IC-PBL 문제해결형 인재양성을 위한 부동산금융 프로젝트

진창하 한국인적자원개발학회 2018 한국인적자원개발학회 학술연구발표회 발표논문집 Vol.2018 No.12

신문기사 내용과 주택가격: 인식, 사유, 그리고 투자심리

진창하 ( Chang Ha Jin ),( Galli More Paul ) 한국부동산분석학회 2012 不動産學硏究 Vol.18 No.2

부동산 시장에 있어 시장 참여자는 다른 자산시장과는 상이한 특징을 나타낸다. 특히 수익형 부동산 시장과 달리 비전문적인 시장참여자들에 의해 시장의 행태가 영향을 받게 된다. 의사결정자들은 객관적인 정보에 의해 영향을 받을 뿐 아니라 직관과 투자심리에 따라 어느정도 영향을 받게 된다. 우리는 애틀랜타 CMSA 지역을 대상으로 신문기사의 내용과 부동산 가격에 대한 관계를 연구하였다. 본 연구는 공적분 검정을 수행하였고, 그랜저 인과관계 검정(Granger`s Causality Test), 그리고 오차수정모형(Error Correction Modeling)을 이용하여 주택시장과 신문기사와의 관계성에 대해 연구를 하였다. 본 연구에서 시사하는 점은 특히 부정적인 용어의 사용이 주택시장의 가격변화에 대해 연관성이 있는 것으로 나타났다.

반복매매가격모형을 활용한 미국 주택가격지수산정과 활용 : 부동산의 선물거래를 중심으로

진창하 디아즈 줄리앙(Julian Diaz Ⅲ) 한국주택학회 2008 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2008 No.2

본 연구는 미국 반복매매가격지수인 S&P Case/Shiller 지수와 연동되어 거래되고 있는 주택파생상품, 즉 부동산선물과 옵션을 이용한 거래에 대한 연구다. 나아가 본 연구는 향후 해외부동산투자에 있어 위험의 헤지, 부동산 자산의 유동화, 포트폴리오 효과를 고려해 효과적인 가격예측모형과 투자모형을 분석하였다. 본 연구의 대상도시는 로스엔젤리스, 뉴욕 및 시카고이며, 이 세도시는 미국 내 대표적인 한인 거주도시로써 향후 지역 내 한국인의 해외투자가 활발해지리라 예상되는 지역이다. 본 연구의 방법론은 부동산 경기주기론(Real Estate Cycle)에 그 이론적 기반을 두고 있다. 그리고, 각 도시에 Hodrick-Presctt 필터를 사용하여 단기 주기와, 장기추세를 구분해 각 도시의 시계열 특성에 부합하는 예측모형을 사용하여 부동산 가격지수를 예측해 보았다. 또한 이 예측지를 기반으로 현재 시카고 선물거래소에서 이루어지고 있는 방식에 따라 부동산의 선물거래를 시물레이션을 하였다.

