다가구주택 투자의사 결정 요인 : 안산시를 중심으로

정용비 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2011 국내석사

2006년도 기준 통계청의 우리나라 가구수 및 평균 가구원수 추계와 가구원수에 따른 가구수 추이를 보면 우리나라의 인구는 2018년을 정점으로 감소하며, 가구수는 증가 할 것으로 전망하고 있다. 이러한 인구 및 가구구조의 변화는 주거용 부동산시장의 흐름을 다가구주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 다세대주택 등 소형임대주택 종류의 부동산으로 바꾸고 있다. 이 중 다가구주택은 1∼2인 가구의 주 거주 유형으로 공급이 확대 될 것으로 예상된다. 따라서 본 연구는 다가구주택 공급자 및 임대주택사업자의 요구에 맞는 공급활성화 방안을 제시하고자 경기도 안산 시내 부동산 중개업자를 대상으로 다가구주택 투자자의 평균적인 투자의사 결정 요인을 실증 조사?분석 하였고 그 결과 다음과 같은 결론을 얻었다. 첫째, 고객들은 다가구주택 투자 시 수익성과 투자가치를 가장 중요하게 고려하는 것으로 나타났다. 또한 고객들의 다가구주택 투자 시 구매자금은 기존 부동산 매도 후 마련된 자금과 현재 보유하고 있는 자금이며, 투자한 부동산을 대부분이 4년 이상 소유하는 것으로 나타났다. 따라서 투자고객들의 수익률을 보장하고 매입자금 마련에 대한 부담을 줄일 수 있도록 금융권을 통한 저리 융자제도를 확대하고 주택저당채권제도의 활성화 및 홍보?교육을 할 수 있도록 해야 한다. 둘째, 고객들의 다가구주택 투자 결정에 가장 크게 영향을 미치는 외부적인 심리 요인은 주변지역의 교육 및 환경조건과 생활편익시설인 것으로 나타났다. 따라서 고객들이 만족할 수 있도록 정부에서는 일반주택 지역과 다가구주택 지역을 구분하고 경제적 소득수준이나 생활수준을 감안하여 조건이 유사한 자녀들이 함께 교육은 물론 생활할 수 있도록 지속적 관심과 배려가 있어야 한다. 셋째, 고객의 일반적 특성에서 매수인의 대부분이 50세 이상의 연령으로 노후대비 및 월세를 받기 위하여 투자하며, 공실률에 대한 염려가 있는 것으로 나타났다. 따라서 투자고객들의 공실률에 대한 염려를 해결하고 수입이 없는 노후에 안정적으로 월세를 받을 수 있는 방안이 있어야 한다. 이를 위한 방안으로 첫째, 매입임대사업자에게 주는 세제지원책 중 선별하여 다가구주택을 임대 목적으로 매입하는 자?건설하는 자에게 확대 적용하는 방안을 검토해야 한다. 둘째, 지역 부동산중개 사무소와 소형 임대 주택건물주간의 기간별 종합 임대관리계약을 맺고 약정한 임대료를 계약기간 동안 보장해 주는 방안을 검토해야 한다. 넷째, 고객의 일반적 투자에 결정을 미치는 내부적 심리 요인으로 아래?위?옆집 간의 소음, 주차 공간, 누수 및 결로가 다가구주택 투자결정에 영향을 미치는 정도가 높은 것을 알 수 있다. 따라서 투자고객들의 이러한 고려사항들을 만족시키기 위한 방안으로 첫째, 아래?위?옆집 간의 소음보호?층간소음?경량충격음?중량충격음 등의 건축 기준 및 관리?감독을 강화해야 한다. 둘째, 누수 및 결로를 최소화하기 위해 방수?마감재료 등의 건축 기준 및 관리?감독을 강화해야 한다. 셋째, 주차공간의 확보를 위해 정부차원에서 다가구주택 지역 내에 주차장용지확보?공급을 확대해야 한다. 다섯째, 고객이 다가구주택 투자 결정 후 투자 물건의 관리 형태는 고객이 직접관리하거나 부동산중개 사무소에 위탁하여 관리하는 것으로 나타났다. 따라서 투자고객들이 임대주택의 관리를 믿고 맡길 수 있도록, 부동산중개 사무소에 임대주택을 체계적이며 전문적으로 관리 할 수 있는 시스템 도입이 필요하며, 이를 위한 구체적인 방안으로 부동산중개 사무소의 대형화가 필요하다. 이상과 같이 본 연구에서는 다가구주택 투자의사 결정 요인을 부동산 준전문가인 중개업자를 대상으로 조사?연구하여 다가구주택 공급활성화 방안을 모색해 보았으나 일반투자자와 임차인에게 직접 조사하지 못한 점과 연구지역을 경기도 안산시로 한정 한 점은 아쉬움으로 남는다. 따라서 이러한 연구는 향후에도 계속되어야 할 것이다. 주제어(key word) : 다가구주택, 공급활성화, 투자의사, 1∼2인 가구, 소형임대주택. This study was intended to present the scheme to revitalize the supply meeting the needs of multi-family housing suppliers and rental housing businessmen. For this purpose, it attempted to make an empirical analysis of the determinants of multi-family housing investors' average intentions to invest for real estate brokers, semi-specialist in real estate in Kyonggi Province. As a result, the following findings were obtained: First, it was found that multi-family housing investors thought most importantly of profitability and investment value in making an investment. Accordingly, it is necessary to establish the scheme to expand the low-interest loan system through the financial circles and revitalize the mortgage-backed securities system in order to guarantee the investors' rate of return on investment and reduce the burden of preparing the fund for purchase. Second, it was found that the external psychological factors such as the educational and environmental conditions in the surrounding area, amenities and the like had the greatest effect on the decision to invest in multi-family housing. It is necessary to continue taking an interest in and consider environmental improvement in consideration of density. Third, most of the investors in multi-family housing was found to be the age group of more than 50 years old and make an investment to prepare for their old age and receive the monthly rent and worried about the vacancy rate. Therefore, it is necessary to examine the scheme to expand and apply the tax support policy to the multi-family housing investors ike rental housing businessmen. And it is necessary to introduce the comprehensive lease management system as the measure for continual management after purchase. Fourth, it was found that internal psychological factors such as interfloor noise, parking, water leak, dew condensation and like had the greatest effect on the decision to invest in multi-family housing. Therefore, it is necessary to reinforce the building to prevent the interfloor noise, and management and supervision. Second, it is necessary to reinforce the criterion and standard for water-proof finishing materials, and management and supervision in order to minimize water leak and dew condensation. And government needs to secure, supply and support the land for parking lots within the area surrounding the multi-family housing in order to secure the parking space. Fifth, it was found that investors in multi-family housing adopted the self-management method and the trust-management method of entrusting management to the brokerage office as the form of object management after investment. Therefore, it is necessary to introduce the asset management system for systematic and specialized management and to expand and the business of the brokerage office as the scheme to achieve it. Like this, this study attempted to investigate the determinants of the intention to invest in multi-family housing through real estate brokers, the group of semi-specialists in real estate. But diverse studies should continue in a broader area to resolve the lease shortage and revitalize housing supply. Key words : multi-family housing, supply revitalization, investment intention, one-to two-person household, small rental housing

