대토보상제도의 개선방안에 관한 연구

이헌석(Lee, Heon-Seog) 전북대학교 법학연구소 2012 法學硏究 Vol.36 No.-

대규모 공익사업의 추진은 필연적으로 재산권에 대한 제한을 수반하게 되고, 이에 따른 정당보상의 문제는 국가적으로 해결해야 할 과제가 되고 있다. 그 동안 주로 시행되어 온 전면수용방식과 이에 따른 보상방법은 피보상자들의 대체토지 취득이나 재정착을 불가능하게 하고, 보상자금이 인근지역 부동산으로 유입되면서 주변 토지가격을 앙등시키는 심각한 사회 문제를 야기하고 있다. 따라서 부동산폭등억제, 원주민의 재정착 제고 및 개발혜택의 공유를 위해서는 현재의 사전보상ㆍ현금보상에서 채권보상이나 현물보상을 활성화하는 방향으로 토지보상방법의 변화가 요구된다. 이에, 정부는 2007년 10월 17일, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」일부개정을 통해 대토보상제도의 근거를 마련하였으나, 일종의 사후(事後)보상적 성격 때문에 헌법상 정당보상의 원칙에 위배된다는 주장이 제기되고 있고, 입법적 불비 등으로 인해 대토보상 시행실적은 기대에 미흡한 수준이다. 대토보상은 다양한 토지보상방법 가운데 하나일 뿐이지만, 실효성만 확보된다면 각종 공익사업으로 인한 수용보상금 부담을 완화할 수 있고, 동시에 토지보상금이 지역사회 발전 사업에 재투자되는 효과가 있을 것이라는 점에서 주목할 제도임은 분명하다. 따라서 대토보상이 헌법상 정당한 보상의 원칙에 위반되지 않는다는 명확한 법논리를 정립해야 할 것이며, 동시에 피수용자들을 대토보상으로 자발적으로 유인할 수 있도록 법적 미비점을 개선하려는 다각적인 노력이 요구된다. Up to date, two types of land development have been used. one is the compulsory purchase by the eminent domain and the other is the land substitution by land readjustment project. The land substitution method contributes to the protection of land owner’ right and reduces additional land flows in surrounding area while it requires longer development time and does not ensure qualified development. On the other hand, public land development by compulsory purchase helps provide promptly enough land but increase in land prise in the surrounding area, caused aquisition and development. The government has proposed a plan to adopt a new approach, as bond compensation and substitute land compensation, through revision of “he act on acquisition and compensation of land for public utilities”to public land development which would reduce land price instability in surrounding area of public land development arising from cash oriented land compensation system. The main theme of this study is two fold. One is evaluate as to whether substitute land compensation is Constitutional “air(justified) compensation” Another is suggest improvement of substitute land compensation system for stabilizing land policy.