리츠 공모상장 결정요인의 특성 분석에 관한 연구 : 재무적 요인, 고유특성 및 지배구조를 중심으로

박병태,진창하 한국부동산연구원 2019 부동산연구 Vol.29 No.2

The purpose of this study is to examine the determinants of listed and unlisted REITs. Thus, we conduct an empirical analysis by using the Linear Probability Model (LPM) and establishing variables related to investment factors, external factors, and governance, the inherent characteristics of REITs, along with the legal and statistical analysis of financial statements and financial quantitative analysis. The results of the analysis are as follows. First, in the quantitative analysis of financial factors, the financial indicators of listed REITs perform better than those of unlisted REITs, indicating that most REITs with excellent financial status are listed. Then among 27 variables, 16 items are statistically significant in the results of the empirical analysis on investment factors, external factors, and governance. As the three null hypotheses are rejected, financial factors, investment factors, external factors, and dominant variables are deemed to have an influence on the listing decision. This study aims to prove that REITs have been thoroughly verified after their introduction, as well as the quantitative analysis of financial factors, and the analysis of investment factors and external factors. 본 연구의 목적은 리츠 상장과 비상장의 결정에 어떠한 요인이 영향을 미쳤는지를 파악하고자 함에 있다. 이를 위해 공모상장 기준의 법제적인 문헌분석 및 재무적인 정량분석과 함께 리츠의 고유특성에 속하는 투자요인, 외부요인, 지배구조에 대한 변수를 설정하여 선형확률모형(LPM)에 의한 실증분석을 시도하였다. 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 국내 리츠의 상장과 비상장의 결정요인을 선별하기 위해 상장할 수 있었으나 상장선택을 하지 않은 사례의 분석결과, 2016년 12월말 기준 청산리츠 92개와 운용중인 리츠 169개, 전체 261개 리츠 중, 상장이 가능한 리츠는 88개(33.7%)로 나타났다. 그러나 실제 상장된 리츠는 19개에 불과하여 나머지 69개는 거래소 상장규정 강화 등의 이유로 비상장을 선택한 결과를 나타냈다. 둘째, 재무적인 요인의 정량분석에서는 비상장리츠에 비해 상장리츠의 재무지표가 월등히 양호한 것으로 나타나 재무상태가 우수한 리츠가 대부분 상장되었던 것으로 밝혀졌다. 셋째, 투자요인, 외부요인, 지배구조의 실증분석 결과에서는 변수로 설정한 27개 항목 중, 16개 항목에서 통계적으로 유의한 결과를 보였다. 설정된 세 가지 귀무가설이 모두 기각됨으로 인해 재무요인, 투자요인, 외부요인, 지배구조의 각 요인별 고유변수는 상장결정에 영향을 끼친 것으로 분석되었다. 본 연구는 그 동안 국내에서 연구가 이루어지지 않았던 부동산투자회사의 상장과 비상장의 결정요인을 리츠 도입이후 전체적으로 검증했다는 점과 재무적 요인의 정량분석과 함께 투자요인, 외부요인, 지배구조를 고유한 독립변수로 활용하여 상장선택에 어떠한 요인들이 얼마나 영향을 미쳤는지 실증분석을 시도했다는 점에서 의의가 있다고 판단된다.

건설보증이 국민경제에 미치는 효과: 건설공제조합을 중심으로

엄근용,진창하 한국부동산분석학회 2016 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2016 No.-

본 연구는 건설산업에 신용을 보증하여 원활한 공사의 진행을 도와주는 건설보증의 국민경제에 미치는 영향에 대해 다양한 방법으로 분석하였다. 건설공사와 건설보증의 관계에 대해서 건설보증의 종류와 법령을 통해 살펴보고 건설보증이 가지는 경제학적 의미를 살펴보았다. 또한 건설보증의 경제적 효과에 대해 산업연관표와 VAR 모형 분석을 통해 국민경제에 미치는 효과를 정태적·동태적으로 분석하였다. 건설보증은 건설공사가 장시간과 거액이 소요되는 특징으로 인하여 위험을 해소하고 건설기업의 신용을 보강하는 수단으로 활용되어져 왔다. 건설보증은 경제학적으로 건설시장에 진입장벽을 낮추고, 독과점이 될 수 있는 시장에 공급효과를 가져와 완전경쟁시장으로 유도한다. 산업연관 분석결과, 건설보증은 건설산업에 보증 자체의 본연의 기능뿐만 아니라 고용 등 부수적인 효과도 지속적으로 가져왔다. 생산파급액은 2000년의 653.1억원에서 2013년에는 958.8억원으로 증가하였다. 고용 및 취업 유발효과는 지속적으로 1,000명 내외를 유지하여 왔다. 2000~13년 동안 국민경제에서 차지하는 건설보증 실적은 1.68~3.75% 수준을 보였으며, 실업자 수 대비 고용 및 취업 유발효과도 0.11~0.31%를 차지하는 것으로 나타났다. 국민경제에 대한 건설보증의 VAR모형을 이용한 동태적 분석 결과, 건설보증은 실질 GDP 변동률에 양(+)의 효과를 가지는 것으로 분석되었다. 전기의 실질 건설보증실적 변동률의 증가는 직·간접적으로 실질 GDP 성장률을 상승시키는 효과를 가지는 것으로 나타났다. The purpose of this study is measured the effectiveness national economy of construction guarantee. First, the study is reviewed legal and economic for relation of construction work and construction guarantee. Second, The economic effect for construction guarantee is estimated with an inter-industry relation table and var model. Construction guarantee is lowers market entry barrier and attracted from monopoly and oligopoly to perfectly competitive market. The result of inter-industry relation analysis is brought natural work and a knock-on effect. The inter-industry relation effect of construction guarantee is growed from 65.3 billion won in 2000 to 95.9 billion won in 2013. And The employment effect of construction guarantee is showed about 1,000 people. The result of var model analysis, the real GDP rate is growed for the real construction guarantee rate. In other words, the real GDP rate is growed the growth of construction guarantee rate(-1).