개발리츠의 활성화 방안에 관한 연구 : 자기관리리츠 활성화 중심으로

홍순제 명지대학교 부동산유통경영대학원 2011 국내석사

A Real Estate Investment Trust (REIT) is a real estate company that offers common shares to the public and invests on the securities which focus on the real estate; leasing, developing, trading, etc. A REIT is the company of investing on the real estates and managing income-producing properties according to 「the Real Estate Investment Company Act」. It invests in the real estate as an agent of the public and then distributes most of its profits similar to the working way of any other stock, such as mutual fund. However, there is a difference between REITs and mutual fund since it invests on the real estate that real company employs the fund. In the Republic of Korea(South Korea), after enact of 「the Real Estate Investment Company Act」 in 2001, the scale of REITs' property enlarged almost 6.3 billion dollars (exchange rate: ￦1,140/$1) in October 2010. The law revised that all of REITs equity was able to invest on the real estate development since October 2007 and then the Development REITs was established in 2008. Development Self-Management REITs was also established in October 2008 that the real estate development market enlarged and differentiated it from the Real Estate Fund. The real estate development market was being advanced and clarified with the participation of the Development REITs in all levels of the investing process. Domestic REITs invests within the limited area of real estate, especially office buildings, that it has relatively small importance in the real estate market. Moreover, public investors have low interest on REITs because of many regulations and the lack of public relations. REITs, therefore, has to solve the problem of tax consideration and guarantee stable income to the investors to promote the Development REITs. The purpose of lowering minimum investment regulation was to extend the range of investors. The problems of real estate market disorder, which has occurred from it, must be solved to vitalize the Development REITs. However, small REITs companies cause insolvency in the real estate market that government have to supervise by engaging experts in the market and thorough loan management. Moreover, government has to offer tax favors, kinds of a tax reduction, to the investors who invest on the Development REITs. It is important to use PFV(Project Financing Vehicle) system for the purpose of saving corporation tax and composing a Real Estate Investment Company with PEF(Private Equity Fund) to encourage latent power of a business. A limited partnership, which infers financial investors are manage properties and constructors are only construct buildings, should be introduced to distribute investment risks, as well. The value of a company is identical with the worth of the company's brand value that a company should promote and manage their specific brand as a long run strategy. REITs are still unfamiliar with the public investors that it should promote their profitabilities by public promotions, either. Based on 「the Real Estate Investment Company Act」, which revised in April 2010, the real estate market should develop and promote various REITs commodities which guarantee stable income to the investors. Finally, newly established real estate market will be extended as the investors change their negative mind over the real estate market investment, and prefer REITs as a good contrivance of investment. 리츠란 주식 공모를 통해 다수의 투자자로부터 투자자금을 모집한 후 주식회사형태로 실물 부동산 또는 부동산과 관련된 유가증권 등에 투자․운영하고 얻은 수익(부동산 임대수익, 개발이득, 매매차익, 부동산 관련 투자이익 등)을 투자자들에게 배분하는 회사이다.「부동산투자회사법」에 의하면 리츠는 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 하는 회사라고 규정하고 있다. 이는 소액투자자를 대신하여 부동산에 투자하는 간접투자기관으로서 동일한 방식으로 자금을 모아 유가증권에 투자하는 증권투자회사(뮤추얼펀드)와 비슷하다. 다만, 주식의 뮤추얼펀드는 상근 임직원이 없는 명목상 회사(paper company)에 불과하지만 리츠는 부동산이라는 실물을 투자대상으로 함으로써 실질 회사를 운용하게 되는 점이 다르다. 우리나라의 리츠 는 2001년「부동산투자회사법」제정 이후 2010년 10월 현재 자산규모 7조 2,575억 원 규모로 성장하였다. 특히, 2007년 10월「부동산투자회사법」을 개정하여 리츠 의 자산 전부를 개발 사업에 투자할 수 있도록 법령이 개정되었고, 이에 따라 2008년 국내 최초의 개발 형 리츠 가 설립되었다. 그 해 10월에는 자기관리 리츠 가 설립되면서 리츠 를 통한 개발 사업이 본격화되어 부동산개발사업 이 한 단계 발전할 수 있는 계기를 마련하였다. 이는 경쟁상품인 부동산 펀드와도 차별화시킬 수 있는 계기가 된 것은 물론 자산의 매입, 운용, 개발, 매각이라는 전 과정에 개발 형 리츠 의 참여가 가능하게 되었다. 우리나라의 총 부동산시장에서 리츠 가 차지하는 비중은 극히 미미하다. 국내 리츠 시장 은 현재 업무용빌딩 등 임대위주로 투자대상 상품이 한정되어 있는 것이 사실이다. 또한, 리츠 에 대한 각종 규제와 홍보부족은 일반투자자들의 관심을 끌지 못하는 커다란 요인이다. 그러므로 어떻게 세제상의 문제를 해결하고 안정적인 수익을 투자자들에게 분배할 수 있느냐하는 문제가 개발리츠 의 활성화를 위한 핵심이라고 할 수 있다. 개발리츠 를 활성화시키기 위해서는 최저자본금 하향에 따른 부실 리츠 난립에 대한 문제를 해결해야한다. 이는 부동산투자회사의 설립을 용이하게 하고 투자대상을 확대하고자하는 취지였지만 자본금의 현격한 하향조정으로 회사설립을 용이하게 할 수 있는 반면, 소형 리츠 사 의 난립에 따른 부정적 요소도 갖고 있으므로 부동산투자회사에 대한 차입금을 관리하고 자산 운용 전문 인력 을 확보하는 등 철저하게 관리감독을 해야 한다. 아울러 법인세 감면을 비롯한 세제 지원을 강화해야 한다. 법인세 문제를 해결하기 위해 PFV 를 이용할 필요성과 부동산투자회사와 PEF 를 결합하여 초기 사업성이 뛰어난 사업을 주도적으로 진행할 필요가 있다. 또한, 투자리스크를 분산하기 위해 유한 책임 파트너 쉽 을 도입하여 재무적 투자자가 자산관리기능을 수행하고 시공사는 단순 시공만 하는 구도로 가야 할 것이다. 장기적인 관점에서는 회사 브랜드에 대한 인식이 기업의 가치를 결정하는 것이므로 이에 대한 마케팅을 통해 브랜드이미지의 통합적 관리가 필요하다. 일반투자자의 간접투자를 유치하기 위하여 리츠 라는 낯선 상품을 적극 홍보하여야 한다. 모든 산업에서 수익창출은 기본이다. 2010년 4월에 개정된 「부동산투자회사법」을 토대로 안정적인 수익을 얻을 수 있는 다양한 리츠 상품을 개발하고, 직접 투자를 선호하는 관행이나 부동산 투자에 대한 사회의 부정적인 인식을 불식시켜 새로운 부동산시장으로서 리츠 의 발전을 도모할 필요가 있다.

