住宅再開發事業 住民同意에 관한 認識調査 硏究 : 부천시 원미6B 주택재개발사업구역을 중심으로

송학재 明智大學校 不動産·流通經營大學院 2011 국내석사

The purpose of this study was to understand on Landowners' Understanding of Written Consent in the Housing Redevelopment Project District. This study attempted to investigate landowners' understanding .of the written consent system in the housing redevelopment project district of Wonmi 6B within the Wonmi regeneration promotion district, Bucheon City. As a result, the residents, who were in their 40s, well-educated and high in the level of monthly income, were well aware of the written consent system. But the residents, who were low in the level of monthly income, had a low level of education and were young or old, had a low understanding of it, and so it is necessary to educate them about it. Second, 20%∼40% of the respondents said that the proper request rate of the written consent is 20%∼40% when it is submitted. It was found that it is desirable to put a restriction on the request of the written request, and so it is necessary to improve laws and institutions. Third, few respondents had an understanding of whether the written consent could be withdrawn after its submission regardless of age, educational level and income. In case the written consent is requested early, explanation and education are needed about it. Fourth, the respondents in their 40s had the highest difference in confidence about the written consent system. It was found that the high-income respondents had a high confidence in it. But the respondents in the other age groups and income groups had the low level of confidence in it, To enhance it, the promotion committee or association needs to provide landowners with publicity and education about it. Especially, it is necessary to provide thorough prior education for O/S personnels. The lack of an understanding of written consent, unreasonable request and insufficient explanation and the like contribute to the friction or dissonance among landowners and become an impediment to the promotion of the project. Accordingly, this study emphasizes that legal and institutional improvement and thorough education are needed as they cause the social conflict. Key words : housing redevelopment project, union member, establishment union, written consent, right to withdraw 도시화의 진전은 시간의 경과에 따라 물리적·기능적·경제적 감가로 인한 슬럼화가 진행되어 도시는 쇠퇴하게 된다. 주택재개발사업은 2003년 7월 1일부터 시행하고 있는 「도시 및 주거환경정비법」이 정하는 절차에 따라 도시기능의 회복과 주거환경의 개선을 위해 시행하는 공공의 도시계획사업이다. 이러한 사업을 추진하기 위한 주민의 참여제도는 주민의 재산권과 주거권을 보호하기 위한 참여방안으로 사업시행의 주체로서 사업추진을 위한 동의제도와 의사결정을 위한 결의제도로 나눈다. 주택재개발사업을 추진함에 있어 각 단계마다 주택재개발사업구역 내의 토지등소유자의 동의를 거쳐야 하는데 현실적 어려움이 있어 서면동의제도를 두고 있다. 그러나 추진하는 과정에 토지등소유자의 서면동의서 징구는 주민 간의 갈등을 일으키기도 한다. 이에 따라 본 연구는 부천시 원미재정비촉진지구 내 원미6B 주택재개발사업구역의 토지등소유자를 중심으로 서면동의제도에 대한 인식조사를 하였다. 그 결과 첫째, 서면동의제도에 대한 인식정도가 낮아 이들에 대한 설명 및 홍보가 필요하다. 특히 「도시 및 주거환경정비법」제13조 제3항에 의하면 동의제도는 주택재개발사업 조합설립추진위원회에 동의한 토지등소유자는 조합설립에 동의한 자로 의제되기 때문에 동의에 신중을 기해야 한다. 둘째, 서면동의서 제출 동기에 대해서는 OS요원의 권유로 제출하였다는 응답이 높게 나타났고 서면동의서 제출 시 청산금, 무상지분율 등 부담에 대한 설명이 있었는가의 조사에서 연령, 학력, 월 소득이 높을수록 조합에서 설명을 더 잘 하였다고 인식하고 있어 역시 저소득층과 저학력 그리고 연령이 적거나 많은 경우 이에 대한 인식정도가 낮아 이들에 대한 체계적 교육이 필요하다. 