ③ 트럼멜 크로우, ④ 아메리칸 캠퍼스 커뮤니티즈, 그리고 투자 기반의 ⑤ 스타이브센트타운, ⑥ 인비테이션 홈즈임. - 디알호튼은 미국 주택시장 중 규모가 가장 큰 단독주택 시장에서 사업을 영위함에 따라 매출 규모도 큼(2017년 141억 달러). 그러나, 우리의 분양형 사업과 유사한 형태로 경기 사이클에 따른 부침도 큼. - 썬 커뮤니티즈는 틈새시장인 매뉴팩처드주택 공급의 선두 주자임. 주택은 판매되지만 토지는 임대 형식 으로 월 임대료가 발생함. 우리나라의 토지임대부 주택과 대응되는 형태임. 저가 주택시장을 대상으로 하여 비교적 높은 수익을 시현하고 있음. - 트럼멜 크로우는 개발사업에 대한 수수료를 수취하지만, 지분 투자를 통한 수익 규모가 더 큰 것으로 이해됨. 도심의 하이엔드 수요자를 대상으로 하여 개발 이후 임대, 분양을 동시에 수행하고 있음. - 아메리칸 캠퍼스 커뮤니티즈는 학생 기숙사와 연구시설 중심으로 개발사업을 진행함. 장기 보유 및 임대를 통해 수익을 창출함. 이에 따라 금융위기 때도 플러스 수익을 실현함. - 스타이브센트타운은 2015년 블랙스톤이 매입한, 뉴욕의 1만호를 상회하는 임대주택 단지임. 투자 주체의 공공 정책 이해 정도에 따라 투자 실패와 성공적 저리 자금조달 사례가 함께 존재함. - 인비테이션 홈즈는 2012년 블랙스톤이 설립한 임대주택회사임. 미국의 임대용 단독주택 시장이 기관투 자자의 새로운 투자 대상으로 부각되고 있음. 금융위기 이후 압류 주택 증가 등으로 대량의 주택을 저가에 매수할 수 있는 기회가 있었고, 임차 수요 증가라는 미국의 주택시장 구조 변화에도 기인함. 경기 사이클에 부침은 존재하나, 신규 공급은 지속되며 시장 변화에 대응한 상품 개발, 시공 방식 발전, 금융 선진화 등 산업적 혁신 및 발전도 이어지고 있음. - 주택가격 상승기의 주력 상품은 개인을 위한 판매용 주택이라는 사실에는 변화가 없음. 기업 관점에서는 경기 변동성 리스크 관리 역량이 중요함. - 임대 운영이 포함된 기업은 금융위기에도 플러스 수익을 유지한 반면, 분양 사업이 주력인 디알호튼의 경우 침체기에 어려움이 컸음. 하지만 호황기에는 폭발적 성장세도 확인됨. - 미국의 주택사업은 기관투자자나 금융 상품과의 다양한 결합 형태로 나타나고 있음. 장기 보유를 통한 운영 방식에서 자금력이 필수 요소로 부각됨에 따라 임대사업의 선결 조건은 다양한 금융상품 개발로 이해됨. - 6개사 모두 Value Chain을 확대시켜 자금조달에서 운영까지 일체화하는 방향으로 발전하고 있음.