내수면어업허가의 법적 성격과 이전성

이헌석(Lee, Heon-Seog) 한국토지공법학회 2012 土地公法硏究 Vol.56 No.-

내수면어업법에 대한 연구가 부족한 상태에서 내수면어업허가와 관련하여 행정의 난맥상을 야기하고 있다. 근본적으로 일반법으로서 수산업법의 입법적 불비가 원인이지만, 내수면어업법 역시 특별법으로서 특유성이 부족하고 수산업법의 문제점을 그대로 답습하고 있기 때문이다. 우리나라 수산관련법의 핵심적인 문제는 수산자원에 대한 국가의 인위적 자원분배제도에 있다고 할 수 있다. 즉 내수면어업법과 수산업법은 형식적 의미의 어업종류를 대상물인 수산동식물의 유영성 내지 이동성, 어구 및 어장의 독점적 사용 필요성 여부 등에 따라 면허어업, 허가어업 및 신고어업 등 3가지로 구분하고, 면허에 대해서는 형성적 행정행위로 서 특허로 이해하고, 허가어업에 대해서 명령적 행정행위로서 허가로 분류하고 있다. 그러나 면허에는 어업권으로서 재산권을 인정하고, 허가는 반사적 이익으로 구분하는 것은 합리적 근거가 없다고 할 수 있다. 아울러 어업허가가 거래의 대상으로 오해할 수 있는 입법적 결함을 가지고 있어 자치단체 마다 어업허가의 이전과 승계에 대한 해석이 상충하고 있다. 이처럼 내수면어업허가제도는 법체계상 모순되고, 어업허가의 공익성에서 저촉된다는 점에서 내수면어업법의 전반적인 개선이 필요하다. 첫째, 어업관련법의 체계를 통합․개편하여 수산규제법에서 수산진흥법으로 전환하여야 한다. 현행 내수면어업법은 입법적 결함으로 인해 특별법으로서의 존재의의가 없는 상태이다. 따라서 수산관계법을 총괄하는 기본법을 제정하여, 수산자원의 적정한 관리와 지역어업의 활성화 등이 종합적으로 구현되어야 할 것이다. 둘째, 면허어업과 허가어업 그리고 신고어업 개념들은 어업의 본질과는 직접적인 연관이 없다는 점에서 사회경제관계의 변화된 실체를 반영하여 근본적인 개선이 필요하다. 셋째, 현행법상 ‘어업허가 양도규정’과 ‘어업허가 승계규정’은 법체계상 모순되고 수산자원의 효율적 관리라는 목적에 부합하지 아니하므로 어업허가의 이전을 명확히 금지하여야 할 것이다. Fisheries resources living in inland have continuously reduced due to over-fishing and development thoughtless for the environment. Inland fisheries that target the fisheries resources have been also confronted by several problems such as insufficiency of inland fisheries management systems, inconsistent fisheries management system, inferior infrastructure of inland fisheries, and decreasing fishermen's real income. Even though there are Fisheries Act, as a general law and Inland Fisheries Act, as a special law, we are little concern about Inland Fisheries Act, because people think Inland Fisheries as leisure. Consequently, Local governments which are located beside the lake, decide same kind of Inland Fisheries Permit differently, so the people are confused. The reason of fisheries administration get in trouble is due to problems at the inadequacy of our fisheries law system. Current fishery of Korea is classified by dividing largely into 3 kinds of report fisher, permit fisher and licence fishery can not be established without these 3 kinds. Fishery mentioned here means capturing and rearing of inland water resources for business with purpose of livelihood and profit, and it excludes capturing and rearing of inland water resources by method of fishing with hobby or experience. Regarding permit fishery, receives permit from administrative office regarding fishing vessel and it is fishery to capture inland water resources with method designated method by the administrative office at the time of permit by wandering about wide sea. And regarding license fishery, administrative office divides near inland water from the land and let person who received licence capture inland water resources designated by the local government. So, We need to make development of inland fisheries policy including public people, and the improvement of inland fisheries permit system and law reflecting various users of inland fisheries.

「장애인 · 고령자 등 주거약자 지원에 관한 법률」 의 내용과 평가

이헌석(Lee, Heon-Seog),여경수(Yeo, Gyeong-Su) 한국토지공법학회 2012 土地公法硏究 Vol.57 No.-

본 논문은 최근 제정되고 시행을 앞두고 있는 장애인·고령자 등 주거약자 지원에 관한 법률 을 분석하고 향후 과제를 제시하는 것을 목적으로 한다. 한국사회에서 주거권이란 경제적 어려움으로 주거의 안정이 어려운 이들이 공공임대주택 등에 접근 가능할 수 있는 제반권리를 의미한다고 할 수 있다. 우리 헌법은 모든 국민에게 최소한의 인간다운 생활을 할 권리를 보장하고 있는 바, 주거권은 인간의 생존 및 환경과 문화적 삶을 영위하는 기본전제가 된다. 따라서 장애인에 대한 적절한 주거환경보장은 장애인의 독자적인 권리로서 그 중요성이 크다. 그러나 우리의 법현실은 많은 고령자 및 장애인들이 국가의 지원이 없거나 사회적 편견으로 인해서 적절한 주거에 대한 권리성이 부정되고 있다. 또한 현대산업사회의 등장은 전통적인 가족제도의 붕괴로 이어지면서 고령자 및 장애인의 생존의 어려움이 가중되고 있다. 따라서 신체적·경제적으로 취약한 고령자 및 장애인 층에 대한 복지의 중요성이 대두되고 있으며, 향후 국가의 정책 및 입법적 방향은 사회적 약자 및 장애인들이 모든 영역에서 그들이 인간적 가치가 발현되도록 하여야 한다. 특히 주거는 인간 삶의 존재기반이란 점에서 주거생활에서 있어서 장애와 비장애, 사회적 강자와 사회적 약자가 차별을 극복하고 공동으로 함께 삶을 영위해야하도록 하여야 할 것이다. 이를 위하여 본 논문은 최근 제정된 장애인·고령자 등 주거약자 지원에 관한 법률 의 분석을 통해서 장애인 및 고령자 등의 주거권이 실질적으로 실현될 수 있는 개선방안을 검토한다. The proposed research will examine the impacts of the Act on Support for Underprivileged Group, Disabled Persons and Age, etc. The ‘right to housing’ in Korea implies that disadvantaged people suffering poverty or housing difficulty enjoy priority access to public housing. Everyone shares the right to a decent standard of living. Essential to the achievement of this standard and therefore to the fulfillment of human. Housing rights is main fundamental rights to existence, comfortable environmental rights and cultural fundamental rights. Especially adequate housing for handicapped people is essential to live independently. Handicapped and non-handicapped people should be able to live together anywhere in the country. The reality, however, is that most handicapped individuals do not have opportunities for employment and housing because of insufficient support by government and social discrimination. National policy should be focus on the handicapped to overcome discrimination substantially, cooperation between the private and public sectors in the course of implementing that policy is importance. The status of the aged has changed by their functions and social structure in the industrial society. Weakness of productivity, property, family traditional link, mutual dependence, and public relationship caused by urbanization makes the position of the aged attenuate. To enable the elder to continue to stay in their own home and community, a universal design approach is widely adopted in designing housing units. The purpose of this paper is to study an evaluation and tasks of 「Act on Support for Underprivileged Group, Disabled Persons and Age, ETC.」