개업공인중개사 등의 연수교육 문제점과 개선방안

전병식 명지대학교 부동산대학원 2017 국내석사

부동산거래에서 권리의 다툼이 쟁송으로 이어지거나 중개사고가 자주 발생하면 부동산거래를 알선하는 중개업에 대한 국민들의 불신이 확산될 것이다. 따라서 개업공인중개사 등은 중개의뢰인에게 대상부동산에 대한 확인･설명을 할 때 권리분석에 대한 전문성 그리고 시장분석에 대한 설명력 또한 직업윤리의식을 높여야 한다. 공인중개사가 개설등록 및 고용신고하기 전에 수료하여야 하는 실무교육이 실시되어 왔다. 개업공인중개사 등이 부동산제도와 부동산시장의 변동에 부응하는 전문지식과 소비자 이익보호 및 개인정보보호에 관한 교육, 직업윤리교육을 강화하기 위하여 시･도지사가 기존의 실무교육 이외에 추가적으로 ‘실무교육을 받은 개업공인중개사 및 소속공인중개사’에게 2년마다 연수교육을 실시하고 중개보조원에게도 고용신고 전에 직무교육을 실시하도록 하였다. 그리고 연수교육에 대한 수요가 급증하는 것에 대비하여 시·도지사가 ‘공인중개사협회’ 뿐만 아니라 ‘부동산관련 학과가 개설된 대학 또는 전문대학’ 등에게 법정의무교육을 위탁할 수 있으므로 교육기관이 확대되었다. 연수교육 이수자들을 상대로 설문조사를 실시하여 교육의 제도적 취지와 피교육자에게 미치는 교육결과가 어느 정도 일치한가를 분석하고 연수교육의 문제점을 파악하였다. 그리고 개선방안으로 찾고자 부동산중개업 현장에서 어떤 교육과목과 교육프로그램을 더 필요로 하는 가를 조사하였다. 2014년 6월 4일부터 처음으로 연수교육을 실시하면서 나타난 긍정적인 효과와 문제점을 살펴본 결과 교육대상자가 위탁교육기관에 대해 어느 정도 인지하고 있는지, 교육목적에 부합한 교육과목이 편성되었는지, 어떤 교육과목에서 불만족인지, 추가적으로 필요한 교육과목은 어떤 것인지, 교육방법으로서 강의방식ㆍ현장교육ㆍ사례발표ㆍ토론식 교육 중에서 어느 방식을 더 선호하는지, 교육방식으로 집합교육ㆍ사이버교육이 어느 정도 혼합되는 것을 선호하고 효과적인지를 연구하려는데 주된 목적을 두었다. 연수교육대상자들이 교육일정을 가장 중요하게 생각하므로 다양한 교육일정으로 교육대상자를 여러 교육기관으로 분산시킬 수 있어야 한다. 그리고 교육대상자들이 교육의 필요성은 인정하지만 교육의 기회비용 대비 편익은 낮았다고 조사되었다. 포괄적이고 일반적인 연수교육보다는 특정분야별로 교육일정을 정하여 해당분야의 전문가를 통하여 체계적 교육을 한다면 피교육자들의 교육 몰입도가 클 것이며 시간과 비용 대비 편익이 클 것이다. 총교육시간은 한정되어 있는데 교육과목은 많으므로 각 과목에 대한 적절한 시간배정이 쉽질 않았다. 이에 대안으로 특정분야에 대한 전문교육의 필요하다고 하였다. 추가적인 교육과목에 대해서 살펴보면, 교육지침에 지정된 기존의 교육과목 이외에 ‘중개업소 및 중개대상물에 대한 인터넷 마케팅 교육’, ‘상가건물 권리금 분쟁의 사례분석’ 등에 대한 교육이 필요하다는 응답이 많았다. 교육방법으로는 강사의 지식전달형 교육은 단방향이므로 교육효과가 낮았다. 또한 대부분 공인중개사 등이 업무시간으로 인한 교육시간의 제약을 해결하기 위하여 교육시간의 일부를 사이버교육으로 실시하는 것이 적절하다. 집합교육방법도 강사의 지식 전달형 강의방식보다는 부동산중개업을 영위하면서 경험한 다양한 사례를 발표하고 이를 토론하면서 결론적 대안을 도출하는 교육방식을 선호하였다. 이러한 교육을 통하여 개업공인중개사 등이 고객의 다양한 고충 및 불만을 고객의 만족으로 전환시키는 것이 연수교육의 취지이다. If the dispute of rights in real estate transactions leads to the lawsuit or if brokerage accidents frequently occur, people would come to distrust the real estate brokerage business that helps the client buy the real property through brokerage. Accordingly, practicing certified real estate agents should enhance their speciality of title examination and their explanatory power of market analysis or their consciousness of vocational ethics in making a confirmation and explanation of the target real property to their client. Job education has been provided for practicing certified real estate agents to complete before they register the opening of his real estate brokerage office with the competent agent or report any employment to it. There is a need to reinforce expertise and education concerning the protection of consumer interests and of personal information and concerning vocational ethics for practicing certified real estate agents to respond to the volatility of the real estate system and the real estate market. For this purpose, it is provided that mayor and provincial governors shall conduct in-service education, every two years, for practicing real estate agents and affiliated real estate agents receiving job education additionally other than existing job education and conduct job education for the brokerage assistant prior to the date of report of their employment. And in preparation for the rapid increase of demand for in-service education, educational institutions have been extended as mayors and provincial governors have been able to entrust legal compulsory education to colleges or junior colleges with the department related to real estate as well as the Korea Association of Realtors. For the purpose of this study, the questionnaire research was conducted for those completing in-service education. And it attempted to analyze to what extent it corresponded with the institutional intent of education and its educational outcome influencing educatees and to investigate its problem. And it attempted to investigate what educational subjects and programs would further be needed on the real estate brokerage field in order to find out its improvement scheme. This study attempted to investigate the positive effect and problem arising from the implementation of in-service education for the first time since June 4, 2014. Its major purpose was to investigate the following matters: how much the candidates subject to education related to real estate perceived the commissioned education institution; whether the educational subjects corresponding to its educational purpose were incorporated; which educational subjects did not satisfy them; which educational subjects would additionally be required; which would be preferred among educational methods such as the method of lecturing, field education, case presentation, and debate-type education; and how much the educational method such as collective education ㆍ cyber education would be preferable and effective to them in a mixed manner. Considering that the recipients subject to in-service education think most importantly of the educational schedule, they should be dispersed to several educational institutions based on diverse educational schedules. And it was found that educational recipients conceded the necessity for education but their benefit to opportunity cost of education was low. If systematic education is provided for them by specialists in the competent field through the educational schedule of each specific field rather than all-inclusive and general in-service education, they would come to have the degree of educational involvement and the great benefit to time and cost. Proper time allocation to each subject would not be easy as there are limited total educational time and many educational subjects. Therefore, specialized education is needed for specific fields as its alternative. Many respondents of the questionnaire research showed that they would be a need for 'internet marketing education on brokerage offices and the objects of brokerage' and 'case analysis of the dispute over the goodwill of the commercial building' other than existing educational subjects designated as the guidelines for education. The educational method of knowledge-delivery type through the lecture was found to have the low educational effect as it was uni-directional. And it is proper that most of the certified real estate agents should be provided with cyber education during some of the educational time in order to resolve its constraint due to their business hours. And they showed a preference for the educational method that they should elicit a conclusive alternative while presenting and debating diverse cases obtained from the operation and experience of the real estate brokerage business rather than the teaching method of knowledge-delivery type in terms of the method of collective education. It is the purport of in-service education that practicing certified real estate agents should switch clients' diverse grievances and complaints into their satisfaction through this education.