장기전세주택(SHift) 거주자 소비효율성 분석에 대한 연구

유동영,진창하 대한국토·도시계획학회 2019 國土計劃 Vol.54 No.2

본 연구는 공공임대주택의 여러 유형 중 장기전세주택의 효율성을 분석하고자 한다. 공공임대주택 공급의 효율성은 크게 생산측면과 소비 측면으로 나눌 수 있다. 그러나 생산 측면의 효율성은 공공임대주택 공급자의 비용에 대한 충분한 정보가 있어야 추정이 가능한데 이는 현실적으로 어렵다(정의철, 2006). 반면 소비측면의 효율성은 시장임대료와 입주자가 실제로 지불하는 임대료와의 차이를 비용으로 측정하고, 입주자의 편익은 힉스(Hicks) 의 대등변화를 이용하여 측정한 뒤 비용편익비를 산출함으로써추정할 수 있다. 따라서 본 연구는 다음과 같은 목적으로 장기전세주택의 소비 효율성을 분석하고자 한다. 첫째, 장기전세주택 입주자가 공공임대주택에 입주함으로써얻는 편익과 정부가 공공임대주택을 공급하면서 묵시적으로 지원하는 금액을 비교함으로써 장기전세주택 입주자의 소득이 얼마나 보전되었는지 파악하고자 한다. 입주자의 편익은 힉스의 대등변화를 통해 추정하는데 본 연구에서는 스톤-기어리(Stone- Geary)함수를 기본함수로 설정하고, 공공임대주택의 규모 제한을 추가하여 스톤-기어리 함수의 단점을 보완하고자 했다. 또한, 정부가 묵시적으로 지원하는 금액은 공공임대주택과 동일한 주거서비스를 제공하는 수도권의 민간임대주택의 임대료를 특성가격모형을 통해 추정하고, 추정된 계수에 공공임대주택 자료를 적용함으로써 도출하였다. 둘째, 장기전세주택의 소비 효율성을 계산함으로써 지방에 비해 상대적으로 입주자 선호도가 높은 서울시에서 희소자원의 배분, 즉 공공임대주택 공적 자금이 효율성 있게 집행되고 있는지살펴보고 이에 대한 정책적 함의를 제공하고자 한다. 이를 위해서울주택도시공사에서 제공하는 ‘2016 공공임대주택 입주자 조사’를 바탕으로 분석을 진행하였다. 해당 조사는 가구의 일반특성뿐만 아니라 주거, 복지, 경제, 보건 측면까지 조사된다는 장점이있으며 서울시에 거주하는 공공임대주택 입주자들의 주거복지향상을 목표로 하고 있어 서울주택도시공사, 한국토지주택공사, 주택관리공단에서 관리하고 있는 서울 임대 가구를 모집단으로하기 때문에 본 연구에 가장 현실적인 자료로 사용될 수 있다고판단하였다. 셋째, 공공임대주택 입주자가 얻게 되는 편익, 즉 공공임대주택 입주자가 정부의 임대료 지원이 없을 때 기존의 예산제약조건하에 동일한 효용을 얻기 위해 추가적으로 필요한 소득을 추정한뒤 지역 및 소득을 구분하고 가구 소득, 가구원 수, 가구주 나이등과 같은 입주자의 특성을 반영하여 분석함으로써 입주자의 편익이 가구 특성에 따라 어떻게 달라지는지 파악하고자 한다. 또한, 다른 지역에 비해 주택 가격이 높게 형성되어 있는 강남구·서초구·송파구를 구분하여 지역더미 변수를 추가해줌으로써 지역에 따른 편익 배분의 형평성을 알아보고자 한다.