최저주거기준과 주거비보조제도의 개선방향

이헌석(Lee, Heon-Seog) 韓國土地公法學會 2011 土地公法硏究 Vol.54 No.-

주택보급률은 110%를 넘어섰지만 여전히 주거빈곤으로 인해 고통 받고 있는 사람들이 상당수 존재하며, 이러한 주거빈곤의 문제는 조만간 첨예한 사회갈등으로 표출될 가능성도 있다. 따라서 주택법은 주택촉진법적 성격에서 벗어나 주거복지법으로 획기적인 전환을 해야 할 시점이다. 우리는 그동안 주택의 물리적 기준으로서 최저주거기준을 법제화하고 주택의 양적 공급을 강화한 결과 절대적 주거빈곤은 크게 개선된 반면, 주거의 사회 · 문화적인 측면에 대한 고려가 미흡하고, 저소득층의 주택시장 참여 및 주택선택권을 보장하는 주거비보조제도가 미비하여 서민들의 주거욕구를 본질적으로 해결하지는 못하고 있는 실정이다. 일반적으로 인간의 주거욕구는 소득이 뒷받침된다면 시장구매를 통하여 충족될 수 있다. 그럼에도 많은 사람들이 최저주거기준에 미달하는 열악한 주택에서 삶을 지속할 수밖에 없는 이유는 주거비를 감당할 소득능력, 즉 주거비지불능력이 부족하기 때문이다. 이는 최저주거기준과 주거비지불능력이 불가분의 관계에 있으며, 주거빈곤의 핵심적인 해결방법이 주거비지원제도라는 사실을 의미하는 것이다. 그럼에도 우리의 주거비지원제도는 국민기초생활보장법상의 주거급여가 유일한 실정이며, 이마저도 제도적 결함으로 인해 최저주거수준 미달가구들의 주거수준을 향상시키는 데 기여하지 못하고 있다. 이 때문에 현행 주거급여제도를 대폭 수정하고, 주택바우처와 같은 주거비보조제도가 도입되어야 한다는 요구가 높다. 다만 주택바우처는 임대료 부담완화, 최저주거기준 확보, 주거복지서비스 확대 및 주택시장참여권 강화를 위한 효과적인 정책수단이 될 수 있지만, 반면에 역효과도 우려된다는 점에서 단기적으로는 공공임대주택의 공급을 확대하고 현행 주거급여제도를 개선한 이후, 장기적인 관점에서 법제화 여부를 결정하여야 할 것이다. The housing supply ratio, which refers to the ratio of housing units relative to the number of households, reached 110% as of 2008 in Korea. This can be interpreted as that the housing shortage problem has been much alleviated in an absolute sense. In recent years, the government has introduced new housing programs which revealed the government’s efforts to shift the housing policy goal from ‘mass production of housing units’ to ‘housing welfare’. In result, housing act was acted the minimum housing level in 2003. However, the current housing welfare program for low-income households shows inefficiency and problems, while the cost of low-income groups’s housing expenses have been weighting since 2000. To solve this problem, governments encourage supplying rental apartments for them. House rental supplement is most common things to solve housing problem in an advanced country but there is neither earning rate nor assessment standards in our country. In spite of setting up various legal system, there is not a few the positive results that the actual benefit of policy come not for the low-income group. In conclusion, for justifying housing legal system, it have to revise to guarantee the social weak. Therefore, studies on house rental supplement are required to develop this systems as housing voucher. Hence this study try to suggest both proper house rental charge to encourage nongovernmental construction and house rental supplement, considering ability to pay and emphasizes the establishment of the housing welfare law.

