상업용 부동산 유동화증권 활성화방안

이지나 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2013 국내석사

부동산중개서비스에 대한 고객만족분석과 개선방안에 관한 연구 : 경기도 김포신도시를 중심으로

이문자 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2011 국내석사

This study attempted to investigate customer satisfaction with brokerage services and its improvements. For this purpose, the questionnaire research was conducted for the customers using the real estate brokerage offices near Kimpo Hangang New Town. As a result, the following findings were obtained: First, it was found that the respondents visited three ~four real estate brokerage offices and used the brokerage office near their houses for the purpose of real estate transactions. But some respondents did not trust the real estate brokerage office while engaging in real estate transactions. In this light, the real estate brokerage office should have quality such as abundant expertise, kind attitude, confirmation and explanation about the object for brokerage and the like for the benefit of customers. Second, an attempt was made to analyze real estate brokers' speciality and trustfulness. As a result, it was found that to enhance customer satisfaction with their speciality, they should think most importantly of detailed information on the object for brokerage. And they should build up trustfulness with customers based on their ability to coordinate the opinion with the parties to transaction and their long-standing experiences. Third, an attempt was made to analyse real estate brokers' ethicalness, kindness and comfortableness. The responding customers thought most importantly of honest information and keeping the promise. On the other hand, the customers having counseling with the real estate broker without any visit showed a preference for the real estate broker's provision of real estate information with the kind attitude. Accordingly, the assistant as well as the real estate broker needs education on ethicalness and kindness. Fourth, an attempt was made to analyze a difference in satisfaction with brokerage services. As a result, it was found that the respondents, male and low in annual income had a high level of satisfaction with brokerage services. Most of the respondents had the high level of satisfaction with speciality, ethicalness, kindness and convenience for the surrounding real estate brokerage offices. Accordingly, the real estate broker's association, their branch offices and parties to real estate transaction need to make efforts to maintain a high level of customer satisfaction regardless of gender and income. Fifth, an attempt was made to analyze the correlation among trustfulness, ethicalness, kindness and convenience in relation to satisfaction with brokerage services. As a result, it was found that there was a high correlation between their higher level and customer satisfaction with the broker and that speciality had a great effect on customer satisfaction. Therefore. collective education or individual education for real estate brokers are needed for the qualitative improvement of real estate brokerage services. And this study presented the need for periodical education at the level of local government as well as regular in-service education at the level of the association. It is necessary to provide pre-service education prior to opening the office like the current licensed real estate agent system. And it is necessary to exert continual efforts and make legal and institutional improvement at the educational level for customers' requirements to be reflected. 본 연구에서는 경기도 김포시 지역을 연구의 대상지역으로 한강신도시 개발과 관련하여 최근 인구 유입이 늘고 있고 다른 지역 보다는 중개물건의 문의와 거래가 이루어지고 있으므로 부동산중개사무소의 중개서비스 향상이 요구되는 지역으로써 부동산중개사무소를 이용하는 고객을 대상으로 부동산중개서비스에 대한 고객만족분석과 개선방안에 대하여 다음과 같은 결과를 얻었다. 첫째, 본 연구 대상 지역인 김포시의 부동산 중개사무소를 이용하는 고객을 대상으로 부동산 중개의 일반적 사항을 설문 조사한 결과 최근 매매로 인한 부동산거래는 1회가 가장 많았으며 부동산거래를 위하여 3~4군데의 중개사무소를 방문하고 방문횟수는 3~4회이며 주로 집근처의 중개사무소를 이용하는 것을 알 수 있다. 이용하는 중개사무소를 신뢰하는 것으로 나타났지만 신뢰하지 않는 응답자도 있어서 중개업자의 자질문제가 대두됨을 알 수 있었다. 그러므로 고객이 부동산중개업소를 이용할 때 풍부한 전문지식과 친절한 태도, 중개 물건의 확인 설명에 대한 자질을 갖춰야 하겠다. 따라서 이를 위해서는 중개업자의 정기적인 교육이 필요하며 이를 법‧제도적으로 보완해야 할 것이다. 둘째, 부동산중개업자의 전문성과 신뢰성에 대한 분석한 결과 부동산중개업자가 갖춰야 할 부동산서비스 전문성에 대한 만족도를 높이기 위해서는 중개물건에 대한 상세 정보를 가장 우선 시 해야 하고 거래당사자의 의견조정 능력과 중개사의 오랜 경험을 바탕으로 고객과의 신뢰성을 쌓아야 함을 알 수 있었다. 따라서 중개업자는 거래물건에 대한 철저한 권리분석과 많은 정보를 습득해야 될 것이다. 셋째, 부동산중개업자의 윤리성과 친절성, 편리성에 대한 분석에서는 부동산중개사무소를 방문하는 고객은 솔직한 정보와 약속이행을 가장 중요시하며 방문하지 않고 전화로 상담하는 고객들은 부동산중개업자가 친절한 태도로 부동산 정보를 제공해주는 것을 선호하고 있다. 따라서 현재의 중개업을 하고 있는 부동산중개사 또는 보조원의 신뢰성과 윤리성, 친절성을 향상시키기 위해서는 지속적인 협회 차원의 홍보와 교육이 필요하며 필요에 따라서는 강도 높은 지도, 규제가 병행되어야 할 것이다. 넷째, 부동산중개서비스의 만족도별 차이분석에서 남성보다는 여성이, 연소득은 낮을수록 만족도가 높았으며 응답자 대부분은 주변지역의 중개업소에 대한 전문성과 신뢰성, 윤리성, 친절성, 편리성의 만족도가 높은 것을 알 수 있었다. 따라서 김포시 지역의 중개업소들은 현재와 같이 소득이 낮은 고객에게도 매우 친절하고 신뢰성과 윤리성을 갖추고 있어 긍정적인 측면으로 나타나 향후에도 변함없는 중개영업을 할 수 있도록 협회 또는 지역 지부에서 관심과 배려가 필요하다. 다섯째, 부동산중개서비스 만족도에 대한 중개업자의 신뢰성, 윤리성, 친절성, 편리성의 상관관계를 분석해 본 결과 신뢰성, 윤리성, 친절성, 편리성이 높을수록 부동산 중개업자의 만족도에 대한 상관관계가 높은 것으로 나타났고 전문성 역시 만족도에 많은 영향을 미치고 있음을 알 수 있다. 따라서 부동산중개 서비스의 질적 향상을 위해서는 중개업자들에 대한 신뢰성, 윤리성, 친절성에 대한 집단교육이나 개별교육이 필요하며 이는 정기적으로 협회차원의 보수교육과 자치단체별 교육이 정례화 할 필요성을 제기한다. 이상과 같이 본 연구에서는 부동산중개서비스의 고객만족분석을 통하여 개선방안 등에 대한 실증 연구하였다. 연구 결과에 나타나듯 부동산중개서비스의 고객만족분석과 개선을 위해서는 부동산중개업자 대한 신뢰성, 윤리성, 친절성, 편리성이 강조되고 있는 것을 알 수 있었으며 부동산 중개업자의 만족도에 대한 상관관계도 친절성, 윤리성, 신뢰성이 높을수록 전문성에 대한 만족도가 많은 영향을 미치고 있다는 것을 알 수 있어 현행 공인중개사제도처럼 개업초기의 사전교육으로 끝나는 공인중개사들의 교육에 그칠 것이 아니라 이러한 문제점이나 고객의 요구사항이 반영될 수 있도록 지속적 노력이 필요하며 개업 공인중개사들을 위해서도 교육적 차원의 법제도적 개선방안이 필요하다.