프롭테크 기업, 부동산 산업의 새로운 미래

허윤경,김성환 한국건설산업연구원 2019 건설이슈포커스 Vol.2019 No.2

◎ 2017년 이후 글로벌 프롭테크 시장이 급격하게 성장하였고, 부동산 산업의 새로운 성장 동력으로 인식되고 있음. 본 연구는 기업 사례를 통해 프롭테크 시장을 이해하고 접근 방안에 대한 시사점을 얻고자 함. - 프롭테크(Proptech)는 부동산(Property)과 기술(Technology)의 합성어로 부동산업과 기술업을 결합한 새로운 형태의 산업, 서비스, 기업 등을 포괄하는 개념임. - 2013년 이후 프롭테크에 대한 투자가 증가하여 2017년에는 그 규모가 130억 달러에 달하였고 벤처 캐피털의 프롭테크 투자도 급격하게 확대됨. 최근에는 Series B 이상 투자 비중이 확대되는 등 일정수준의 성과가 확인된 기업의 수가 증가하고, 이를 향한 투자자의 선호가 두드러지고 있음. - 위웍, 에어비앤비, 질로 등 유니콘 및 데카콘 기업이 빠르게 증가하면서 시장 점유율을 확대하고 있음. ◎ 프롭테크 시장을 ① 건설 프롭테크, ② 스마트빌딩 및 상업용 프롭테크, ③ 스마트홈 및 주거용 프롭테크, ④ 공유경제 프롭테크로 구분하고 각 기업 사례를 분석함. - 건설 프롭테크는 유니콘 기업인 ‘프로코어’, 자료 분석 회사인 ‘룸빅스’, 모듈러 주택부문의 ‘블루홈즈’, 증강현실을 활용한 ‘홀로빌더’를 대상으로 삼음. - 상업용 프롭테크는 구글의 스마트시티 사업을 추진하는 ‘사이드워크 랩스’, 대기업인 ‘하니웰’, 임대차 관리를 지원하는 ‘VTS’, 빌딩 에너지 효율을 지원하는 스타트업 ‘엔틱’을 분석함. - 주거용 프롭테크는 아마존의 스마트홈인 ‘알렉사’, 구글의 ‘안드로이드 싱스’와 미국의 최대 주택 공급업체인 레나가 투자한 ‘오픈도어’, 블록체인 기술을 활용한 ‘임브렉스’의 특징을 확인함. - 공유경제 프롭테크는 에어비앤비의 부동산 개발사인 ‘니도’, 기관투자자 티시먼 스파이어의 ‘Zo’를 선택함. ◎ 글로벌 시장에서는 프롭테크 기업의 폭발적인 성장세가 확인되고 있으며, 다양한 업태의 시장 참여자들의 적극적인 진출이 이루어지고 있음. - 타 분야에 비해 부동산의 기술 활용도가 낮아 기술 혁신에 따른 파급력이 클 것으로 예측됨. 대형 기업의 등장으로 신시장 창출 및 효율성이 현실에서 증명된 것이 성장세의 원인으로 판단됨. - 기관투자자, 벤처캐피털 등 다양한 형태의 투자가 유입된 것이 산업적 성장 동력으로 작동하고 있음. - 지금까지 성과는 업역의 본질적 변화나 신시장 창출보다는 기술을 활용한 관리의 효율화로 비용을 절감하고 생산성을 높이는 형태가 다수였음. 다만, 블루홈즈, 공유경제 등은 구조적 변화의 가능성을 보여줌. ◎ 프롭테크의 본질은 기술을 활용한 부동산 산업의 선진화이며, 이는 국가별, 세부 분야별 속도의 차이는 존재하나 거스르기 어려운 메가 트렌드로 이해됨. 프롭테크 시장 형성으로 부동산 산업 선진화를 이루려면 적극적인 정책적 지원, 투자자 발굴, 기업의 참여가 필요함. - 우리나라에서도 프롭테크 관련 기업이 설립되고 있으나, 글로벌 시장에 비해 성장 속도가 더디고 공유경제와 매물 중개 부문에 치우쳐 있음. - 업태 간 시너지가 어려운 칸막이식 규제, 지분형 투자가 적은 투자 환경 등이 성장의 제약 요인으로 지적되어 옴. - 미국 최대 주택 공급업체인 레나의 사례에서 보듯이 프롭테크 기업과의 파트너십이나 투자를 통해 기술을 전통 업태로 포괄하려는 노력이 필요함. 이는 오히려 기존 사업 영역을 공고히 하는 역할도 할 것임.