장기수선충당금의 문제점과 개선방향

이헌석(Lee, Heon-Seog) 한국토지공법학회 2013 土地公法硏究 Vol.60 No.-

우리나라는 급격한 산업화와 인구의 도시 집중화 등의 요인으로 일반주택에서 아파트 주거로 주거형태의 급격한 변화를 보여 왔으며, 이미 국민 대다수가 공동주택에 거주하는 집단주거양상을 보이고 있다. 공동주택은 많은 세대를 집약적으로 거주하게 할 수 있는 장점이 있는 것은 분명하지만, 건물의 주요시설의 하자가 발생하면 거주민의 안전이나 안식을 위협하게 된다는 점에서 지속적으로 주요시설의 관리 및 보수를 해주어야 하는 특징이 있다. 공동주택은 개별소유의 대상이 되는 전유부분과 구분소유자 전체의 공동소유가 되는 공용부분으로 구성되지만, 전유부분은 공용부분이 있고서야 비로소 주택으로 기능을 하고 자산으로서의 가치도 성립된다. 따라서 공동주택의 보수 및 관리의 책임은 일차적으로 구분소유자 공동에게 있음은 분명하다. 그러나 공동주택의 입주자들은 각자가 거주하는 전유부분이외의 설비나 부대시설 등에 대하여는 소유의식도 희박하며 그런 만큼 관리책임도 소홀할 수밖에 없을 것이다. 이 때문에, 현재 주택법상 장기수선금제도와 임대주택법상 특별수선충당금제도를 도입하여 이중적으로 시행하고 있다. 그러나 제도 도입 후, 30여년이 경과한 오늘 날까지 장기수선충당금제도가 제대로 정착하지 못해 분쟁이 이어지고 있는 상태이다. 근본적인 원인은 공동주택의 관리라는 동일한 목적의 제도를 주택법과 임대주택법에서 각각 다른 명칭과 내용으로 시행하면서, 결국 점유형태와 임대유형의 차이에 따라 장기수선충당금의 부담을 차등적용하고 있기 때문에 발생된 것이라 할 수 있다. 따라서 장기수선충당금이 공동주택의 수명 단축으로 인한 주거기능의 상실과 소유자의 손실을 방지하고, 노후주택의 급증 등 사회문제의 확산을 방지하기 위한 제도 본래의 도입 취지에 부합할 수 있도록, 주택법상의 장기수선충당금과 임대주택법상의 특별수선충당금을 통합ㆍ일원화하여야 할 것이며, 공동주택의 매매시 장기수선충당금의 인계문제를 수익자부담의 원칙에 맞게 보완함과 동시에, 궁극적으로 장기수선충당금 등을 포함한 공동주택의 유지관리 전반에서 입주자들의 자주적 관리권이 확대ㆍ강화되도록 개선해 나가야 할 것이다. Up to date the current, the housing ratio is exceeding 100% and the apartment form of residence in Korea occupies more than 60%, its tendency is concerned with continuing recession of mass construction policy of Korean government. But the housing policy has been focused only on the construction and supply of house, in result, management problems of apartment houses such as obsolescence or functional deterioration of apartment houses came to the fore task. To answer these problems, government enacted the law concerning the establishment of a long-term repair plan and accumulation of allowance for long-term repair, it was reorganized into housing act in July, 2003 and in December, 1993 separately. However, the realities are that most of apartment housing has not still identify this situation and deposited only the minimum amount. Because it is duplicity resulted from different status of owner and renter of apartment in housing act and rental housing act. Therefore, this study is to suggest reasonable improvement of long term repair allowance. First, this study propose to need integration of the several long-term repair allowance provisions stipulated in housing act and rental housing act. Second, long term repair allowance reflecting housing price should be set appropriately. Third, it is necessary to organize the provisions of housing management for occupant's right. Thus, the occupants of apartment housing should continue to be provides with information and enlightenment, so they may understand the importance of long-term repair allowance and the necessity of participation to maintenance management.