신탁제도를 활용한 부동산개발금융의 발전방안 연구 : 부동산신탁사의 역할을 중심으로

진경아 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2010 국내석사

Introduced in 1991 for stabilizing realty price and increasing effective use of land, the realty trust system has been as a useful tool in real estate development financing. And by enforcement of 'the Capital market and Financial Investment Business Law(Hereinafter referred to as 'Capital market Law')' in Feb. 2009, block was collapsed between six business categories of financial investment company like investment sale, and investment mediation as financial investment business, which one financial company, once it is equipped with a fixed requirement such as capital, can have two businesses for other categories without setting up a separate company. Thus it became possible for financial companies with rich capital power to advance into trust business, so realty trust market has got into an fierce competitive system. With such change as that financial setting, trust needs have steeply risen in the market, in turn escalated concerns about the trust system, so the trust law without any revised contents since its enactment in 1961 has its enforcement ahead through entire revision procedure in 50 years to reflect the changed economic reality and live up to the commercial trust system focusing global standards. This study aims at coming up with a developmental direction of real estate development financing using the trust system with many advantages through the status analysis and case analysis of the realty trust and real estate development financing in the introduction background of the realty trust system, and enforcement of the capital market law, and the stream of overall revision of the trust law. The consequences of the status analysis of realty trust drew out problems that first, the realty trust company is weak in its role function as the key company of realty financial area, and second, it is limited in its trust product structure and service area, and third, the trust system is unsatisfactory in its development through commercial trust. And those of status analysis to real estate development financing drew up problems that currently most frequently used project financing method does not go with financial company initiating realty development, funding by direct finance, interruption of constructor's payment guarantee, and changing direction of mid and long-term development financing method. Thus the realty trust company perceived the need of the development of new trust products, trust vitalizing for asset fluidity, and evolution to the key entity of realty financial area by expanding the service and role of realty trust company. The results of case analysis drew up problems that first, the trust products used in the market are limited, second, the trust company can play the role as a project developer and raise fund, but actually, such roles of the trust company have not been vitalized in the market, third, trust method has not been utilized in the market though trust design for various asset fluidity is possible. Thus it was perceived to need the development of trust products, trust company's expansion of service role to function as project developer and fund-raising. This means that it can be possible through the development of products with various methods to diversify real estate development financing and design developmental structure, trust for asset fluidity, and expansion of service and role of realty trust company. The developmental plans of real estate development financing using the trust system revealed in this study are as follows. First, the development of realty trust products. It includes product developments that when the financial institution loans and invests, the trust company in an independent status plays a role of project manager using the expertise, experience, execution and construction management ability, making business evaluation and report to the financial institution from an object situation, and reducing project risk, and that it performs selling developing, leasing national and public Estate, and that it is engaged in urban maintenance projects. Second, the trust activation for asset fluidity. It can be activated in the way of strengthening the function asset fluidity through the trust company, using stratification of trust profitability zone, improving security power, and using method of various trust such as issue principal of fluidity securities, media and security aimed trust. Third, the service and role expansion of the realty trust company. This needs to develop as a comprehensive realty financial company by equipping with material arrangements and developing indirect investment vehicles, and participating as investor for expanding the trust company's service and trusted Estate as money in many fields of services prescribed at each law like project developers (developers), asset management, asset storage and fluidity specialized institutions. The trust system has merits of widely accepting the reconstructing needs of various and specialized real estate development financing over the society rapidly making changes. And that using trust and realizing various trust functions means the expansion of commercial trust. This study presented the concrete developmental plan of real estate development financing focusing on the role of the realty trust company engaged in commercial trust services. 부동산신탁제도는 부동산가격 안정과 토지의 효율적인 이용증대를 목적으로 1991년 도입되어 부동산개발금융에 유용한 도구로 활용되어 왔다. 그리고 2009. 2 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’(이하 ‘자본시장법’이라 한다)의 시행으로 인하여 금융투자업인 투자매매업, 투자중개업 등 금융투자회사 6개 업종 간에 벽이 허물어져 자본금 등 일정한 요건을 갖추면 하나의 금융회사가 별도의 회사설립 없이 다른 업종에 대해서도 겸업이 가능해졌다. 따라서 풍부한 자본력을 갖춘 금융회사들의 신탁업 진출이 가능해져 부동산신탁시장은 치열한 경쟁체제로 돌입하게 되었다. 이러한 금융환경의 변화와 함께 시장에서 신탁 수요가 급증하면서 신탁제도에 대한 관심이 높아졌고 이에 따라 1961년 제정 이래 내용개정이 전혀 없던 신탁법이 그동안 변화된 경제현실을 반영하고 상사신탁제도 중심의 글로벌스탠더드에 부합하도록 약50여년 만에 전부개정절차를 거쳐 그 시행을 앞두고 있다. 본 연구는 부동산신탁제도의 도입배경 및 자본시장법의 시행, 신탁법 전면개정의 흐름속에 부동산신탁과 부동산개발금융의 현황분석 및 사례분석을 통하여 여러 장점을 가지고 있는 신탁제도를 활용한 부동산개발금융의 발전방안을 제시하는 데 그 목적이 있다. 부동산신탁의 현황분석 결과 첫째, 부동산신탁사가 부동산금융 분야의 중심업체로 역할 기능이 미약하고 둘째, 신탁상품구조 및 업무영역이 제한되어 있으며 셋째, 그동안 상사신탁을 통한 신탁제도의 발전이 미흡하였다는 문제점을 도출하였다. 그리고 부동산개발금융의 현황분석 결과 현재 가장 많이 사용되고 있는 프로젝트파이낸싱 방식은 금융사주도의 부동산개발, 직접금융을 통한 자금조달, 시공사 지급보증 의무 절연, 중ㆍ장기 개발금융방식의 변화방향에 대응하지 못하는 문제점이 도출되었다. 따라서 부동산신탁사는 부동산개발금융을 발전시키기 위하여 새로운 신탁상품의 개발, 자산유동화목적의 신탁 활성화, 부동산신탁사의 업무와 역할확대로 부동산금융 분야의 중심업체로 발전하여야 한다는 필요성을 인식하였다. 사례분석 결과 첫째, 시장에서 사용되고 있는 신탁상품이 제한적이고 둘째, 신탁사가 사업시행자 역할 및 자금조달기능이 가능함에도 실제로 시장에서 이러한 신탁사의 역할이 활성화되지 않았으며 셋째, 발행주체 또는 매개체로서 다양한 자산유동화목적의 신탁설계가 가능함에도 실제로 유동화를 위하여 시장에서 신탁방식이 활용되지 않고 있는 문제점을 도출하였다. 따라서 신탁상품의 개발, 신탁사가 사업시행자 역할 및 자금조달 기능이 가능한 업무역할 확대, 자산유동화목적의 신탁 활성화의 필요성을 인식하였다. 이는 부동산개발금융이 더욱 다양해지고 발전 가능한 구조를 설계할 수 있는 방법이 다양한 상품개발, 자산유동화목적의 신탁, 부동산신탁사의 업무와 역할확대를 통해서 가능하다는 의미이다. 본 연구에서 나타난 신탁제도를 활용한 부동산개발금융 발전방안은 다음과 같다. 첫째, 부동산신탁 상품개발이다. 이에는 금융기관이 대출ㆍ투자시 신탁사가 독립된 제3자의 지위에서 부동산 개발의 전문지식과 경험, 시행 및 시공관리 능력을 발휘하여 객관적인 입장에서 금융기관에 사업평가 및 보고를 하여 사업리스크를 줄여나가는 사업관리자 역할을 수행하는 상품개발, 국ㆍ공유 재산의 매각ㆍ개발ㆍ임대 사업을 수행하는 상품개발, 도시정비사업에 참여하는 상품개발이 있다. 둘째, 자산유동화목적의 신탁 활성화이다. 이는 신탁사를 통한 자산유동화 기능을 강화하고, 신탁 수익권 계층화를 활용하여 수익자의 담보력을 향상시키며, 유동화증권 발행주체, 매개체, 담보목적의 신탁 등 다양한 신탁의 활용방식 이용으로 활성화가 가능하다. 셋째, 부동산신탁사의 업무와 역할확대이다. 이는 사업시행자(개발사업자), 자산관리, 자산보관, 유동화전문기관 등 각 법에서 정하고 있는 많은 부분의 업무영역에서 신탁사의 업무를 확대하고 금전 등 수탁재산을 확대하기 위하여 물적설비를 갖추며 간접투자기구의 개발 및 투자자로 참여하는 등 궁극적으로는 종합부동산금융회사로의 발전해야 한다.신탁제도는 급속히 변화되고 있는 사회전반의 다양하고 전문화된 부동산개발금융의 구조화 요구들을 폭넓게 수용할 수 있는 장점이 있다. 그리고 신탁을 이용하여 다양한 신탁기능을 현실화시킨다는 것은 상사신탁의 영역을 확대하는 것을 의미한다. 본 연구는 상사신탁의 업무를 하는 부동산신탁사의 역할을 중심으로 부동산개발금융의 구체적인 발전방안을 제시하였다.