부동산개발 컨설팅 활성화 방안 연구

전광운 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2010 국내석사

The necessity of Real Estate consulting has been getting emphasized due to the fact that a real estate developer by oneself is not able to mange all procedures in that the real estate development business is affecting around the social whole, the building duration is complicated in the long term, and the professionalism is demanded due to the enormous investment cost in the early stage. However, real estate consulting has currently many problems in our country in terms of the environmental side, the legal institutional side, the operation management side. These problems have not been clearly solved yet although the research has been practiced in the fields of the industrial, the academic and the governmental. Accordingly, the Brainstorming, one of the policy analysis techniques is executed and is seeking improvement plans in practical standpoint in this research. The research conclusion is the followings. First, the solutions for improving cognizance of Real estate consulting in social environmental respects must be setting consulting definition on an appropriate scale, changing recognition of most effective using real estate, training real estate experts and founding a professional company, improving social recognition of requiring cost payment, dividing operations according to the industrial classification, recovering reliability by improving professionalism, restricting terminology usage, and practicing the government controls. The improving plans of consulting compensation system are standardizing compensation, documenting compensation payment, legislating compensation under governmental control, standardizing consulting actual expenses, demanding the payment of consulting including the third party expenses, and enforcing an association or a guarantee system. The foreign competitive improvement plans against real estate market opening are establishing a certificate under governmental control, training real estate experts, fairly competing against foreign consulting firms, cultivating experts by guaranteeing a high returns, and complementing regulations for organizing a corporation. Second, the classification methods of the real estate consulting industry and business areas in the legal institutional respects are requiring a report, introducing a certified audit function, requiring a report of each business area, changing the recognition of a customer, itemizing business areas, enforcing a law restricting non-professionals. The improvement plans of a qualification system for real estate consulting are introducing a certificate of qualified foreign associations, designating completed courses and training hours, strengthening requirements, combining theory with practical requirements, introducing a certificate in several levels. The education plans for a Real estate consultant are mandating a regular continuing training, training a basic education in each area, implementing a training at associations and professional institutions, regulating a post-compulsory training, training and establishing a qualification system in each level, and specifying the government and educational institutions. Improving plans for the business ethics of a real estate consultant are standardizing business area, specifying a person who in charge, establishing the association ethics committee regulations, conducting an audit system, and designating an external control agency. Third, the professional knowledge instillation plans for real estate consultants in the operational management aspects are a person related to a real estate field, a person completing training course, the requirement for an antecedent qualifications system, building a training institute, a person completing both training and a practical business, and designing a high compensation. Improving plans for the promotion of real estate consulting business are maintaining the institutional system and the association, mandating a consulting in a development project, strengthening in public relations in governmental level, introducing a new certificate, and establishing a consulting association and organization. The organization management plans of Real Estate Consulting Business are operating systematical human-resources and funds, prioritizing both compensation and creating profit, and founding a firm by M&A with a foreign company. The standardizations of real estate consulting are introducing a foreign case study, prioritizing the classification of business areas, establishing the document standardization, enforcing the rules of both a government and an association. As mentioned above in this study, the improvement plans for the problems of real estate consulting have been studied in aspects of a social environment, the legal institutional and the operational management by re-recognizing real estate consulting, improving a consulting compensation system, improving competitive power according to opening real estate industry to a foreign company, classifying consulting business and itemizing business areas, maintaining a certificate of real estate consulting, training a real estate consultant, instilling both the business ethics and professional knowledge of a consultant, strengthening in public relations, effectively managing a real estate consulting business association, and standardizing a real estate consulting business. Sincerely hope a real estate consulting settles down as an independent professional business in our country. 부동산개발사업은 사회 전반에 지대한 영향을 미치고 소요기간이 길고 복잡하며 막대한 초기 투자비용 때문에 리스크가 다른 어떤 사업보다도 크고 전문성이 동시에 요구되지만 이를 부동산개발자 혼자서 해결하기가 어려워 부동산컨설팅의 필요성이 강조되고 있다. 현재 우리나라의 부동산컨설팅은 사회·환경적 측면, 법적·제도적 측면, 운영·관리적 측면에서 많은 문제점을 가지고 있다. 이러한 문제점을 해결하기 위해 업계, 학계, 정부 등 여러 곳에서 진지한 연구가 진행됐으나 명쾌한 결론을 내리지 못하고 있다. 이에 본 연구에서는 정책분석기법 중 하나인 브레인스토밍을 실시하여 개선방안을 모색한 결과 도출된 연구결과는 다음과 같다.첫째, 사회·환경적 측면에서 부동산컨설팅에 대한 저조한 인지도 제고 방안은 규모에 맞는 컨설팅 정의 설정, 부동산의 최유효 이용에 대한 인식전환, 전문가 양성과 전문업체 설립, 비용지급을 의무화하는 사회적 인식개선, 산업분류와 업무구분, 직업의 전문성을 높여 신뢰성 회복, 용어사용 제한과 정부의 규제 등이 되어야 한다. 컨설팅 보수 체계의 미비 방안은 보수표준화, 보수지급 명문화, 정부의 보수지급 법적·제도화, 컨설팅 실비 표준화, 외주업체의 비용을 포함한 컨설팅 비용의 청구, 협회나 보증제도 시행 등이 되어야 한다. 부동산 시장 개방에 따른 대외 경쟁력 방안은 정부주도 자격증제도 신설, 전문 인력양성, 외국컨설팅사와 선의의 경쟁, 고수익을 보장하여 전문인력확보, 법인구성을 위한 제도적 보완 등이 되어야 한다. 둘째, 법적·제도적 측면의 개선 방안에서 부동산컨설팅 업종 및 업무 영역의 구분 방안은 보고서 제출의무화, 공증된 감사기능 도입, 소비자 인식전환, 사업별 세분화, 비전문가 난립을 막는 규제시행 등이 되어야 한다. 부동산컨설팅의 자격제도 정비 방안은 외국협회 자격 제도도입, 이수과목과 교육시간 지정, 자격요건 강화, 이론과 실무 겸비, 단계별 자격제도 도입 등이 되어야 한다. 부동산컨설턴트의 교육 방안은 기간별 보수교육의무화, 부분별 기본교육, 협회와 전문교육기관에서 실시, 사후교육의 의무화, 단계별 자격제도와 교육실시, 정부 지정교육기관 지정 등이 되어야 한다. 부동산컨설턴트의 직업윤리 의식의 고취 방안은 업무표준화, 업무진행자 명시, 업무 규정제정과 고시, 협회 윤리위원회에서 규제, 감사제도 실시, 외부 통제기관 지정 등이 되어야 한다. 셋째, 운영·관리적 측면에서 부동산컨설턴트의 전문지식 고취 방안은 부동산관련 의무 교육과목이수, 자격증제도화, 교육기관 설립, 수익 고액화 등이 되어야 한다. 부동산컨설팅업의 홍보 제고 방안은 제도적 정비, 협회 정비, 개발사업 시 컨설팅의무화, 정부차원의 홍보, 자격증 신설, 컨설팅 협회와 조직설립 등이 되어야 한다. 부동산컨설팅업의 조직 운영 규모화 방안은 제도적으로 인력과 자금 규정, 고액의 보수, 외국과 M&A를 통한 업체설립 등이 되어야한다. 부동산컨설팅업의 표준화는 외국 사례 도입, 업종분류 선행, 보고서의 표준화 마련, 협회와 정부의 강제규정 등이 되어야한다. 이상과 같이 본 연구에서는 부동산컨설팅의 실태와 문제점을 사회․환경적 측면, 법적․제도적 측면, 운영․관리적 측면으로 나누고 이를 부동산컨설팅에 대한인지도 제고, 컨설팅 보수 체계 정비, 부동산시장 개방에 따른 대외 경쟁력 강화, 컨설팅 업종 및 업무영역의 구분, 부동산컨설팅 자격제도 정비, 부동산컨설턴트의 교육, 부동산컨설턴트의 직업윤리 고취, 부동산컨설턴트의 전문지식 고취, 부동산컨설팅업의 홍보 제고, 부동산컨설팅업의 조직 운영 규모화, 부동산컨설팅업의 표준화 등으로 세분화하여 실태와 문제점을 파악하고 발전방안을 모색하였다.