재개발사업 해제에 따른 법적 검토

이헌석(Lee, Heon-Seog) 한국토지공법학회 2013 土地公法硏究 Vol.62 No.-

그 동안 우리의 재개발정책은 도시의 공간재구성이라는 목적보다는 노후불량주거지를 고층ㆍ고밀로 개발하여 가능한 많은 수의 주택을 공급하는 것을 목적으로 했다는 근본적인 문제가 있었다. 그럼에도 불구하고 최근까지도 많은 재개발사업이 지속될 수 있었던 이유는 오로지 자산가치가 증가할 것이란 기대감 때문이었다. 이런 문제의 근저에는 우리 재개발관련법이 물리적인 도시환경개선, 주택의 대량공급 등과 같은 외부적인 가치에 초점을 두었을 뿐, 정작 중요한 ‘사람’과 ‘지역’에 대한 충분한 배려가 부족했고, 이 때문에 물리적 조건ㆍ토지소유자등의 동의 요건ㆍ법률적인 요건만 있으면 사업을 신속하게 추진할 수 있도록 지원하는 ‘재개발지원법’으로서의 역할을 담당해 왔기 때문이기도 하다. 그러나 2007년 이후부터 부동산 경기가 침체기에 들어서자 재개발사업의 지속여부에 대한 사회적 논란이 첨예한 상태에 이르게 되었다. 이에, 2011년 12월 30일, 우여곡절 끝에 ｢도시 및 주거환경정비법｣이 개정되는 결실을 보게 되었다. 개정법의 핵심은 재개발정책을 전면철거 방식에서 유지관리방식으로 점진적 재개발방식을 도입하고 공공성을 강화하며, 주민들의 의사에 따라 정비구역의 해제를 추진한다는 것이다. 이로서 도정법의 중심이 재개발사업의 활성화에서 사업해제로 이동되고 있다는 평가도 가능하게 되었다. 그러나 개정법은 해제과정과 해제 후에 발생할 수 있는 다양한 문제들에 대해 구체적인 대안을 갖추지 못한 입법적 불비함을 부인할 수 없다. 이 때문에 법개정 후에도 재개발사업 해제와 관련하여 사업자, 조합 및 조합원들의 이해관계가 뒤섞여 혼란들이 빈발하고 있다. 이러한 문제들을 해소하기 위하여, 단기적으로 도정법과 도촉법의 개정을 통해 입법적 불비를 치유하여야 할 것이며, 장기적으로는 도정법과 도촉법을 통합하고, 주택재개발사업의 목적을 재정립하여 그 지역에 거주하는 저소득층에 대한 문화와 복지를 우선적으로 고려하는 도시재개발이 되도록 하여야 할 것이다. 아울러 도시정비 및 주택재개발사업의 공공성에 걸 맞는 공공의 실질적인 지원방안이 마련되어야 할 것이다. 재개발문제는 단순히 정책의 성공과 실패의 문제가 아니라, 그 곳에 살고 있는 주민이나 조합원들의 삶과 미래가 걸려 있고, 우리가 살고 있는 도시의 발전방향과 미래상도 담겨 있다. 따라서 이제라도 도시재생사업의 지향점이 어디를 향해야 하는지, 이를 위해서 어떠한 내용으로 법제가 보완되어야 하는지에 대한 지속적인 연구가 필요하다. The purpose of redevelopment and reconstruction business is to allow the residents to inhabit in an improved environment even after the housing redevelopment project is completed by improving the districts where the residential environment is inadequate and infrastructure is faulty. Nevertheless, there is a problem with the city redevelopment project: the meaning of publicity is fading due to excessive focus on the project itself in korea. This is because the redevelopment is being executed without investment of public resources. In result, The Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents was revised in February 2012. The revision is expected to make positive contributions to settling down the situation where land owners, etc. are still being restricted in exercising their property right despite a continuous failure in the promotion of redevelopment projects due to deteriorated profitability and to changing them into new types of projects and therefore to promoting improvement and development of urban residential environments. However, the most important element in the revision is lifting of the redevelopment district designation where project development is being delayed. The designation is lifted in case of a delay in project development, such as a delay in application for permit by the project promotion committee and union, or in case project promotion causes excessive burden on residents. Furthermore, the lifting of designation is not through resolution by the promotion committee or union and therefore, it leads to an issue of sharing expenses previously spent in the course of promoting a project. In conclusion, this is the method where residents who provide the land and construction companies that pay the entire operational cost are jointly developing. Moreover, in order to activate city redevelopment project, residential participation must be activated. Also, joint redevelopment method and improvement on circular maintenance method should be considered in the city redevelopment.

정당보상으로서 채권보상의 실효성 제고방안

이헌석(Lee Heon-Seog) 한국토지공법학회 2007 土地公法硏究 Vol.38 No.-

  This Study aims to suggest the improving ways of bond compensation as the justified compensation. Land price and compensation money, caused aquisition and development, have been rising rapidly. The purpose of this study is two fold. One is evaluate Constitutional and legal principle about public compensation system. Another is suggest improvement of bond compensation system for stabilizing land market.<BR>  This study begin Chapter 1 with presenting general issues and problems concerning land expropriation and compensation. Chapter 2 catches the meaning of loss compensation under the dominant principle of justified compensation, and reviews the theoretical background of customized compensation. Chapter 3 provide concrete appropriateness of bond compensation in above to pursue the Constitutional theory on land expropriation and compensation. the 4th chapter establishes, before anything else, a set of the general directions & strategies for improving the existing compensation related systems. The major strategy suggested here is the diversification of compensation method that makes up for the weak points of current bond compensation system. Chapter 5 outlines policy implications, including both systematization of the related institution and based in bond compensation.

