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부동산 증권에 의한 투자가 부동산 시장의 전환을 유도할 가능성 검토
고도환(Do Hwan Go) 한국부동산경매학회 2023 부동산경매연구 Vol.4 No.2
Real estate is a good that cannot be expected to exert sufficient utility unless the necessary qualitative improvement is pursued in accordance with changes in economic and social conditions. The sound maintenance and development of real estate is possible only when it is appropriated accurately. From this point of view, it is thought that real estate securitization has played a variety of roles in the real estate market. Real estate securitization in Japan developed from the mid-1990s, and eventually blossomed in the form of J-REIT (Japanese version of Real Estate Investment Trust) and CMBS (Commercial Real Estate Loan Collateralized Securities), greatly contributing to the formation and development of the real estate investment market. Especially in the late 1990s, it contributed to the disposal of non-performing loans, and it was expected that financing costs related to real estate investment would decrease thereafter. However, when the global financial crisis broke out in 2008, real estate securitization products were in an unexpected predicament. J-REIT faced refinancing and bankruptcy, and CMBS defaulted heavily. Even after the financial crisis subsided, J-REIT and CMBS struggled and never fully regained investor confidence. The J-REIT market continues to fluctuate. So far, real estate securitization has taken the path of division, complexity, and product outsourcing. The direction that real estate securitization should pursue in the future is ① reasonable distance between ownership and management, ② return to plain vanilla, ③ fundamental reform on the part of investors, and ④ promotion of competition. Japan, which has been obsessed with real estate securitization, needs to think about how to revitalize the market in the framework of “development of the real estate investment market.” J-REIT is undoubtedly the core of the Japanese real estate investment market, but diversification and expansion of private investment products are essential. To this end, efforts to nurture asset management companies (wealth managers) and improve investment infrastructure should be further strengthened. 부동산은 항상적인 도시 스톡의 형성과 그 적절한 관리·운영 없이는 효용을 발휘하지 않고, 경제사회 정세의 변화에 따라 필요한 질적 향상을 도모하지 않으면 충분한 효용 발휘를 기대할 수 없는 재화이며, 이를 위해 필요한 자금이 정확하게 충당되어야 부동산의 건전한 유지·발전이 가능해진다. 이러한 관점에서 부동산 증권화는 부동산 시장에서 다양한 역할을 수행해 왔다고 생각된다. 일본의 부동산 증권화는 1990년대 중반부터 발전하여, 이윽고 J-REIT(일본판 부동산 투자신탁)나 CMBS(상업용부동산 대출 담보증권)라는 형태로 개화하여 부동산 투자시장의 형성과 발전에 크게 공헌해 왔다. 특히 1990년대 말에는 부실채권을 처리하는 데 기여했고, 이후에도 부동산 투자와 관련된 자금조달 비용이 줄어들 것으로 예상되었다. 그러나 2008년 세계 금융 위기가 발발하자 부동산 증권화 상품들은 예상치 못한 곤경에 처했다. J-REIT는 재융자와 파산에 직면했고 CMBS는 디폴트를 많이 냈다. 금융위기가 진정된 후에도 J-REIT와 CMBS는 어려움을 겪었고 투자자들의 신뢰를 완전히 회복하기에는 이르지 못했다. J-REIT 시장은 계속 요동치고 있다. 지금까지의 부동산 증권화는 분단화·복잡화·프로덕트 아웃화의 길을 걸어왔다. 앞으로 부동산 증권화가 지향해야 할 방향은 ① 소유와 경영의 거리 적정화, ② 플레인 바닐라로의 회귀, ③ 투자자 측의 발본 개혁, ④ 경쟁 촉진 등이며, 지금까지 진행되어 온 길을 궤도 수정해야 한다. 부동산 증권화에 집착해 온 일본은 앞으로 ‘부동산 투자시장의 발전’이라는 틀에서 시장 활성화 방안을 고민할 필요가 있다. J-REIT는 일본 부동산 투자시장의 핵심임에는 틀림없지만, 프라이빗 투자상품의 다양화와 확충이 필수적이다. 이를 위해서는 자산운용사(자산관리자) 육성, 투자 인프라 개선 등의 노력이 더욱 강화되어야 한다.
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