부동산 관리의 효율성 개선방안에 관한 연구 : 업무용 부동산의 Property Management를 중심으로

구교근 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2010 국내석사

The purpose of real property management is to make it easy to use through the efficient management of the held asset, maximize operating profits and increase of the asset value. The financial crisis following he exchange crisis in 1997 led to the rapid changes of the real property market environment. As large foreign real property management companies have made inroads into the domestic market for the purpose of systematic real property management, people concerned have begun to understand the importance of real property management. That is, the opening of the domestic real property management market at that time motivated foreign real estate investment companies to make inroads into the domestic market and purchase large office buildings, which made efficient and systematic property management possible. As domestic office buildings provided real property management services for foreign real property companies such as CBRE, JLL, C&W and the like, they came to make inroads into the domestic market. On the one hand, the inroads of foreign real property management companies into the domestic market with foreign investors' investment in Korea gave many lessons to domestic real property management companies. To become adapted to a new real property management market through this process and compete with them, domestic real property management companies could not but to specialize in real property management. This study attempted to analyze related literature and data and information collected through a meeting with the currently working management coming from old SAMS, Mate-plus as the body corporate divided from old SAMS, and responsible people of SIPM. As a result, it could elicit the problem of domestic real property management companies and present its improvements. It attempted to take together the problem perceived by comparing and analyzing the present situation an business area of the domestic real property management company and the present situation of foreign real property management companies such as CBRE, JLL and C&W, the problem of domestic real property management companies elicited through suggestions obtained through the comparison and analysis of US and Japanese real property management market. The problems can be divided into three in a broad sense as follows: the systematic aspect; the aspect of special manpower and infrastructure and the aspect of service. The problem of the systematic aspect included the lack of role of the expert group, and the absence of the officially approved license system. The aspect of special manpower and infrastructure included the lack of special manpower and real property management software and the deficiency of database. The problem of the service aspect included concentration on service, concentration on managed real property, the non-speciality and closeness of real property management operation. For real property management companies to resolve these non-parametric problems and grow and develop with competitiveness in the real property management market, An attempt was made to analyze the advantages of US and Japanese real property management markets and the domestic real property management market including the foreign company. As a result, the following direction for improvement was presented: The improvements of the problem of the systematic aspect included the implementation of the special license system, the reorganization and revitalization of the organization related to real property management. The improvements in terms of special manpower and infrastructure included the training and expansion of special manpower, the development and purchase of real property software, and the construction of database. Improvements in terms of service included the sharing of knowledge and information, and the improvement of services in terms of the reinforcement of the company's competitiveness. An attempt was made to investigate the improvement of services in terms of the reinforcement of the company's competitiveness. It can be divided into the provision of comprehensive real property services, the diversification of managed real property, the reinforcement of strategic partnership, vertical integration, active M & A, internationalization and the like. 부동산 관리의 목적은 보유하고 있는 자산의 효율적인 관리를 통한 이용의 편리와 운영수익의 극대화 및 자산 가치의 증대를 이루는 것이다. 1997년 외환위기 이후에 재정·금융위기는 부동산 시장 환경의 급격한 변화를 초래하였다. 체계적인 부동산 관리를 목적으로 대형 외국계 부동산 관리회사들이 국내에 들어오게 되면서 부동산 관리의 중요성이 국내에 인식되기 시작했다. 즉, 당시 국내 부동산 관리시장의 개방화는 외국계 부동산 투자회사들이 국내에 진출하여 대형 오피스빌딩을 매입하면서 이를 효율적이고 체계적으로 관리가 가능하고, 믿을 만한 위탁회사로서 외국계 부동산 관리회사인 CBRE, JLL, C&W 등에 용역을 제공하였기 때문에, 이 회사들이 국내에 진입하게 되었다. 한편, 외국인 투자가들의 국내 투자와 함께 외국계 관리회사의 국내시장 진입은 국내 부동산관리회사에게 많은 교훈을 던져 주었다. 이러한 과정을 거치며 국내 부동산관리업체도 새로운 부동산 관리시장에 적응하고 이들과 경쟁하기 위해서는 필연적으로 부동산관리가 전문화 될 수밖에 없게 되었다. 본 연구는 현재 함께 근무중인 구.SAMS 출신의 경영진과 현재 구.SAMS에서 분할된 법인체인 메이트플러스, SIPM 담당자들과의 미팅을 통해서 수집한 자료 및 정보, 관련 문헌 등을 분석한 결과 국내 부동산 관리회사의 문제점을 도출하고 그 개선방향을 제시할 수 있었다. 국내 부동산 관리회사의 현황 및 사업영역과 외국계 부동산 관리회사인 CBRE, JLL 및 C&W의 현황과 비교·분석하여 인식한 문제점, 미국 및 일본 부동산 관리시장과의 비교·분석을 통하여 얻은 시사점을 통하여 도출된 국내부동산 관리회사의 문제점을 종합적으로 정리하면 제도적 측면, 전문 인력과 인프라 측면, 서비스 측면이라고 할 수 있겠다. 제도적 측면의 문제점으로는, 전문가 단체의 역할 부족과 공인자격제도의 부재가 나타났고, 전문 인력과 인프라 측면의 문제점으로 전문 인력과 부동산 관리 소프트웨어의 부족 및 데이터베이스의 미흡이 나타났으며 서비스 측면으로는 제공서비스의 편중, 관리 부동산의 편중, 부동산관리 운영의 비전문성 및 폐쇄성이 드러났다. 이러한 비계수적인 문제요인을 해결하고 향후 부동산 관리회사가 부동산관리시장에서 경쟁력을 가지고 성장하며 발전하기 위해서는 미국과 일본의 부동산시장에서의 특장점과 외국계회사를 포함한 국내 부동산관리회사의 분석 결과를 반영하여 다음과 같은 개선방향이 제시되었다. 제도적인 측면에서의 개선 방안으로는 전문자격증제도의 시행, 부동산 관리 관련 단체의 정비 및 활성화를 들었고, 전문 인력 및 인프라 측면에서의 개선방안으로는 전문 인력 양성 및 확충, 부동산관리 소프트웨어의 개발 또는 매입, 데이터베이스의 구축으로 인식하였으며, 서비스 측면에서의 개선방안으로는 지식 및 정보의 공유화, 회사의 경쟁력 강화 차원에서의 서비스 향상을 제시하였다. 회사의 경쟁력 강화 차원에서의 서비스의 향상을 다시 구체적으로 살펴보면 종합부동산 서비스 제공, 관리부동산의 다양화, 전략적 제휴 강화, 수직적 통합, 적극적인 인수합병, 국제화 등으로 대별 할 수가 있겠다.