위암 세포주에서 C-erbB-2 (HER2/neu) 암유전자 과표현에 따른 NK 세포독성능의 효과와 IFN-γ 의 영향

허윤경,정노팔 大韓免疫學會 1996 大韓免疫學會誌 Vol.18 No.2

The effect of c-erbB-2 overexpression in several stomach cancer cell lines on the cytotoxicity of NK cell was examined. C-erbB-2 overexpressed cell lines showed a resistance to NK cytotoxicity, when compared with the nonoverexpressed cell lines. IFN-y treatment reduced the level of c-erbB-2 on the surface of WDK, LJH and KHH cell lines, and the cytotoxicity was in-creased. On the other hand, ICAM-1 expression was increased in both c-erbB-2 overexpressed and nonoverexpressed cell lines by IFN-y. The NK cytotoxicity of c-erbB-2 nonoverexpressed JBH and KATOIII cell lines was reduced upon IFN-y treatment, but c-erbB-2 overexpressed WDK, LJH and KHH cell lines showed an increased NK cytotoxicity. Thus, the inhibition of the c-erbB-2 expression on the surface of target cell by IFN-y leads to increase in the susceptibility to NK cell. These results suggest that overexpression of c-erbB-2 oncogene in human stomach cancer cell lines may be involved in a resistance to NK cytotoxicity.

유럽의 주택정책, 변화와 도전

허윤경 한국건설산업연구원 2022 건설이슈포커스 Vol.2022 No.-

● 우리나라와 유사한 주택문제를 겪고 있는 독일, 영국, 핀란드의 주택시장 변화와 정책 대응을 확인하여 정책적 시사점을 제시코자 함. ● 독일은 다양한 참여자가 포함된 협의체를 통해 주택 공급 정책을 수행하면서 사회적 갈등을 조율하나, 실질적인 공급 효과가 더디게 나타나면서 추가 지원 요구도 큼. - 최근 10년간(2011년 4Q ~ 2021년 3Q) 주택가격은 81.3% 상승했고 임대료 규제 정책에도 신규 계약을 중심으로 임대료 불안이 지속됨. - 다양한 시장 참여자로 구성된 협의체를 통해 주택 공급 정책을 발굴했고, 여기에서 발굴된 주택 공급 정책은 10대 프로그램으로 운영하고 있음. 그러나 현재까지 공급 효과가 가시적으로 나타나지 않음. - 베를린의 임대료 동결 조치와 위헌 판결 이후 민간 임대주택 공공 환수 주민 투표, 임대소득 누진세율 도입 검토 등 임대료 규제 정책과 관련한 사회적 논란이 지속되고 있음. ● 영국은 주택 공급 실패의 주요 원인을 1947년에 근간을 두고 있는 계획 시스템으로 진단하고 2020년 이후 도시계획의 근원적 개혁(안)을 논의 중에 있음. - 최근 10년간(2012 ~ 2021년) 영국의 주택가격은 64.5% 상승했는데, 런던은 78.4%에 달함. - 2017년 발표된 장기 주택공급계획에서는 양질 입지의 주택 공급, 공급 기간 단축, 공급 주체의 다양화 관점에서 정책을 추진 중에 있음. - 2020년에는 계획 시스템 개혁을 위한 정부(안)을 발표하고 2022년 현재까지 논의를 진행하고 있음. 간소화, 디지털화, 표준화, 부담금 개혁을 통해 주택 공급 기간 단축과 예측 가능성을 높이고자 함. ● 핀란드는 1990년대 초 임대료 규제 정책을 폐지한 이후 민간 임대주택 공급 확대로 이어졌고, 유럽에서 상대적으로 주택시장 안정 국가로 분류됨. - 1990년대 초 경제 회복과 주택시장 불황을 극복하기 위해 민간 임대주택 공급 확대 정책을 채택하고 임대료 규제 정책을 폐지함. 이후 민간 임대주택 공급 확대와 시장 안정으로 이어짐. - 핀란드는 유럽에서 상대적으로 주택시장이 안정된 국가로 평가받으나, 낮은 인구 밀도와 높은 공급 탄력성, 노키아 몰락에 따른 경제 어려움 등 복합적 영향을 받은 것으로 판단됨. ● 우리나라도 250만호 공급 시기 동안 주택산업 선진화와 미래 대응을 함께 달성해야 함. - 규제는 정부 단독으로 수행하지만, 공급은 시스템과 산업이 수행함에 따라 시스템을 개선하고 다양한 시장 참여 주체들이 유기적으로 협력할 때 공급 확대 정책이 효과를 낼 수 있음. - 사회적 갈등 조율은 시간이 소요되나, 공급 확대 정책에 대한 사회적 합의를 위해 협의체, 캠페인, 시민 참여 유도 등 다양한 노력이 필요함. - 사회적 논란의 상당 부분은 개발 이익과 관련성이 높음. 과거와 같이 민간이나 공공의 특정 주제 중심의 운영이 아니라 개발이익 관리를 위한 정교화된 시스템 마련이 필요함. - 독일과 영국처럼 스마트 건설, 제로 에너지 대응 등 미래 대응을 위한 공공의 목표도 달성해야 함. - 기존 프로세스를 점검하여 공급 기간을 단축(인허가, 도시계획 개편 등)하고 건축비를 절감(건축 표준화, 스마트 시공 등)하여 부담 가능 주택 공급을 위한 여건을 마련해야 함.