셋째, 서면동의서 제출 시 OS요원에 의한 서면동의서 징구율은 응답자의 대부분이 20%에서 40%정도가 적당하다고 응답하여 OS요원에 의한 서면동의서 징구를 제한하는 것이 바람직한 것으로 나타나 법·제도를 개선해야 한다. 주택재개발사업은 ⌜도시 및 주거환경정비법」이나 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」을 통해 도시정비라는 공공의 이익을 위해 해당구역 주민들의 토지와 건축물을 사업의 재원으로 시행하며, 지역주민의 주거권과 재산권을 제한하며 진행되는 사업이다. 그러므로 조합원의 주거권과 재산권은 주택재개발사업을 진행함에 있어 법으로 보호를 받아야 한다. 넷째, 서면동의서 제출 후 철회 가능여부에 대한 인식에서는 연령, 학력, 소득에 관계없이 대부분 잘 모르고 있어 초기 서면동의서를 징구할 경우 이에 대한 설명과 교육이 꼭 필요하다. 또한 조합설립에 동의한 자의 철회권 제한조항을 삭제하여 의사표시의 왜곡을 방지하고 관리처분계획을 동의제도로 편입하여야 한다. ⌜도시 및 주거환경정비법」제17조 제1항, 동법 시행령 제28조에 의하면 한 번 제출한 동의서는 철회가 불가능하다. 동의제도에 대한 규정형식을 정비하고 총회 의결사항에 대해 재분류하여 사업시행계획의 동의율을 높여야 한다. 다섯째, 서면동의제도에 대한 신뢰성의 차이는 응답자의 상당수가 서면동의제도에 대해 신뢰하지 못하는 것으로 나타났으며 특히, 토지등소유자들이 주택재개발사업에 대한 지식이 부족한 상태에서 정비사업전문관리업자가 OS요원들을 동원하여 충분한 설명도 없이 징구한 서면동의서는 토지등소유자들의 진정한 의사를 담보하기 어렵기 때문에 서면동의제도에 대한 전반적인 재검토가 필요하다. 본 연구를 통해 서면동의에 대한 이해 부족과 무리한 징구 그리고 부족한 설명 등이 토지등소유자 간의 마찰이나 불협화음의 발단이 되며 사업추진에 걸림돌이 되고 있는 것으로 나타났다. 또한 이는 소송 등으로 이어져 다른 토지등소유자들에 대한 재산권 침해는 물론 사회적 갈등을 일으키기도 하기 때문에 법·제도적 개선과 철저한 교육이 필요함을 강조한다. 주제어 : 주택재개발사업, 조합원, 조합설립, 서면동의, 철회권.

파주 디스플레이 産業團地가 企業都市로 發展하기위한 條件에 關한 硏究 : 民間企業과 地方自治團體의 協力關係를 中心으로

金賢淑 明知大學校 不動産流通經營大學院 2005 국내석사

파주는 교하출판문화단지, 파주LCD산업단지 그리고 문산 첨단산업단지 등의 도시개발 사업을 추진 중에 있으나 기업도시라는 명칭을 사용하지 않는다. 산업단지와 기업도시의 차이점은 무엇인가? 그 차이점을 고찰하고 파주의 산업단지가 자족적 기능을 갖춘 기업도시로 발전될 수 있는 방법을 도출해 내고자하는 것이 본 연구의 목적이다. 본 연구에서 기업도시의 개념은 다음과 같다. “단일 또는 다수의 기업이 그 운영에 필요한 생산시설과 연구, 개발, 유통시설 등 연관 산업시설을 건설하며 고용인력의 정주(定住)에 필요한 주택, 의료, 교육, 체육, 복지, 문화 등의 시설을 기업이 독자적 또는 지자체와의 공동 주도로 개발하는 공간적, 지역적 범위”이다. 기업도시는 산업클러스터(cluster)를 조성하여 자본, 토지, 인력자원을 둘러싼 총 요소생산성 향상과 기술개발을 통해 기업의 경쟁력을 높이는데 일차적 목적을 가진다. 나아가 기존 지역의 문화적 특성을 살리고 도시민의 삶의 질 향상과 환경 · 생태적 자족도시로 발전해 나감을 궁극적 목적으로 한다. 2장에서는 기업도시를 이론적으로 고찰하였다. 기업도시는 개발주체별, 형태별, 기능별로 유형을 분류 할 수 있다. 개발주체별 유형으로는 ①개별기업주도, ②컨소시엄, ③공공 · 민간합작 기업도시로 나뉘고, 형태별 유형은 ①신도시완전개발, ②기존도시재구축 기업도시가 있다. 기능별 유형은 ①산업교역형, ②지식기반형, ③관광 · 레저형 기업도시로 분류한다. 본 연구의 대상은 산업교역형 기업도시이다. 일본 도요타, 일본 미에현, 포항, 스웨덴 시스타 사이언스 시티, 네델란드의 아인트호벤 하이테크 캠퍼스의 사례를 살펴본 결과 산업교역형 기업도시라 하더라도 개발의 형태나 주체, 방식에 따라 각 도시의 특성이 다양하게 나타났다. 기업도시특별법에 의한 기업도시는 ‘민간기업 이 주도로 개발하는 복합기능을 가진 자족도시’이다. 이 법에 의해 토지수용권 부여, 재정확보 및 지원, 행정절차의 간소화, 개발이익 환수 등에 관하여 민간기업에게 적용되는 제도적인 규정이 마련되었다. 3장에서는 기업이 주도하여 기업도시를 건설할 경우의 쟁점사항을 살펴보았다. ▪민간기업의 이윤추구와 도시의 공동체적 삶의 가치 추구와는 갈등이 있을 수 있다. 기업은 정부에게 재정적 배려를 정부는 기업에게 정책적 배려를 제공하는 등의 협력관계가 시너지 효과를 내어 각자 목적의 극대화를 이룰 수 있을 것이다. ▪기업도시의 개발기구는 지역 내 기업, 관련협회, 지자체가 공동으로 참여하는 형태가 바람직하며, 계획수립과 개발뿐만 아니라 관리운영까지 책임질 수 있도록 역할을 부여할 필요가 있다. ▪현행 법률에 의해 민간에 토지수용권을 주는 경우, 공익목적으로 사용하거나 임대하는 경우에 활용된다. 토지수용권은 개발이익의 환수원칙이 마련되고 매우 제한적인 범위에서 주어져야 한다. ▪개발이익 산정과 환수에 있어서 공개적이고 합리적으로 밝힐 수 있는 기간, 범위, 환수방법 등에 대한 규정이 마련되어야 한다. 4장에서는 파주 디스플레이산업단지가 2007년 기업도시를 형성하게 될 때, 이를 준비하는 과정에서 민 · 관이 수행하여야 할 협력관계를 제시하였다. 첫째, 2007년의 사업체, 근로자, 인구규모를 다음과 같이 산정하였다. ▪파주시에 2007년까지 디스플레이산업단지와 오산지방산업단지가 완성되면 3.9만 명의 종사자, 10.9만 명의 직접 인구증가 요인이 발생한다. 2007년에 파주시 인구 분포는 사업종사자 16.3만 명, 전체인구 48.9만 명이 예상된다. ▪2005년부터 2007년까지 디스플레이산업단지 내 기업이 산업시설에의 투자를 27.6조원을 할 경우 43.6조 원의 생산과 17.9조원의 부가가치를 유발하며 43.6만 명의 일자리를 늘리게 된다. 건설투자의 경우 22.4조 원의 투자에 34.5조 원의 생산과 14.6조 원의 부가가치를 유발하며 34.5만 명의 일자리가 생긴다. 둘째, 파주기업도시의 개발방향은 다음과 같다. ▪파주시가 입지와 인프라를 구축하고, 단일기업 LG-PHILPS가 입주한 것이 현재까지의 상황이다. 