리츠(REITs)에 대한 투자 활성화 방안 : 일반 투자자의 투자의식을 중심으로

강민석 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2011 국내석사

This study attempted to probe the scheme to revitalize ordinary investors' investment by the real estate investment trusts(REITs). For this purpose, the questionnaire research was conducted for ordinary investors in the Seoul and metropolitan areas. As a result, the following findings were obtained : First, it was found that most of the respondents had a very low level of consciousness and understanding about the real estate investment trusts(REITs) and had no experience of investing in it. Therefore, to revitalize REITs, government should provide active support for financial institutions such as banks, insurance companies and securities companies and the like which ordinary investors are apt to visit to establish windows for diverse information and investment to meet REITs products. Second, it was found that old or high-income investors had a high level of consciousness about REITs and had many experiences in investment. Therefore, REITs companies should develop their products for the income brackets other than them and provide them with an opportunity to make customer service easily accessible. And government should provide active support for them and make efforts for them. Third, it was found that most of the respondents had a preference for direct investment in real estate. Therefore, the need for active publicity and product development is emphasized for those concerned with REITs and government to revitalize the indirect investment market of ordinary investors. Fourth, it was found that the respondents thought most importantly of 'stability' and the confidence and transparency of asset operation institutions in investing in REITs products and of 'stable and sustainable operation' in operating them. Therefore, it is necessary to provide a strong legal and institutional arrangement to prevent the moral hazard of the management as well as those concerned with operation. Fifth, most small investors expected an annual rate of return as much as 10~15% at the time of investing in REITs products. Its period was found to be 2~3 years. In this sense, there is a need for the development of diverse REITs products and for active support of government through taxes. Key words : real estate investment trusts(REITs), investment disposition, 1997년 IMF 외환위기 이후 우리나라의 부동산 투자시장은 직접투자 시장에서 간접투자시장의 환경으로 변화하기 시작하였다. 하지만 10여년이 지난 지금, 부동산간접투자시장의 규모는 점점 확대되어가고 있으나 일반 투자자들의 부동산간접투자는 아직도 미진한 상태이다. 따라서 본 연구에서는 이들을 대상으로 대표적 부동산간접투자상품인 리츠(REITs)에 대한 인식정도와 투자성향 및 투자 활성화 요인을 파악하여 일반 투자들의 투자를 활성화 시킬 수 있는 방안을 제시하고자 실증 조사․분석을 하였고 그 결과 다음과 같은 결론을 얻었다. 첫째, 응답자의 대부분은 부동산투자회사제도(REITs)에 대한 인식 및 이해수준이 매우 낮은 것으로 나타났고 투자 경험 역시 없는 것으로 나타났다. 따라서 부동산투자회사제도(REITs)의 활성화를 위해서는 일반 투자자들에게 리츠(REITs)를 알리고 이해시키는 것이 무엇보다도 중요하기에 일반 투자자들이 리츠(REITs) 상품을 접하기 쉽도록 은행이나 보험회사, 증권사 등의 금융기관에서 일반 투자들이 다양한 정보를 접할 수 있도록 투자 창구를 마련을 위해 정부의 적극적인 지원이 필요하다. 둘째, 연령이 및 소득이 많을수록 부동산투자회사제도(REITs)에 대한 인식이 높고 투자경험 역시 많은 것으로 나타났다. 따라서 이들을 제외한 계층을 대상으로 다양한 맞춤형 리츠(REITs) 상품 개발과 고객 서비스의 질을 높여 이들이 리츠(REITs) 상품에 쉽게 접할 수 있도록 관계자는 물론 정부의 적극적인 지원과 노력이 필요하다. 셋째, 응답자의 대부분은 아직까지 부동산 직접투자를 선호하고 있는 것으로 나타났다. 따라서 아직도 대부분의 일반 투자자들이 부동산을 직접 보유하면서 수익을 창출하거나 향후 재매각을 통해 시세차익을 기대하는 경우가 많다는 것으로 이는 부동산 투기의 원인이 되고 있음을 알 수 있었다. 그러므로 리츠(REITs) 관련 종사자와 정부에서는 부동산투자회사제도(REITs)에 대한 충분한 홍보와 지원으로 일반 투자자들의 부동산 투자에 대한 인식 변화를 유도하고 직접투자에 따른 투기를 예방할 수 있도록 간접투자시장을 활성화시켜 부동산시장 안정화에 최선을 다해야 할 필요성이 강조된다. 넷째, 응답자들의 대부분은 리츠(REITs) 상품 투자 시 ‘안정성’과 ‘자산운용기관에 대한 신뢰성 및 투명성’을, 운영 시 또한 ‘안정적이고 지속적인 운용’을 가장 중요하게 생각하는 것으로 나타났다. 따라서 이러한 문제점을 해결하기 위해서는 리츠(REITs)의 정상적인 운용을 위한 충분한 전문 인력의 확보와 투자수익률 제고를 위한 다양한 상품개발 그리고 리츠(REITs) 운영과 관련된 이해관계자와 경영진의 도덕적 해이를 방지할 수 있도록 강력한 법‧제도적 장치가 강화 되어야 한다. 다섯째, 응답자의 대부분은 리츠(REITs) 상품 투자 시 약 1천 5백만원 이하의 소액 투자로 ‘연 10~15%’ 정도의 수익률을 기대하고 있었으며, 투자 기간은 2~3년 정도로 나타나 일반 투자들은 고정적이고 지속적인 수익을 원하는 것으로 나타났다. 따라서 일반 투자자들의 요구조건을 해결하기 위해서는 다양한 리츠(REITs) 상품의 개발과 아울러 수익률을 제고 할 수 있도록 정부의 적극적인 지원이 필요하다. 결국 부동산투자회사(REITs) 활성화에 있어서 가장 관건이 되는 것은 다양한 리츠(REITs) 상품의 개발로 운영수익을 최대화 할 수 있어야 하므로, 이를 위해 정부는 자기관리리츠(REITs)에 대해 법인세 등 세제해택을 주어야 한다. 이상과 같이 본 연구에서는 부동산투자회사제도(REITs)에 대한 일반 투자자들의 인식조사를 통해 투자 활성화 방안을 모색해 보았으나 부동산투자회사제도(REITs) 관련 실무자나 전문가들의 의견을 함께 반영하지 못 한 점은 아쉬움으로 남는다. 따라서 이러한 연구는 향후에도 계속되어야 할 것이다. 주제어 : 부동산투자회사(REITs), 투자성향, 투자요인, 투자활성화, 부동산간접투자.