地籍制度와 登記制度의 一元化 方案에 관한 硏究

이선희 명지대학교 부동산유통경영대학원 2009 국내석사

We are managing not only the cadastral system for efficient land management and protection of people's land property rights but also land registration system for registering the property rights on the registration book in order for a stable property transaction. However some problems have been continuously raised that even though the two systems are dealing with land affaires, the cadastral system and land registration system supervised by the administration and the judicature respectively. The purpose of this study is to annalize the current situation and finally draw the problems and improvement proposal. The problems of managing two different systems contains not only the system itself such as inconsistency between property's real situation and cadastral records and cadastral records and land registration book but also the structural problems such as unreliability for cadastral and land registration records, unstable property transaction. In this study unification of property registration system has been proposed to address the above problems. Even if the current systems have strong points, it is necessary that restructuring a new system in case of a new system has more benefits. In this study an establishment of Property Information Management Office(tentative name) directly belonging the President or the Prime Minister has been proposed as a organizational restructuring. The benefits of unification of two separate systems are ① economic benefit which is from organizational management cost and citizens benefit from reduced service fee and avoiding travel cost ② reducing the legal disputes which is mainly raised by inconsistency between two registration records ③ increasing working efficiency by simplify working process. The future research topic would be included such as establishment of unified legal structure which able to cover land investigation and registration together, unification of building registration, extension of registration object range from the current 2D on the earth surface to underground and 3D space. 우리나라는 토지를 효율적으로 관리하고 국민의 토지소유권 보호를 위해 지적제도를 두고 있으며 부동산에 관한 권리관계를 등기부에 기재하여 공시함으로써 거래의 안전을 이루기 위해 등기제도를 두고 있다. 그러나 토지와 관련된 제도가 지적제도와 등기제도로 이원화 되어 있고 등기사무는 사법부에서 관장하고 토지·임야대장 등 지적사무는 행정부에서 관장하고 있어 여러 가지 문제점이 발생되고 있는 실정으로, 본 연구는 이를 분석하여 문제점과 개선방안을 제시하기 위하여 출발하였다. 이원화된 공시제도는 각 제도가 가지는 자체의 문제뿐만 아니라 이원화된 체계에서 오는 문제점들을 내포하고 있다. 우선 제도 자체에서의 문제로는 부동산의 실체적 현황과 지적공부와의 불일치, 양 공부의 불일치로 인한 권리관계와 등기부 내용의 불일치 등을 들 수 있다. 그리고 이원화된 공시체계로 인하여 발생하는 문제로는 동일 부동산에 대한 등기부상의 기재내용과 지적공부상의 기재내용 불일치로 인한 등기제도와 지적제도의 공신력 미비, 이로 인한 거래안전의 문제를 들 수 있다. 본 논문에서는 이러한 문제를 해결하기 위하여 부동산 공시제도의 일원화를 주장하였다. 물론 이원화된 공시제도가 단점만이 아닌 장점도 있을 수 있다. 그러나 그 단점이 장점을 상회 한다면 과감히 새로운 체계를 구축할 필요가 있다. 여기서 새로운 체계를 모색하고자 생각할 수 있는 것이 공시제도를 일원화하는 것이며 부동산 공시제도의 일원화를 원활히 추진하기 위하여 행정부나 사법부가 아닌 대통령 직속 또는 국무총리 직속으로 “부동산정보관리청”(가칭)이 설립 되어야 한다. 부동산 공시제도를 일원화할 경우에 얻을 수 있는 이익으로는, 첫째 부동산 공시 및 관련사무 처리비용의 절감을 얻을 수 있는 경제적 이익을 들 수 있다. 행정부를 중심으로 하는 일원화로 법원은 등기소의 운영을 위한 기구와 인력을 법원 본연의 업무에 투입할 수 있게 된다. 그리고 국민은 등기수수료와 교통비 등 불필요한 경비를 절감하게 된다. 둘째 그동안 있었던 이원화된 공부 간 불일치로 인하여 목적물을 특정하거나, 소유권의 범위를 확정하기 위한 법률 분쟁을 방지할 수 있게 되어 효과적으로 국민의 재산권을 보호할 수 있으며, 셋째 업무처리의 정확성을 제고하고 부동산거래질서를 확립할 수 있으며 사무처리의 간소화가 도모된다. 향후의 과제로, 지적법령과 부동산등기법령 규정과의 관계정립을 통해 일원화된 토지조사·등록업무가 이루어질 수 있는 법체계 구축방안, 지적과 등기의 통합뿐만이 아니라 건축물과의 통합, 지표상의 부동산관련 정보등록에서 보다 더 나아가 지상·지하까지 등록범위를 확대하고 지상·지표면에 존재하는 주요시설물과 지하에 존재하는 지하도·상가 등을 등록하여 입체화 할 수 있도록 부동산관련 제도 및 법령 제·개정 등에도 활발한 노력과 연구가 이루어지길 기대해 본다.

海外不動産 投資 活性化 方案에 관한 硏究 : 캄보디아 不動産 投資를 中心으로

신규범 명지대학교 부동산유통경영대학원 2009 국내석사

우리의 경제성장은 경제개발 5개년 계획으로 많은 발전이 거듭되던 1960년대의 경부고속도로 건설한 기술을 현대건설이 1965년에 처음으로 해외로 진출하는 것으로 시발점이 되었다. 태국의 고속도로공사를 시작으로 하여, 이후 1973년 석유파동(Oil Shock)을 시점으로 중동지역 진출이 가속화되기 시작하여 2006년에는 해외건설수주액 2,000억 달러를 달성하여 해외진출이후 40년만의 성과를 이루게 되었다. 최근 중국, 베트남, 카자흐스탄, 해외 사막의 꽃 버즈두바이 등 부동산투자개발에 기업 개인들의 진출이 활발하고 다양하게 전개되고 있는 현실에서 기업 외에 개인의 투자자들이 국내의 부동산시장의 침체 속에서 해외 투자 부동산에 대한 규제가 2008년 6월부터 완화되어 무분별한 투자가 이루어지고 있다. 그러나 일부 개발도상국에서는 소유권에 관한 문제와 인·허가, 분양, 금융관련 등 다양한 위험요소가 많이 나타나고 있으며 그 피해 또한 현실로 나타나고 있다. 본 논문은 최근에 부상하고 있는 중국, 인도, 인도차이나반도 국가들 중 캄보디아 현장을 수차례 방문하고 면밀한 분석을 통하여 캄보디아에 대한 해외투자의 위험요소를 최소화하는 투자 요령에 대한 문제점을 도출하여 활성화 방안을 제시 하고자 한다. 그 연구 시기는 2003년을 기준으로 캄보디아와 인도차이나 반도 국가들간의 비교 분석하고, 캄보디아의 부동산과 관련된 법과규정, 각종 다양한 위험요인, 투자 전에 확인 할 사항과 국가적 차원에서의 해결해야 할 과제를 도출 하고자 하였다. 이를 위해 캄보디아 부동산에 대한 기본적인 지식과 그들의 문화, 풍습, 부동산에 대한 인식도 충분히 확인하고 전문가의 견해를 받아 다양한 지식을 습득하도록 하였다. 한편, 캄보디아와의 이중과세 방지 협약 미체결로 인한 기업과 개인 투자자들의 피해와 캄보디아에 대한 부동산 법규, 그들의 생활 관례의 미성숙과 예치금 동결 및 시공 후 분양 등 지나친 규제로 인한 자금 압박 등 많은 문제점도 나타나고 있다. 이에 대하여는 과세부담 경감을 위한 이중과세 방지협약 체결과 해외투자 전문가 인력확충 및 해외 지원 투자 통합 전문센터를 운영하여야 할 것이다. 또한 해외투자 해당국가와 전략적 제휴를 통한 협의체 구성으로 지금까지 나타난 문제요인을 개선한다면 캄보디아를 비롯한 동남아시아 부동산투자에 대한 위험요소를 최소화하는 기초가 될 것으로 판단된다. In the 1960s when Korean economy grew greatly through the 5-year economic development program, it was a starting point that Hyundai Construction Company with the technology used in constructing the Seoul-Busan Expressway made inroads into the foreign country for the first time in 1965. Beginning by the expressway construction works in Thailand, Korean construction firms' inroads into the Middle East region began to speed up with the Oil Shock in 1973 as a starting point. Korean construction companies achieved the amount of overseas construction ordered equal to 200 billion dollars in 2006, which was the performance achieved for 40 years since they made inroads in overseas construction markets. Firms and individuals have recently made inroads into China, Vietnam, Kazakhstan, Dubai called the flower of the desert in diverse forms for the purpose of real estate investment development. In this reality, individual investors other than firms have made a planned investment as regulations on overseas real estate investment have been eased since June, 2008 amidst the recession of the domestic real estate market. But in some developing countries, diverse risk elements such as the problem of ownership, approval and permission, installment sale, financing and the like are occurring much, and their related damages are realistically coming on the surface. This study attempted to make a close analysis of the Cambodian spot through several visits to it among recently economically emerging countries such as China, India, Indo-Chian countries. And it sought to elicit the problem of the investment knowhow to minimize the risk element of overseas investment in Cambodia and present the real estate investment revitalization scheme. An attempt was made to make a comparative analysis of overseas real estate investment between Cambodia and Indo-China countries as 2003 as the basis and elicit laws and regulations related to real estate of Cambodia, all sorts of diverse risk factors, matters to checked prior to investment, and the task to be resolved at a national level. For this purpose, this study sought to identify the basic knowledge of real estate in Cambodia, their understanding of the culture, custom and real estate as well as specialists opinions and diverse knowledge. On the one hand, there exist the following many problems in making an investment in Cambodia: damage to firms and individual investors due to the non-conclusion of the double taxation prevention agreement with Cambodia; laws and regulations on real estate of Cambodia; the immaturity of their living practices; pressure on the capital such as the freezing of the deposit and installment sale prior to construction; and the like. In this regard, it is necessary to conclude the double taxation prevention agreement to relieve taxation burden, expand the manpower of overseas investment specialists and operate the integrated overseas support investment center. And it is thought that it would be a basis to minimize the risk element of real estate investment in Southeastern Asia including Cambodia if the problematic factor thus far appearing by the composition of the council through a strategic partnership with foreign investment countries.

