현대 교회의 본질과 시대적 사명

장정섭 영남신학대학교 신학대학원 2003 국내석사

민간매입임대주택 사업자 등록 영향요인 분석 : 세제혜택과 제도적 의무를 중심으로

장정섭 단국대학교 대학원 2019 국내박사

우리나라 제도권 민간임대주택은 「임대주택법」이 시행된 1994년 이후 본격적으로 공급되기 시작하였다. 하지만 2017년 국내 가구의 자가 거주 비율은 57.7%에 불과하며, 현재 우리나라 민간임대주택 시장에서는 비제도권의 다주택자들에 의해 80% 이상의 임대주택이 공급되고 있는 실정이다. 이에 정부에서는 임대의무 호수 완화, 장기일반민간(준공공)임대주택제도 도입, 임대주택 등록 활성화 방안 발표 등 다양한 정책을 통하여 다주택자들을 제도권 임대주택시장에 편입하려는 노력을 지속적으로 추진해 왔다. 다주택자들이 제도권 임대주택 사업자로 등록하면 여러 가지 세제혜택을 적용받지만 여러 가지 제도적 의무도 부담해야 한다. 본 연구의 목적은 정부의 세제혜택과 제도적 의무 부과가 민간매입임대주택 사업자 등록동기와 등록이 임차인 주거안정에 미치는 영향을 분석하는 것이다. 이를 위해 연구모형을 설계하고 선행연구와 법에서 정한 내용을 바탕으로 연구가설과 측정변수를 설정하였고, 연구가설 검정을 위해 수도권 민간매입임대주택 사업자를 대상으로 설문조사를 실시하였고, 회수된 설문자료는 민간매입임대주택 사업자 등록환경과 등록동기, 등록효과인 임차인 주거안정에 대한 구조적 인과관계 및 연구모형에 따른 구조방정식 모델(SEM: Structural Equation Model)을 활용하여, 확인적 요인분석과 측정모델 분석을 실시하였고, 제한모델을 분석하여 분석 결과에 따라 연구가설을 검정하였다. 본 연구의 실증분석 결과와 시사점을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 단기민간임대주택 사업자보다는 장기일반민간(준공공)임대주택 사업자가, 임대주택 수와 주택임대소득이 많은 사업자일수록 상대적으로 세제혜택과 제도적 의무를 임대주택 사업자 등록의 주요 영향요인으로 인식하는 것으로 나타났다. 둘째, 임대주택 사업자 등록유지 의사가 있는 집단에 비해 “유지하지 않는다”라고 응답한 집단이 세제혜택과 제도적 의무의 영향 정도를 더 중요시하고 있고, 통계적으로도 유의한 차이가 있는 것으로 나타났다. 이처럼 세제혜택과 제도적 의무를 중요한 등록 영향요인으로 인식하는 집단이 향후 “유지하지 않는다”는 의견을 제시하여 향후 세제혜택이 약화되고 제도적 의무가 강화될 경우 임대의무기간 종료 후 등록을 취소하는 임대주택 사업자가 늘어날 것으로 판단된다. 셋째, 제안모델 분석 결과, 양도 세제혜택과 제도적 의무가 등록동기에 미치는 영향, 등록동기가 임차인 주거안정에 미치는 영향, 양도 세제혜택이 임차인 주거안정에 미치는 영향은 통계적으로 유의한 것으로 나타났고, 취득·보유 세제혜택이 등록동기에 미치는 영향, 취득·보유 세제혜택과 제도적 의무가 등록동기에 미치는 영향은 통계적으로 유의하지 않은 것으로 나타났다. 넷째, 매개효과 분석 결과, 매개효과로 인하여 양도 세제혜택을 많이 받을수록 임차인 주거안정에 기여도가 높다고 인식할 뿐만 아니라 등록동기도 높아지고, 높아진 등록동기는 임차인 주거안정 제고에 기여하는 것으로 사업자들이 인식하고 있음을 알 수 있다. 또한 제도적 의무가 낮으면 등록동기가 높아지고, 이로 인해 임차인 주거안정은 높아진다고 할 수 있다. 본 연구의 분석 결과는 다음과 같은 정책적 시사점을 제시한다. 첫째, 양도 관련 세제혜택은 등록동기에 직접적인 영향을 미치며, 임차인 주거안정에도 매개효과로 인한 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 특히 양도 세제혜택은 다주택자들에게 가장 영향력이 큰 만큼 향후 양도 세제혜택을 지속적으로 유지하는 것이 바람직해 보인다. 둘째, 제도적 의무는 등록동기에 큰 영향을 미치니 다주택자들을 제도권 임대주택 사업자로 유도하기 위해서는 제도적 의무 강화보다는 2017년 활성화 정책 발표 시점의 요건을 일정 기간 안정적으로 유지할 필요가 있다. 셋째, 취득과 보유 세제혜택은 임대주택 사업자 등록에 유의한 영향을 미치지는 않지만, 구조적인 인과관계가 약하다는 의미이지 영향이 없다는 것은 아니므로 계속 유지·보완이 필요하다. 넷째, 단기간 효과 창출 위주의 정책보다는 예측과 지속 가능한 임대주택사업정책을 추진해야 제도권 임대주택 사업자 증가와 임차인의 주거안정성 확보가 가능할 것이다. The registration of private purchase rental housing in Korea started since 1994 when the "Rental Housing Act" was enacted. However, more than 80% of rental houses were supplied by non-registered leasers who owned multiple houses in the private rental housing market in 2017 when the proportion of owner-occupied housing was only 57.7%. In response to the low rate of registration, the central government of Korea has made continuous efforts to induce multiple homeowners to register for private rental housing operators through various policies such as the alleviation of the minimum number of rental houses, the implementation of long-term public rental housing programs, and the adoption of various tax incentives. But multiple homeowners, who register for official rental housing operators in the housing market, will be subject to tax benefits as well as institutional obligations. But the effects of these policy measures on the registration of private purchase rental housing have not been the subject of serious empirical research so far. The purpose of this study was, therefore, to analyze the effects of the government's tax benefits and the imposition of institutional obligations on the registration of private purchase rental housing operators and it’s contribution to the stability of rental housing market. To accomplish the purpose of this study, the dissertation designed a research model based on the existing theory and literature and tried to analyze the cause and effect relationship among variables. The questionnaire survey was conducted on the housing rental business operators in Seoul area and the survey data were analyzed using the Structural