부동산경매에서 유치권에 관한 연구

서명선 명지대학교 부동산대학원 부동산학과 2007 국내석사

국문초록 부동산경매에서 유치권에 관한연구 명지대학교 부동산·유통경영대학원 부동산학과 부동산개발전공 서 명 선 부동산경매가 부동산거래의 한 형태로서 큰 비중을 차지하고, 국가적으로 도산처리절차로서 경매는 필요한 부분이다. 그런데 부동산경매에서 유치권은 제한하는 규정이 없이 매수인이 인수하도록 한 반면, 유치권의 신고의무는 없어서 경매실무상 유치권의 불확실성으로 인한 분쟁이 끊이지 않고 있다. 본 논문에서는 최근에 가장 문제시되고 있는 부동산경매절차에 있어서 허위유치권신고로 인하여 발생하는 문제에 대한 대책 마련이 시급한 문제인 타인이 신청한 부동산경매절차에서 유치권신고를 한 경우와 구 민사소송법에서 선순위의 저당권이 소멸하면 후순위 용익권이 법률의 규정이 없어도 소멸하는 것으로 해석하여 실무상 처리하여 온 것과 같이 유치권의 경우에 있어서도 최선순위의 유치권을 제외한 후순위의 유치권에서도 유추적용에 의한 실천적 해결방안을 검토하였다. 그리고 부동산경매절차에서의 매각부동산에 성립하는 유치권에 대한 권리관계를 좀 더 명확하게 하여 경매절차상의 법적안정성을 도모하고 강제집행 분야에 있어서 신뢰성을 확보하기 위한 방안으로 몇 가지의 제도개선안을 입법론으로 제기한다. 첫째, 유치권의 경우에도 공평의 관점에서 채권법상 상대방에 대한 항변하는 제도가 아니라 담보물권으로 규정해 놓았다면 위 저당권의 경우와 같이 해석해야 할 것으로 본다. 둘째, 법정담보물권으로 규정하고 있는 취지를 적극적으로 살펴보아 저당권자가 담보권을 실행하는 것처럼 실질적 의미의 환가권까지 보유한 것으로 생각하여야 할 것이다. 셋째, 선순위의 저당권에 뒤지는 유치권자도 집행법원에서 이해관계인으로 취급하여 민사집행법의 주어진 각종 권리를 향유할 수 있도록 해야 할 것이다. 더 나아가 유치권자의 권리신고의무제도의 도입을 명문규정으로 두어야 한다고 본다. 넷째, 집행법원에 신고 된 유치권의 존재 여부에 대한 결정제도를 도입함으로써 유치권신고의 허위․남발 등으로 인한 문제를 신속하게 해결하는 개선방안이 될 수 있을 것으로 본다. 이를 위하여 매각허가결정에 대한 즉시항고에 있어서 매각대금의 10%를 보증금으로 공탁하는 제도를 원용할 필요가 있다고 본다. 부동산경매와 관련한 유치권존재확인소송이나 유치권부존재확인소송절차의 신속성을 도모하기 위하여 소액사건 심판절차에서의 이행권고결정제도를 준용하자는 것이다. 부동산경매절차에서의 매각부동산에 성립하는 유치권에 대한 권리관계가 좀 더 명확하게 되어 경매절차상의 안정성을 도모하기 위한 제도가 정착되어 집행절차의 실효성이 확보된다면 우리나라 부동산경매절차에 있어서 유치권자의 지위가 명확하게 되어 유치권자의 지위와 관련된 문제점들이 해결될 것이다. 또한 부동산경매에서 유치권의 불확실성으로 인한 문제가 명확해져서 경매에 참여하는 이해당사자들이 권리분석을 좀 더 쉽게 할 수 있을 것이므로 부동산경매절차가 신속하고, 안정적으로 진행되어 부동산거래질서가 안정적으로 발전할 것으로 기대한다.

상가권리금에 대한 부동산중개수수료 도입방안

한현동 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2013 국내석사

It is the practice in Korea to receive commercial building premium when signing lease contract on commercial building. This practice is not ruled judicially or by public law. However, business custom and Supreme Court cases approved this practice. When signing a commercial building lease contract and premium contract jointly or separately, there is no laws and regulations of real estate commission on receipt of premium other than payment of ordinary commission. There is no method of calculation of commission on premium and a better idea on this issue has not come up yet. Premium is a problematic issue because it is not declared and due to the deficiency of law. Also another issue is the basis of calculation and breakdown of premium is not clear. After all, all these issues are due to laws and regulations which are not properly modified. This analysis is to propose introduction of commission on premium and to make foundation and regulation for just payment of commission by introducing calculation method. This can prevent a leaseholder from being damaged or given burden by doing approving transaction. Therefore, this study is designed to analyze commercial building premium and present condition and issues of commission system after reviewing outline of commercial building premium and brokerage system. Also it is designed to suggest the introduction of plan of calculation method and commission on commercial building premium after reviewing Supreme Court cases. The value of this research is to suggest method of legislation for proper payment of commission by adding the payment of commission by multiplying conversion deposit and brokerage rate, and by calculating certain rate of premium(determined by the City of Seoul Ordinance according to Ordinance of Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs) multiply brokerage maximum rate 0.9%. In conclusion, this research suggests a plan of introduction of real estate commission and method of calculation on commercial building premium and the outline of a plan are as follows: First, the practice of commission payment on commercial building premium charged by business custom must be modified and introduced into positive law. Second, commission on commercial building premium = (a conversion deposit + premium) × 0.9% of fixed real estate commission rate method must be introduced. Third, method of premium calculation breakdown must be introduced on commercial building transfer contract. Fourth, the creation of a real right of commercial building premium and public announcement system must be introduced when a fixed date is given on commercial building lease contract. Fifth, modification of laws and regulations to solve disputes on commercial building premium is required. Key Words : commercial building rental, commercial building premium, conversion deposit, real estate brokerage, introduction of commission, method of calculation of commission, cases analysis of commercial building premium 상가권리금에 대한 부동산중개수수료 도입방안 한 현 동 명지대학교 부동산·유통경영대학원 부동산학과 지도교수 조 인 창 상가건물에 대한 임대차계약을 체결하면서 임차인은 임대인에게 임차보증금을 지급하는 외에 직접 ‘상가권리금’ 또는 ‘권리금’이라는 명목으로 금원을 지급하기도 한다. 또 임차인은 직전 임차인에게 이른바 ‘권리금’이라는 명목으로 별도의 금원을 지급한 후 자신도 임대차계약의 해지 또는 임대차기간 만료 후 새로운 임차인으로부터 자신이 직전 임차인에게 지급한 권리금과 같은 성격의 권리금을 지급받는 것이 우리나라 상가건물 임대차계약에서 관행이다. 이것은 우리 나라에만 있는 권리금수수 관행으로서 사법인 「민법」과 민사특별법은 물론 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」과 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」등 공법상에도 입법의 불비로 규정되어 있지 않지만, 거래 관행과 소득세법령, 「귀속재산처리법 시행령」 제7조 규정 및 대법원 판례가 모두 인정하고 있는 독특한 거래관행이다. 그런데 부동산 중개실무에서 상가건물 임대차계약과 동시에 또는 별도로 권리금 계약을 체결한 경우에, 일반적인 중개수수료 지급 이외에 권리금 수수에 관한 부동산중개수수료 지급규정과 방법이 없기 때문에, 중개의뢰인과 부동산중개업자 사이에 분쟁 발생과 함께 많은 문제점을 내포하고 있다. 그 이유는 중개수수료 산정시 권리금이 포함되지 않아 문제가 되는 것이다. 즉 권리금에 대한 중개수수료 산정방식도 없으며, 그에 대한 묘안도 제대로 나오지 않고 있는 실정이다. 따라서 상가권리금에 대한 중개수수료 수수 방안을 도입하고, 더 나아가서 중개수수료 산정방안을 도입하여 이를 현실화시켜 주어야 할 필요성이 있다. 더 나아가서 중개업자의 입장에서 볼 때 임대차 거래관행에서 수수하고 있는 중개수수료 산정시 환산보증금에 의한 수수료 요율을 책정할 뿐 권리금까지 포함하는 환산보증금에 일정한 수수료요율을 적용하여 수수료책정을 하지 않고 있다. 그래서 중개업자들로서는 해약의 위험성이 있고 다·소의 권리금이 있는 상가건물 중개행위까지 모든 공력(功力)을 들여서 수행하고서도 권리금을 포함하는 중개수수료를 지급받지 못하는 경우가 있어 문제가 된다. 이처럼 권리금은 입법불비 및 공시가 되지 않고 있어 문제가 된다. 또 권리금의 산출근거와 내역이 명확하지 않고 있는 것도 문제이다. 이러한 모든 문제는 결국 권리금에 대한 법령정비가 제대로 되어 있지 않기 때문에 발생하는 문제이다. 상가권리금에 대한 중개수수료제도를 입법적으로 도입하고, 중개수수료 산정방식 도입방안을 모색하는 것은 중개업자로 하여금 일반 중개행위에 따른 중개수수료 이외에 권리금계약에 따른 중개수수료를 그 동안 근거가 없어 임의로 지급하던 수수관행에서 벗어나 적법하게 지급받을 수 있는 대안이 될 수 있다. 그 대안으로서 환산보증금액에 권리금을 더하고 거기에 다시 국토해양부령에 따라 서울특별시가 조례로 정한 확정적인 상한요율 0.9%의 중개수수료 요율을 곱한 금액으로 수수하는 방법을 도입하여야 한다. 또 상가권리금 입법화 및 중개수수료 도입에 따른 문제점을 보완하는 제도적 장치도 마련하여야 한다. 이렇게 함으로써 순가거래(인정거래)를 하여 임차인에게 피해를 입히고 큰 부담을 안게 하는 것을 방지하는데도 기여할 수 있다. 이러한 연구의 가치는 중개업자로 하여금 기존에 환산보증금에 단순히 중개수수료 요율을 곱한 금액으로 중개수수료를 수수한데서 한 걸음 더 나아가서 환산보증금에 권리금까지 포함시킨 후 거기에 다시 국토해양부령에 따라 서울특별시가 조례에서 정한 일정한 수수료 상한요율 0.9%를 곱한 금액을 산출해서 이를 정당한 중개수수료로서 지급받을 수 있는 입법론을 마련하는데 기여할 수 있다. 따라서 본 연구는 이러한 문제 인식하에 상가권리금과 부동산중개제도의 개요를 검토한 후 상가권리금 및 중개수수료제도의 현황과 문제점을 분석하고, 대법원 판례의 입장을 검토하여 상가권리금에 대한 중개수수료 및 산정방식 도입방안을 제시하는데 그 목적이 있다. 이상의 연구결과를 종합하여 상가권리금에 대한 부동산중개수수료 도입 및 산정방식 도입방안의 주된 내용을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 지금까지 관행에 따라 수수하던 상가권리금에 대한 중개수수료 수수관행을 정식으로 실정 법령에 도입하여야 한다. 둘째, 상가권리금에 대한 부동산중개수수료로 지불할 금액 = (환산보증금 + 권리금 금액) × 국토해양부령에 따라 서울특별시가 조례에서 정한 수수료 상한요율 0.9%의 확정적인 부동산중개수수료 요율 방식을 적용하는 중개수수료 산정방식을 도입하여야 한다. 셋째, 상가권리금 양도·양수계약서에 권리금 산출내역 기재방식을 도입하여야 한다. 넷째, 상가건물임대차계약서에 확정일자 부여시 상가권리금의 물권화 및 공시제도를 도입하여야 한다. 다섯째, 상가권리금 분쟁해결을 위한 법령정비가 필요하다.

