http://chineseinput.net/에서 pinyin(병음)방식으로 중국어를 변환할 수 있습니다.
변환된 중국어를 복사하여 사용하시면 됩니다.
- 中文 을 입력하시려면 zhongwen을 입력하시고 space를누르시면됩니다.
- 北京 을 입력하시려면 beijing을 입력하시고 space를 누르시면 됩니다.
RISS 인기검색어
- 검색키워드
- 저자 : 허재량 (검색결과 2 건)
-
소규모 지주공동체사업에 있어 주민참여 의사결정에 미치는 요인 분석 : 민법상 조합사업 중심으로
본 연구는 대규모 정비사업이 지연·중단되어 기존의 정비사업 지정구역이 해제됨에 따라 지역 쇠퇴현상이 진행되고 있어 사회적 문제가 발생하고 있다. 이와 관련하여 기존 도시지역의 노후화된 소규모 저층주거지 정비사업 활성화를 목적으로 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법이 시행되고 있지만 잘 추진되지 않고 있다. 본 연구는 사업 활성화 저해하는 제도적 원인을 분석하여 개선을 통한 소규모 주택정비사업이 활성화 될 수 있도록 정책적 시사점을 도출하고자 한다. 도심지역의 노후화된 저층 단독주택 2필지 이상의 정비사업과 공동주택인 다세대주택, 연립주택 등 주택정비사업을 하기 위해서는 반드시 주민합의체를 구성하여 공동사업을 하여야 한다. 이러한 소규모 토지등소유자(공유자 포함) 2인 이상이 공동사업을 하는데 있어서 법률적·제도적인 문제점에 대해서 연구한 결과를 정책에 반영하여 소규모지주공동체사업이 원활하게 추진할 수 있도록 하는 것이 목적이다. 따라서 본 연구는 사업시행 주체인 2인 이상의 토지등소유자인 주민의 전원 동의로 구성한 민법상 법인격이 없는 주민합의체가 단독으로 사업시행 주체가 되어 소규모지주공동체사업을 추진하는데 있어서 주민이 사업 참여 의사결정을 하는데 있어서 영향을 미치는 제도적 요인에 대해서 전문가 집단을 대상으로 설문조사를 통해 분석하였다. 법인격을 부여 받지 못한 민법상 조합 형태인 소규모 지주공동체가 단독으로 사업을 시행하는 경우 대규모 지주공동체사업과는 달리 이해당사자인 주민들이 사업참여 의사결정을 하는데 있어서 민감하게 인식하는 부분을 연구 대상으로 하였다. 1차적으로 선행연구와 문헌 및 현행 법률에서 규정하고 있는 제도적인 요인을 도출하였다. 2차적으로 구조방정식 모델 분석에 맞게 전문가 FGI를 통해 비용부담과 관련한 제도적인 문제, 법률 적용에 있어서 동일한 사업 형태이지만 법률 불비로 인한 대규모사업과 달리 소규모 사업에 있어서 제도 적용에 있어서 불합리성 문제와 사업 수익성과 주민들의 분담금에 영향을 미치는 일반 분양분에 대한 공공임대주택 매각에 따른 사업성 문제, 사업추진에 있어서 사업의 안정성 등 분석대상 요인으로 유형화하였다. 설문조사는 소규모지주공동체사업 시행이 아직 초기 단계로 일반인들은 제도에 대한 인식이 부족한 실정으로 사업시행 주체인 토지소유자(주민)를 대상으로 하지 못하고 도시정비사업과 이해관계가 있는 전문가만을 대상으로 하였다. 소규모주택정비법이 시행한 후 2018년 10월부터 약3개월간 도시정비사업 담당 공무원, 정비사업전문관리업체 직원, 세무관련 국세청 공무원 및 세무·공인회계사, 시공사 및 부동산개발업체 직원을 통해서 회수한 설문지 중 성실하게 응답한 자료를 대상으로 분석하였다. 본 연구 분석 내용과 정책적 시사점을 요약하면 사업 추진 의사결정에 영향을 미치는 요인으로 비용부담과 관련한 제도적인 문제점은 첫째, 소규모지주공동체사업에 있어서 사업 초기단계에서 현물출자 의무 이행으로 미실현 이익에 대해서 발생하는 양도소득세 과세에 따른 비용 부담에 대한 개선책으로 과세이연제도 도입이 필요성이 있음을 알 수 있었다. 둘째, 집합건축물에 같이 거주하는 이유로 의도하지 않은 공동사업 참여로 장기보유특별공제 혜택에 대한 불만족이 나타났다. 따라서 소규모지주공동체사업 활성화를 위해서는 공익적인 차원에서 과세혜택에 대한 제도적 보완이 필요하다. 셋째, 소규모지주공동체사업은 수익성이 열악함에도 불구하고 일반분양분에 대해서 취득세가 이중과세 되고 있는 문제점에 대한 개선의 필요가 있다. 이로 인한 조합원에 대한 가중된 부담은 분양가 상승유발 원인이 될 수 있기 때문에 제도적 개선이 필요하다. 제도적용의 불합리성 문제와 관련해서는 첫째, 사업시행주체인 민법상 조합인 지주공동체에 대한 법인격 여부가 문제가 된다. 이는 민법상 권리의무 주체인 법인도 자연인도 아닌 법인격이 없는 단체로 사업시행주체로서 권리의무주체 및 행위주체로 권한과 책임이 모호함으로 대외적 신뢰성을 인정받기 쉽지 않아 자금조달 및 외부와 사업시행 관련 계약 체결이 쉽지 않다. 따라서 단체에 대한 권리의무 주체뿐만 아니라 납세의무 주체를 명확히 함으로써 책임의 한계를 명확히 할 필요가 있다. 사업 참여에 영향을 미치는 사업성과 관련해서는 자금 조달계획과 관련성이 있는 공공임대주택 매각에 대한 분양가와 매각시점이 사업시행 참여 의사결정에 영향을 미친다는 것을 알 수 있었다. 이는 소규모지주공동체사업의 경우 대부분 열악한 사업성으로 분담금에 대한 민감한 영향을 미치고 있기 때문이라고 할 수 있다. 본 연구 분석 결과에 따른 정책적 시사점은 도심권 저층주거시설 노후화로 인한 체계적이고 효율적 관리 및 정비를 위해서는 우선적으로 불합리하게 적용되고 있는 법률적·제도적 개선이 필요하다는 것을 알 수 있다.
