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- 저자 : 이제택 (검색결과 1 건)
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이제택 대진대학교 법무행정대학원 2008 국내석사
부동산 실거래가 신고제도는 부동산 거래의 투명성 확보와 실거래 가격 확보를 위한 제도적 기반을 마련하는데 중대한 역할을 할 것으로 보인다. 그러나 부동산 실거래가 신고제도의 시행에 따라 부동산 중개업자에 대한 과중한 의무부과와 부동산 거래에 따른 과세의 부담 등으로 인해 거래 당사자간의 허위신고가 발생하고 있다. 따라서 현재 시행중인 부동산 실거래가 신고제도에 대한 대 국민 신뢰도 제고와 조세 정의 구현 및 우리나라의 부동산시장의 안정화를 위한 방법을 제시하고자 하였다. 이를 위하여 부동산 중개업자에 대한 과중한 업무부담의 문제점 및 제도 개선방안을 살펴보고, 부동산 실거래가 신고제도와 타 부동산제도와의 상충문제 해결방안을 살펴보았다. 첫째, 부동산에 대한 과세는 실거래가를 기준으로 해야 한다는 원칙과 총론에서는 이의를 제기할 수 없다. 부동산투기 방지 및 공평과세라는 입법목적을 달성하기 위해서 과세관청 등이 부동산 거래계약 내용을 알 수 있는 자료를 확보할 필요성이 인정된다. 이와 같은 자료를 부동산 거래당사자도 아닌 중개업자로부터 과중한 제재수단을 법규로 규정하여 강제 습득하려는 것은 행정편의주의적 성격이 강하다 할 수 있다. 이에 따른 부동산 실거래가 신고제도의 문제점으로 실거래가 신고의무 조항의 위헌성을 들 수 있다. 따라서 우선 부동산 실거래가 신고제도의 실효성을 확보하기 위한 방안으로 중개업자는 오직 개인이 거래내용의 신고를 위임할 때 대리로 신고를 할 수 있는 정도의 범위로 한정시켜주고, 실거래가는 거래당사자가 결정하여 실거래가 신고에 따른 권리와 의무는 거래당사자에게 신고의무를 귀속시키는 것이 바람직하다고 생각한다. 둘째, 부동산 거래당사자간의 허위신고를 막고 성실한 신고를 할 수 있는 방안이 마련되어야 할 것이다. 현행 『공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률』에서는 허위신고를 할 경우나 거짓된 내용을 신고하도록 요구하는 자에 대해서는 500만원 이하의 과태료가 있음에도 불구하고 이러한 사실을 알지 못하거나, 처벌을 알고 있으면서도 허위신고가 자행되고 있다. 이러한 이유는 취득에서 보유?양도에 이르기까지 모든 부문에서 세금이 크게 늘어났기 때문이다. 이러한 이유는 갑작스런 세금 부담을 줄이기 위한 방법으로 허위신고를 선택하고 있다. 따라서 성실한 실거래신고를 이끌어내기 위해서는 성실한 실거래신고자에 대한 조세혜택 등 성실 신고의 동기를 부여하는 방안으로 취득세나 등록세의 정액 감면제도 등을 적극 활용하여 성실한 실거래신고를 거래당사자가 적극적으로 할 수 있는 기회를 제공해줘야 할 것이다. 이러한 과정을 활성화하기 위해서는 부동산 실거래가 신고제도에 대한 적극적인 홍보와 실거래신고를 검증할 보다 체계적이고 신뢰성 높은 행정담당 기관의 인력이 함께 마련되어야 할 것이다. 셋째, 국가 또는 공인된 기관에서 미리 검인계약서를 제작하여 통일된 검인계약서를 관할관청에서 일정한 절차를 통하여 검인계약서를 구입하고, 사용하지 않게 되거나 오손ㆍ오기ㆍ멸실ㆍ분실 등으로 사용할 수 없게 된 경우 등에는 반환 또는 재구입 방안 들이 마련되어야 할 것이다. 넷째, 공시지가제도가 실거래가에 기초한 행정시스템의 변화에 능동적으로 대처할 수 있기 위해서는, 공기지가와 시가 간의 괴리를 최소화해야 한다. 행정시스템의 첨단화 추세에 부응하여 장기적으로 공시지가제도는 실거래가격을 조사 분석해서 전국의 지가를 공시하는 시스템으로, 나아가 건물가격을 포괄하는 부동산가격 산정시스템과 종합부동산 정보 수집관리제도로 발전되어 나가는 것이 바람직하다. 이를 위한 개선사항으로는, ① 공시지가제도의 장기발전계획을 수립하여 장기적으로 실거래가에 기초한 공시체계로 발전시켜 나가는 방향을 정립하고, 이에 대한 단계적 추진전략을 수립할 필요가 있다. ② 현재의 고비용 저효율 구조의 공시지가 조사체계를 단계적으로 저비용 고효율 구조로 전환하는 방안을 모색하여야 한다. ③ 공시지가제도에 대한 기본개념 및 제도인식을 정립하여 공시지가 운영에 혼란을 초래하는 요소를 정비하여야 한다. ④ 실거래가격을 조사 분석하는 전담기구를 설립하여 공적 평가업무를 지속적인 비영리업무로 전환하는 방안이 강구되어야 할 것이다. It seems that Real Estate Real Transaction Price Report System will be playing an important role on making systematic basis for securing moral clarity and securing real transaction price. However, according to the execution of Real Estate Real Transaction Price Report System, false reports between transaction parties are occurring due to an imposition of heavy duty on real estate broker and a burden of taxation according to real estate transaction. Therefore, this study tried to suggest the methods for considering people's reliability on real estate real transaction report system that is executing now and realizing tax justice and stabilize real estate market of our country. For accomplishing these, this study reviewed the improvement method for the problem and system of heavy work burden for real estate broker and also considered the solutions for the conflicting problem between real estate real transaction price report system and other real estate system. First, it is recognized that taxation government office needs to secure a data for understanding real estate transaction agreement content for achieving the principle that the real estate taxation should be based