산업입지 내에서는 입주한 민간기업이 자율권을 가지고, 주도적으로 용지활용계획을 세울 수 있도록 하여, 민 · 관 공동주도로 전환 되어야 할 것이다. ▪ 파주시는 향 후 10∼15년은 기업의 개발이익을 직접 환수하는 방식으로, 그 이후는 공공부문에 관해 지역 내 재투자하도록 적극 유도해 나가야 한다. ▪파주시는 향후 개발수요 예정지에 대한 명확한 계획이 없는 실정이다. 그러나 도시개발은 계획 초기부터 향후 개발을 위한 유보지와 그 용도도 설정되어야 한다. ▪ 자족적 기업도시는 문화기반시설과 자족성, 환경성을 만족시켜야 한다. 이러한 부문에 있어서 민간기업은 한계가 있다. 이때 지자체의 역할이 필요한 것이다. 2012년을 대비하는 파주 지자체는 도로 기반시설로써 제2 자유로, 문산-서울 간 고속도로 신설 등의 도로계획을 진행하고 있다. 더불어 문화기반, 생태⋅환경기반 조성계획을 수립하여야 한다. Paju city is pushing ahead with such urban development projects as Gyoha Publishing Culture Complex, Paju LCD Industry Complex and Munsan High-Tech Industry Complex, but it is not yet named a Company town. What are differences between industrial complex and Company town? The purpose of this study was to review such differences and determine the conditions for Paju Industry Complex to grow into a self-reliant company town. Company town may be defined as "a space or region which is developed by a single or multiple companies independently or jointly with the local autonomous administration to be equipped with housing, medical, educational, sports, welfare and cultural facilities for their employees in association with their production, R&D and logistic facilities". A company town has the primary goal of sharpening competitive edges of business through creation of an industrial cluster and improvement of total factor productivity as well as development of technologies. Its ultimate goal is, however, to develop a self-reliant, environmental-friendly and ecological city, taking advantage of the regional culture to improve citizens' life quality. In the second chapter, company town is reviewed theoretically. Company town may be divided according to its developer, type and function: ① company town developed by initiative of individual companies, ② company down developed by a consortium, ③ company town developed jointly by private and public sectors, according to developers, and ① new town and ② reconstructed town, according to types, and ① industrial and trade town, ② knowledge-based town and ③ tourism and leisure town. according to functions. This study focused on industry and trade town. The examples are Toyota and Mie Prefecture in Japan, Pohang in Korea, Sista Science city in Sweden and Einthoven High-Tech Campus in the Netherlands, but such industry and trade towns may differ depending on types and methods of development or developers. The company town specified by Special Law on Company Town is 'a multi-functional, self-reliant town developed by initiative of private business'. According to the law, the private developer is authorized to appropriate the land, being supported financially and by simple administrative procedures, and have the developmental profits returned to the government. In the third chapter, the bones of issue for construction of a company town by initiative of private companies are discussed. ▪ There may arise some conflicts of interest between private developer's pursuit of profits and value of urban community life. However, private developer may support the government financially, while the government may support the private developer