2009년에 부동산 시장을 정상화 하려면 - 지금은 부동산 규제를 풀 때다

박환용,Park, Hwan-Yong 한국주택협회 2008 주택과 사람들 Vol.224 No.-

2009년 새해가 밝았다. 지난해 하반기부터 불거진 세계적인 경제 불황의 한파는 가뜩이나 얼어붙었던 건설 부동산 시장에 찬물을 끼얹었다. 정부가 각종 규제 완화 정책을 내놓고 있지만, 얼어붙은 시장은 좀처럼 풀리지 않고 있다. 내부적으로 경제 회복을 위한 노력과 함께 미국의 경제 회복이 절실한 가운데, 2009년 부동산 시장을 전만해봤다.

쾌적하고 살고 싶은 동네 만들기

박환용,Park, Hwan-Yong 한국주택협회 2006 주택과 사람들 Vol.196 No.-

노후산업단지 경쟁력강화사업을 통한 산업단지 재생계획의 효율적 추진전략 분석

박환용(Park, Hwan Yong),박지호(Park, Ji Ho),장승일(Jang, Seung Il) 한국주거환경학회 2018 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.16 No.3

This paper focuses on the analysis of Regeneration Plan of the old industrial complex, using the various projects proposed through the aging industrial competitiveness strengthening program. In order to do this, the proposals of the nine industrial complexes supported by the industrial competitiveness enhancement project in 2015 were deeply reviewed and classified into five business types. Based on this, we sought to analyze what kind of problems are encountered in the planning stage of Regeneration Plan to the businesses that need to change their land use. For this purpose, the administrative procedure of the Regeneration Plan was compared with the Designation and Development Plan of the industrial complex. On the other hand, an attempt was made to compare the Regeneration Plan with the Structural Upgrade Plan. In addition, an in-depth analysis of the changes in the industrial park Rehabilitation Plan was conducted to analyze what changes should be recognized as important factors. Based on the results of the analysis, we proposed a systematic improvement for the Regeneration Plan of industrial complexes. Major changes are suggested such as procedural modifications in multiple-use development and the activation zone, important changes in the Regeneration Plan and the activation zone, and simplifying the administrative system. We believe that it is confident that the proposed contents will contribute to the revitalization of old industrial complexes. Some proposals that have reached some level of skeptical description in this study will be intensively analyzed through further study. The result of this study is expected to be utilized as a direction to contribute to the creation of jobs and to revitalize the local economy by efficiently implementing the Regeneration Plan of the old industrial complex.

공공임대주택과 민간임대주택의 주거 만족도 영향요인 및 차이 분석

박선호(Park, Sunho),김남정(Kim, Namjung),박환용(Park, Hwanyong) 한국주거환경학회 2021 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.19 No.4