on real transaction price and the legislative purpose like real estate speculation prevention and equitable taxation. However, making real estate broker rather than real estate transaction parties to report real estate real transaction price and trying to acquiring by force by stipulating into legislation has a strong administrative opportunistic characteristic. Therefore, at first, as a method for securing an efficacy of Real Estate Real Transaction Price Report System, it is desirable for real estate broker to be limited as a level that can report by deputy only when an individual authorizes the report of transaction content and it is also desirable for transaction party to decide real transaction price and revert the report duty of transaction party to transaction party according to the right and duty according to real transaction price report. Second, it is necessary to make methods for preventing a false report between real estate transaction parties and accomplishing a sincere report. Even though a ruling legislation charges a fine for default less than 5 million won on the person who made a false report or requested to report false content, most of persons don't know about this fact or in spite of understanding this fact, false report has been practicing. It is because the tax has been increased very much in all sectors ranging from acquisition to possession?transfer. For removing false report according to this, it is necessary to provide transaction party a chance of accomplishing sincere real transaction report actively by actively utilizing a fixed amount reduction system of acquisition tax or registration tax as a method for providing sincere report motive like tax benefit for sincere real transaction reporter. Third, it is necessary to make some methods that nation or certified organization makes an approved and sealed agreement form and the competent authorities purchase the unified approved and sealed agreement form through some procedure and return or repurchase it in case that it became to be unnecessary or it became to be unuseable due to corruption, error in writing, disapperance, loss, etc.. Fourth, for making publicly announced land value system to actively cope with the change of the administrative system based on real transaction price, it is necessary to minimize a dissociation between publicly announced land value and market value. As improvement methods according to this, ① it is necessary to form a direction of developing into public announcement system based on real transaction price over the long run by establishing long-term development plan of publicly announced land value, and establish its driving strategy by degrees for this. ② It is necessary to find a method for converting present publicly announced land value investigation system of high expense and low efficacy structure into low expense and high efficacy structure by degrees. ③ It is necessary to set a factor causing a chaos at the operation of publicly announced land value in good condition by forming basic concept about publicly announced land value and system recognition. ④ It is necessary to unreasonably demand a method for converting public evaluation work into continuous nonprofit work by establishing exclusively responsible organization for investigating and analyzing real transaction price.
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