공익사업에 따른 이주자주택특별공급의 법적 쟁점 및 개선방안

이헌석(Lee Heon Seog) 한국토지공법학회 2017 土地公法硏究 Vol.79 No.-

우리나라는 그 동안 지속적으로 대규모 공익사업들을 추진해왔으며, 국민주택보급률을 제고하고 각종 사회기반시설을 확충하는 등 많은 성과가 있었다. 그렇지만 공익사업으로 인해 필연적으로 발생할 수밖에 없는 이주민 문제와 대책에 대해서는 상대적으로 소홀했던 것도 사실이다. 그 결과 이주민의 생활변화 등에 관한 추적조사는 고사하고, 이주민 통계 등과 같은 최소한의 현황조차 파악하지 못하고 있는 실정이다. 이제 부터라도 공익사업으로 인한 이주민의 실태연구와 함께 이주민을 위한 실효성 있는 보상방안을 마련해야 할 것이다. 한편으로 손실보상제도가 발전을 하면서 물적 보상에서 인적 보상으로 그 범위가 확대되었고, 생활보상 차원에서 이주대책이 도입·확대되고 있는 추세이다. 이에 따라 토지보상법령에도 이주대책으로서 이주정착지조성, 이주정착금지급 및 주택특별공급 등의 제도를 두고 있으며, 이주지정착조성을 기본원칙으로 하고 주택특별공급 등은 예외적·부수적인 것으로 하고 있다. 그런데 현실에서는 사업시행자와 이주대책대상자 모두가 주택특별공급을 선호하면서 예외인 주택특별공급이 일반화 되어 버린 지 오래이다. 그럼에도 현행 토지보상법령은 여전히 개선이 없는 상태이며, 이로 인해 많은 법적 쟁점과 문제점들이 야기되고 있다. 이런 문제들을 해결하기 위해서, 무엇보다 주택특별공급의 근거를 헌법 제23조 제3항 정당보상의 일환으로 인정하는 것에서 부터 출발해야 할 것이다. 또한 토지보상법에 이주대책으로서 주택특별공급의 근거를 명확히 하고 시행령으로 위임하도록 개선함으로써 위법성 논란을 해소해야 할 것이다. 뿐만 아니라 토지보상법시행령에 주택특별공급의 내용을 구체적으로 규정해서 현재 사업시행자의 예규로 정하고 있는 ‘특별공급의 대상자’, ‘공급기준’ 및 ‘공급가격’ 등과 같은 법규적 사항을 법제화하고, 사업시행자의 재량을 통제할 수 있는 방안을 강구해야 한다. 마지막으로 사업시행자별로 특별공급의 대상이나 내용이 달라짐으로 인해 달라지는 보상의 형평성시비가 사라지도록 제도적 정비가 있어야 할 것이다. Those who offered land for public development projects, suffer form gaining alternative land and requiring longtime to resettlement even if they were received just compensation. To resolve this problems government has made several measures but it was not enough to establish fundamental migration policy. Some resident, who have stable living foundation, is prone to take free-migration. In these respect, to provide not just nominal but substantial migration policy, the project developers must carry out migration policy like preparing housing. The Special Provision of Housing or Purchase Right for Migrants , which forms a part of the relocation measures, involve the project implementers creating housing lots within or near the relevant project district pursuant to relevant laws such as the Housing Act and the Housing Site Development Promotion Act. In order to improve such relocation measures and system of special provision of housing for migrants, first, legal feature of special provision of housing or purchase right has to be considered as the just compensation. From the idea about just compensation, the livelihood compensation has to be granted as a constitutional right of displaced people whose property rights were in fringed. Second, the relevant laws should incorporate detailed delegation provisions regarding relocation measures so that relocation measures applicable by project and by project implementer do not change and the applicable provisions and standards of relocation measures by project should be adjusted to be similar. Third, relocation measures should be established at an early stage so that it may be included as a matter for ruling and the suggestions of migrants subject to relocation measures should be actively heard and reflected during the establishment and implementation stage of relocation measures.