본 연구는 민간임대주택을 비교 대상으로 하여 공공임대주택의 주거 만족도 영향요인을 분석하고, 공공임대주택의 만족도를 높이기 위한 정책적 시사점을 도출하는데 연구의 목적을 갖고 있다. 연구의 공간적 범위는 전국이며, 공공임대주택과 민간임대주택의 주거 만족도 자료는 정부가 가장 최근에 실시한 2019년 ‘주거실태조사’의 결과를 활용하였다. 본 연구는 로지스틱 회귀모형을 활용하여 다음과 같은 분석결과를 도출하였다. 첫째, 공공임대주택과 민간임대주택에 있어서 전반적인 주택 만족도의 영향요인은 ‘안전·위생상태’요인, ‘방수·난방상태’요인, ‘소음상태’요인이 공통적으로 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 먼저, 공공임대주택의 경우는 ‘방수·난방’요인이 1단위(1단계) 증가(상승)하면 전반적인 주택 만족도가 높아질 확률이 4.549배 증가하고, ‘안전·위생상태’요인은 전반적인 주택 만족도 수준을 높일 확률이 3.697배, ‘소음상태’요인은 2.191배인 것으로 나타났다. 다음으로 민간임대주택은 ‘방수·난방상태’요인의 수준이 1단위(1단계) 증가(상승)하면 전반적인 주택 만족도가 높아질 확률이 3.871배 증가하고, ‘안전·위생상태’요인은 전반적인 주택 만족도를 높일 확률이 3.587배, ‘소음상태’요인은 1.943배 증가하는 것으로 나타났다. 주택유형의 경우는 비아파트에서 아파트로 주택유형이 변화되면 전반적인 주택 만족도 수준이 불만족에서 만족 수준으로 개선될 확률이 1.328배 증가하고, 월소득은 소득이 증가할수록 만족도 수준도 증가하는 경향을 갖는 것으로 나타났다. 이 외에도 환기의 상태 수준이 ‘불량’에서 ‘양호’로 개선되면 전반적인 주택 만족도가 높아질 확률이 2.094배가 증가하고, 채광의 경우는 1.460배가 증가하는 것으로 분석되었다. 둘째, 전반적인 주거환경 만족도에 미치는 영향요인은 공공임대주택과 민간임대주택에서 공통적으로 ‘외부시설 접근환경’요인, ‘거주 환경성’요인, ‘주차·보행환경’요인 모두 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 또한, 요인 구성에는 포함되지 않았으나 공원·녹지 접근성, 교육시설 이용성, 방범, 이웃관계에 대한 만족도가 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 먼저, 공공임대주택의 경우는 ‘외부시설 접근환경’요인의 만족도 수준이 1단위(1단계) 증가(상승)하면 전반적인 주거환경 만족도 수준이 높아질 확률이 6.334배 증가하는 것으로 분석되었다. ‘거주 환경성’요인은 2.747배, ‘주차·보행환경’요인은 2.007배가 증가하는 것으로 나타났다. 월소득의 경우는 Exp(B)의 값이 0.998배로서 만족도 수준 변화에 미치는 확률은 매우 적지만 월소득이 높아질수록 전반적인 주거환경 만족도 수준이 낮아지며, 반대로 소득이 낮아질수록 만족도 수준이 높아지는 경향을 갖고 있는 것으로 나타났다. 지역1의 경우는 비수도권보다 수도권에 거주할 경우에 전반적인 주거환경 만족도가 높아질 확률이 1.684배로 나타났다. 다음으로 민간임대주택은 ‘외부시설 접근환경’요인의 만족도 수준이 1단위(1단계) 증가(상승)하면 전반적인 주거환경 만족도가 높아질 확률이 3.492배 증가하는 것으로 분석되었다. ‘거주 환경성’요인의 만족도 수준이 1단위 증가하면 전반적인 주거환경 만족도가 2.020배 증가하고, ‘주차·보행환경’요인은 1.906배 증가하는 것으로 나타났다. 지역1에 있어서 도에서 광역시·특별시로 거주지가 이전되면 전반적인 주거환경 만족도 수준이 개선될 확률이 1.229배 증가하고, 주택 노후도의 경우는 1.486배 증가하는 것으로 나타났다. 이러한 분석결과를 놓고 볼 때, 공공임대주택을 공급함에 있어서 방수, 균열, 난방·단열 등 ‘방수·난방상태’와 관련된 건축물의 물리적 환경의 질적 향상에 노력을 기울여야 할 필요가 있다. 건축물의 상태가 개선될 때 전반적인 주택 만족도가 높아질 확률이 가장 크기 때문이다. 또한, 공공임대주택의 건설·공급 입지와 단지내 위치에 대한 계획적 배려가 요구된다. 의료시설·상업시설·공공기관·문화시설·대중교통 접근성을 개선될 때 전반적인 주거환경 만족도가 높아질 확률이 가장 큰 것으로 분석되었기 때문이다. 이 같은 맥락에서 수요가 많은 도심 내에서 공공참여형 또는 공공주도형 정비사업 등을 통해 공공임대주택을 확보하고 기존 공공임대주택의 리모델링이나 재건축을 통해 양질의 임대주택 수요에 부응해 나갈 필요가 있다고 하겠다. There is growing demand for more emphasis to be placed on the quality of public rental housing rather than only expanding its supply. The Korean government plans to extend eligibility for public rental housing for middle income households. Quality of public housing is more likely to be enhanced when we accurately understand factors affecting residents’ level of satisfaction. This study examines the factors affecting residents’ satisfaction with public rental housing compared with private rental housing. We analyzed the micro data obtained from the 2019 Korean Housing Survey conducted by the Korean Ministry of Land, Infrastructure and Transport. Overall housing facility satisfaction levels with public and private rental housing are commonly affected by “water-proofing and heating” followed by, in order of importance, “security and sanitation” and “noise.” Apart from this, satisfaction with private rental housing is influenced by “income,” “types of building,” “ventilation,” and “sun lighting.” In addition, residential environment satisfaction levels with public and private rental housing are commonly affected by “accessibility of neighborhood facilities,” “environmental aspects for residents,” and “car-park and pedestrian-friendliness,” in order of importance. Other common variables explaining residents’ overall satisfaction with the residential environment are parks, green areas, and educational facilities. Although these factors are common determinants of satisfaction for both types of housing, in terms of how strongly each factor influences satisfaction, there is a significant difference between public and private rental housing.