아파트 가격변동에 영향을 미치는 요인 분석 : 서울특별시 강남구.성동구 아파트를 중심으로

윤은희 명지대학교 부동산대학원 2018 국내석사

A Study on The Determinants Apartment Land Values of Seoul City - Focussing on the apartment complex in Seongdong-gu, Gangnam-gu, Seoul - Yun Eun Hee Graduate School of Real Estate, Myongji University Professor, Cho In Chang The apartment is the most representative type of housing in Korea and the highest proportion of transactions. Therefore, despite the fact that apartments are mainly used for residential purposes, most of the residents are forced to react sensitively to changes in apartment prices. The government also announces various measures to stabilize real estate prices in order to stabilize housing. The purpose of this study is to analyze determinants of apartment prices in order to suggest an empirical model of apartment complex located in Southern part of Seoul, specifically in Gangnam-Gu, as well as those located in Northern part of Seoul, specifically in Seongdong-Gu. Since the price of an apartment may be different depending on the year of construction, independent variables such as whether the apartment has over 1,000 households or not, brand value, reconstruction age, and the number of households, were used to analyze the apartment complex land price(publicly notified individual land price) instead of the apartment price through multiple regression analysis. The results of the analysis are as follows. First, apartment unit prices per pyong have a positive effect on the official land price of apartments, and the higher the unit cost of construction, the higher the publicly notified individual land price. This resulted in the confirmation of the proposition that apartment construction costs are depreciated and the value of real estate finally converges to land value. Second, the apartment prices in Gangnam are higher than those in Gangbuk. It is statistically confirmed that the price of apartments in Gangnam, which we commonly know, is higher than that of Gangbuk. Moreover, good infrastructures such as traffic, school districts, and office buildings are reflected in apartment prices in Gangnam. Third, apartments with more than 1,000 households have higher publicly notified individual land price than those with less than 1,000 households. This is because that the bigger the apartment complex, the better the residential environment such as roads, traffic, greenery, parks, shopping, and marts. Fourth, brand equity of Samsung Raemian, Hyundai I’Park, GS Xi, POSCO The #, Daewoo PRUGIO, Daelim e-pyeonansesang is higher than that of other brand apartments, reflecting consumers' preference for superior brands. Fifth, as the term of reconstruction is nearly 30 years, the publicly notified individual land prices have started to rise and have risen sharply after 30 years of the initial construction, indicating that the demand for reconstructed apartments is increasing which proves the proposition that the apartment prices finally converge on land prices. Sixth, the larger the number of households, the higher the publicly notified individual land price, demonstrating that the residential environment such as roads, traffic, schools, parks, shopping, and marts is well equipped when the number of households is large. The results of this study may not be applicable to other region as it is limited to certain apartments in Gangnam-Gu and Seongdong-Gu. It is necessary to study the effect of various variables such as view, traffic, education, accessibility, and noise between floors on apartment prices in addition to the six independent variables in the future. Key words : Apartments in Seoul, Determinants of apartment Price, Publicly notified individual land price. Unit price per pyong 아파트 가격변동에 영향을 미치는 요인 분석 - 서울특별시 강남구. 성동구 아파트를 중심으로 - 윤은희 명지대학교 부동산대학원 부동산학과 지도교수 조 인 창 아파트는 국내의 다양한 주택유형 중에서 가장 대표적인 주거형태이며 거래비중도 가장 높다. 따라서 아파트가 주로 주거목적으로 사용되는 부동산임에도 대다수의 국민들은 아파트 시세변동에 민감하게 반응할 수밖에 없다. 또한 정부도 주거안정화를 목적으로 다양한 부동산 가격안정화 대책들을 수시로 발표하고 있다. 본 연구는 아파트 가격형성에 영향을 미치는 요인을 분석하고자 강남아파트 중 강남구 소재 아파트와 강북아파트 중 성동구 소재 아파트를 대상으로 아파트 가격형성요인을 분석하였다. 다만 아파트 가격은 건축년도에 따라 다를 수 있으므로 아파트 가격 대신에 아파트의 공시지가를 종속변수로 선정하고, 아파트 평당 단가, 강남 또는 강북 소재여부, 1,000세대 이상 대단지 여부, 브랜드 가치, 재건축연한, 세대수 등을 독립변수로 하여 다중회귀분석을 통해 아파트가격 형성요인을 분석하였으며 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 아파트 평당 단가는 아파트 공시지가에 긍정적인 영향을 미치며, 평당 단가가 높을수록 공시지가는 높게 나타난다. 이는 아파트 건축비는 감가상각이 되어 부동산 가치는 결국 토지가치에 수렴한다는 명제를 다시 확인한 결과를 얻었다. 둘째, 강남에 소재하는 아파트가 강북에 위치한 아파트 보다 공시지가가 높은 것으로 나타났다. 이는 우리가 일반적으로 알고 있는 강남의 아파트 가격이 강북 보다 높다 라는 것을 통계적으로 확인하였으며, 교통, 학군, 오피스빌딩 등 좋은 인프라가 강남의 아파트가격에 반영되었다고 할 수 있다. 셋째, 1,000세대 이상 대단지 아파트가 1,000세대 미만 단지 보다 공시지가가 높게 나타났다. 대단지 일수록 도로, 교통, 녹지, 공원, 쇼핑, 마트 등 주변의 주거환경이 잘 갖추어져 있기 때문인 것으로 보여진다. 넷째, 삼성 래미안, 현대 I’Park, GS 자이, 포스코 The #, 대우 푸르지오, 대림 e-편한세상 등의 브랜드 아파트가 그 외 브랜드 아파트 보다 공시지가가 높게 나타나, 우수 브랜드에 대한 소비자의 선호도가 반영되었음을 알 수 있다. 다섯째, 재건축연한이 30년에 근접하면서 공시지가는 상승하기 시작하여 30년을 초과하면서 급격한 상승을 보이고 있어, 재건축아파트에 대한 수요가 증가함을 잘 나타내주고 있을 뿐만 아니라 아파트가격은 토지가치에 수렴한다는 명제를 입증하였다. 여섯째, 아파트 세대수가 많을수록 공시지가가 높게 나타나고 있어, 세대수가 많으면 도로, 교통, 학교, 공원, 쇼핑, 마트 등 주변의 주거환경이 잘 갖추어져 있다는 것을 알 수 있었다.