주택재개발과 상가권리금보상

이헌석(Lee Heon Seog) 한국토지공법학회 2018 土地公法硏究 Vol.82 No.-

최근 들어 대규모 개발사업들이 확대되어 감에 따라 전통적 재산권 관념이 변화하고 있으며, 이러한 재산권 관념에 부합할 수 있는 손실보상의 새로운 패러다임이 요구되고 있다. 그러나 손실보상 관련 법제도의 개선은 이러한 변화를 따라가지 못하고 있는 것이 현실이며 이로 인한 사회적 갈등과 대립 양상이 확산되고 격화되고 있다. 이런 논란 중의 하나가 주택재개발사업 및 주택재건축사업 등 도시정비사업으로 인해 철거되는 건물의 상가임차인에 대한 권리금 보상 문제이다. 우리는 용산참사 등 도심재개발사업에 저항하는 임차상인들의 극렬한 갈등을 경험하면서 권리금 문제의 필요성을 인식하게 되었고, 그 결과 상가임대차보호법에 권리금이 법제화되는 결실을 맺게 되었다. 그럼에도 불구하고 도시정비법과 토지보상법에는 권리금보상규정이 존재하지 않아서 재개발사업 등의 도시정비사업으로 상가를 잃게 된 임차상인의 권리금 회수가 원천적으로 봉쇄되어 있음으로 인해 권리금을 둘러싼 사회적 갈등이 재현되고 있다. 대규모 도심개발사업으로 인한 임차상인들의 권리금 보상요구가 용산참사의 원인이었으며, 그와 같은 비극을 막기 위해 상가임대차보호법에 권리금 규정이 신설되었음에도, 정작 도시정비법과 토지보상법에는 권리금보상규정이 없어 보상이 불가능한 것이 법현실인 것이다. 생각건대 앞으로 도심재개발이 더욱 가속화되고 확대되어 갈 것이 확실하다는 점에서 상가임차인의 권리금 보상문제의 해결은 법적 당면과제임을 부인할 수 없다. 이에, 현행 권리금을 헌법상 재산권으로 볼 수 있는지, 영업손실보상으로 권리금보상을 갈음하는 현행 토지보상법규정이 헌법 제23조 제3항의 정당보상에 해당하는지 등을 검토하고, 권리금보상의 실효성을 확보하기 위한 다양한 개선방안을 모색하였다. 그 결과 이미 판례와 상관습법적으로 권리금의 재산권성이 인정되고 있을 뿐만 아니라 ‘소득세법’ 및 동법 시행령은 권리금을 법적 개념으로 파악하여 과세하도록 규정하고 있고, 무엇보다 상가임대차보호법에서 권리금을 권리의 일종으로 규정하고 있다는 점에서 권리금은 헌법에서 보호하고 있는 재산권으로 볼 수 있다. 따라서 권리금이 재산권임에도 불구하고 권리금 산정이 어렵다는 등의 이유로 권리금보상규정을 두지 않고, 아울러 권리금과 등가성이 낮은 영업손실보상 형태로 임차인들에게 보상하고 있는 도시정비법과 토지보상법은 헌법상 정당보상 원칙에 위배된다고 생각한다. 결국 권리금 분쟁 발생 원인이 도시정비사업 등으로 인한 것이란 점에서, 권리금보상규정은 도시정비법에 신설하는 것이 타당할 것이며, 현행과 같이 토지보상법상의 영업손실보상에 포함시키려고 한다면 영업보상의 대상과 보상기준 등의 확대 변화가 요구된다. 아울러 도심재개발사업 등에 있어서 권리금보상 등 제반문제들에 대해서 상가임차인의 절차적 참가권을 부여하는 방안과 임차인들에게 금전적인 보상 보다 실질적 이익이 되도록 대체매장을 조성하는 방안 등에 대한 연구가 계속되어야 할 것이다. Although requirement for Foregift has been customarily common in the rental or buying shop buildings, there is neither Act nor rule which regulates building Foregift in current law. The problem caused by Foregift is one of the important issues to settle in the area of compensation in Urban Environmental Improvement Project including reconstruction and redevelopment projects in public law as well as in private law. After a long-held discussion on Foregift for commercial buildings, Commercial Building Lease Protection Act was enacted in 2015 to regulate the definition of Foregift and protect the ‘opportunity of retrieving Foregift’ for leaseholder. Enactment of Foregift for commercial buildings is a part of preparing the instrument for protecting Foregift for leaseholders of commercial buildings as a result of the ‘Yongsan Incident’ in 2009, which caused the problem of compensating Foregift for commercial buildings. However, Foregift for commercial buildings was not fully reflected on business loss compensation for the reason that it has no ground in the Civil Act, causing disputes about the compensation. The current issue with compensation of Foregift for commercial building is not that there are no regulations regarding compensation of Foregift, but that it is not reached by the concept of just compensation according to the Constitution. Viz, the issue of compensation on Foregift deals with the issue of actualizing the compensation of Foregift. Although business Foregift is a valuable goodwill belonging to lessee, because it is transacted in a combination with facilities Foregift and the right of lease even in current Compensation Act, it should be valuated reasonably for the fair compensation separately from tenancy. In addition, it is expected that implementing the amendment of the Commercial Buildings Lease Protection Act would contribute to the stable economic activities in people through establishment of coordinate legal system and promotion of active business.