주거공간의 원격모니터링 건강관리 바우처사업 도입환경 분석

박환용(Park, Hwan-Yong),이상호(Lee, Sang-Ho) 한국주거환경학회 2012 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.10 No.3

Health concerns are on the verge of incredible increase in personal consumption as the age is getting old. Medical companies noticed the consumption patterns rapidly increased and they merged IT technology and the medical demand into remote monitering health care for the residential use. In order to provide that kind of health service for the low income households, the government introduced in 2010 the health care voucher program for the model case in spite of the dispute whether the health care service conflicts with the medical service in terms of the legal base. The voucher program is now running very well with governmental monetary assistance of 90%. This study is to figure out what circumstances is necessary for institutionalization of the remote monitering health care system in residential areas, not for the introduction of model case but for the permanent operation in the field. For the purpose of this, we review the concept of health service vs. medical service and thoroughly investigate proposed Health Care Service Act. We also find out how the health care voucher program is running in the field. Based on the research outcomes, we enable to suggest the future directions for the remote monitering health care service system in terms of integrated remote monitering service system, operation body and procedure, and service delivery system. The suggestions of ours is not possible without legalization of the Health Care Service Act, which should be enacted in the near future. With the Act, we can proceed to the future of personal health care system and healthy life in the decent living environment.