신탁제도를 활용한 부동산개발금융의 발전방안 연구 : 부동산신탁사의 역할을 중심으로

진경아 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2010 국내석사

Introduced in 1991 for stabilizing realty price and increasing effective use of land, the realty trust system has been as a useful tool in real estate development financing. And by enforcement of 'the Capital market and Financial Investment Business Law(Hereinafter referred to as 'Capital market Law')' in Feb. 2009, block was collapsed between six business categories of financial investment company like investment sale, and investment mediation as financial investment business, which one financial company, once it is equipped with a fixed requirement such as capital, can have two businesses for other categories without setting up a separate company. Thus it became possible for financial companies with rich capital power to advance into trust business, so realty trust market has got into an fierce competitive system. With such change as that financial setting, trust needs have steeply risen in the market, in turn escalated concerns about the trust system, so the trust law without any revised contents since its enactment in 1961 has its enforcement ahead through entire revision procedure in 50 years to reflect the changed economic reality and live up to the commercial trust system focusing global standards. This study aims at coming up with a developmental direction of real estate development financing using the trust system with many advantages through the status analysis and case analysis of the realty trust and real estate development financing in the introduction background of the realty trust system, and enforcement of the capital market law, and the stream of overall revision of the trust law. The consequences of the status analysis of realty trust drew out problems that first, the realty trust company is weak in its role function as the key company of realty financial area, and second, it is limited in its trust product structure and service area, and third, the trust system is unsatisfactory in its development through commercial trust. And those of status analysis to real estate development financing drew up problems that currently most frequently used project financing method does not go with financial company initiating realty development, funding by direct finance, interruption of constructor's payment guarantee, and changing direction of mid and long-term development financing method. Thus the realty trust company perceived the need of the development of new trust products, trust vitalizing for asset fluidity, and evolution to the key entity of realty financial area by expanding the service and role of realty trust company. The results of case analysis drew up problems that first, the trust products used in the market are limited, second, the trust company can play the role as a project developer and raise fund, but actually, such roles of the trust company have not been vitalized in the market, third, trust method has not been utilized in the market though trust design for various asset fluidity is possible. Thus it was perceived to need the development of trust products, trust company's expansion of service role to function as project developer and fund-raising. This means that it can be possible through the development of products with various methods to diversify real estate development financing and design developmental structure, trust for asset fluidity, and expansion of service and role of realty trust company. The developmental plans of real estate development financing using the trust system revealed in this study are as follows. First, the development of realty trust products. It includes product developments that when the financial institution loans and invests, the trust company in an independent status plays a role of project manager using the expertise, experience, execution and construction management ability, making business evaluation and report to the financial institution from an object situation, and reducing project risk, and that it performs selling developing, leasing national and public Estate, and that it is engaged in urban maintenance projects. Second, the trust activation for asset fluidity. It can be activated in the way of strengthening the function asset fluidity through the trust company, using stratification of trust profitability zone, improving security power, and using method of various trust such as issue principal of fluidity securities, media and security aimed trust. Third, the service and role expansion of the realty trust company. This needs to develop as a comprehensive realty financial company by equipping with material arrangements and developing indirect investment vehicles, and participating as investor for expanding the trust company's service and trusted Estate as money in many fields of services prescribed at each law like project developers (developers), asset management, asset storage and fluidity specialized institutions. The trust system has merits of widely accepting the reconstructing needs of various and specialized real estate development financing over the society rapidly making changes. And that using trust and realizing various trust functions means the expansion of commercial trust. This study presented the concrete developmental plan of real estate development financing focusing on the role of the realty trust company engaged in commercial trust services. 부동산신탁제도는 부동산가격 안정과 토지의 효율적인 이용증대를 목적으로 1991년 도입되어 부동산개발금융에 유용한 도구로 활용되어 왔다. 그리고 2009. 2 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’(이하 ‘자본시장법’이라 한다)의 시행으로 인하여 금융투자업인 투자매매업, 투자중개업 등 금융투자회사 6개 업종 간에 벽이 허물어져 자본금 등 일정한 요건을 갖추면 하나의 금융회사가 별도의 회사설립 없이 다른 업종에 대해서도 겸업이 가능해졌다. 따라서 풍부한 자본력을 갖춘 금융회사들의 신탁업 진출이 가능해져 부동산신탁시장은 치열한 경쟁체제로 돌입하게 되었다. 이러한 금융환경의 변화와 함께 시장에서 신탁 수요가 급증하면서 신탁제도에 대한 관심이 높아졌고 이에 따라 1961년 제정 이래 내용개정이 전혀 없던 신탁법이 그동안 변화된 경제현실을 반영하고 상사신탁제도 중심의 글로벌스탠더드에 부합하도록 약50여년 만에 전부개정절차를 거쳐 그 시행을 앞두고 있다. 본 연구는 부동산신탁제도의 도입배경 및 자본시장법의 시행, 신탁법 전면개정의 흐름속에 부동산신탁과 부동산개발금융의 현황분석 및 사례분석을 통하여 여러 장점을 가지고 있는 신탁제도를 활용한 부동산개발금융의 발전방안을 제시하는 데 그 목적이 있다. 부동산신탁의 현황분석 결과 첫째, 부동산신탁사가 부동산금융 분야의 중심업체로 역할 기능이 미약하고 둘째, 신탁상품구조 및 업무영역이 제한되어 있으며 셋째, 그동안 상사신탁을 통한 신탁제도의 발전이 미흡하였다는 문제점을 도출하였다. 그리고 부동산개발금융의 현황분석 결과 현재 가장 많이 사용되고 있는 프로젝트파이낸싱 방식은 금융사주도의 부동산개발, 직접금융을 통한 자금조달, 시공사 지급보증 의무 절연, 중ㆍ장기 개발금융방식의 변화방향에 대응하지 못하는 문제점이 도출되었다. 따라서 부동산신탁사는 부동산개발금융을 발전시키기 위하여 새로운 신탁상품의 개발, 자산유동화목적의 신탁 활성화, 부동산신탁사의 업무와 역할확대로 부동산금융 분야의 중심업체로 발전하여야 한다는 필요성을 인식하였다. 사례분석 결과 첫째, 시장에서 사용되고 있는 신탁상품이 제한적이고 둘째, 신탁사가 사업시행자 역할 및 자금조달기능이 가능함에도 실제로 시장에서 이러한 신탁사의 역할이 활성화되지 않았으며 셋째, 발행주체 또는 매개체로서 다양한 자산유동화목적의 신탁설계가 가능함에도 실제로 유동화를 위하여 시장에서 신탁방식이 활용되지 않고 있는 문제점을 도출하였다. 따라서 신탁상품의 개발, 신탁사가 사업시행자 역할 및 자금조달 기능이 가능한 업무역할 확대, 자산유동화목적의 신탁 활성화의 필요성을 인식하였다. 이는 부동산개발금융이 더욱 다양해지고 발전 가능한 구조를 설계할 수 있는 방법이 다양한 상품개발, 자산유동화목적의 신탁, 부동산신탁사의 업무와 역할확대를 통해서 가능하다는 의미이다. 본 연구에서 나타난 신탁제도를 활용한 부동산개발금융 발전방안은 다음과 같다. 첫째, 부동산신탁 상품개발이다. 이에는 금융기관이 대출ㆍ투자시 신탁사가 독립된 제3자의 지위에서 부동산 개발의 전문지식과 경험, 시행 및 시공관리 능력을 발휘하여 객관적인 입장에서 금융기관에 사업평가 및 보고를 하여 사업리스크를 줄여나가는 사업관리자 역할을 수행하는 상품개발, 국ㆍ공유 재산의 매각ㆍ개발ㆍ임대 사업을 수행하는 상품개발, 도시정비사업에 참여하는 상품개발이 있다. 둘째, 자산유동화목적의 신탁 활성화이다. 이는 신탁사를 통한 자산유동화 기능을 강화하고, 신탁 수익권 계층화를 활용하여 수익자의 담보력을 향상시키며, 유동화증권 발행주체, 매개체, 담보목적의 신탁 등 다양한 신탁의 활용방식 이용으로 활성화가 가능하다. 셋째, 부동산신탁사의 업무와 역할확대이다. 이는 사업시행자(개발사업자), 자산관리, 자산보관, 유동화전문기관 등 각 법에서 정하고 있는 많은 부분의 업무영역에서 신탁사의 업무를 확대하고 금전 등 수탁재산을 확대하기 위하여 물적설비를 갖추며 간접투자기구의 개발 및 투자자로 참여하는 등 궁극적으로는 종합부동산금융회사로의 발전해야 한다.신탁제도는 급속히 변화되고 있는 사회전반의 다양하고 전문화된 부동산개발금융의 구조화 요구들을 폭넓게 수용할 수 있는 장점이 있다. 그리고 신탁을 이용하여 다양한 신탁기능을 현실화시킨다는 것은 상사신탁의 영역을 확대하는 것을 의미한다. 본 연구는 상사신탁의 업무를 하는 부동산신탁사의 역할을 중심으로 부동산개발금융의 구체적인 발전방안을 제시하였다.