-
巨視經濟變數가 不動産價格에 미치는 影向에 관한 實證分析
허재량 高麗大學校 政策大學院 2010 국내석사
부동산도 국가경제의 중요한 재화임에 틀림없다. 따라서 부동산가격 또한 시장 기구에 의하여 결정되어야 하나 우리나라의 부동산 가격은 생산요소, 소비재로서의 부동산이 제공하는 용역의 가치에 의하여 결정된 것이 아니고 투자 혹은 투기적인 요인에 의하여 자산선택 행위의 결과에 의해 결정되어 왔다. 현재 과잉 유동성을 거두기 위한 기준금리 인상 등의 출구전략도 저울질하고 있는 상황에 있다. 이러한 상황들이 결국은 금리 인상을 통해 부동산 시장에도 커다란 영향을 미치리라 판단된다. 부동산은 비탄력적인 상품으로 가격 변동이 매우 크고 소비재임과 동시에 투자재로 국민경제에 미치는 영향이 지대하다. 따라서 부동산가격 결정 요인에 대해서 파악하고 그 결정요인들이 변화할 때 부동산가격이 어떻게 변화하는 지를 파악하고자 한다. 거시경제 변수와 부동산가격의 인과관계를 파악하기 위해 우선 거시경제 변수는 매우 불안정한 자료이므로 변수들의 안정성 검증을 위해 ADF(Augment Dickey Fuller) 단위근 검정을 이용하고 불안정한 변수는 차분과 로그 차분을 통해서 안정성을 가진 변수로 변환하여 부동산가격변화율(지가변화율, 주택매매가격변화율, 주택전세가격변화율)과 거시경제변수변화율(금리, 실질GDP, 소비자물가지수, 총 통화량, 건축허가면적)들 간의 인과관계를 그랜저 인과관계 검정(Granger Causality Test)을 통해 부동산가격의 결정요인을 살펴보고, 다음으로 벡터자기회귀모형(Vector Autoregression Model)을 통해 부동산가격변화율과 거시경제변수변화율간의 관계를 파악하고 충격반응분석(Impulse Response Analysis) 및 분산분해분석(Variance Decomposition Analysis)을 통해 거시경제변수가 부동산가격에 미치는 영향을 분석하였다. 본 논문 연구 분석결과에 의하면 거시경제변수가 부동산가격에 매우 큰 영향을 주는 것을 알 수 있었으며, 특히 금리에 의한 영향이 큰 것으로 나타났다. 부동산가격을 안정시키고자 한 정부의 부동산정책이 실효성을 거두려고 한다면 정부 주도의 부동산 세제 강화 등을 통한 수요억제정책, 민간개발 보다 공영개발을 통한 부동산 공급 정책 같은 미시적 정책 수단에만 치중하지 말아야 할 것이며, 부동산가격에 영향을 많이 미치는 주요 거시경제지표를 함께 분석하여 부동산정책 결정에 있어서 적극적으로 반영하여야 할 것으로 판단된다. It is certain that real estate is one of the important wealth factor for national economy. Therefore, real estate price should be decided by market organizations. However, the price has been decided by investment factors and speculative factors and settled by the actions of wealth choice according to the investment and speculative factors while the price should have been decided by the service value provided by real estate as product factor and consumer good. Currently, the effect of coping strategy for excessive mobility such as increase in standard interest rate is questioned. It is expected that these circumstances will have huge affect on real estate market through the increase in interest rate. As an inelastic goods, real estate has a hugh price fluctuation. Real estate is a consumer good and investment good at the same time and thus have a significant affect on national economy. Therefore, the study focused on the understanding of the factors of real estate price determination and researching on the process of real estate price change according to the change in the determination factors. In order to understand causal relationship between macroeconomic variables and real estate price, macroeconomic variables were processed through Augment Dickey Fuller (ADF) unit root test in order to test stability and the unstable variables were transformed into variables with stability through differential and log differential re ce the macroeconomic variables are very unstable materials and the causal relationship between the rate of real estate price(the rate of change in houre trlands price, sales price, and lease price), rate of change in macroeconomic variables(interest rate, actual GDP, consumer price index, total amount of money in circulation, and area of construction permit) were examined through Granger Causality Test in order to understand the determination factors of real estate price. For the next step, the relationship between the rate of change in real estate price and the rate of change in macroeconomic variables was examined through Vector Auto-regression ormed and the effect of macroeconomic variables on real estate price was analyzed through Impulse Response Analysis and Variance Decomposition analysis. According to the result of the research analysis, it was shown that the macroeconomic variables, especially the rate of interest, have a significant affect on real estate price. If the government is trying to obtain a good result from the real estate policy for the stable of real estate price, the government should not put too much emphasize on microscopic policy method such as supply of real estate through public development instead of restrain the demand and private development through the enforcement of real estate tax system led by the government. In addition, the main macroeconomic indicators that have a huge affect on the real estate price should be analyzed in order to apply on the decision of real estate policy.
연관 검색어 추천
이 검색어로 많이 본 자료
활용도 높은 자료