with policy incentives. Such a cooperative relationship would have a synergic effect to maximize the goals of both parties. ▪ It is deemed desirable that the company town development center should consists of those personnels from local businesses, relevant associations and local autonomous administration, and that this center should be authorized to not only design and execute a development plan but also manage the town. ▪ The current codes specify that any private entity authorized to appropriate the land is obliged to use the land for public interests or rent it to tenants. So, the right to appropriate the land should be limited as much as possible with some guidelines for collection of the development profits. ▪ It is essential to set some open and reasonable regulations for estimation and collection of the developmental profits in terms of period, scope and methods of collection. In the fourth chapter, the cooperative relationships between private developer and local administration are discussed, assuming that a company town would be born from Paju Display Industry Complex in 2007. First, in terms of businesses induced, scale of laborers and population, ▪ When Paju Display Industry Complex and Osan Local Industry Complex are constructed by 2007, 39 thousand people will be employed to increase the population by 109 thousands. By 2007, Paju city will have the population amounting to 489 thousands including 163 business people. ▪ If 2.76 billion wons should be invested in the display industry complex between 2005 and 2007, the production and added values would amount to 4.36 billion wons and 1.79 billion wons, respectively, creating the job opportunities for 436 thousands. In particular, 2.24 billion wons are expected to be invested in the city only to increase production and added values by 3.45 billion and 1.46 billion wons, respectively, creating jobs for 345 thousands. Second, in view of the direction for development of Paju business town, ▪ So far, Paju city has constructed the site and infrastructures, and only LG-Philips has entered the complex. Currently, the private companies who entered an industrial complex are be allowed for their autonomy, but it is necessary for private and pubic sectors to design a land use plan jointly. ▪ Paju city is obliged to collect the developmental profits for 10~15 years, and later, encourage the private companies to reinvest in the public sector within the town. ▪ Currently, Paju city has no clear plan for the developmental needs in the future. However, it is essential in any urban development plan to reserve the sites for future development as well as designate their uses in advance. ▪ A Company town should be equipped with some basic cultural facilities to be self-reliant and environmental-friendly. In this sense, private companies as developer do not seem to be qualified fully for a company town development, unless supported by the local autonomous administration. Paju city is planning to build the second Free Way and Munsan-Seoul Express Way by 2012, but they are also obliged to design culture-based, ecology- and environment-based development plans.