주택임대관리 수수료결정요인의 우선순위에 관한 연구 : 중·소형 주거시설을 중심으로

박장호 명지대학교 부동산대학원 2018 국내석사

주택임대관리 수수료결정요인의 우선순위에 관한 연구 (중·소형 주거시설을 중심으로) 박 장 호 명지대학교 부동산대학원 부동산학과 지도교수 김 선 철 부동산 자산관리 서비스는 부동산을 단순한 재산 차원을 넘어 중요한 투자자산으로 인식하여, 해당 부동산에 대해 투자분석 및 자산운용계획을 수립하고 자산의 안정화, 비용의 최소화, 물리적/경제적 리스크관리, 소유자의 서비스 최적화를 목적으로 하고 있다. 이와 같은 맥락에서 주택임대관리 서비스는 운영되는 부동산 유형의 차이일 뿐, 소유자에게 제공하는 부동산 관리서비스는 같은 목적을 두고 있다. 오피스빌딩을 기반으로한 부동산 자산관리 측면으로는 많은 발전과 연구가 있었으나, 월세시장에서 주거용부동산의 관심과 관리는 상대적으로 미미하였다고 볼 수 있다. 주택임대관리업은 임대인의 직접관리에 대한 부담을 덜어주고, 임차인에게는 양질의 주거서비스를 제공하여 주택임대시장 선진화를 기할 목적으로 도입되었다. 그럼에도 불구하고 소유자와 주택임대관리회사 당사자간 위탁관리방식에서 발생하는 주택임대관리수수료에 대한 기준은 표준화 되어있지 않으며, 서비스의 대가로 임대료의 일정비율을 수령하는 형태이다. 이에 객관적이고 합리적인 수수료 책정에 앞서 수수료에 중요한 영향을 끼치는 요인이 무엇인지 파악할 필요가 있으며 향후 도출된 중요요인의 우선순위를 통해 주관적 판단기준이 아닌 객관적 평가기준의 지표로 활용되길 기대한다. 본 연구는 주택임대관리 수수료결정요인의 우선순위에 관한 연구로 주택자산을 소유하고 있는 소유자로부터 주택임대관리 회사가 위탁수수료를 책정, 협의하기 앞서 선행되어야 할 수수료 결정의 중요요인을 쌍대비교방식을 통해 우선순위로 도출하였다. 본 연구에서는 일반적 요인과 전문적 요인의 전체 항목 중요도 평가에서 제공서비스 범위(1위), 차임기준일 입금유무(2위), 지하철역과의 거리(3위), 전략적중요도(4위), 1개층이상 또는 1개동이상(5위)의 순으로 나타났다. 차임기준일 입금유무가 전체 항목 중 2위에 나타난 것은 주택임대관리 수수료는 결국 임차인의 차임, 즉 월세납입일에 차임입금이 선행되어야 수수료도 발생된다는 논리가 반영된 것이라고 할 수 있다. 전략적 중요도가 전체 항목 중 4위에 나타난 것은 주택임대관리회사가 지리적으로 우수한 위치에 소재한 주택자산을 관리시 파생되는 회사의 대외적 호감 이미지와 광고효과, 그리고 시장에서의 우월적 지위를 확보할 수 있다는 것으로 해석된다. 이는 3위에 나타난 지하철역과의 거리와 연관지을 수 있다. 지하철역과의 물리적 거리는 짧을수록 역세권에 노출된 위치라는 의미를 갖고, 나아가 임차인 확보에도 유리하다고 할 수 있을 것이다. 이와 같이 수수료를 책정하는 중요한 의사결정요인의 우선순위를 바탕으로 주택임대관리 시장에서의 건전한 수수료 질서가 확립되길 기대한다. 본 연구의 한계는 첫째, 설문자 대상을 주택임대관리업만을 영위하는 회사와 업자로 한정하지 않고 부동산업계 및 부동산학계를 대상으로 전문가 설문을 진행하였다. 둘째, 주택임대관리시장을 지역적으로 세분화 하지 않았다. 셋째, 주택의 임대료 수입총액과 임대관리수수료를 반영하지 못한 한계가 있다. A Study on the Priority of Determinants of Housing Rental Management Fee (Focusing on Small and Medium-sized Rental Housing) Park Jang-Ho Department of Real Estate Graduate School of Real Estate, Myongji University Directed by Professor Kim, Seon Cheol Property asset management services aim to understand real property as important investment asset beyond the dimension of simple property, establish the plan for investment analysis and asset operation of the competent real property and engage in asset stabilization, cost minimization, physical/economic risk management and property owners' service optimization. In this context, housing rental management services have the same goal with property management services as well as a difference in the type of operated real property. Many developments and studies have been made about the aspect of property asset management based on office building but interests in and management of residential real estate in the monthly rent housing market have been relatively poor. Housing rental management business has been introduced for the purpose of relieving the lessor of the burden of direct property management and advancing the housing rental market by providing the lessee or tenant with good quality residential services. Nevertheless, the criteria for the housing rental management fee accruing from the management contract entered into between the property owner and the housing rental management company have not still been standardized, and the company is paid a certain percentage of the rent as the return for its services. Therefore, there is a need to grasp what factors have an important effect on the management fee prior to setting the objective and reasonable fee. And they are expected to be used as the indicator of the criterion for objective evaluation, not the criterion for subjective judgement, through the priority of the elicited important factors in the future. This study is concerned with the priority of housing rental management fee determinants. It attempted to elicit the priority of the housing rental management fee determinants to be first resolved through the paired comparison method before the housing rental management company consults with the housing asset owner to set the management fee. In this study, it was found that the importance of the whole items of general and special factors was evaluated to be in order of the range of provided services(1st place), presence or absence of fee payment at the basic date of the rent(2nd place), a distance to the subway station(3nd place), strategic importance(4th place) and more than one floor or more than one building(5th place). Presence or absence of fee payment at the basic date of the rent can be said to reflect the logic that the housing rental management fee ranking second in the whole items occurs only when the tenant pays the monthly rent. Strategic importance was found to rank fourth in the whole items, which is interpreted to be that the housing rental management company can secure its public favorable image and advertisement effects and its superior status when managing the housing asset located at a geographically good place. This can be associated with the distance to the subway station ranking third. The shorter physical distance to the subway station means the location exposed to the station influence area and furthermore can be said to be favorable to attracting tenants. The priority of the important management fee determinants can be expected to lead to establishing the sound management fee order in the housing rental management market. This study has some limitation in the following senses: First, this study did not confine the respondents for the questionnaire research to the companies and dealers operating only housing rental management business but conducted the questionnaire research for experts in the real estate business world and the real estate academia. Second, the housing rental management market was not regionally subdivided. Third, it failed to reflect the total sum of housing rent revenues and the rental management fee. Key words : housing rental management, property asset management fee, priority, determinant