토지비축법의 개선방안

이헌석(Lee, Heon-Seog) 한국토지공법학회 2020 土地公法硏究 Vol.89 No.-

우리나라는 급격한 경제성장과 산업화를 이룩한 반면, 토지수요의 증가로 인한 지가상승이라는 부작용을 겪어야 했다. 토지는 생산 및 주거의 핵심요소라는 점에서 지가상승은 생산활동의 위축과 정부의 재정부담 가중 등 많은 사회문제를 야기했다. 이에, 90년대 후반부터 토지시장의 안정과 공공사업의 원활한 추진 등을 위해 토지비축제도가 논의되기 시작했고, 2009년 2월 공공토지의 비축에 관한 법 이 제정되는 결실을 거두었다. 그러나 법 시행 후 10여년이 경과한 현재, 당초 기대와는 달리 성과가 미미하여 무용론까지 제기될 정도로 존립자체가 위협받고 있다. 최근 세계경제 및 국내경기 침체로 인해 지가상승률이 둔화되면서 토지비축의 필요성이 반감했으며, 다른 한편으로는 토지비축법상 운영주체인 LH공사의 부채 증가로 인해 적극적인 토지비축이 불가능했기 때문이다. 그러나 역설적이게도 지역에서는 토지비축의 필요성과 확대 요구가 높아만 가고 있는 것이 현실이다. 즉 토지비축 사업을 획기적으로 확대해서 지역사회의 현안문제인 도시공원문제, 문화재보존문제, 주거문제를 해결하고 산업용토지의 부족에도 적극적으로 대처해야 한다는 것이다. 이처럼 현재의 토지비축제도는 필요성(실효성 제고)과 현실적 한계(장애요인)라는 모순이 병존하고 있다. 따라서 토지비축제도가 애초의 목적을 달성하고 실효성을 확보하기 위해서는 여러 장애요인들을 개선해야 할 것이며, 무엇보다 토지비축법의 입법적 불비를 개선하는 것이 출발일 것이다. 생각건대 토지비축법의 목적과 비축대상을 확대 규정하여 토지비축을 용이하게 해야 할 것이며, 토지은행을 LH공사와 정부로 부터 완전히 분리된 공법인으로 설치하여야 할 것이다. 무엇보다 토지비축제도의 운영 전반에 지방자치단체가 참여할 수 있도록 하여 현실적 수요에 부합하는 토지비축제도의 운영될 수 있도록 개선해야 할 것이다. 토지비축제도는 토지문제와 관련이 있다는 점에서 ‘조기정착’이 필요하지만, 현실적으로 토지비축제도가 단기간에 활성화되거나 실효성이 높아질 수는 없다. 따라서 단기간의 성과에 집착하기보다는 장기간에 걸친 분석과 개선이 이어져야 할 것이다. The land problem is not likely to be solved easily despite of government s many-sided efforts. The need for reserving land by the public sector directly intervening in land market was continuously raised under understanding that existing regulation-focused measures have limits. The result of raising the issue was the introduction of Act on Public Land Reservation (Law No 9439, Enacted 2009). However, the effect of Public Land Reservation Act is insufficient. Thus, what the reason is for being operated for different analysis. Problems may be due to the legal system, and Korea Land & Housing Corporation s internal operating conditions. This study s aims at the establish new direction by reviewing structures of general theory of the land baking systems and current Public Land Reservation Act from comprehensive angles to improve effectiveness of the land banking system, and suggested theory of legislative divided into legal aspect. The land banking system can augment housing stability and can strengthen industrial comparativeness by supplying housing and industrial land at a reasonable price. Land banking also makes it possible to control the land supply for public projects at the national level, but can also control land prices and prevent reckless speculation. Land banking is a very useful and direct land policy that can contribute to the smooth activation of public projects and prevent the development returns from becoming private. It is too early to asses the effects of land reservation system since the system is only just been introduced but the system can be regarded as significantly meaningful changes in policy for solving chronic land problems. There is always possibility that the land reservation system may not perform its role be cause of various problems mentioned from the above despite expectations on the land reservation system. It is believed that the establishment of identity of land reservation system by the establishment of relationship with close system and stable operation of system through legislative controls are the conditions necessary for long-term table operation of the land reservation system to contribute in solving the problems of land.