주택투자심리와 주택가격과의 관계에 대한 실증분석

이상준,진창하 국토연구원 2013 국토연구 Vol.78 No.-

본 논문은 주택가격과 주택투자심리와의 관계를 분석하였다. 우선, 주택투자심리에 미치는 거시경제변수를 선정하고 금융위기 전후를 기준으로 OLS모형의 실증분석을 실시하였다. OLS모형 추정 결과, 주택투자심리에 영향을 미치는 거시경제변수들은 주택전세지수, 소비자물가지수, 실업률, 주택건설실적 및 종합주가지수 등으로 분석되었다. OLS모형의 추정 결과를 바탕으로 추정치를 합리적 투자심리(rational)로 구분하고, 그 잔차를 비합리적 투자심리(irrational)로 구분하였다. 또한, OLS모형 추정 시 변수누락(variables omitted)에 따른 편의(bias)를 줄이고자 BDS-test를 통하여 합리적 투자심리 및 비합리적 투자심리로 구분한 모형의 적정성을 확보할 수 있었다. OLS모형을 통하여 추정한 각각의 변수와 주택가격과의 동태적인 관계를 분석하기 위해서 VAR모형을 이용하였다. 분석 결과, 주택가격에 합리적 투자심리와 비합리적 투자심리 모두가 유의한 영향을 미치고 있으며, 금융위기 전후의 기간을 분석한 결과에서는 비합리적 투자심리가 지속해서 주택가격에 동태적으로 영향을 미치고 있음을 확인하였다. 또한, OLS모형 추정 시 변수누락(variables omitted)에 따른 bias를 줄이고자 BDS-test를 통하여 합리적 투자심리 및 비합리적 투자심리 구분에 대한 구분한 모형의 적정성을 확보할 수 있었다. 아울러 분산분해 및 충격반응함수를 통해서도 우리나라 주택시장에서의 비합리적 투자심리가 작용하고 있음을 추가로 확인할 수 있었다. We examine the relationship between consumer sentiment and residential housing price. Using Vector Autoregressive (VAR) model, we derive a determinant model on sentiment index with macro economics variables. Results indicate that the sentiment index is affected by price of Cheonsei, consumer price index, housing construction and exchange rate. After decomposing sentiment index into rational (explained by macro economic variables) and irrational (unexplained residual) component, we find that both rational and irrational component has influenced housing price index. We adopt the BDS test to reduce a possible bias from omitted variables in which we strengthen the robustness on decomposing rational and irrational component. Additionally, impulse response test suggests that change in rational and irrational sentiment has asymmetric effect on residential housing market.

공제조합 보증리스크 측정방안 연구: 부실징후정보를 이용한 부도 특이패턴을 중심으로

조명수,진창하 한국부동산분석학회 2016 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2016 No.-

본 연구는 전문건설기업의 부실징후를 이용한 단기부도예측 및 부도사례관리에 대하여 분석하였다. 전문걸설공제조합의 조합원인 전문건설기업의 단기적이며 내부적인 변화를 관리하기 위해 기업의 부실징후의 특성변수인 소진율을 이용하여 이를 보증리스크에 적용하는 것을 본 연구의 목적으로 한다. 분석결과, 소진율이 높아질수록, 연체 확률이 높아지는 것으로 나타났다. 하지만, 연체와 압류, 압류와 부도 사이에서는 각 사건이 일어날 확률 자체는 높았지만, 소진율이 높아질수록 압류 및 부도확률이 낮아지는 결과를 보였다. 이는 연체와 압류로 인한 전문건설기업의 경영악화가 소진율보다 외생변수의 영향이 더 클 수 있음을 의미한다. 한편, 주요 부도조합원을 대상으로 한 사례분석에서는 부도 이전 소진율이 지속적으로 상승하는 경우는 경영악화가 빠르게 일어나는 기업으로 부도 이전 12개월 내 지속적이거나, 급격한 소진율의 상승이 일어나는 것으로 나타났다. 기초적인 수준에서 전문건설기업의 여신 변동 정보만으로 단기적 부도 예측이 가능하다는 점은 연구의 의의로 둔다. This study analyzed the short-term forecasting default and default case management using the insolvency of specialty construction companies. Using the rate of exhaustion by characteristic variables for the purpose of the administration is short-term changes in the internal company and applied to a guarantee risk. The results are below. higher overdue probability been shown to increase rate of exhaustion. Also, each case itself is likely to occur between late payment & foreclosures and foreclosures & bankruptcy. However, higher defaults probability been shown to decrease rate of exhaustion. This indicates that the influence of the exogenous variables are worse than management rate of exhaustion of specialty construction companies due to Overdue and foreclosure larger. On the other hand, This study was analyzed by the company`s bankruptcy case. Rapidly deteriorating corporate management was analyzed that there is increasing constantly exhaustion rate to the previous 12 months. The contribution of this study is that credit default prediction is possible only with specialty construction companies in the basic level credit information