地籍制度와 登記制度의 一元化 方案에 관한 硏究

이선희 명지대학교 부동산유통경영대학원 2009 국내석사

We are managing not only the cadastral system for efficient land management and protection of people's land property rights but also land registration system for registering the property rights on the registration book in order for a stable property transaction. However some problems have been continuously raised that even though the two systems are dealing with land affaires, the cadastral system and land registration system supervised by the administration and the judicature respectively. The purpose of this study is to annalize the current situation and finally draw the problems and improvement proposal. The problems of managing two different systems contains not only the system itself such as inconsistency between property's real situation and cadastral records and cadastral records and land registration book but also the structural problems such as unreliability for cadastral and land registration records, unstable property transaction. In this study unification of property registration system has been proposed to address the above problems. Even if the current systems have strong points, it is necessary that restructuring a new system in case of a new system has more benefits. In this study an establishment of Property Information Management Office(tentative name) directly belonging the President or the Prime Minister has been proposed as a organizational restructuring. The benefits of unification of two separate systems are ① economic benefit which is from organizational management cost and citizens benefit from reduced service fee and avoiding travel cost ② reducing the legal disputes which is mainly raised by inconsistency between two registration records ③ increasing working efficiency by simplify working process. The future research topic would be included such as establishment of unified legal structure which able to cover land investigation and registration together, unification of building registration, extension of registration object range from the current 2D on the earth surface to underground and 3D space. 우리나라는 토지를 효율적으로 관리하고 국민의 토지소유권 보호를 위해 지적제도를 두고 있으며 부동산에 관한 권리관계를 등기부에 기재하여 공시함으로써 거래의 안전을 이루기 위해 등기제도를 두고 있다. 그러나 토지와 관련된 제도가 지적제도와 등기제도로 이원화 되어 있고 등기사무는 사법부에서 관장하고 토지·임야대장 등 지적사무는 행정부에서 관장하고 있어 여러 가지 문제점이 발생되고 있는 실정으로, 본 연구는 이를 분석하여 문제점과 개선방안을 제시하기 위하여 출발하였다. 이원화된 공시제도는 각 제도가 가지는 자체의 문제뿐만 아니라 이원화된 체계에서 오는 문제점들을 내포하고 있다. 우선 제도 자체에서의 문제로는 부동산의 실체적 현황과 지적공부와의 불일치, 양 공부의 불일치로 인한 권리관계와 등기부 내용의 불일치 등을 들 수 있다. 그리고 이원화된 공시체계로 인하여 발생하는 문제로는 동일 부동산에 대한 등기부상의 기재내용과 지적공부상의 기재내용 불일치로 인한 등기제도와 지적제도의 공신력 미비, 이로 인한 거래안전의 문제를 들 수 있다. 본 논문에서는 이러한 문제를 해결하기 위하여 부동산 공시제도의 일원화를 주장하였다. 물론 이원화된 공시제도가 단점만이 아닌 장점도 있을 수 있다. 그러나 그 단점이 장점을 상회 한다면 과감히 새로운 체계를 구축할 필요가 있다. 여기서 새로운 체계를 모색하고자 생각할 수 있는 것이 공시제도를 일원화하는 것이며 부동산 공시제도의 일원화를 원활히 추진하기 위하여 행정부나 사법부가 아닌 대통령 직속 또는 국무총리 직속으로 “부동산정보관리청”(가칭)이 설립 되어야 한다. 부동산 공시제도를 일원화할 경우에 얻을 수 있는 이익으로는, 첫째 부동산 공시 및 관련사무 처리비용의 절감을 얻을 수 있는 경제적 이익을 들 수 있다. 행정부를 중심으로 하는 일원화로 법원은 등기소의 운영을 위한 기구와 인력을 법원 본연의 업무에 투입할 수 있게 된다. 그리고 국민은 등기수수료와 교통비 등 불필요한 경비를 절감하게 된다. 둘째 그동안 있었던 이원화된 공부 간 불일치로 인하여 목적물을 특정하거나, 소유권의 범위를 확정하기 위한 법률 분쟁을 방지할 수 있게 되어 효과적으로 국민의 재산권을 보호할 수 있으며, 셋째 업무처리의 정확성을 제고하고 부동산거래질서를 확립할 수 있으며 사무처리의 간소화가 도모된다. 향후의 과제로, 지적법령과 부동산등기법령 규정과의 관계정립을 통해 일원화된 토지조사·등록업무가 이루어질 수 있는 법체계 구축방안, 지적과 등기의 통합뿐만이 아니라 건축물과의 통합, 지표상의 부동산관련 정보등록에서 보다 더 나아가 지상·지하까지 등록범위를 확대하고 지상·지표면에 존재하는 주요시설물과 지하에 존재하는 지하도·상가 등을 등록하여 입체화 할 수 있도록 부동산관련 제도 및 법령 제·개정 등에도 활발한 노력과 연구가 이루어지길 기대해 본다.