신전통주의 계획이론에 의한 주택단지 조성 방안 연구

박환용(Hwan-Yong Park) 한국주택학회 2005 주택연구 Vol.13 No.1

우리의 주거지역이 수준이하의 거주성을 제공하고 중소도시의 주거지역은 더욱 열악한 수준으로 유지되고 있다. 그 이유는 주거단지 개발의 관련제도가 틀만 존재하지 운영에 필요한 제도는 전무한데 있다고 판단된다. 그로 인해 교외지역에서 단독주택 및 저층 저밀의 공동주택단지가 자족성과 거주민 위주의 주택단지로 조성되지 못하고 있다. 이를 개선하기 위해 본 연구는 뉴어버니즘에 입각한 신전통주의 근린주구개발이 기존의 주거단지 개발형태와 어떻게 다르게 조성되고 있는지를 살펴보았다. 신전통주의 계획이론의 동향과 특성 분석은 토지이용분리 및 자동차 이용 중심의 설계로 일관된 주거단지개발 수법을 수정할 필요가 있다는 것을 보여주었다. 그리고 이러한 커뮤니티를 디자인하기 위해서는 도시코드와 건축코드, 그리고 가이드라인이 있어야 거주민이 요구 하는 거주성을 확보할 수 있다는 것을 발견할 수 있었다. 이러한 연구결과는 뉴어바니즘에 기초를 둔 외국의 주거단지 개발수법을 분석한 것 이다. 그러나 주택 및 주거단지 형성을 지원하는 해당사회의 사회경제적 배경 및 문화적 특성과 지역성을 차지하더라도 난개발을 방지하는 주거단지개발을 위해서는 현행 주거단지개발 관련 법제가 너무나도 미비하다. 공간조성에 필요한 도시코드, 건축코드, 계획 및 설계지침에 대한 제도적 접근이 필요하다. The residential areas of ours provide below-level of living conditions and those of middle-size cities contain much lower level of living quality. The reason comes from that there exist no practical guidances of planning and design, but only framework of residential development such as institutional laws and acts. Because of that, it was impossible to provide single-family and low-rise multi family houses of amiable environment in low-density suburban residential development. This research attempts to verify how the traditional neighborhood development based on the new urbanism differs from the conventional suburban residential development. Investigation of current trends and characteristics of the traditional planning theory comes to the conclusion that it is necessary to rectify the development technique concentrating on land use separation and car-oriented urban design. In order to make the community design possible, there should be implemented urban and architectural codes, and design guidelines. This conclusion is derived from the investigation of foreign residential development techniques based on the new urbanism. Regardless of socio-economic and cultural characteristics of the society, there is much to be desired for current legislations for the prevention of residential sprawl. There is no doubt that it is urgent to provide institutional approaches to the urban and architectural codes for the. creation of amiable residential environment.

지방중소도시의 지역성을 고려한 주거환경정비수법 연구

박환용(Park, Hwan-Yong),김덕례(Kim, Duck-Rye) 한국도시설계학회 2008 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.9 No.2

주택공급관리의 주태정책적 접근

박환용(Park Hwan-Yong) 한국주택학회 2004 주택연구 Vol.12 No.2

현행의 주택공급 문제발생은 주택수요의 다양화에 따라 세분화된 주택공급관리가 존재하지 못하고 있음을 적나라하게 보여주고 있으며 주택공급관리에 대한 환경변화로 인해 주택정책적 접근에는 한계가 있음을 실증하고 있다. 또한 주택공급관리의 문제는 양적 주택부족의 시대보다 질적 주택문제의 시대가 더 심각하다는 사실을 반증하고 있다. 본 연구는 이러한 문제인식을 바탕으로 미래지향적 주택공급관리를 위한 주택정책의 방향과 과제를 도출하고자 한다. 먼저, 주택공급관리의 개념 변천을 살펴본 후 주택 공급관리의 환경변화가 어떻게 변화하고 있는지를 분석하고 주택정책적 주안점을 추출 하였다. 현행 주택공급관리의 문제점을 분석하였으며 이를 바탕으로 주택공급관리의 세부전략을 주거환경의 쾌적성, 주택공급의 효율성, 기존주택의 활용, 시장소외계층의 배려 등 4개 부문으로 구분하여 제안하였다. 또한 부문별 도시주택공급관리를 위한 도시 및 주택정책 수단을 단지 및 커뮤니티 지역, 도시지역, 광역차원 등으로 세분하여 도출 하였다. Current problems occurred by housing provision clearly reflect that there is no specified housing provision management according to various housing demand and housing provision management by housing policies has its generic limits because of environmental changes in the housing market. It is also indicated that problems of housing provision management in the Qualitative era are much more than those in the quantitative era. The study attempts to identify directions of housing policies for progressive housing provision management. First of all, environmental changes in housing provision management is analyzed with its conceptual development. Thorough analysis on the current problems of housing provision management enables us to suggest specified housing provision strategies by four categories: pleasantness of housing environment, efficiency of housing provision, utilization of current housing stock, and thoughtful consideration of groups neglected by the housing market. Those strategies are described in details in terms of spatial delineation including site and community, urban and metropolitan areas.