오피스 투자수익률과 투자심리의 관계에 대한 연구

최봉근,진창하 한국부동산연구원 2019 부동산연구 Vol.29 No.3

In this study, we examines the relationship between office total return and investor sentiment. Utilizing the Bank of Korea's Consumer Sentiment Index (CSI) as proxy for investor sentiment, we analyzes the relationship between total return and investor sentiment. We control macro economic variables, such as risk free rate, exchange rate, KOSPI, and default risk premium, to isolate the fundamental economic effect, rational sentiment and idiosyncratic effect, and irrational sentiment. Using the VAR (Vector Auto Regressive) model, we investigate the lead and lag relationship among our key variables; sentiment variables and return proxy; income return and capital return, as well as total return. As a result, we find a significant coefficient on macro economic variables, such as employment rate, KOSPI, risk free rate, default risk premium, and inflation rate. Furthermore, irrational sentiment does not affect total return, while rational sentiment affects total return and income return. 본 연구는 오피스 투자수익률과 투자심리의 관계를 확인하는 연구를 진행하였다. 한국은행의 소비자심리지수(CSI)를 투자심리의 대리변수로 이용하였으며, 투자수익률과 투자심리의 관계를 확인하기 위해 심리변화를 야기하는 거시경제적 동인을 파악하는 사전적 분석을 진행하였다. 또한, 합리적인 경제요인에 근거하지 않은 비합리적 심리(irrational)의 영향을 확인하기 위해 심리분해방법을 수행하였다. 심리분해를 통해 변수로 설정한 합리적 심리(rational)와 비합리적 심리(irrational)가 투자수익률과 어떠한 관계에 있는지 확인하기 위해 벡터자기회귀모형(VAR)을 통해 상호적인 관계를 검증하였으며, 각 심리가 투자수익률에 영향을 미치는 경로를 파악하기 위해 소득수익률(IR), 자본수익률(CR)에 대한 추가적인 분석을 진행하였다. 분석결과, 환율을 제외한 본 연구의 모든 거시경제변수가 심리변화를 일으키는 동인으로 밝혀졌다. VAR모형 분석결과, 비합리적 심리가 투자수익률에 미치는 영향은 유의성이 낮은 것으로 나타났으며 합리적 심리는 투자수익률과 소득수익률에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다.

녹색건축 인증여부가 오피스 건물 임대료 및 공실률에 미치는 영향에 관한 연구

정성훈,진창하 한국부동산연구원 2019 부동산연구 Vol.29 No.1

The purpose of this study is to examine how the green-building certification system (G-SEED, Green Standard for Energy and Environmental Design) affects the rent level and vacancy rate, which are the main determinants of the investment return of office assets. Using the office market information for December 2017, the 2-SLS (stage least square) model is adopted as a methodology for overcoming the endogenous issue on the office rent and vacancy determinant model. The results show that the green-building certification system has a significant impact on the vacancy rate but is insignificant to the rent level. The magnitude of the estimate of the vacancy rate based on the green-building certification system is approximately -0.08, with a significant p-value. It can be assumed that the green-building certification system does not affect the rent level but clearly affects the occupancy level. This indicates that the said system provides operational efficiency to individual firms in the office market but is not reflected on the rent level. It is confirmed that the green-building certification system does affect the office market through the vacancy level, which implies that firms prefer to locate at a green building over the long term, in accordance with social responsibility, as a marketing strategy. Thus, it is important to provide a set of incentives to attract potential tenants and developers so as to offset the additional cost at the initial construction stage of a building’s life cycle. 본 연구는 녹색건축으로의 건축주 또는 투자자들의 유인을 끌어낼 정보를 제공하고자 녹색건축인증(G-SEED) 취득이 오피스 자산의 투자수익률을 결정짓는 주요요인인 임대료와 공실률에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 분석을 위해 본 연구에서는 서울시 소재 오피스 507개동의 2017년 12월의 임대차 조사 횡단면 자료를 사용하였다. 본 연구는 임대료 모형 설정 시 공실률을 설명변수로 포함시켰고, 공실률 모형 설정 시 임대료를 설명변수로 포함시켰으며, 두 변수의 내생성을 적절히 통제해주기 위해 도구변수를 활용한 2SLS 추정법을 적용하였다. 분석결과, 녹색건축 인증여부는 임대료에 유의한 영향을 미치지 않지만 공실률에는 유의한 음의 영향을 미치는 것으로 나타났으며 그 크기는 약 0.080이다. 이는 유지관리비 절감에 따른 사용자 비용 감소분이 임대료에는 영향을 미치지 않지만, 인증 오피스에 임차한 기업의 사업성 증진 효과가 임대시장에서 수요자들의 상대적 선호를 발생시켜 자연스레 공실 감소로 이어지고 있는 것으로 추정된다. 본 연구의 정책적인 제언은 녹색건축으로의 건축주 또는 투자자들의 유인을 위해서는 인증 참여에 따른 제도적인 인센티브를 제공하는 것 또한 중요하지만, 친환경 자재 사용, 친환경 공법 적용, 신재생에너지 설비 설치 등에 따른 추가적인 공사비를 충분히 초과할 수 있는 화폐적 이득과 관련된 실증적 증거를 제시하는 것이 가장 중요하다는 것이다.