Equation Model (SEM) based on the structural causal relationships among the housing rental business registration environment, the housing rental business registration motive, the registration effect, and the housing stability of tenants. The research hypotheses were tested utilizing the results of survey data and the results of empirical analyses and policy implications were presented as follows: First, the study found that the longer the term of general private rental business operators in the market, the more the number of rental housing units, the higher the income accruing from the rental housing, the greater the respondents recognize tax benefits and institutional obligations as the main factors affecting the registration of private rental housing business. Second, the research found that there is a statistically significant difference between two groups of respondents on the recognition of effects. The respondents who do not want to maintain registration tend to recognize the effects of tax benefits and institutional obligations more seriously than the respondents who are willing to maintain registration for rental housing business in the future. This result implies that more rental housing operators will cancel their registration after the end of their lease obligation. Thus the current tax benefits and obligations of private purchase rental housing businesses will not guarantee the stability of rental housing market in Korea in the future. Third, the study also found that the effects of the transfer tax benefit and the institutional duty on the motivation of registration, the effect of the registration motive on the stability of the tenant housing, the effect of the transfer tax benefit on the tenant housing stability are statistically significant. However, the tax incentives and the institutional obligations had no statistically significant effects on motivation for registration. Fourth, the study also found that the more ‘transfer tax benefits’ the operators of private rental housing received, the more rental housing owners motivated to register due to mediating effect. The results of this study also suggested that the higher motivation for registration contributed to the stability of private rental housing market. In addition, the motivation for registration and the housing stability of the tenants tended to be increased when there were less institutional obligations. From these results, the study suggests the following policy implications. First, the tax-related benefits for rental housing registration tend to affect directly on the motivation for registration and indirectly on the stability of the tenants’ housing by the mediation effect. In particular, it seems desirable to maintain the transfer tax benefits continuously in the future because they are the most influential for the registration of private purchase rental housing operators. Second, the institutional obligations are proven to be a significant factor affecting the registration motive. Thus it might be necessary to maintain the requirements which were announced in 2017 for a certain period of time rather than strengthening institutional obligations to induce more multiple homeowners to register. Third, although the benefits for acquisition and retention taxes indicated no statistically significant impact on the registration of the rental housing business, this was interpreted as the weak structural causal relationship rather than no effect, and so it would be better to maintain these tax benefits or supplement with others. Fourth, it will be possible to increase the number of private rental housing operators in the institutional sector and to secure the housing stability of tenants by pushing forward the prediction and sustainable housing rental business policy rather than the policy which was focused on short-term effects only.