부동산중개서비스 만족도분석과 개선방안에 관한 고찰

나인현 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2009 국내석사

The people's interest in real estate, compared to the past, said. These are involved in social change in the real estate realtor, brokers, business sector and the expertise needed beopmusa said. Specializes in the business area realtor and honest and reliable to perform brokerage business from the past, customers will create the opportunity to regain lost confidence. On real estate brokerage business as the responsibility and duty will be based on trust. Therefore, efforts to broker role should be that, and brokers in more efforts to improve the quality should be trying to hard. The purpose of the service and hospitality real estate brokerage that is customer satisfaction. Real estate agent of social change should be changed to suit the area of business expansion and service improvement abilities, and that neglect is a reality. For real estate service satisfaction survey, customers for the lack of expertise of brokers, brokerage · check things to make sure of the explanation, the lack of responsibility for damages, such as customer service was weak, the most important elements of the broker should have a professional knowledge, intermediary goods accurate (detailed) Verify · description, trading has been identified as responsible for accidents and damages. Measures to address them first, realtor screening test should be given the opportunity to test and continuing education be mandatory, and the second, floating short · business, real estate consulting business, real estate leasing and management business to expand the business areas of the realtor and, third, real estate accidental damages done enough to make the upward adjustment of the amount of damages is needed. Fourth, to improve service to customers were present. Real estate brokerage office of the customer satisfaction to improve service to engage in real estate brokerage dealer has a professional responsibility to provide quality service to our customers so that needs to continue efforts to improve the quality will not. 부동산에 대한 국민의 관심은 과거에 비해 많이 높아졌다. 이러한 사회적 변화 속에서 부동산업에 종사하는 공인중개사, 중개인, 법무사 등의 업무분야는 더욱 전문성이 필요해지고 있다. 공인중개사는 업무영역을 전문화하고 정직하고 신뢰성 있는 중개업무를 수행하여 과거 고객으로부터 잃었던 신뢰를 회복할 기회를 만들어야 하겠다. 부동산 거래에 관한 중개업무는 책임과 신뢰를 바탕으로서 의무를 다하는 것이다. 그러므로 중개업자는 그 역할을 할 수 있도록 노력하여야 하며, 중개업자의 자질향상을 위해 더욱더 많은 노력을 기우려야만 한다. 부동산중개업은 서비스업이고 서비스업의 목적은 바로 고객만족이다. 부동산중개업은 사회적 변화에 맞추어 변화하여야함에도 업무의 영역확대와 서비스개선을 게을리 하고 있는 것이 현실이다. 부동산중개서비스 만족도에 대한 설문조사 결과, 고객에 대한 중개업자의 전문지식부족, 중개물건 확인 · 설명의 소홀, 손해배상 책임의식결여, 고객서비스정신 미약 등 이었으며, 중개업자가 가져야 할 가장 중요한 요소로는 전문지식, 중개물건의 정확한(상세한) 확인 · 설명, 거래사고 발생 시 손해배상책임 등으로 파악되었다. 이를 해결할 수 있는 방안으로 첫째, 공인중개사시험은 선별적으로 응시기회를 부여하여야 하고, 지속적인 교육을 실시토록 의무화하며, 둘째, 부동산경 · 공매업무, 부동산컨설팅업무, 부동산임대 및 관리업무까지를 할 수 있도록 공인중개사의 업무영역을 확대하고, 셋째, 부동산중개 사고로 인한 손해배상이 충분히 이루어지도록 손해배상 한도액의 상향조정이 필요하다. 넷째, 고객에 대한 서비스정신의 향상을 제시하였다. 부동산중개사무소를 이용하는 고객들의 중개서비스 만족도 향상을 위해 부동산중개업에 종사하는 중개업자는 전문직업인으로서의 책임감을 갖고 고객에 대한 양질의 서비스를 제공할 수 있도록 끝임 없는 자질향상 노력을 계속해 나가야 할 것이다.

부동산중개수수료 만족도에 관한 연구

김혜성 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2014 국내석사

2006년「부동산중개업법⌟이 현행「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」로 개정되고, 부동산시장이 급변하였지만 2000년 12월 19일 이후 책정된 부동산중개수수료 요율은 그대로 유지되고 있다. 이에 대해 부동산중개업자와 중개의뢰 수요자 간에 부동산중개수수료를 둘러싸고 끊이지 않는 분쟁이 발생하고 있다. 현행 부동산중개수수료체계는 부동산중개업자나 중개의뢰 수요자 모두가 만족하고 있지 않아, 부동산중개수수료에 대해 부동산중개업자와 중개의뢰 수요자 입장에서 본 부동산중개수수료와 관련된 문제점과 개선안을 조사하여 각각의 인식의 차이를 비교분석하여 투명하고 건전한 부동산중개수수료 지급 거래질서를 확립하는 방안을 도출하고자 하였다. 첫째, 주택 매매․교환 및 주택 임대차 등의 중개수수료 요율 단계별 만족도에 대하여 부동산중개업자와 중개의뢰 수요자 간에는 인식의 차이가 큼을 확인하였다. 특히 일정범위이내에서 부동산중개업자와 중개의뢰 수요자 간에 ‘협의’를 통하여 중개수수료를 지불하도록 하는 현행 중개수수료체계에 대하여는 공히 불만족을 표시하였다. 현행 중개수수료체계의 개편이 요구되고 있다. 둘째, 중개수수료 요율의 불만족 사유에 대하여 부동산중개업자와 중개의뢰 수요자 양쪽 공히 부동산 중개수수료 요율이 다단계 역진요율 제도에 의해 계산이 복잡하고 거래가격이 낮은 것과 높은 것에 대한 차이가 별로 없다는 것을 가장 높게 들고 있다. 현행 중개수수료체계의 복잡하고 가격차이가 나지 않는 다단계 역진요율 제도의 개선이 필요하다는 인식이다. 셋째, 부동산중개수수료가 비싸다고 느끼는 이유에 대하여 부동산중개업자는 ‘그냥 비싸다는 생각이 든다.’를 높게 들고 있고, 중개의뢰 수요자는 ‘중개업무가 단순하다’가 가장 높았다. 중개의뢰 수요자는 부동산중개수수료가 비싸게 느끼는 이유에 대하여 중개업무가 단순하고, 중개서비스 수준이 낮음을 들고 있어 중개서비스의 질적 수준을 보강할 필요가 있다. 넷째, 부동산중개수수료 요율이 상향 조정될 경우 서비스 면에서 가장 먼저 도입해야 할 제도로 부동산중개업자와 중개의뢰 수요자 공히 ‘종합서비스제도 도입’이 가장 필요한 제도로 꼽고 있어 중개의뢰 수요자가 요구하는 수준의 중개서비스의 질적 수준 향상이 요구되고 있다. 특히, 중개의뢰 수요자는 부동산중개수수료에 비하여 중개업무가 단순하고, 중개서비스 수준이 낮음을 지적하고 있는 점을 감안할 때 종합적인 중개서비스 수준을 제고할 필요가 있다. 다섯째, 주택 임대차 거래 시 3억 이상 물건 중개수수료율은 0.8% 이내에서 정하도록 하고 있으나, 중개의뢰 수요자는 중개사무소에 게시된 요율을 인정하지 않고 최저 요율을 일방적으로 제시하여 분쟁의 소지가 많다. 이를 개선하기 위한 단계별로 분류된 부동산중개수수료 요율을 단일화시켜 확정요율로 정하는 데에 부동산중개업자와 중개의뢰 수요자 모두 찬성하고 있다. 분쟁의 소지를 사전에 방지할 수 있도록 단계별 확정요율체계를 도입할 필요가 있다 부동산중개업자와 중개의뢰 수요자 간에는 현행 중개수수료율에 대하여 입장차가 큼을 확인하였다. 즉, 부동산중개업자는 중개수수료율이 낮다고 인식하고 있는 반면, 중개의뢰 수요자는 높다고 인식하고 있다. 더구나 서로 일정한 범위 내에서 정하도록 하고 있는 부동산중개수수료인 경우 입장차는 더욱 극명하게 드러나고 있어 현행 중개수수료율체계의 불명확한 부분은 단계별 구간을 두어 명확히 할 필요가 있다. In 2006, the「Real Estate Brokerage Business Law⌟ was amended into the current「Law concerning the Business and Real Estate Transaction Report of the Licensed Real Estate Agent」, and the real estate market has changed with rapidity. But the real estate brokerage rate has been maintained as it stands since its establishment in Dec, 19, 2000. Accordingly, there has continually occurred the dispute over the brokerage commission between the real estate agent and the brokerage client. Both the real estate agent and the client are not satisfied with the current brokerage commission system. So this study attempted to investigate the problem related to commission brokerage and its improvement scheme from a perspective of both real estate agent and brokerage client, make a comparative analysis of the difference in their understanding and elicit the scheme for establishing the transparent and wholesome transactional order of real estate brokerage commission payment. As a result, the following findings were obtained: First, it was found that there was a great difference in the level of step-by-step satisfaction with the brokerage commission rate of housing sale, exchange and lease between real estate agent and brokerage client. Especially, the respondents indeed expressed dissatisfaction with the current brokerage commission system that requires the brokerage client to pay brokerage commission through the consultation between real estate agent and brokerage client within a given range. The reorganization of the current brokerage commission system is required. Second, the greatest reason for both real estate agent and brokerage client to feel dissatisfaction with the brokerage commission rate was the intricacy of its calculation due to the multi-level regressive commission rate system and the little difference between high and low transaction values. So it is necessary to improve the current complicated multi-level regressive commission rate system with little difference between high and low transaction values. Third, the reason for feeling that the brokerage commission is high was found to be 'for no reason' on the side of the real estate agent and to be ‘for simple brokerage job’. As for the reason for feeling the high brokerage commission on the side of the responding brokerage clients, they pointed out the simple brokerage job and the low level of brokerage service. Accordingly, it is necessary to reinforce the qualitative level of brokerage service. Fourth, both the real estate agent and the brokerage client pointed out the need for introduction of the comprehensive service system as the one to be introduced first in case the brokerage commission rate system is adjusted upward. So it is necessary to enhance the current brokerage service up to the qualitative level of brokerage commission required by the brokerage client. Especially, the responding brokerage clients pointed out the simple brokerage job and the low level of brokerage service compared to the brokerage commission. In this light, it is necessary to enhance the level of comprehensive brokerage service. Fifth, it is required that the brokerage commission rate of the object worth more than 300,000,000won should be set within 0.8% of its value at the time of housing lease transaction. The brokerage client does not recognize the commission rate posted on the brokerage office but unilaterally presents the lowest rate, thereby being likely to trigger the dispute. So both the real estate agent and the brokerage client agreed that the fixed commission rate should be made by unifying the commission brokerage rate classified in steps to improve this problem. So it is necessary to introduce the step-by-step fixed commission rate system to prevent the possibility of dispute in advance. It was found that there was a great difference in the position about the current commission rate between real estate agent and brokerage client. That is, the real estate agent is aware that the brokerage commission rate is low, whereas the brokerage client is aware that it is high. Moreover, it was found that there was a clearer difference in the position about the brokerage commission required to be set within a given range. So it is necessary to make clear the unclear part of the current brokerage commission rate system by putting the interval between steps. Key words : real estate brokerage commission, real estate agent, brokerage client, brokerage commission satisfaction, brokerage commission system