재건축ㆍ재개발 사업의 갈등해소 및 사업투명화 연구

박환용(Hwan-Yong Park),김호권(Ho-Kwon Kim) 한국주택학회 2007 주택연구 Vol.15 No.1

  주택재건축 및 주택사업이 사업추진과정에서의 불투명한 업무처리, 사업주체간의 갈등으로 인해 본래의 사업의도가 왜곡되고 사업기간의 장기화, 사업비용 증가 등 문제가 발생하고 있다. 본 연구는 이러한 측면에 초점을 맞추어 갈등과 부패를 최소화하고 사업을 투명화게 진행할 수 있는 방안을 모색하였다.<BR>  본 연구에서는 재건축ㆍ재개발 사업추진과정을 언론보도 및 판례 등 총 216건을 조사하여 사업단계별 사업주체간의 갈등 및 부패의 발생현황을 분석하였다. 이를 통해서, 사업단계별 갈등 및 부패의 발생원인을 유형화하여 현행의 당면과제로 ‘업체선정기준의 불명확’, ‘사업주체의 전문성 부재’, ‘조합ㆍ자금운영의 불투명’, ‘관리처분 및 인허가 절차 불명확’ 등 크게 4가지 과제를 도출하였다. 이를 바탕으로, 갈등 및 부패를 예방하거나 근원적으로 차단할 수 있는 개선방안을 다음과 같이 제안하고자 한다.<BR>  첫째, 초기비용조달 방안을 제도적으로 모색하여 시공사 또는 관련정비업체 의존으로 인한 문제점을 최소화하고 조합의 참여를 독자적으로 확보하는 방안을 개발하여야 한다. 둘째, 조합운영 및 자금운영의 투명성 확보를 위해서는 조합임원의 책임성을 강화를 위한 규정 신설, 조합운영 관련 자료공개제도의 강화가 필요하고 임의분양의 경우 분양대상자, 분양가격 등에 대한 정보공개 의무화가 필요하다. 셋째, 협력업체 및 시공사 선정 절차 및 기준을 개선하기 위해서는 입찰공고를 의무화, 공동사업시행자와 도급자(시공사)의 명확한 구분, 업체선정절차를 명확히 해야 한다. 넷째, 정비사업전문관리업체의 전문성을 확보할 수 있는 인력확보 및 유지관리체계를 지자체차원에서 제도적으로 확인하는 점검시스템을 갖추도록 유도하여야 한다. 다섯째, 사업주체 전문성 강화 및 업무지원을 위해서는 전문인력 양성을 위한 교육의무 규정 신설, 주거환경정비사의 국가공인 자격화, 정비사업전문관리업체의 등록기준 강화 등이 필요하다.<BR>  본 연구에서 현황과제별로 제안한 개선방안을 통해서 재건축ㆍ재개발사업 사업주체들이 역량을 강화하고 사업추진과정에서 발생하는 다양한 문제를 효율적이고 투명하게 처리할 수 있는 환경개선을 기대한다.   Reconstruction and redevelopment processes induced decision-making more complicated and made management works more vague, suspending project accomplishment and increasing costs for residents. Upon this unfulfilled aspect, this study investigates current issues of conflict and corruption in the projects. Four major issues are derived from the research such as ambiguous management of association funds, uncertain selection process of related companies, lack of speciality of participants, and poor cost management. Policy improvements are as follows: First, it is urgent to develop fund raising strategies for the initial stage of the project in order to take off independent preparation of the project. Second, it is necessary for their representatives to upgrade their commitment to the project and being knowledgable, which saves project costs and lessens conflicts among members of the association. Third, it makes sure that consulting companies should be operated professionally, keeping their abilities superior to residents and housing builders. Fourth, public announcement of the decision-making should be delivered very clearly. It is also important to use proper process and criteria for the selection of housing builders and other parties. Fifth, it is necessary to educate persons of associations on the regular basis, which enables them to have their own judgement for the project. If possible, providing national licensing to them is another answer for lessening project corruption. Finally, clear accounting system should be adopted to avoid embezzlement of association funds.

效率的 住宅供給을 위한 住居水準의 指標設定

朴桓用(Park Hwan-Yong) 대한국토·도시계획학회 2000 國土計劃 Vol.35 No.2