도시 및 주거환경 정비사업 거래과세제도의 문제점 및 개선방안

장정섭 단국대학교 부동산·건설대학원 2016 국내석사

(국문초록) 도시 및 주거환경 정비사업 거래과세제도의 문제점 및 개선방안 단국대학교 부동산⋅건설대학원 부동산경영학과 부동산경영전공 장 정 섭 지도교수: 고 석 찬 2003년부터 부동산 시장이 과열 양상을 보이자 정부는 이를 억제하고자 입법 개선을 통해 2004년부터 3주택 이상 소유자에 대하여 양도소득세 세율을 60% 적용하는 중과제도를 도입하였다. 그러나 주택으로 산정하지 않는 조합원 입주권으로 그 수요가 몰리며 실효를 거두지 못하였다. 이에 2005년 8.31조치로 주택재건축사업과 주택재개발사업의 조합원 입주권을 주택으로 산정하는 「소득세법」 제89조 제2항을 신설하여 2006년부터 다른 주택 양도 시 조합원 입주권을 주택으로 산정하여 다주택 여부를 판정하기에 이르렀다. 입주권이라는 권리를 주택으로 간주하면서 발생한 여러 예외 조항들은 도시정비사업이 추진되는 과정에서 부과되는 양도소득세와 취득세의 형평성과 일관성의 결여 문제를 일으켜 부동산 시장에 많은 혼란을 초래하였다. 이에 본 연구는 「도시 및 주거환경정비법」의 주택재건축사업과 주택재개발사업을 중심으로 조합원 입주권과 신축주택 거래 시 발생하는 양도소득세와 취득세 부과의 문제점을 분석하고, 이에 대한 개선 방안을 제시하고자 하였다. 연구 목적을 효율적으로 달성하기 위해 주택재건축사업과 주택재개발사업의 거래과세 현황과 특성에 대한 각종 관련 문헌과 예규⋅판례 및 조세심판 자료를 분석하였고, 설문조사를 병행하였다. 문헌연구와 설문조사를 분석한 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 주택 양도 시 조합원 입주권을 주택으로 산정하는 것이 부적절하다는 의견이 지배적이었다. 응답자의 대부분은 해당 조문인 「소득세법」 제89조 제2항의 삭제에 찬성하였다. 그 이유는 재건축사업과 재개발사업의 활성화를 위해 필요할 것 같고, 부동산 경기가 활성화된 시기에 제정된 이 법조문이 부동산 경기 하락으로 다주택 중과제도마저 폐지된 현재의 여건과 맞지 않는다고 생각하기 때문이다. 둘째, 도시 및 주거환경 정비사업 관련 부동산 거래 시 동일한 정비구역 내에서 거래대상 부동산이 주택과 토지로 달리 적용됨에 따라 취득세에 차이가 발생하게 되는 것도 적절하지 않다는 의견이 높았다. 실질과세원칙과 현황과세원칙이 적용되는 취득세의 경우, 부동산 거래 계약 시와 달리 잔금시점의 상황이 변화될 경우 취득세에 변동이 생긴다. 예측이 가능하도록 철거가 시작되는 시점부터 일정 기간 동안은 기존 부동산으로 간주하여 취득세를 부과함이 타당할 것으로 보인다. 셋째, 주택 등의 부동산 취득 후 관리처분계획인가에 의한 조합원 입주권으로 변경된 이후 양도 시 장기보유특별공제 계산을 위한 보유 기간 산정방식도 적절하지 않다는 의견이 높았다. 조합원 입주권 양도 시 권리 양도로 기존 부동산의 보유 기간만 인정해주고 있다. 부동산 등기증명서상 소유권 변동이 없이 보유하는 것이고, 조합원 입주권은 다른 주택 양도 시 주택으로 인정되니 관리처분계획인가일 이후 보유 기간에 대해서도 장기보유특별공제 적용 기간으로 인정해야 할 것이다. 넷째, 여섯 가지 정비사업 방식에 따라 거래과세가 달리 적용되는 문제는 과세 형평성의 문제와 함께 일관성 없는 과세행정으로 인하여 납세자들을 혼란스럽게 할 수 있다. 도시환경정비사업이 도시의 상업지역과 공업지역에서 토지의 효율적 이용과 도시기능의 회복 등 도시환경 개선을 위한 사업이라 제외된 것으로 생각된다. 그러나 정비구역마다 차이는 있겠지만, 실제 현장에서는 도시환경정비사업의 사업성이 훨씬 더 좋다. 이런 사항을 고려하면 주택재건축사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 가로주택정비사업은 거래과세에 있어서 같은 조건이 적용되어야 한다고 본다. 다섯째, 새로 완성된 건물의 보존등기 취득세와 관련하여 주택재건축사업의 경우에는 총공사비 중 본인에 안분된 공사비(해당 면적 건축비)를, 주택재개발사업의 경우에는 청산금(추가분담금) 납입액을 과세표준으로 하여 취득세를 납부해야 한다. 주택재건축사업과 주택재개발사업은 「도시 및 주거환경정비법」이라는 같은 법에 따라 진행되는 주택을 공급하는 정비사업이다. 완공된 건물의 취득세에 대한 과세표준을 달리 적용하는 것은 주택재건축은 민간사업이고, 주택재개발은 공익사업의 성격이 크기 때문이라는 것을 이해하지만, 과세표준의 단일화가 필요하다고 생각한다. 본 연구의 결과는 전체적으로 도시 및 주거환경 정비사업 거래과세의 공평성 제고와 시대적 흐름에 맞도록 관련 법령 및 제도 정비와 보완이 필요함을 시사한다.