주택임대관리 수수료결정요인의 우선순위에 관한 연구 : 중·소형 주거시설을 중심으로

박장호 명지대학교 부동산대학원 2018 국내석사

주택임대관리 수수료결정요인의 우선순위에 관한 연구 (중·소형 주거시설을 중심으로) 박 장 호 명지대학교 부동산대학원 부동산학과 지도교수 김 선 철 부동산 자산관리 서비스는 부동산을 단순한 재산 차원을 넘어 중요한 투자자산으로 인식하여, 해당 부동산에 대해 투자분석 및 자산운용계획을 수립하고 자산의 안정화, 비용의 최소화, 물리적/경제적 리스크관리, 소유자의 서비스 최적화를 목적으로 하고 있다. 이와 같은 맥락에서 주택임대관리 서비스는 운영되는 부동산 유형의 차이일 뿐, 소유자에게 제공하는 부동산 관리서비스는 같은 목적을 두고 있다. 오피스빌딩을 기반으로한 부동산 자산관리 측면으로는 많은 발전과 연구가 있었으나, 월세시장에서 주거용부동산의 관심과 관리는 상대적으로 미미하였다고 볼 수 있다. 주택임대관리업은 임대인의 직접관리에 대한 부담을 덜어주고, 임차인에게는 양질의 주거서비스를 제공하여 주택임대시장 선진화를 기할 목적으로 도입되었다. 그럼에도 불구하고 소유자와 주택임대관리회사 당사자간 위탁관리방식에서 발생하는 주택임대관리수수료에 대한 기준은 표준화 되어있지 않으며, 서비스의 대가로 임대료의 일정비율을 수령하는 형태이다. 이에 객관적이고 합리적인 수수료 책정에 앞서 수수료에 중요한 영향을 끼치는 요인이 무엇인지 파악할 필요가 있으며 향후 도출된 중요요인의 우선순위를 통해 주관적 판단기준이 아닌 객관적 평가기준의 지표로 활용되길 기대한다. 본 연구는 주택임대관리 수수료결정요인의 우선순위에 관한 연구로 주택자산을 소유하고 있는 소유자로부터 주택임대관리 회사가 위탁수수료를 책정, 협의하기 앞서 선행되어야 할 수수료 결정의 중요요인을 쌍대비교방식을 통해 우선순위로 도출하였다. 본 연구에서는 일반적 요인과 전문적 요인의 전체 항목 중요도 평가에서 제공서비스 범위(1위), 차임기준일 입금유무(2위), 지하철역과의 거리(3위), 전략적중요도(4위), 1개층이상 또는 1개동이상(5위)의 순으로 나타났다. 차임기준일 입금유무가 전체 항목 중 2위에 나타난 것은 주택임대관리 수수료는 결국 임차인의 차임, 즉 월세납입일에 차임입금이 선행되어야 수수료도 발생된다는 논리가 반영된 것이라고 할 수 있다. 전략적 중요도가 전체 항목 중 4위에 나타난 것은 주택임대관리회사가 지리적으로 우수한 위치에 소재한 주택자산을 관리시 파생되는 회사의 대외적 호감 이미지와 광고효과, 그리고 시장에서의 우월적 지위를 확보할 수 있다는 것으로 해석된다. 이는 3위에 나타난 지하철역과의 거리와 연관지을 수 있다. 지하철역과의 물리적 거리는 짧을수록 역세권에 노출된 위치라는 의미를 갖고, 나아가 임차인 확보에도 유리하다고 할 수 있을 것이다. 이와 같이 수수료를 책정하는 중요한 의사결정요인의 우선순위를 바탕으로 주택임대관리 시장에서의 건전한 수수료 질서가 확립되길 기대한다. 본 연구의 한계는 첫째, 설문자 대상을 주택임대관리업만을 영위하는 회사와 업자로 한정하지 않고 부동산업계 및 부동산학계를 대상으로 전문가 설문을 진행하였다. 둘째, 주택임대관리시장을 지역적으로 세분화 하지 않았다. 셋째, 주택의 임대료 수입총액과 임대관리수수료를 반영하지 못한 한계가 있다. A Study on the Priority of Determinants of Housing Rental Management Fee (Focusing on Small and Medium-sized Rental Housing) Park Jang-Ho Department of Real Estate Graduate School of Real Estate, Myongji University Directed by Professor Kim, Seon Cheol Property asset management services aim to understand real property as important investment asset beyond the dimension of simple property, establish the plan for investment analysis and asset operation of the competent real property and engage in asset stabilization, cost minimization, physical/economic risk management and property owners' service optimization. In this context, housing rental management services have the same goal with property management services as well as a difference in the type of operated real property. Many developments and studies have been made about the aspect of property asset management based on office building but interests in and management of residential real estate in the monthly rent housing market have been relatively poor. Housing rental management business has been introduced for the purpose of relieving the lessor of the burden of direct property management and advancing the housing rental market by providing the lessee or tenant with good quality residential services. Nevertheless, the criteria for the housing rental management fee accruing from the management contract entered into between the property owner and the housing rental management company have not still been standardized, and the company is paid a certain percentage of the rent as the return for its services. Therefore, there is a need to grasp what factors have an important effect on the management fee prior to setting the objective and reasonable fee. And they are expected to be used as the indicator of the criterion for objective evaluation, not the criterion for subjective judgement, through the priority of the elicited important factors in the future. This study is concerned with the priority of housing rental management fee determinants. It attempted to elicit the priority of the housing rental management fee determinants to be first resolved through the paired comparison method before the housing rental management company consults with the housing asset owner to set the management fee. In this study, it was found that the importance of the whole items of general and special factors was evaluated to be in order of the range of provided services(1st place), presence or absence of fee payment at the basic date of the rent(2nd place), a distance to the subway station(3nd place), strategic importance(4th place) and more than one floor or more than one building(5th place). Presence or absence of fee payment at the basic date of the rent can be said to reflect the logic that the housing rental management fee ranking second in the whole items occurs only when the tenant pays the monthly rent. Strategic importance was found to rank fourth in the whole items, which is interpreted to be that the housing rental management company can secure its public favorable image and advertisement effects and its superior status when managing the housing asset located at a geographically good place. This can be associated with the distance to the subway station ranking third. The shorter physical distance to the subway station means the location exposed to the station influence area and furthermore can be said to be favorable to attracting tenants. The priority of the important management fee determinants can be expected to lead to establishing the sound management fee order in the housing rental management market. This study has some limitation in the following senses: First, this study did not confine the respondents for the questionnaire research to the companies and dealers operating only housing rental management business but conducted the questionnaire research for experts in the real estate business world and the real estate academia. Second, the housing rental management market was not regionally subdivided. Third, it failed to reflect the total sum of housing rent revenues and the rental management fee. Key words : housing rental management, property asset management fee, priority, determinant