재고주택 시장과 재고주택 관리 정책방향

허윤경 국토연구원 2015 국토 : planning and policy Vol.410 No.-

건설동향브리핑 937호

허윤경,박용석,이승우 한국건설산업연구원 2023 한국건설산업연구원 건설동향브리핑 Vol.2023 No.-

1~10월 서울 아파트… 가격 상승·거래 증가, 30·40대 증가폭 커 - 전년 대비 매매 136.6% 상승, 30·40대 매수 증가가 시장 변화를 이끌어 - 건축물 그린리모델링, 새로운 건설시장으로 급부상 - ’23~’50년간 시장 규모 1,706조~2,781조 원 예상, 정부의 획기적 지원책 마련 필요 - 수요와 공급 불균형 초래, 공유숙박업 규제 움직임 확산 - 임대주택 물량과 임대료에 악영향… 파리, 뉴욕, 캐나다 등 규제 강화 -

건설동향브리핑 942호

허윤경,이광표,빈재익 한국건설산업연구원 2024 한국건설산업연구원 건설동향브리핑 Vol.2024 No.-

’22년, 전반적 자가보유율 상승에도 중위소득 가구는 하락 - 자가보유율 61.3%, 자가점유율 57.5%… 모두 전년 대비 상승 - 일본 건설ICT 기술 활용 체계와 시사점 - 관(官) 주도 기술 활용 체계 · 기술 기준 · 사업 발주 · 기업지원 통한 선순환 체계 구축 - 최근 EU의 건설산업정책 동향 분석 - 건설산업 생태계의 녹색 및 디지털 전환과 복원력 강화 지향 -

The Estimation of Spatial Effects of the Office Rent in Seoul

허윤경,김성진 국토연구원 2008 국토연구 Vol.58 No.-

This study analyzed the spatial effects on office rent in three representative regions in Seoul (CBD, Gangnam, and Mapo/Yeouido) using three autocorrelation models (SEM, SLM, and SAC) as well as the hedonic model (traditional OLS). The results of this study show that SEM is more suitable than the typical regression model (OLS) for office market analysis. Moran's I coefficient which can presume the spatial effects represented the spatial dependence. The strongest spatial dependence was observed in CBD, followed by Mapo/Yeouido and Gangnam. It is caused by the difference between the rent level and the spatial density rate. But this spatial effects of office market in Seoul were weak as compared with that of housing market because of supplier's market that the rent is decided by suppliers of office, so far. Despite the drawback that the analysis is unable to control the effects of omitted-variables completely, it is a meaningful study dealing with the spatial effects of office market in Seoul. This study analyzed the spatial effects on office rent in three representative regions in Seoul (CBD, Gangnam, and Mapo/Yeouido) using three autocorrelation models (SEM, SLM, and SAC) as well as the hedonic model (traditional OLS). The results of this study show that SEM is more suitable than the typical regression model (OLS) for office market analysis. Moran's I coefficient which can presume the spatial effects represented the spatial dependence. The strongest spatial dependence was observed in CBD, followed by Mapo/Yeouido and Gangnam. It is caused by the difference between the rent level and the spatial density rate. But this spatial effects of office market in Seoul were weak as compared with that of housing market because of supplier's market that the rent is decided by suppliers of office, so far. Despite the drawback that the analysis is unable to control the effects of omitted-variables completely, it is a meaningful study dealing with the spatial effects of office market in Seoul.